武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

>150
たとえばどこ？

東京駅から半径5km圏内

武蔵小杉より安けりゃ俺が買うから物件名教えてくれｗ

東京駅以西以南で候補お願いします

自己防衛で
いろいろ条件付けたらだめだよｗ

素直にありませんっていえよ
武蔵小杉検討者の行動圏考えたらごく当たり前の条件だろ

今後の予定

2013/03: エクラス•駅ビル 坪290
2014/04: グランドウイング 坪300
2015/03: アリオ
2015/03: 野村タワー 坪270
2016/03: 住友タワー 坪330
2017/03: JXタワー 坪285
2018/03: 大成タワー 坪270

ライバルの二子玉はかなり順調みたいだね。
http://www.tokyu-land.co.jp/news/2012/pdf/20120321.pdf

「二子玉川ライズ・ショッピングセンター」は、3/19に開業1周年を迎え、
開業から1年間の来館者は延べ約1,800万人を数え、また開業後の「二子玉川駅」の乗降人員数は、
開業前の2010年と比較すると、2割程度増加。
二子玉川ライズ・オフィスも満室で稼動を継続するなど、順調な滑り出しみたい。

ニコタマ嫌いのパークちゃんが喰いついてきそうなエサだね。

たしかに武蔵小杉より
交通利便よいとなると
品川田町大崎ぐらいだと思うが
武蔵小杉より高い

川崎駅は安いが
武蔵小杉のほうが利便性よい

私も利便性よくて
安い物件知りたい

川崎駅って安くなくない？
小杉バブルはいつまで続くのかな。

バブルってのは値上がり期待の過剰投資が実需のない値上がりを呼ぶ悪循環のことだろ。
今このご時世で誰が不動産に余った金突っ込むんだよ、有り得ないだろうが。

小杉も今後は再開発が落ち着くと軟調な相場に移行することも考えられるが、それは基本的に実需の動き。
「バブルが弾ける」という慣用句通りの値動きはないから、欲しい物件があれば買えばいい。すぐには下がらないよ。

>>162
日銀がインフレを呼び込む為に金刷ってその金でREIT(不動産）を買い支えまくってるんだが。

川崎駅は
駅直結物件がないので単純比較は
できないですが、武蔵小杉と比べると
平均坪単価は安いです。

あと大井町は
利便性は武蔵小杉と同等か若干劣るけど
武蔵小杉より高い

利便性だけなら横浜や品川の方が上位互換。

横浜は東急だけじゃなく京急も使えるし、JRも東海道・京浜東北も使える。
品川は山の手・京浜東北・東海道・横須賀に、
蒲田の高架が秋に完成すれば空港へのアクセスも良くなる。

横浜でも坪300も出せば駅近タワマンに住めるし、品川も
シティタワー品川が中古売買解禁で狙い目では。

横浜じゃ都内まで遠いじゃん

通勤に関しては、この辺では実は新横浜が1番楽。
新幹線通勤できる金があれば、という条件付きだけど。
ただ、坪単価は意外と安いから安く買って、余裕のある金で新幹線通勤も有。
2019年以降は在来線でも東急に乗り入れ可能に。

新横浜は便利かも

でも終電考えると
どうなのでしょうか？

シティタワー品川、中古いくらから出てくるでしょうね
まあ、あそこは基本バス便だし定借だし検討対象にはならないけどね

新幹線通勤はそそるね
新横浜東京の定期券差額は年間30万ほど
しかし新横浜駅近物件はほとんどないよね

>>163
それと小杉バブルと何の関連があるの？既にリエトからはREITの資金は抜けたし、他の物件は元々関係ないものばかり。オフィスも殆ど無いんだしさ。
小杉に影響が出るとすればREITの資金が入っている都心物件からの値崩れに引きずられる形であって、小杉バブルと名付けられた小杉単独の高値傾向がREITの動向に左右されるとはとても思えないんだけど。

日銀が小杉のために札刷って小杉物件を買い支えていると思ってるんだろ、163はｗ

いくらなんでも大井町は小杉より高くて当然。大井町のことを知らないとそういう発想になるんだろうけど。
品川勤務者には大井町は天国なんだよ。乗車時間は3分、品川には優良企業のオフィスがあるし、そこに勤めてる人なら満員状態で15分かかる小杉より大井町を選ぶのは当然。
小杉はどこにでも行けるけど品川まで出て移動でも十分に楽だし。
大井町は現段階でも商業施設が充実しているので、商業地域としての新陳代謝もある。
比較にならないのは市民サービス。品川区は区の中でも区民サービスが手厚いけど神奈川県でしかも川崎市の市民サービスがひどいのは周知の通り。
大井町は中古もあまり売りに出なくて小杉のように乱立もないから値崩れもしにくい。
海のそばだから誤解されてるけど高台なので津波や液状化の心配も少ないと言われてる。

別に大井町を持ち上げるつもりはないが小杉より上だよ。

>172
おっと、失礼。小杉は横須賀線直通で品川に10分だった。よく使う大崎経由で15分で比較してしまったので訂正。

164です。
武蔵小杉のほうが大井町より
交通利便性がよいと書き込んだ者です。

私の根拠ですが
大井町は 新宿渋谷方面の
交通利便性弱いと考えます。

新宿はりんかい線一本ですが
地下ホームが深い

渋谷は一本でいけないからです。

品川勤務の人には大井町がよいのかもわかりませんが
総合的には武蔵小杉が上と考えます。

あくまでも主観ですが。

なお以前大井町付近(都内)にすんでましたので
大井町の住みやすさは理解しているつもりです。

どーでもいいー

どっちが上とか個人の主観にしか見えない。
度が過ぎるとみっともないし醜悪。
みんなが同じ条件で探してないしね。

小杉便利だけど、車を利用する自分には少し不便な時があるんだよなぁ。
これからもマンション建つし整備に期待。

西側にこだわるから割高の罠にかかってしまうのが良く分かるレスが続いてるね。

救われないね。

西がいいけど・・・

どっちも利便性高いし、白黒つけるべき話題でもないから移行スルーしましょかね。

府中街道の拡幅は急いで欲しいよね。何十年前の都市計画だと思ってんだ。
川崎アドレスの弱点は行政力の弱さだよね。次の市長選はは阿部に投票するのやめようかな…。

そりゃ住む地域にはこだわるよね
それがたまたま西だったというだけ
首都圏なら何処でもいいだろって感覚は理解できないな

やっぱり武蔵小杉のような交通利便性の極めて高い所か都心だよね～。
アハハ～。

>>174
大井町から渋谷に一本で行けない？
りんかい線で新宿、渋谷、池袋まで一本で行けるでしょ。
ついでにお台場へも一本。これは小杉じゃ無理だよね。
自由が丘や二子玉川にも大井町線で一本。小杉は二子玉には一本じゃ行けない。

大井町は確かに便利だし、駅前も適度にいい店とかあって住みやすい
しかしラビアンタワーとかびっくりするぐらい高いですよね
やはり庶民は武蔵小杉が金額と利便性のバランスがちょうどいい

割高なところどうしを比較しても何の参考にもならないと思うけどなあ。

割高じゃないところってどのあたりですかね

>185
もう売れちゃったけどパークハウス大井町。
大井町駅から徒歩3分でエクラスと同じ価格帯でした。
南向き中心だったから割安だったと思う。

>>186

今売っている物件で比較しないとね。
で、パークハウスはいつ頃どのくらいで
売り出してたの？
中古出てる？

大井町なら、ジェームズ坂のアールブランがお買い得だったよね。モリモトが気にならなければ。

>>187
つい最近まで売ってた物件なんだよ。
今月完売しちゃったんだ。うちは抽選で外れた。惜しい物件だった･･･。

>188
確かにあそこはお買い得だった。高かったイメージあるけど今は早めに完売させるようにしてるね。まぁ、復活したばかりでファイナンスに余裕は無いだろうから当たり前だけど割安感ある物件を出してくれるのは有り難い。

>>189

それは残念だったね。
他に気に入る物件が見つかるといいね。

>>185
割高じゃないといえば最近の商社系のデベの小規模マンションが安く出てくるよ。DINKS向けで小規模でも仕様がいい物件が多いから半分投資感覚で買ってる人が多いみたい。大規模物件が好きなんであまり考えてはいないけど、今までは大手が割高でしか出さないのが続いてたから選択肢が増えるのはいいことだと思ってる。

つまり割高じゃないとこはもう売ってないんですな
中古だったらどうですか
小杉は駅近タワーが坪230〜265あたりの範囲だけど似たような条件でいけますかね

>192
新築で同価格で駅近だとルミナリータワー池袋（池袋徒歩4分）かな。ザ・タワーレジデンス大塚とかもそんなかんじ。豊島区はイメージ悪いとこが川崎に似てるせいか価格も似るのかもね。好き嫌いはある場所だけど便利は便利な地域だよ。

中古が値崩れしてんのになぜか新築が高いまま。

分かり易い割高ですね。

＞１９４
池袋は武蔵野台地という地震に強い地盤とのこと、まだ池袋は男性の街のイメージだけどエチカ、エソラとかできて女性の街にもなりつつあります、また東武デパート、西武デパートがあるから小杉とはまた違うけど便利、緑が多い感じは小杉の方が感じられますが、どちらも値段的には同じ、まだとびきり高いわけではない、きれいな街になってしまうとそれなりに坪単価が高くなるのが、傾向です

>>194

ルミナリーはホテル街のド真ん中だから参考外だって。

池袋自体が検討外ですね
大井町の中古相場は小杉と較べてどんなものでしょうか

>198
大井町は中古が少ないからあまり事例がない。たまに売りに出ても待ってる人がいてレインズにも乗らずにすぐ売れてしまうかんじ。ブリリアもシティータワーもまだ完成してないから中古価格の形成はまだこれからだろうけど人気あるからそんなに売りに出ないと思う。

ちなみに、大崎は成約価格だと坪250万円～坪320万円くらい。

大井町マンションデベ営業マンが必死で怖い。
遠征してこなくていいのに。

>200
たまたま話題にのぼってるから書き込んでるだけで事実だからしょうがない。
他の地域のことが話題に出れば別に書かないよ。

大井町ばかりの話題を出すのもなんだから、他にあげるなら、ザ・タワーレジデンス大塚は駅ビルがショッピングセンターになる予定なので、それができればそこそこ便利になるから割安かなって思ってる。いちおう山手線だし。しかも坪240万円で免震でそこそこのグレードある物件なら安いかなと。でも大規模再開発ってわけじゃないし、知名度が低いところが微妙ではあるけど。

大塚ねえ・・
交通利便性は格段に劣りますよねえ

大塚ねえ・・
交通以外は全部勝ってますねえ

池袋にも新宿にも渋谷にも上野にも秋葉原にも東京にも新橋にも品川にも1本でいけるんだから、
別に複数路線なんかいらんだろ。
都心で帰りが遅くなった際のタクシー代が安い分だけ、交通に関しては大塚が上。

個人的には北は良いイメージがないのでパスだが、交通でムサコの方が上ってもうアホかと。
ムサコ狂信者か鉄道マニアかどっちだ？

もともと江戸城の北は、鬼門の方角としてた為、小塚原処刑場、遊郭とかありました、戦後は朝鮮人とかが多く住んでスラム化してましたが、最近は都心に近いので再開発して南千住など、きれいな街になりつつあります、小杉も工場地帯でしたが、北同様、再開発で頑張ってます、どちらも生まれ変わることを期待してます、どちらも都心に近いのであとは街の品格がよくなることが目標です、居住者同志、努力して頑張りましょう

武蔵小杉は山手線の駅と張れるぐらいになったしね。

自分も北側はイメージ的にパスなんだけど
今の小杉価格で新築買うくらいなら大塚もありだと思う。

小杉でも中古なら坪230からあるので、
小杉に住むなら中古が買うのが一番いい。

もし今後小杉の価値が上がるなら中古も上がるだろうし、
下がるにしても大きく下がることはなさそうだから。

新築はいくらなんでも割高すぎて絶対小杉に住むんだ！
っていうくらい強い気持ちでないとちょっと手が出せないね、怖くて。

処刑場と言えば鈴ヶ森刑場は品川の大井じゃなかった？

横須賀線よりは山手線のほうが本数も多く、
夜遅くまであるから交通利便性だけを比較すれば大塚は有利性ありますね。
液状化しない地域ってところも気にする人にとってはポイント高いのでは。

もちろん武蔵小杉は便利でいい街ですが新築はもうかなりの値段しますから
そこより安いタワーというなら選択肢にはなりそう。

北側も思い切った再開発が進めば
都内である分武蔵小杉以上に化けそうな予感はします。
昔ながらの商店街も多いので反対運動が根強いのがネックのようですが･･･。

さすがに小杉ネタが尽きて都内マンションの宣伝スレみたいに･･･

煽り情報とネガの罵り合いよりマシだけど小杉の今後のスレなのでそろそろ本題に戻しましょうよ

本題といえば、最近武蔵小杉よりも武蔵中原とか元住吉のほうが商業施設できたり、
リニューアルしてるけどなんで小杉にはできないんでしょ？

イタリアンはいくつかできたけど閑散とした商店街とかどうにかならないんですかね。

今ちょうどやってるところじゃないですか
駅ビルと隣接商業が出来るだけでも結構変わるだろうし、アリオもできる
進行中の小杉三丁目の再開発で西側の商店街ゾーンも大きく変わる
エルシイとJXの跡地もコンベンションセンターと併設商業施設ができて
北側も生まれ変わりますよ

何か最近、盛り上がりに欠けるねえ・・

GWTの販売が始まるまではネタも無いしねえ
地価が上がったからってなんだって話しだし
駅ビル完成まではアリオさんに頑張ってスレ保守してもらわないとな

ネタが無いからね～

話題が アリオ→電車 って来てるから
そろそろ地震、地盤の話題になるんじゃないかな。

この4つの話題でパート38までいけたのはある意味凄い。ループしてるだけで内容は同じなんだけどね。

大井町と小杉が同じ価格帯なら迷わず大井町だねぇ。
小杉は安い、便利、将来性がウリなのに、
今は注目浴びて高騰してるから不確かな後者２つだけで全然話にならない。

でも小杉バブルが弾けて適正価格に落ち着けば小杉人気は再燃するんじゃないかな。
まぁJR小杉駅なんかホームが2つしかないから今でも不便極まりないし、
上り方面の電車は所詮通過駅の一つに過ぎないから乗る前から鮨詰め状態。

今後人が増えて更に不便さも増す一方だとは思うけど、
そんなことは買って通勤時間帯に利用して初めてわかることだからねぇ。

綱島街道の拡幅はまだかいな。

品川区は適正坪単価より70万円高いバブル相場だよ。
止めたほうが良いよ。

>209
本題とは違いますが、小塚原処刑場（南千住）、鈴が森処刑場、小伝馬町処刑場などありました

NECは「賃下げ」、シャープは「定昇凍結」 春闘、大手電機メーカーが苦しむ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120324-00000003-jct-bus_all

いよいよNEC玉川事業場上丸子工場の安値叩き売りが現実のものとなりつつあるね
そうなれば跡地に横須賀線駅ビル＋隣接商業＆集合住宅の再開発、これはあるよ

少子高齢化の中で地価暴落ですな。

むしろ高齢化によって交通利便性の高いとこに極端に人気が集まるよ
地価の二極化現象が見られるようになるだろうね

23区だと磐石なのは中央区・港区・品川区・大田区で、それ以外は暴落は避けられないでしょうね

少子高齢化が進んだら、都心およびその近傍に住めるようになるんだから、交通利便性なんて意味ない。
アウトレンジから複数路線でアクセスしやすいところなんてのは、割高な分だけむしろ暴落筆頭候補。

>>227
今後、増えていくのは高齢者だということを忘れずに。
現在、人が都心に集中するのは主に経済活動が理由であり、その方が効率がいいから。
20年後に団塊ジュニアが引退して働く必要がない人が激増すると、需要が減るのはむしろ都心部。勝負はビジネスの効率よりも住みやすさになってくる。

都心でも住みやすい住宅地は人気を維持するだろうけれど、空気が悪かったり歓楽街が近かったりするところは苦戦するようになる。特に職場や商業地が近いことを売りにしていたエリアは総崩れだろう。
武蔵小杉は川沿いのためにイメージよりも空気は綺麗で、高齢者が嫌う歓楽街はないし、坂が全くなく、病院も公共施設もスーパーもコンパクトにまとまっており、ファミリーだけでなく老人にも住みやすい。

さすがに都心価格に追いつくとまでは言わないが、武蔵小杉は今後も今のポジションをキープし続けるよ。

高齢者は環境変わるのを嫌うよ。そこそこの利便性がありさえすれば地元近いとこで移り住むのを好むよ。だからこそ中央線のタワーが割高と言われながらも強いわけで。

利便性はあきらめられても地元の人同士の繋がりは簡単には切れないからね…。

２２８の主張の大半を是としたとしても、交通利便性は武器にならないんだから、
貧弱な商業施設（平日の買い物には十分でも週末は？）の周囲に大量の住宅ストックを抱えた、
思ったほど空気が汚くなく（お世辞にもきれいとは言いがたい）、
コンパクトにまとまった（物は言いようだよね）、決め手がない平地の街ってこと。

これで、周辺相場から突出した価格をキープできますかね？
率直なところ、再開発が起死回生しない限り現状維持はないと思われます。

ネガに反発するだけじゃなく、売り抜け損切りのタイミングを測るって考え方も重要じゃないかな。

｡oＯ（ネガに同調したら売り抜け損切り出来なくなるだろ…アホだな…）

りそな総合研究所のリポートによれば

止まらない東京圏からの人口流出
～震災を機に九州への転出が大きく増えている～
https://www2.rri.co.jp/chiiki/pdf/tokyo1111.pdf

これが現実だな。
気付いてないのはここの住人だけ。

もともと東京の人口の４～５割は地方出身者なんだから
Uターンに抵抗のない人は多い。

ですなー。
買値とイーブンで売り抜ければ御の字だな。

>>230
確かに、職場までの毎日往復-20分の節約が時給換算30年でいくらになる！なんて考えてる向きや、本当は品川に住みたいけどしょうがなく武蔵小杉に住んでる層には売れなくなるなあ。
今までは「近さ」という電車利便性がかなり重視されてたからね。

それでも一定の客層には「多方面」という武器が今と変わらない魅力を保つ。特に実家と職場の間に住みたいとか、本社が東京や新橋で事業所が川崎や横浜なんていう、今でもそれなりに武蔵小杉の需要を支えてる層には将来に亘って最も魅力的な場所であり続けるだろう。
また、武蔵小杉は今回の再開発で確実に生活利便性の総合力をつけるのは間違いなく、周辺地域と同じ相場まで落ちるとはちょっと考えにくい。
というわけで、暴落筆頭はありえないと断言するが、今後の展開が若干弱含みなのは認めよう。

そんな中で今後価値をそれなりに維持できるかどうかは武蔵小杉があと10年でブランド化されるかどうかだろうね。
世間的には少しずつブランドが認知され始めてると思うんだけど、どうかな？

>>232
そもそも論的に東京は住みにくい土地なのです。
昨今の不況で東京で生活できるだけの経済力維持が難しいのです。
震災を理由にしているが論点間違えている様な気がします。

りそなご苦労様。

>232
そう思うならこちらへどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/fukuoka/
帰ってこなくていいよ！

小杉に住みたいけど高くて買えない、が現実

武蔵小杉がブランドになるはずないでしょう。
自由が丘、二子玉川のように街自体に魅力がなければ話になりません。
確かに、多方面への交通利便性は大きな武器ですが、街自体の魅力というよりは他の魅力ある街にアクセスが良いということに過ぎない。
今は再開発で注目されて人気アンケートでもそこそこの順位をとることがあるが、いずれ下がるのは確実と分析しています。

実力以上に高くなっちゃったから、これからの小杉の相場はジリジリ下がっていくでしょう。
むしろ、中古がワンサカ出てくると、思いのほか下げのピッチは早いかもね。少なくとも、上がる要素は見当たらないね。

北口含めるとまだ詳細な再開発計画は半分程度しか明らかになってないのに、それは早計じゃないかね。
まあホントは住人も「またがっかり砲だろどうせ」と思ってはいるんだがね（笑）
10年経ってみたら意外にも街としていい線いってるね、なんて話にならんかなーと期待しないで待っている。

市ノ坪の交差点近くって最終的にどうなるの？

綱島街道も府中街道も片側2車線になるの？それとも歩道の幅を広くするだけ？

何も無いとこに一括でボーンと作るタイプと違って細かく街区を分けてジワジワ進める再開発なので
街自体の最終形がイメージしづらいってのはあるよね
だからアリオとかシネコンとか、ものすごい局所的な話題で一喜一憂しちゃう
現時点で利便性や雰囲気を評価できてる人でなければ、ちょっと難しい地域かも知れないね

自分は巨大なタワーが12本も林立するとこ想像するだけで興奮しちゃう巨大建築物フェチなので
ここは評価高いよ

>>241
2車線同士の交差点になるよ。

綱島街道は完全4車線化
府中街道は市ノ坪交差点以南の歩道拡張のみ
だよ

今のところそこまで認知されてないよね。
どこに住んでるのって聞かれて武蔵小杉って答えるとさらに『そこどこ？』って聞いてくる人結構いるからね。結局『川崎』って答えて理解してもらう・・・

山手線の駅名や六本木、青山、赤坂のような日本全国の人に周知されるまでにはならないでしょ。

>243,244
241です。回答有り難うございます。
綱島街道→新丸子から来ると南武線の高架橋から元住吉、木月4丁目越えて日吉まで片側2車線になるんですか？

府中街道→市ノ坪以南ってことは小杉駅近くは何も変わらないんですね。道路沿いの小杉酒場、うなぎや、弥生軒、しゃぶしゃぶ等は閉店しないんですね。

養老乃瀧は今月か来月閉店ですけど。

しかし、中途半端な郊外をこれ以上再開発して需要はあるのだろうか？

素朴な疑問です。

俺達周辺住民が小杉に求めるのは使える実用的な店だと思う。
人やタワマンはもういらないとにかく店が欲しい・・・。

＞＞２３１
｡oＯ（無理があるポジはネガ以上に迷惑なんだよ・・・空気読めよ・・・）

>>244
>>246
ごめん間違えた244の言う通りだった