武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

23区だと磐石なのは中央区・港区・品川区・大田区で、それ以外は暴落は避けられないでしょうね

少子高齢化が進んだら、都心およびその近傍に住めるようになるんだから、交通利便性なんて意味ない。
アウトレンジから複数路線でアクセスしやすいところなんてのは、割高な分だけむしろ暴落筆頭候補。

>>227
今後、増えていくのは高齢者だということを忘れずに。
現在、人が都心に集中するのは主に経済活動が理由であり、その方が効率がいいから。
20年後に団塊ジュニアが引退して働く必要がない人が激増すると、需要が減るのはむしろ都心部。勝負はビジネスの効率よりも住みやすさになってくる。

都心でも住みやすい住宅地は人気を維持するだろうけれど、空気が悪かったり歓楽街が近かったりするところは苦戦するようになる。特に職場や商業地が近いことを売りにしていたエリアは総崩れだろう。
武蔵小杉は川沿いのためにイメージよりも空気は綺麗で、高齢者が嫌う歓楽街はないし、坂が全くなく、病院も公共施設もスーパーもコンパクトにまとまっており、ファミリーだけでなく老人にも住みやすい。

さすがに都心価格に追いつくとまでは言わないが、武蔵小杉は今後も今のポジションをキープし続けるよ。

高齢者は環境変わるのを嫌うよ。そこそこの利便性がありさえすれば地元近いとこで移り住むのを好むよ。だからこそ中央線のタワーが割高と言われながらも強いわけで。

利便性はあきらめられても地元の人同士の繋がりは簡単には切れないからね…。

２２８の主張の大半を是としたとしても、交通利便性は武器にならないんだから、
貧弱な商業施設（平日の買い物には十分でも週末は？）の周囲に大量の住宅ストックを抱えた、
思ったほど空気が汚くなく（お世辞にもきれいとは言いがたい）、
コンパクトにまとまった（物は言いようだよね）、決め手がない平地の街ってこと。

これで、周辺相場から突出した価格をキープできますかね？
率直なところ、再開発が起死回生しない限り現状維持はないと思われます。

ネガに反発するだけじゃなく、売り抜け損切りのタイミングを測るって考え方も重要じゃないかな。

｡oＯ（ネガに同調したら売り抜け損切り出来なくなるだろ…アホだな…）

りそな総合研究所のリポートによれば

止まらない東京圏からの人口流出
～震災を機に九州への転出が大きく増えている～
https://www2.rri.co.jp/chiiki/pdf/tokyo1111.pdf

これが現実だな。
気付いてないのはここの住人だけ。

もともと東京の人口の４～５割は地方出身者なんだから
Uターンに抵抗のない人は多い。

ですなー。
買値とイーブンで売り抜ければ御の字だな。

>>230
確かに、職場までの毎日往復-20分の節約が時給換算30年でいくらになる！なんて考えてる向きや、本当は品川に住みたいけどしょうがなく武蔵小杉に住んでる層には売れなくなるなあ。
今までは「近さ」という電車利便性がかなり重視されてたからね。

それでも一定の客層には「多方面」という武器が今と変わらない魅力を保つ。特に実家と職場の間に住みたいとか、本社が東京や新橋で事業所が川崎や横浜なんていう、今でもそれなりに武蔵小杉の需要を支えてる層には将来に亘って最も魅力的な場所であり続けるだろう。
また、武蔵小杉は今回の再開発で確実に生活利便性の総合力をつけるのは間違いなく、周辺地域と同じ相場まで落ちるとはちょっと考えにくい。
というわけで、暴落筆頭はありえないと断言するが、今後の展開が若干弱含みなのは認めよう。

そんな中で今後価値をそれなりに維持できるかどうかは武蔵小杉があと10年でブランド化されるかどうかだろうね。
世間的には少しずつブランドが認知され始めてると思うんだけど、どうかな？

>>232
そもそも論的に東京は住みにくい土地なのです。
昨今の不況で東京で生活できるだけの経済力維持が難しいのです。
震災を理由にしているが論点間違えている様な気がします。

りそなご苦労様。

>232
そう思うならこちらへどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/fukuoka/
帰ってこなくていいよ！

小杉に住みたいけど高くて買えない、が現実

武蔵小杉がブランドになるはずないでしょう。
自由が丘、二子玉川のように街自体に魅力がなければ話になりません。
確かに、多方面への交通利便性は大きな武器ですが、街自体の魅力というよりは他の魅力ある街にアクセスが良いということに過ぎない。
今は再開発で注目されて人気アンケートでもそこそこの順位をとることがあるが、いずれ下がるのは確実と分析しています。

実力以上に高くなっちゃったから、これからの小杉の相場はジリジリ下がっていくでしょう。
むしろ、中古がワンサカ出てくると、思いのほか下げのピッチは早いかもね。少なくとも、上がる要素は見当たらないね。

北口含めるとまだ詳細な再開発計画は半分程度しか明らかになってないのに、それは早計じゃないかね。
まあホントは住人も「またがっかり砲だろどうせ」と思ってはいるんだがね（笑）
10年経ってみたら意外にも街としていい線いってるね、なんて話にならんかなーと期待しないで待っている。

市ノ坪の交差点近くって最終的にどうなるの？

綱島街道も府中街道も片側2車線になるの？それとも歩道の幅を広くするだけ？

何も無いとこに一括でボーンと作るタイプと違って細かく街区を分けてジワジワ進める再開発なので
街自体の最終形がイメージしづらいってのはあるよね
だからアリオとかシネコンとか、ものすごい局所的な話題で一喜一憂しちゃう
現時点で利便性や雰囲気を評価できてる人でなければ、ちょっと難しい地域かも知れないね

自分は巨大なタワーが12本も林立するとこ想像するだけで興奮しちゃう巨大建築物フェチなので
ここは評価高いよ

>>241
2車線同士の交差点になるよ。

綱島街道は完全4車線化
府中街道は市ノ坪交差点以南の歩道拡張のみ
だよ

今のところそこまで認知されてないよね。
どこに住んでるのって聞かれて武蔵小杉って答えるとさらに『そこどこ？』って聞いてくる人結構いるからね。結局『川崎』って答えて理解してもらう・・・

山手線の駅名や六本木、青山、赤坂のような日本全国の人に周知されるまでにはならないでしょ。

>243,244
241です。回答有り難うございます。
綱島街道→新丸子から来ると南武線の高架橋から元住吉、木月4丁目越えて日吉まで片側2車線になるんですか？

府中街道→市ノ坪以南ってことは小杉駅近くは何も変わらないんですね。道路沿いの小杉酒場、うなぎや、弥生軒、しゃぶしゃぶ等は閉店しないんですね。

養老乃瀧は今月か来月閉店ですけど。

しかし、中途半端な郊外をこれ以上再開発して需要はあるのだろうか？

素朴な疑問です。

俺達周辺住民が小杉に求めるのは使える実用的な店だと思う。
人やタワマンはもういらないとにかく店が欲しい・・・。

＞＞２３１
｡oＯ（無理があるポジはネガ以上に迷惑なんだよ・・・空気読めよ・・・）

>>244
>>246
ごめん間違えた244の言う通りだった

確かに　商業地が少ない（藍屋などすごく混んでます）、先に商業地が充実していれば、ﾏﾝｼｮﾝの購入者も増えるのに、、、

ここは駅至近に住宅が大量供給されたから人気が出たともいえるわけで、
空き地がいっぱいあるわけでもないこの地で
先に商業地が充実というのも難しかったでしょうね
今現在がいびつな状態なのは誰もが認めるところですが、各所の再開発が進んで
街全体の機能が整ってくれば相当便利で住みやすい街になりますよ

だから、少子高齢化が進むから郊外の再開発はもう無理だって。
中途半端に終わるよ。

少子高齢化が進むと都心の空洞化が進んでドーナツ化が激しくなるってのが常識
ここはちょうどドーナツの輪に乗った郊外型再開発の中心地だよ
ここが中途半端に終わるほどの人口減少が起きたら日本は終了だよ

小杉が沈下しても、日本は大丈夫ですよ～

>>253

そういう意味では、寧ろ、23区内でも、一切、手を加えられないところの方がマズイと思うが。

>>255
日本に来てまだ日が浅いのですね？
日本語の勉強お疲れさまです。
あなたにもわかりやすいように書きますね。

254さんは、小杉の土地が安くなったせいで日本が危なくなる、とおっしゃっているのではありません。
日本が元気なら小杉の土地は安くならない、とおっしゃっているのです。

これからも日本語の勉強頑張ってくたさいね。

それにしてもアリオのプレスリリース出ないな。
工事延期とか？

>254
もっと世の中を勉強したほうが良いね。

アリオと言えば、グループの赤ちゃん本舗とロフトは確実に入るのかな？
亀有のアリオは今度Ｈ&Ｍ入るみたいだけど、小杉は無理か・・・
グループと言えば、西武百貨店が入るとの噂も。

>258
今週中にプレス発表がないと何かあったのかと疑われてもしょうがないですな。

＞＞261

何で今週中なの？

東京機械解体工事の着工が2012年3月予定だからだろう
別に解体工事ごときでリリースは出ないと思うけどな
更地にして建設工事を開始するのが7月だか8月だかだよね
そんときにリリース出るんじゃないの

＞＞260

西武百貨店のギフトショップなら橋本のアリオに入っているけどね。そのことかな。

そうじゃなくて、アリオの１/３位が西武百貨店って噂聞いたけど・・・ガセかな？

着工は当然延期でしょ。まだ用途変更と建設許可の問題解決してないし。

は？　用地変更と建築協定の件、まだなんかもめてんの？
用地変更が前提にあったからあんなタワーに住めるっつうのにそこんとこ棚に上げて
ほんとパーク民の自分勝手さには反吐が出るな

全くそのとおり。駅前であんなに高いマンションに住んでいて地目変更でゴネるなんて狂気の沙汰。

新パーク住民にも嫌がらせしているようだね。

不動産価格の割高さに民度が追いついてねえ（笑）

まあ、じきに不動産価格の方が民度にあわせて下方修正されるだけだろうけど。

>260
でもイトーヨーカドーが入るなら西武とロフトは無理じゃないか。売るものが被るし。

ヨーカドーで1/3強を占めるからね。

>265
もし本当に3分の1が西武ならキーテナントが西武百貨店というリリースになるはずだから整合性とれないね。ギフトショップで入るとかなら可能性はありそうだけど。3分の1ってのらガセじゃないかな。

>>269
期待しているのはわかる。
武蔵小杉でマンション買いたいんだね。
でなければこの板見ないもん。
憧れていないで買えるように頑張りなさい。

ロフトはどこのアリオにも入ってるので現実味あるけどね
松本のアリオみたいにポートダーバンや第五空間を西武が出店するという形態はあるかもね

今日、GWTのMRに行ったら、営業の人が、”今度できる商業施設の名前はアリオに確定したわけではないです。ヨーカドーグループが、もうちょっと高級路線の商業施設を入れることを検討している”とのことでした。
ヨーカドーグループの高級路線ってあったっけ？って不思議に思いましたが、一応ご参考まで。
単に、GWTの営業の方がマンションを売りたいから言ってるだけかもしれませんが・・・。

日経新聞の路線価の地図では武蔵小杉のひとり勝ちでしたね。

それって営業がGWT隣接商業とゴッチャにしてないかなあ
確かに隣接商業は「高級路線で行く」とは謳ってるよね
まあ、これも話半分に聞いといたほうがいいでしょうが

しかしまあ、これほどネガの皆さんが必死になる板も少ないですね（笑）

>276
高値づかみしてしまったデベは今後どうする？

高級路線をひた走るしか道は無い。

>275
でも運営会社が株式会社モール・エスシー開発だからそれはないよ。実績でもほとんどアリオしかやってないし、そもそも三井は関わってないからそんなの知るはずもないし。公開されてるイメージバースもまんまアリオだよ。三井は今のパーク売る時も気の利いたテナントを階下に入れるみたいなこと言って売ってたのに結局ダイエーだったし、本当適当だな･･･。

坪300で売るにはアリオじゃプラスになんないしね。営業も必死。

フーディアム2Fについては本当に残念だ
こういうところこそパーク民は一致団結して抗議運動でもすればいいのに

2000年代、大型商業施設の地方進出が進んだのは、イオンなどが起こしたイノベーションにより、流通網が目覚ましい発展を遂げた成果だ。これらの流通革命は、低迷する我が国の経済にあって、消費者に多大な利益をもたらした。しかしその一方で、00年代も半ばを過ぎると、地方の商店街をシャッター商店街化するなどの問題もささやかれてきた。さらに現在では、そうした郊外から撤退し、地元住民はゴーストタウン化にあえいでいるという。これは行き過ぎたイノベーションの、もうひとつの側面なのか？

テナントもボランティアじゃないんだから出店する場所選ぶでしょ。

残念ながら小杉は眼中に無いんだろうなぁ

服ならバーニーズ、ｴｽﾄﾈｰｼｮﾝよりUNIQLO、GAP、
家具・雑貨ならCassina、BALSﾄｰｷｮｰよりニトリ

小金持ちの再開発住民だけでビジネス成り立つならあり得るけど実情を考えるとこれが小杉の現実じゃないかな

ユニクロは是非入って欲しいね

アリオに西武百貨店の噂の元ネタは去年リリースした新形態のSEIBUというファッションフロアのことだと思う。今後は改装時に売場を設置していく予定らしいから、アリオ武蔵小杉のファッションフロアは全体か一部はこのSEIBUになるんじゃない？さすがに3分の1は言いすぎだけど。

これソース↓
http://www.fashionsnap.com/news/2011-12-14/seibu-itoyokado/

導入された店舗の事例だと、要はイトーヨーカ堂の中にも西武に出店してるようなちょこっといいファッションブランドを誘致しますよってかんじだね。アリオはアリオだから微妙な変化でしかないんだけど、入るファッションブランドによっては嬉しい人もいるかもね。

少子高齢化と都心部居住が進む中で、
武蔵小杉にとってこれからの10年間は正念場になりそうですね。

少子高齢化が進めばむしろ都心が空洞化していくなんてのは常識です
少しは勉強なさった方がよろしいかと

すいません
常識なのですか？

お手数ですが解説お願いします

コスギの唯一の売りである交通利便性のおかげで、
他エリアへの買い物にも出かけやすいからね。
いくら上澄みの人口が増えても、週末の買い物需要はストロー効果で流出するだけ。

故に、日々の買い物の需要に対応するスーパー系は増えても、
それ以上のクオリティのブランドはやってこない。
まあ、自明だわな。

駅近くにタワマンが連ね、多方面への交通利便性を武器にする街。
面白い街ではあるが、大きな弱点を持つ。
まず他の魅力ある街へのアクセスが良いというだけで、武蔵小杉自体に魅力があるわけではないため、そのレベルの街に留まるしかない。
次に住民は武蔵小杉自体に愛着を持ちにくく、これは長い目で見ると街にとつて大きなマイナスとなるだろう。

武蔵小杉がドーナツの内側だと勘違いしてる人が居そう。

内側ってどこなの？
山手線？環7？環8？川？

>>266
小杉ブログによると解体は４月からだって。まだ大丈夫っぽい
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/1783
でも解体工事に用途変更が必要なんて聞いたことない。本体工事着工予定の今年秋までに手続き済ませればいいんじゃないの？
東京機械は今年も壊滅的な決算見通しだが、アリオの賃貸収入が赤字体質改善の決め手と決算書にも記載されているので、2年後のアリオ完成が遅れるとマジで倒産する。こんな状態で何かしらの理由で解体が延期になるなら、それはかなり重大な理由という事になる。
頼むから確実に４月に解体着工してくれよー。

>>263
小杉ブログによると本体工事着工は秋らしい。
そのタイミングでプレスリリースが出るなら、１０月のエルシィ跡地の計画詳細発表と近いので、このスレも秋に向けて大きく盛り上がりそうだね。
ポジとネガどっちが喜ぶかは別として…。

>288
それちょっと違う。少子高齢化が進むと大都市では都心回帰、地方都市やベットタウンが衰退、庶民的な商業地域が充実した郊外に人が流れるが本当の常識。

＞２８９
そっとしておいてあげましょう（笑）

確かに、「少子高齢化＆人口増」の過程では、
日本のあちこちで「ドーナツ化現象」が発生していました。過去形です。
そしてこれからは、少子高齢化の結果でもある、本格的な「超高齢化社会＆人口減」に入ります。
このときに発生するのは、「逆ドーナツ化現象」というのが定説なのですが、
ドーナツ化厨さんには、”逆”という文字は見えないのでしょう。

東急駅ビルのテナントって、メインが学童で飲食はガストともう１店舗くらい、住まいのコンシェルジュにユニクロで決まりっぽいですね。１階にいたテナントを増築部分に移すだけな気が。

「都心回帰」がなぜ起きるのかを正しく理解できていれば
武蔵小杉が衰退するなんて結論は絶対に出てこないはずだがな

>297
それ、どこ情報？東急が全くやる気がないのはわかってたからそれでも驚きはしないけど駅ビルとして終わってる…。てかむしろ今と変わらない？

逆ドーナツ化現象？

真面目に言ってるとは到底思えないけど、
誰が言ってるのかリンク張ってよ。

武蔵小杉を郊外と見れば衰退する条件にあてはまるし、都心と見れば衰退しない条件に当てはまる。
どっちの扱いを受けることになるかな？

駅ビルはもともとそんなもんの予定だったでしょ
東急としてもエクラスの下駄が本命のはず

郊外に決まってるけど

都心近郊のベッドタウンはまだ人が増えるよ
まさか本気で23区外から人が消えると思ってる人はおるまい

急激な人口減少が見込まれる「本物の郊外」は
多摩NTとか横須賀、印西、野田、春日部といったところか

>304
23区内でコンパクトに効率よく納まるでしょう。

外周区に低家賃アパートがいっぱいできて労働者を吸収して、

都心部の賃貸、分譲マンションはそこそこの年収層を吸収する。

q逆ドーナツ化現象について資料を漁ってみました。
2008年の国立社会保障・人口問題研究所（IPSS）の資料を使って、東京23区と川崎7区の2015年から5年毎の人口を見てみましょう。

東京都
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/kekka1/kekkahyo1/kekk...

政令指定都市
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/gaiyo_sanko.pdf

2015年がピークの区
台東、大田、杉並、板橋

2020年がピークの区
墨田、江東、荒川、宮前

2025年がピークの区
新宿、目黒、世田谷、中原、多摩

2030年がピークの区
千代田、文京、麻生

2030年以降も伸びている区
中央、港、江戸川、高津

それ以外の10区＝既にピーク迎え済み

というわけで、中央区や港区はともかく、江戸川区や高津区が最後に残ることから逆ドーナツ現象ってのは俗説っぽいですね。
そして我らが中原区は新宿区、目黒区、世田谷区と同時期という事で、227さんが言うような暴落筆頭候補ではないことに少し安心しました。

しかしアンチの方々はよくもまあ色々好き放題言ってくれますねえ（笑）
この国立機関のデータも信用ならないとかおっしゃるんでしょうか。
何を言い出すのか楽しみです。

都区部人口890万人、都区部への昼間流入人口300万人
15年後の都区部人口は860万人、昼間流入人口290万人
290万受け入れるキャパなんて創出不可能
納まるわけないでしょ

>308
高津区は二子玉川隣接で溝の口を擁するメガロシティなので
中央区港区と並ぶ都心であることを示すそのデータとの矛盾はありません
新宿目黒世田谷はしょせん外周部に過ぎないのです

データ見る限り、これから先の規定路線はやはり都心回帰で、
少子高齢化でドーナツ化が進むのが常識とか言ってた奴が一番おかしくねえか？

都心回帰が既定路線で、小杉は都心だった
これが結論か…

国立機関の予想がでたらめなのは年金危機を見れば明らかでしょう。

現在の人の動きをそのまま未来に伸ばすとともに、
居住している老人の死亡を見込んで単純に作っているだけだよ。

人の動きの将来予想が一番大事なポイント。

今のペースで武蔵小杉に人が流入し続けると思いますか？？？

>309
15年後の都区部人口は１千万人を超えているんじゃない？
中央、江東、墨田の３区だけで30万人は増えているだろうし。

武蔵小杉の場合、新規住宅の供給が続く限り人口流入は続くでしょうね
モータリゼーションから通勤60分圏の鉄道中心生活へという
都心回帰の条件にピッタリはまる街なので

小杉が都心っていうとものすごい語弊があるが、
要するに、都市機能（商業・事業・行政）が集積しているエリアが、
都心回帰という局面において、人を集める側に立てるというだけの話。

地方の県庁所在市の中核エリアを、関東在住の者が都心と呼ぶことはまずないが、
都心回帰という現象においては、人を集める側になる。
首都圏全体でみても、いわゆる都心（都心３区、あるいは、山の手線内、あるいは＋一部周辺）だけが、
人を集める側になるってわけじゃない。
神奈川で言えば、ＪＲ横浜～みなとみらいエリアが当確で、
東芝本社とラゾーナを擁することになるＪＲ川崎が、次点ってところか。

で、小杉だが・・・アリオ話に回帰しそうだな。

千代田区と渋谷区はこれから分譲が増えるから統計結果は変わる予定があるね。逆に目黒区と世田谷区はもうちょっとピーク迎えるの早いはずだよ。じわじわと転出の人口比が上がってるから。そういうのは加味されないから、これまでの傾向を見るための参考にはなるけど、将来的な逆ドーナツ化減少を考えるデータとしてはちょっと足りない･･･。

Wiki 「都心」

関東地方において単に「都心」と言った場合は東京23区の中心部を示すことが大半であり、マスメディア報道などで横浜市・千葉市・さいたま市・川崎市の中心部のことを「都心（部）」と呼ぶことは皆無に近い


誰が決めたか知らないけど、皆無に近いそうです。

なんかもう湾岸スレみたいになってるね。小杉が都心とかうけるｗ

都心部とは、

東京駅から半径5km圏内
明治通りより内側を指し、
概ね旧東京市のことです。

「ららぽーと横浜」の大丸撤退
産経新聞 3月26日(月)17時6分配信

　大丸松坂屋百貨店を運営するＪ．フロントリテイリングは２６日、横浜市の大型商業施設「ららぽーと横浜」内にある食料品専門店エリア「大丸ららぽーと横浜店」を、来年１月末で閉店すると発表した。

　同店は、ららぽーと横浜の開業と同時期の２００７年３月にオープン。約３９００平方メートルの売り場に、デパ地下の食料品を中心とした、こだわりの食材を販売していた。

大丸が小杉にきたら面白いが、無いだろうね。

>321
まぁ、そうなるよね。高級路線はこのへんじゃ無理。

田園都市線あたりもやばい所がいっぱい出て来そうだなあ。

23区以外で坪単価200万円以上はその内に無理になってくるよ。

地元志向の地場の需要が尽きて行くからね。