【居住者専用】 パークハウスつくば研究学園　Part 3

>>540

そう言う指摘はもっと後に取っとかなくちゃ(^-^)
A棟B棟なのにねぇ（爆笑）

エレベーターホールの出入りから出たなら、ステップの下はインターロッキングだからクーラーボックスの水位でビシャビシャにはならないし水が溜まるほど出ても排水口があるから溜まらない。

どれだけ水をこぼしたんだか。

不法投棄と言える事をしたらそのままにして置くほどいい加減では無いと思うけど。

>>542

号棟とは言わないんでABとか書いておいたら乗ってくるかと思っただけです(^-^)

番館で合ってます。1じゃなくて壱ですが。

平成29年度マンション管理組合理事長任用試験予想問題

問題１（民泊関連）

居住者が、第三者を居住者の来訪者のように装って居住者がゲストルームを予約し、その第三者を宿泊させる。
居住者は共用施設使用細則どおり使用料を管理組合に支払うが、裏で第三者からは使用料よりも高い料金を別途徴収して利鞘を抜いている。この居住者はこれをたびたび行って営業行為を行っている。
これは居住者の立場を悪用しマンション福利厚生施設であるゲストルームを使用して宿泊営業をする旅館業法違反行為であるが、これは現行の管理規約・同附則に果たして違反するか？
もし違反する場合は、これを防止するための共用施設使用細則の改正案と実効性を持たせるための具体的な管理監督施策を提案せよ。

問題２（個人情報保護関連）

平成29年9月9日までに改正個人情報保護法が施行されるが、施行されるとマンション管理組合は同法に規定する「個人情報取扱事業者」の適用を受け同法の規制の網がかかることになるため、管理組合としては現行以上に厳格な居住者個人情報保護の管理が義務付けられることになる。
そこで、同法に規定する個人情報取扱事業者としての管理組合居住者名簿の運用に関して、組合員・入居者名簿作成・運用・保管細則の同法に則した改正案を提案せよ。

うちの歴代理事長に解答させたらいい。

難しすぎる。オレは任用試験不合格だから理事長にならなくて済む。

つくばのど田舎で民泊なんてあり得ないでしょ。

観光といっても筑波神社参詣や筑波山登山くらいしかないですね。
観光地から距離のある研究学園のマンションに民泊なんてしないでしょう。

なんで法人化したんだっけ。理事が箔つけたいため？

確か、従来の代表権が理事長だけの一極集中から、複数名に代表権を持たせた代表理事による共同代表かつ代表理事の合議制による運営をする、だったと思った。
本来の法人化の目的とは違うと全然違うと思う。別に法人化しなくても理事長を複数名選任して代表権付与すれば済むのだから。
法人化の最大の目的は不動産登記にあると思う。

外部の専門家を代表理事にすることが出来るので法人化は第三者管理導入の布石になる。

>代表理事による共同代表かつ代表理事の合議制
法人が刑事事件（たとえば組合費横領）で逮捕・起訴される場合は、代表理事複数名が十把一絡げで逮捕・起訴されるのですか？

>>554
共同代表だからその通り。連座で豚箱に入る。
代表理事＝理事長で1名にしないと整合が悪い。

法人化したのは、さくら側で駐車駐輪に使用している
TX高架下のスペースをTX運営会社から賃借しているが
今後法人にしか貸さないことになったのが主たる理由だったような

賃貸借契約で法人契約を求められたから法人化した。単純明快でいいと思います。
法人化していれば、法人名義で所有権取得できますから将来土地の買取も視野に入りますね。
でも代表理事複数名は必要ないです。複数名に代表権を付与する目的は何ですか？代表理事＝理事長で問題ないはずです。法人化の目的が土地賃貸借契約の賃借人の法人格だけなのですから。

代表理事が複数名だと何か支障がありますか？
１人だと、１人に負担と責任が集中するから分けた方が良いと思います。

会社だって代表取締役は１人とは限りません。

>>558
そうなると代表権のある理事長職も代表理事と同数の複数名にしない辻褄が合わないですね。
それと代表理事が複数名だと>>555で指摘されてるように刑事事件の時に豚箱に入る代表理事を予め決めておかないと代表理事全員が連座投獄されてしまいます。
でも理事でも代表権のある理事と代表権の無い理事では格が違い不公平ですよ。代表権のない理事は木っ端理事です。
全員代表理事にすれば上下関係がなくなり公平になり理事会で喧嘩もなくなります。

>そうなると代表権のある理事長職も代表理事と同数の複数名にしない辻褄が合わないですね。

どう辻褄があわないのでしょうか？？？
社長職と代表取締役を同数の複数名にしろと言っているようなものです。

>刑事事件の時に豚箱に入る代表理事を予め決めておかないと代表理事全員が連座投獄されてしまいます。

これも意味不明です。
どんな法的根拠で刑事責任が無いのに連座すると主張されているのでしょうか？

会社で代表取締役1人が有罪になったら、他の代表取締役も自動的に有罪になるわけがありません。

代表権のあるなしでは理事の格が違うね。
やはり理事全員に代表権を与えて平等にしないと理事会は紛糾する。
法人化の目的が土地賃貸借契約の賃借人法人格条件なんだから、
全員代表理事にして法人登記するのは問題ないと思う。
そうすれば輪番で理事が回って来ても代表権の箔がつくのでやりがいが出て来る。

>>556
それが目的なら、「けやき」と「さくら」はTX挟んで敷地も建物も分断されているので、
それぞれに管理組合を作って「さくら」だけを法人化するのがベストチョイス。
検討してみてください。もともと「けやき」と「さくら」は人的・物的にも交流がありませんから。
「けやき」と「さくら」は全く別のマンションです。

さくらをけやき4号館としなかったのは明らかに別マンションという認識があったはず。
けやきよりもハイレベル層をターゲットにしてたね。

地所はさくら側も２棟にしたかったが、地主が売り渋ったという噂は聞いた。

さくらを独立させたら、機械式駐車場の管理費かかるし
理事の順番も頻繁になるし。大規模の利点が減少すると思うが
563さんはさくらの人なのかな。
そのかわり地番問題（学区問題）が解決するのと、共用部設備が無い分
管理費安くなって、駐車場メンテの分と相殺できるからいいかもしれない。

さくらのためにけやきまで法人化のとばっちりうける。
さくらの機械式駐車場維持管理のためにけやきに負担がかかる。
けやきにとってはいいことないね、分離した方がいい。

>理事の順番も頻繁になるし。
最小骨格運営にしたら4名でいい。
理事長、副理事長、理事、監事。
そのかわり全員プレイングマネージャー。
口先だけで座して動かん役員じゃ無理。

>>566
さくらの独立運動がはじまるのですか？

さくらの2棟目が今のレーベンなんでしょ？

線路挟んで分断されてるからしょうがないよ。
地下道でつながってれば話は別ですが。

地下道掘るならTXの地下権があるから地下40m以上じゃないと。
地上に上がるのにエレベーターもいるよ。

法人登記簿の更新ってずいぶん時間がかかるのですね。法務局ではまだ登記事件になってます。
所有権移転の登記なんて一週間くらいで更新されるんですが。

けやきの人がさくらの人に対してマウンティングをしているみたいで怖いです。

>>573
ここは匿名の公開掲示板だから
住民（区分所有者）のふりして書き込んでるニセモノもいるのでは？
法人化（TX高架下）にしても、かなり前から総会資料等にも書いてあり
地所が設けているサイトでも閲覧できるのに私が書くまで出なかったし。
皆さん総会や理事会に出なくても、資料くらいは目を通すでしょ。
ピアノの演奏可能時間が変わったこととか。

>>574
新築当時、お金が足りなくてまたはローン審査に落ちて買えなかった人たちが
バーチャル住民になって書いているのでしょう。
当時、ど田舎のつくばなのに三菱ブランドというだけで都内なみの値段してましたから。
でも東京に勤務する人はわざわざ研究学園にマンションは買わないと思います。
都内勤務ならせいぜい守谷あたりまででしょう。

市役所か研究所勤めでしょう。

高学歴の富裕層が住むマンション

「請求のあった会社・法人等は登記事件の処理中です。登記が完了した後に再度請求してください。 」
もう一ヶ月近くこの状態・・・・・

>>577 マンション住民さん

この地区の一番の富裕層は、駅東側の小舘地区の方々です。

つくば市に小舘ってあるんですか？
駅東側駅近は、消防署ができて五月蝿いと聴いてますが。

小舘→戸建て

駅前に戸建てがあるようなら、市街としては最低ですね。
そんなところに住みたくない。

>>580

消防署があるのは駅西側です。
市役所の向こうだから、駅前で聞こえるとは思えません。

>>582

駅前といっても徒歩5分くらいかかりますからね。
都心じゃないんで、それくらい茨城では普通です。

久しぶりに議事録を読んだら理事長が管理費を5,000円下げるとか書いてあったんですができたら嬉しいですよね。

今は余った管理費は修繕積立金に移し替えているので
それはそれで将来の負担がその分軽くなるので良いと思いますが、
管理費の高さに嫌気がさして買い換える人もあるらしく、痛し痒しですね。
共用部分の電気代とか、消耗品、サービスを上手に節約できるといいのですが。
外廊下の照明とか既にLEDになっているのでしょうか？

>>586 入居予定さん

管理費の残は積立金に移しても翌年その分引き下げて請求されていると聞いてます。今払っている人の負担が軽減されてるということだと思います。私の理解が違っていなければ。

電球の類は見た限りLEDに変わっているように見えます。全部は分かりませんが。前期は電力量を1割減らしたいという話は聞きました。

管理費が余って積立金に振り替えるっておかしくないか？
区分経理の趣旨に反しており同時に「自会計の翌期の費用に充当する」の管理規約違反。
管理費が余るのは組合員から管理費や使用料を取りすぎてるからじゃないか？
値下げしないと。
「余ってるなら値下げし、足りないなら値上げする。」
値下げと値上げをバランスするのが管理組合経理の極意。

管理費って言っても管理費会計のことだろうね。
管理費なんて殆ど余らないから使用料とかだよ。

余った分を積み立てに回してその分支払いを下げるのも負担が減るのは値下げと同じだけど単純に下げるよりは賢いと思うがなぁ。

将来少子化で車利用が減って使用料が減ったらどうすんの。値上げとか簡単にできると思っているところが甘々。

>>589
使用料を管理費会計の収入に計上してるから、管理費会計で剰余金が発生し、それを修繕積立金会計に振替えることになってしまう。
こんなことしてたら区分経理している意味がないのでどんぶり勘定でいいことになる。
それなら、使用料を修繕積立金会計に収入計上すれば、会計間の資金移動はしなくて済むし区分経理の原則は守られる。
こうすることにより、経常管理の管理費会計の実態が把握しやすくなる。
もともとマンションは、新築時から使用料を管理費会計に収入計上し、潤沢な管理費会計に見せて管理委託費の高さをカモフラージュしている。

>管理費に不足が生じたらどうすんだよ
①徴収管理費を値上げする。
②経費支出を見直してコストダウンを図る。（例えば業者チェンジ）
普通は②に取り組み、それでも足りなければ①で値上げをする。

うちは5年以上前に、年間1000万円をはるかに超える駐車場使用料を修繕積立金会計に移設し、管理費会計を丸裸にして各支出を見直した結果、2年前に取りすぎてる徴収管理費の一斉値下げを実施した。

>>593

一本取られましたな。（笑）

>>592

>②経費支出を見直してコストダウンを図る。（例えば業者チェンジ）
>普通は②に取り組み、それでも足りなければ①で値上げをする。

いやぁ、よそのマンションのこの程度のアドバイスを堂々と書いてくるのが笑えますね。
普通に②に取り組んでいるから心配ご無用です。

>>595
>普通に②に取り組んでいるから心配ご無用です。

それなら管理費の一斉値下げはいつ？
積立金は前に値上げしたけど管理費は値下げしないの？

>>597

またもや一本取られましたな。（笑）

いつ、550戸が意見賛同したのですか？
http://www.midskytower.com/release/p=4933

>>599
全戸賛成したのですか？いつの総会決議ですか？

駅前のサーパス

意見書作成した管理組合に直接聞いたらいい。

総会決議なんて取ってないよ。理事会レベルの合意だよ。
https://ameblo.jp/haruboo0/entry-12097301809.html
理事長連名、理事会と書いていながら管理組合名+全戸数で表示。
わざと全区分所有者の総意であるかのように装い誤解させる標記にして公表してる。

アウトでしょう。

理事長が全戸の代表者として渉外にあたるくらいしょっちゅうあると思うけどな。
いやなら自分が理事長になればいいだけだと思うが。

それは代理行為のこと。
憲法で保障されている思想・信条の自由がある。
理事長個人や理事会の意見が組合員の総意と考えるのは理事として不適任。
辞任した方がいい。

>>609 マンション住民さん

リンク先のブログはパークハウスの話じゃないでしょ。

もとのパブリックコメントが単に理事長名で出されているのであれば、何の問題もない。
550戸の総意だと明記されているならアウトだろうが、たぶん違うでしょう。

このブログだけを見てアウトなんて言っても無意味。

>>613、所在地、全戸数で載ってた。全戸数の総意と解せられる。
いつ総会決議とったの？
http://www.midskytower.com/release/p=4933

>>614 マンション住民さん

この程度の意見書なら理事会への委任の範囲を超えるとは思えない。
なぜなら、感情的な観点を除けば組合員個人の意見と異なる意見書の公開に不利益が生じることが想定できないからだ。

国連で日本国政府が何か意見表明するにあたり、国民投票を求めるのと同じくらい意義の小さい話。

意見書出したいのなら当マンション単独で出したらいいのに。
当時の理事長がRLC48に踊らされて名前貸したのだよ。
そうしたら全戸総意の表現にされたと。愚かなことよ。

>>616 マンション住民さん

正直言って、何でそんなにこだわるのかわからないですね。
マンションの利害に影響を及ぼす話じゃないし、住民の利害にも影響を及ぼさない。

住民の総意といっても全員が同じ考えのわけがないし、総意＝全会一致ではないのだから、思想や信条の自由とは何の関係もない。

管理組合名で公表するからです。
理事長個人の考えなら個人名、理事会決議なら理事会名です。
総会決議をとれば総意と言っていいでしょう。
そのために毎年総会で決めてるのですから。
これ管理組合の常識です。

つくば市ではパークハウスだけが意見書に賛同している。
つくば市はマンション連絡会があり、市内のマンションが会員登録している。
https://tsukuba-condominiums.jimdo.com/当会について/加入管理組合リスト/
なぜパークハウスだけが意見書に賛同したのか？他のマンションに声掛けしなかったのか？

>>620 住民板ユーザーさんRさん

了解しました。
確かに思い込みが強くて聞く耳を持たなそうなので、相手して失敗したと思いました。
ご忠告ありがとうございました。

合計10,605戸の区分所有者が意見書に賛同していると国交省にアピールしたかったのだろう。
ところで意見書を執筆した管理組合の1つに、管理組合名を冠して意見するに当たり総会決議をとったのかと質問した。そうしたら、そのマンションの弁護士が出てきて回答を拒否されたいきさつがある。

そういえば、パークハウスのイルミネーションがブログで取り上げられていましたね。

http://sciencecity.tsukuba.ch/e313553.html

>>623 住民板ユーザーさん3さん

大変でしょうが高木も少し飾って欲しいですよね。

桜もライトアップとかすればいいのに。

12月18日の最高裁判決では、管理規約で理事長の選任の規定しかなくても、理事長を理事会で選任したのなら理事会で理事長を解任できるそうです。
国交省もこの最高裁の判断を受けて、理事長の解任について標準管理規約に反映する検討をするそうです。
国交省は今、来年6月15日施行の民泊新法に向けて、管理協を通して管理会社から各管理組合に民泊新法対応の規約改正を指導しています。
うちは規約改正しないのですか？

>>625 住民板ユーザーさん5さん

ポストの脇の掲示板をたまにはご覧になった方がよろしいかと…

>>625
最高裁の判決はこれですね。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

>>626 住民板ユーザーさん3さん

625、627も粘着君の一人遊びです。
規約細則の一般論とか「住民なのに知らないの？」みたいな書き込みはまず間違いなく粘着構ってチャンの一人遊びです。

>>628 住民板ユーザーさんRさん

そうなんですか。
目的がわかりませんが、なかなか面倒くさい方ですね。

目的はたぶん組合員へのオルグ活動でしょう。無関心層の掘り起こしと反体制勢力の集結。

反体制派が大量立候補して理事会を乗っ取るのですか？
守旧派勢力の一掃ですね。革新理事会の誕生か？

法人化するメリットって駐輪場の賃借しかないね。

その通りだと思う。
法人化する最大のメリットは、法人として所有権、賃借権等の不動産契約できることである。
マンションの不動産は区分所有者の共有だから、まともに契約しようとすると共有者全員と契約する必要がある。

そういえば規約共用部分って登記されてるけど表題部のみで権利部の登記がないね。
もし権利部に所有権登記使用としたら全区分所有者の共有登記が必要になる。

>>636
規約共用部分で権利部の登記したら、区分所有者の変更毎に登記変更が必要。
その点、管理組合法人なら権利部を登記しても区分所有者の変更には影響しない。
ただし法人登記簿は代表理事の変更のたびに変更登記が必要。手間がかかって面倒くさい。

だったら法人止めて元に戻したら？

法人化やめたらさくらの駐輪場が無くなってしまうよ。

あけおめ