武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

23区だと磐石なのは中央区・港区・品川区・大田区で、それ以外は暴落は避けられないでしょうね

少子高齢化が進んだら、都心およびその近傍に住めるようになるんだから、交通利便性なんて意味ない。
アウトレンジから複数路線でアクセスしやすいところなんてのは、割高な分だけむしろ暴落筆頭候補。

>>227
今後、増えていくのは高齢者だということを忘れずに。
現在、人が都心に集中するのは主に経済活動が理由であり、その方が効率がいいから。
20年後に団塊ジュニアが引退して働く必要がない人が激増すると、需要が減るのはむしろ都心部。勝負はビジネスの効率よりも住みやすさになってくる。

都心でも住みやすい住宅地は人気を維持するだろうけれど、空気が悪かったり歓楽街が近かったりするところは苦戦するようになる。特に職場や商業地が近いことを売りにしていたエリアは総崩れだろう。
武蔵小杉は川沿いのためにイメージよりも空気は綺麗で、高齢者が嫌う歓楽街はないし、坂が全くなく、病院も公共施設もスーパーもコンパクトにまとまっており、ファミリーだけでなく老人にも住みやすい。

さすがに都心価格に追いつくとまでは言わないが、武蔵小杉は今後も今のポジションをキープし続けるよ。

高齢者は環境変わるのを嫌うよ。そこそこの利便性がありさえすれば地元近いとこで移り住むのを好むよ。だからこそ中央線のタワーが割高と言われながらも強いわけで。

利便性はあきらめられても地元の人同士の繋がりは簡単には切れないからね…。

２２８の主張の大半を是としたとしても、交通利便性は武器にならないんだから、
貧弱な商業施設（平日の買い物には十分でも週末は？）の周囲に大量の住宅ストックを抱えた、
思ったほど空気が汚くなく（お世辞にもきれいとは言いがたい）、
コンパクトにまとまった（物は言いようだよね）、決め手がない平地の街ってこと。

これで、周辺相場から突出した価格をキープできますかね？
率直なところ、再開発が起死回生しない限り現状維持はないと思われます。

ネガに反発するだけじゃなく、売り抜け損切りのタイミングを測るって考え方も重要じゃないかな。

｡oＯ（ネガに同調したら売り抜け損切り出来なくなるだろ…アホだな…）

りそな総合研究所のリポートによれば

止まらない東京圏からの人口流出
～震災を機に九州への転出が大きく増えている～
https://www2.rri.co.jp/chiiki/pdf/tokyo1111.pdf

これが現実だな。
気付いてないのはここの住人だけ。

もともと東京の人口の４～５割は地方出身者なんだから
Uターンに抵抗のない人は多い。

ですなー。
買値とイーブンで売り抜ければ御の字だな。

>>230
確かに、職場までの毎日往復-20分の節約が時給換算30年でいくらになる！なんて考えてる向きや、本当は品川に住みたいけどしょうがなく武蔵小杉に住んでる層には売れなくなるなあ。
今までは「近さ」という電車利便性がかなり重視されてたからね。

それでも一定の客層には「多方面」という武器が今と変わらない魅力を保つ。特に実家と職場の間に住みたいとか、本社が東京や新橋で事業所が川崎や横浜なんていう、今でもそれなりに武蔵小杉の需要を支えてる層には将来に亘って最も魅力的な場所であり続けるだろう。
また、武蔵小杉は今回の再開発で確実に生活利便性の総合力をつけるのは間違いなく、周辺地域と同じ相場まで落ちるとはちょっと考えにくい。
というわけで、暴落筆頭はありえないと断言するが、今後の展開が若干弱含みなのは認めよう。

そんな中で今後価値をそれなりに維持できるかどうかは武蔵小杉があと10年でブランド化されるかどうかだろうね。
世間的には少しずつブランドが認知され始めてると思うんだけど、どうかな？

>>232
そもそも論的に東京は住みにくい土地なのです。
昨今の不況で東京で生活できるだけの経済力維持が難しいのです。
震災を理由にしているが論点間違えている様な気がします。

りそなご苦労様。

>232
そう思うならこちらへどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/fukuoka/
帰ってこなくていいよ！

小杉に住みたいけど高くて買えない、が現実

武蔵小杉がブランドになるはずないでしょう。
自由が丘、二子玉川のように街自体に魅力がなければ話になりません。
確かに、多方面への交通利便性は大きな武器ですが、街自体の魅力というよりは他の魅力ある街にアクセスが良いということに過ぎない。
今は再開発で注目されて人気アンケートでもそこそこの順位をとることがあるが、いずれ下がるのは確実と分析しています。

実力以上に高くなっちゃったから、これからの小杉の相場はジリジリ下がっていくでしょう。
むしろ、中古がワンサカ出てくると、思いのほか下げのピッチは早いかもね。少なくとも、上がる要素は見当たらないね。

北口含めるとまだ詳細な再開発計画は半分程度しか明らかになってないのに、それは早計じゃないかね。
まあホントは住人も「またがっかり砲だろどうせ」と思ってはいるんだがね（笑）
10年経ってみたら意外にも街としていい線いってるね、なんて話にならんかなーと期待しないで待っている。

市ノ坪の交差点近くって最終的にどうなるの？

綱島街道も府中街道も片側2車線になるの？それとも歩道の幅を広くするだけ？

何も無いとこに一括でボーンと作るタイプと違って細かく街区を分けてジワジワ進める再開発なので
街自体の最終形がイメージしづらいってのはあるよね
だからアリオとかシネコンとか、ものすごい局所的な話題で一喜一憂しちゃう
現時点で利便性や雰囲気を評価できてる人でなければ、ちょっと難しい地域かも知れないね

自分は巨大なタワーが12本も林立するとこ想像するだけで興奮しちゃう巨大建築物フェチなので
ここは評価高いよ

>>241
2車線同士の交差点になるよ。

綱島街道は完全4車線化
府中街道は市ノ坪交差点以南の歩道拡張のみ
だよ

今のところそこまで認知されてないよね。
どこに住んでるのって聞かれて武蔵小杉って答えるとさらに『そこどこ？』って聞いてくる人結構いるからね。結局『川崎』って答えて理解してもらう・・・

山手線の駅名や六本木、青山、赤坂のような日本全国の人に周知されるまでにはならないでしょ。

>243,244
241です。回答有り難うございます。
綱島街道→新丸子から来ると南武線の高架橋から元住吉、木月4丁目越えて日吉まで片側2車線になるんですか？

府中街道→市ノ坪以南ってことは小杉駅近くは何も変わらないんですね。道路沿いの小杉酒場、うなぎや、弥生軒、しゃぶしゃぶ等は閉店しないんですね。

養老乃瀧は今月か来月閉店ですけど。

しかし、中途半端な郊外をこれ以上再開発して需要はあるのだろうか？

素朴な疑問です。

俺達周辺住民が小杉に求めるのは使える実用的な店だと思う。
人やタワマンはもういらないとにかく店が欲しい・・・。

＞＞２３１
｡oＯ（無理があるポジはネガ以上に迷惑なんだよ・・・空気読めよ・・・）

>>244
>>246
ごめん間違えた244の言う通りだった

確かに　商業地が少ない（藍屋などすごく混んでます）、先に商業地が充実していれば、ﾏﾝｼｮﾝの購入者も増えるのに、、、

ここは駅至近に住宅が大量供給されたから人気が出たともいえるわけで、
空き地がいっぱいあるわけでもないこの地で
先に商業地が充実というのも難しかったでしょうね
今現在がいびつな状態なのは誰もが認めるところですが、各所の再開発が進んで
街全体の機能が整ってくれば相当便利で住みやすい街になりますよ

だから、少子高齢化が進むから郊外の再開発はもう無理だって。
中途半端に終わるよ。

少子高齢化が進むと都心の空洞化が進んでドーナツ化が激しくなるってのが常識
ここはちょうどドーナツの輪に乗った郊外型再開発の中心地だよ
ここが中途半端に終わるほどの人口減少が起きたら日本は終了だよ

小杉が沈下しても、日本は大丈夫ですよ～

>>253

そういう意味では、寧ろ、23区内でも、一切、手を加えられないところの方がマズイと思うが。

>>255
日本に来てまだ日が浅いのですね？
日本語の勉強お疲れさまです。
あなたにもわかりやすいように書きますね。

254さんは、小杉の土地が安くなったせいで日本が危なくなる、とおっしゃっているのではありません。
日本が元気なら小杉の土地は安くならない、とおっしゃっているのです。

これからも日本語の勉強頑張ってくたさいね。

それにしてもアリオのプレスリリース出ないな。
工事延期とか？

>254
もっと世の中を勉強したほうが良いね。

アリオと言えば、グループの赤ちゃん本舗とロフトは確実に入るのかな？
亀有のアリオは今度Ｈ&Ｍ入るみたいだけど、小杉は無理か・・・
グループと言えば、西武百貨店が入るとの噂も。

>258
今週中にプレス発表がないと何かあったのかと疑われてもしょうがないですな。

＞＞261

何で今週中なの？

東京機械解体工事の着工が2012年3月予定だからだろう
別に解体工事ごときでリリースは出ないと思うけどな
更地にして建設工事を開始するのが7月だか8月だかだよね
そんときにリリース出るんじゃないの

＞＞260

西武百貨店のギフトショップなら橋本のアリオに入っているけどね。そのことかな。

そうじゃなくて、アリオの１/３位が西武百貨店って噂聞いたけど・・・ガセかな？

着工は当然延期でしょ。まだ用途変更と建設許可の問題解決してないし。

は？　用地変更と建築協定の件、まだなんかもめてんの？
用地変更が前提にあったからあんなタワーに住めるっつうのにそこんとこ棚に上げて
ほんとパーク民の自分勝手さには反吐が出るな

全くそのとおり。駅前であんなに高いマンションに住んでいて地目変更でゴネるなんて狂気の沙汰。

新パーク住民にも嫌がらせしているようだね。

不動産価格の割高さに民度が追いついてねえ（笑）

まあ、じきに不動産価格の方が民度にあわせて下方修正されるだけだろうけど。

>260
でもイトーヨーカドーが入るなら西武とロフトは無理じゃないか。売るものが被るし。

ヨーカドーで1/3強を占めるからね。

>265
もし本当に3分の1が西武ならキーテナントが西武百貨店というリリースになるはずだから整合性とれないね。ギフトショップで入るとかなら可能性はありそうだけど。3分の1ってのらガセじゃないかな。

>>269
期待しているのはわかる。
武蔵小杉でマンション買いたいんだね。
でなければこの板見ないもん。
憧れていないで買えるように頑張りなさい。

ロフトはどこのアリオにも入ってるので現実味あるけどね
松本のアリオみたいにポートダーバンや第五空間を西武が出店するという形態はあるかもね

今日、GWTのMRに行ったら、営業の人が、”今度できる商業施設の名前はアリオに確定したわけではないです。ヨーカドーグループが、もうちょっと高級路線の商業施設を入れることを検討している”とのことでした。
ヨーカドーグループの高級路線ってあったっけ？って不思議に思いましたが、一応ご参考まで。
単に、GWTの営業の方がマンションを売りたいから言ってるだけかもしれませんが・・・。