武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

>>105
利便性だけで上がれるのは坪250ぐらいまでだよ。
鉄道利便性だけで言えば北千住・赤羽辺りもたいして変わらないし。

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バブル部分がかなりあるって事だね。
ハイリスク物件満載。

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じゃおまいら、GWTを坪250で売ったら申し込み殺到してくれますか…(´･ω･`)？

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てか、坪300とか言ってるのGWTだけだろ
一人だけ空気読めない子みたいになっちゃってるじゃねえか
ま、住友タワーは何があろうと坪400で突き通してくれると信じてるが

>>108-109
そもそも坪単価は下がるより上がる方が嬉しいに決まってる
坪単価が上がるのは評価の上昇の裏返しだからな

その当たり前のことを望まない一部の住民は
中国の賃貸物件に住んでる連中と変わらんよ
まあそれこそ小杉に住んでるって言っても分譲組じゃなくて
賃貸で安アパートとかに住んでるだけかもしれんが

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坪単価を維持するためにハイソなセレブwのフリをしなきゃならん街なんて
肩が凝るばかりで住みたくないですね
正直、110さんのような部外者にはすっこんでて頂きたいわけだけど
そうはいかないもんかね

>>111
セレブのフリじゃなくて今の坪単価が保たれていくように街が成長して行くのであれば
自然と住民が置き換わっていくということかと。
それを拒むのであれば、バブルは崩壊し再開発は持続不可能になっていくわな。

そのどちらがいいか、ということ。１つだけわかっていることは
現状の中途半端な状態を維持することは出来ないということ。
そもそも再開発が始まった時から、小杉は劇的に変わりつつあるのだからね。

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街のあるがままを受け入れることが、なぜ街の成長を拒むことに繋がるんですか？
それとも高級な商業施設の建設計画に反対運動が起きた事実でもあるのですか？

他の商業施設もシネコンも小杉に来たくないんだからしょうがない。この事実は受け入れるしかないですよ。

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再開発を拒んだり拒むまで行かなくても積極的に推進しようと
してこなかった結果が表れているのが新川崎。
小杉のみなさんもそこまで高級な物は望んでない、という人でも
新川崎みたいになるのは、さすがに嫌でしょう。

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>112
セレブのフリじゃなくて今の坪単価が保たれていくように街が成長して行くのであれば自然と住民が置き換わっていくということかと。>
郊外だからそれは無理です。必ず行き詰る。

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>>106
>利便性だけで上がれるのは坪250ぐらいまでだよ。
>鉄道利便性だけで言えば北千住・赤羽辺りもたいして変わらないし。

それは君の考察が甘いだけだよ。
北千住・赤羽と武蔵小杉の決定的な違いは２つ、東横ブランドと、背中の街（＝横浜）の重要性。

まず東横ブランドに異論はあるまい。赤羽や北千住にブランド路線は通っていない。

次に背中に何があるかという点だが、例えば赤羽の背中は大宮。武蔵小杉の背中は横浜。この違いが非常に大きい。
こちらの資料の5ページ目にはさいたま市と横浜市の就労人口が記載されている。
http://www.minto.or.jp/center/pdf/u52_07.pdf
さいたま市は48.6万人、横浜市は142.9万人、実に約3倍の差。つまり、赤羽に住んで大宮に勤めに行く人よりも、武蔵小杉に住んで横浜に勤めに行く人の方がずっと多い。
これはどういうことかと言うと、赤羽の下りはスッカスカ。武蔵小杉の下りはそれなりに混雑。そういうことなのだよ。
電車利便性が同じ？全然違う。武蔵小杉の電車は全方位が通勤に有益なのだ。（立川はちょっと遠いが…）

これら2つの差が今の武蔵小杉の高値を支えている。250が上限なんてのはこの街に住んでいないよそ者の感覚だ。話にならないね。


参考までに、赤羽と武蔵小杉の平日朝8時の電車本数を比較しておく。
途中で止まる電車は考慮していない。あくまで「方面」のカウント。

・赤羽の平日8時台
京浜東北線 東京23 大宮21
埼京線 池袋18 大宮11
宇都宮線 上野08 宇都宮04
高崎線 上野08 高崎04
湘南新宿ライン 大船05 大宮06

上り62 下り46（うち大宮方面46）


・武蔵小杉の平日8時台
南武線 川崎20 立川23
横須賀線 東京08 大船11
湘南新宿ライン 新宿05 大船06
東横線 渋谷24 横浜22
目黒線 目黒19 日吉17

上り76 下り79（うち横浜方面39）

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本気で23区と競いたいなら、小児医療費無料を中学生まで拡大して所得制限を外してみせろ。

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朝の東横線下りもガラガラだけど？

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それでは以上を総合し査定します。

北千住、赤羽　坪184万円、3LDK家賃13万円
武蔵小杉　坪212万円、3LDK家賃15万円

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ポジさん必死だな。

好きですかわさき愛の街♪だな
新住民はこの曲知らないか、、、

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何をもってその値段が正当化されるのか、そこが問題だろ。
値段だけを切り出したら、「やっぱ割高だねココは」で終わり。

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>>119
余裕で座れちゃう赤羽の下りよりは全然混んでる。
東横は8時台だと基本的には座れない。

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117さん、背中という表現が面白いです。
どちらかというと川崎の方が近いですし路面の商店街の規模では横浜以上とも思えますが、横浜の魅力は大きいですね。
実用面ではこっそり川崎利用という感じでしょうか。
それにしても過去スレの多さには驚きました。
どれほどムサコの人気があるのかを改めて知った気がします。

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勤務地とかにもよるよね。
うちは小杉よりも川崎のほうが使いやすい。
池袋のほうに勤務地なら赤羽のが便利だろうし。

小杉のバブル感は否めないと思うけど。
駅近くの道路も整備されない限りかなり不便さを感じる。

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なんにせよGWTの売れ行きが小杉の今後を占うベンチマークになるよ
楽しみだね

>どれほどムサコの人気があるのかを改めて知った気がします。

海の豊洲、陸のムサコ。人気ですね（笑）

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>>123
そもそも電車のキャパが違うしね
8両編成の東横線はどうしても乗車率があがる
横須賀線(下り)とかも寝て通勤できる

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武蔵小杉って最初は買いだったけど、今は静観者が多くない？
タワマンの値崩れとかも気になるしね。
住んでいる人からしたらポジで当然だけど、
冷静に考えると。。。

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今は高いから妥協して徒歩10分ぐらいの物件買うと将来後悔することになるかな？

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小杉で坪330とかだったら絶対に買わないでしょ？
坪300未満で今の内容ならわりと妥協も少なくて買いやすいけど、坪300超えちゃうと普通のサラリーマンクラスなら妥協しなきゃいけないこと増えるよ。北向きとかお見合いとか広さとか。

都内の物件でも妥協するなら坪330とか普通にある。

そしたら小杉に買う理由がない。

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小杉徒歩10分なら新築で坪200未満だよ
中古タワマンなら築5年以内徒歩5分以内で230〜250で買える
駅直結とか考えなければ別にバブルでも何でもないよね

郊外は多少の差があっても、
ほとんどが坪単価200万円以下になると予想。

優秀な武蔵小杉は200万円ちょっと越えるレベルかな？

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>>131
自分はシティタワー武蔵小杉は坪330を余裕で超えてくると思うけどな。
最初は売れ残るだろうけど、最終的にはそれでも完売すると思う。
交通至便なとこの駅近タワマンはそれだけ値段が高い。

大井町や大崎や三鷹も、最初は完売は無理だと思われてたけど結局完売したし。

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その前に区役所隣の野村じゃないの？

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今後の予定

2013/03: エクラス•駅ビル
2014/03: 野村タワー
2014/04: グランドウイング
2015/03: アリオ
2016/03: 住友タワー
2017/03: JXタワー
2018/03: 大成タワー

あ、野村は2015/03か
間違えた

公示地価出たけど首都圏住宅地では木更津市・君津市と川崎市中原区だけ＋ですね。
上げ率も首都圏1位。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/15.html

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http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/50.html
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/51.html

まさに川崎1人勝ち状態。何が人を川崎に駆り立てるのか。

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>>134
住友はどこでも高い値段付けるわけじゃないよ。
高値で出した後あんまり売れないと人見て個別に値下げしたりもするし。
供給少ないところとかいちおう場所選んで割高にしてる。

ここは中古の数が多いのとシティータワー自体の戸数も多いから坪330は超えるのは厳しい。

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>134
釣りかな？野村の三鷹（武蔵野タワーズ）以外はまだ完売してない。
大崎は坪350から坪330、310と少し値下げして売ってたけおかげで高額物件だけ残してほぼ完売。大井町のはまだ平均坪330で分譲中のやつではなくて？大井町は人気で中古も少ないから今の価格でも何とか完売しそうだね。

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>134
世の中の動きが分かっていないね。

首都圏出身者の購入の山は越えて、右肩下がり、
代わって需要は地方からの上京者になるから、
これから先郊外が高値で売れることは無いよ。

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住友を知らん人が多いようだな。
ありえない値付けで売り出し売り切る恐ろしいデベロッパースミトモ。
坪330万は確実だろう。
商用私設できた後だからかなり調子に乗った価格となるだろう。

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住友タワーは東横駅・新駅それぞれに5分以内となる最後のタワーだからな
しかも目の前には出来立てホヤホヤのアリオと駅直結商業施設、ピカピカの駅ビルに新ロータリーもある状態で販売開始
過去最高値を記録する可能性は充分ある

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大成タワーってなに？

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スミフは最高値を付けるだろうね。
ただ、全く売れないだろう。
アリオが出来た方が売れないよ。

可能性で売ってる街だからな。
実際にショボい商業施設出来たのを見て高値で買うやついるのかね？

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街の可能性じゃなく電車利便性で売ってるんだってば。
何度言ったら分かるんだ。

ただ、逆に言えば駅直結でも何でもないスミフはGWT以下じゃないと売れない。
そこは間違いない。

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>>145
大成はこれだね。
http://shinkosugi.jp/redevelopment/schedule.html

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アホだな。
再開発で売ってるに決まってるだろw

再開発無しで電車利便性だけならこんなに売れてはいなかったよ。

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鉄道利便性だけで上がってると思ってる人は現実が見えて無さ過ぎる。
鉄道利便だけでいえば、武蔵小杉を上回る所はたくさん存在する。

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>150
たとえばどこ？

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東京駅から半径5km圏内

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武蔵小杉より安けりゃ俺が買うから物件名教えてくれｗ

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東京駅以西以南で候補お願いします

自己防衛で
いろいろ条件付けたらだめだよｗ

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