岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

みなさん、最近お勧めのマンションや検討中のマンションはありますか？？

書き込みしても消されているんですけど・・・

それはお前の内容が悪いからです。
管理者の逆鱗にふれたんじゃのぅ。。。

ロイヤルガーデン中山下弐番館、検討中ですが、
南にクレドがあるのが気になるところです。

あと柳川の交差点のあたりにマンション建設予定との
噂を聞いたのですが詳細出てますか？

>>8
詳細は不明ですね。
下は店舗らしいとのことなので普通のファミリーマンションとは
形態が異なるでしょうね。

ほぉぉ～
どんどん新しいマンションが建つと選びやすい。

先日引っ越しがやっと終わってホッと一息。
新築マンションは建設中の契約だから入居までが
異様に長く感じるよね。

ロイヤルガーデン中山下弐番館って、目の前にＮＴＴのアンテナが立ってるけど大丈夫なのかな？

学南町に新物件との噂。

携帯の電波が入りにくいとかネット回線の速度に問題があるとか
そういうことですか？？？

電磁波とか大丈夫でしょうか?

ロイヤルガーデン中山下弐番館は、アンテナによる障害あるんでしょうか？

その他、新物件の情報ありますか？
早く引越ししたいです！！！！！

厚生町に四国資本デベが分譲予定との噂。
そばに地元デベロッパーの完成済み物件があるが残りはまだ14戸あるとの情報。

３月から入居開始になったリビンコートプライム厚生町の東隣が更地になっています。
ここに穴吹か和田あたりが建てるのでしょうか？

独立系大手管理会社「日本ハウズイング」と「合人社」が業務提携を締結するとの情報。
厳しさを増すマンション管理業界で競争力の強化が狙いか。

厚生町ですか…
岡山駅には、ちょっと遠いですね。

震災後から購入者の意識に若干の変化が見受けられる。特に低層階・ガス併用物件の人気
が上昇。背景には災害時対策や原発絡みによる供給体制や料金の不透明さが起因している
模様。今後は上下階の価格差縮小、オール電化物件の減少の流れか。

昔、トポスがあった所にマンションが出来るって知り合いの不動産屋に聞きましたが、真相はいかに。

>>21
岡山は大丈夫なんじゃねーの？

値上げしているのは「東京」電力ですよ。
中国地方の岡山と何の関係があるのさ？？

岡山でも最近バルコニー手摺が半透明ガラスで施工されてるタイプが流行ってる模様。
モデルルームで完成予定CG見ると開放感あって日照良さそうなデザインだが、
実際入居後は洗濯物や物干しらが通行人からうっすら見えて少し貧乏臭いとの評判も。

年明けから特にフラットの金利が安い。3月は特に2.13と歴史的低金利で4月も2.16の見込。
Sで昨年秋までの申込なら当初10年−1％で固定にもかかわらず支払額は変動と大差無し。

昨年の供給数1位のデベロッパーは藤和不動産と合併した三菱地所レジデンス
(主力ブランドはパークハウス)で5.331戸。2位以下は野村(主力ブランドはプラウド)、
三井不動産レジデンシャル(主力ブランドはパークホームズ)、大京(主力ブランドは
ライオンズ)と続く。

岡山でお馴染みのあなぶき興産(主力ブランドはアルファステイツ)は1.772戸で10位、
最近岡山に大量に供給しているマリモ(主力ブランドはポレスター)は1.566戸で12位。

ロイヤルガーデン弐番館はすぐ南に高層ビルがあるし家を一歩出たら割と汚い地域なので、なかなか躊躇ってしまいますね。
グレースオークスも線路が近いし・・・林原にイオンが出来ればいい立地のマンションも増えるかな？

>>28
絶対新築じゃなければ良質な中古狙いって手もあるぞ。
腰を据えて待てばその駅やイオン周辺でもいつかは出るんじゃない。

イオンってどんな感じになるのかな。
都市型の高層ってところまでは過去の記者会見とかでわかってるけど
その後の情報がないね。そろそろ計画概要が見てみたいね。

因みにそばの高島屋は近隣SCとの差別化対策で最大15億を投資して
大規模改装するらしい。2年くらいかけて高級ブランドの誘致・面積拡充・
レイアウト変更等とのこと。屋上の遊園地も改装して子連れも取り込む狙いとか。
一番街も来春目処に大規模改装を予定だってさ。

駅前東口周辺の動きが活発になってきてるね。

確かに岡山のデパートは残念ですもんね。

いずれにしても岡山駅周辺が活性化されるのは喜ばしいことです。
駅近に住むのが、老後まで考えると楽しそうですね。
でも新規の土地があるかしらねえ。

駅近の定義はどのくらいでしょうか？
徒歩１０分以内なのか、５分以内なのか？

個人的には世代により違ってくるかと思います。
子供が小さい頃は１０分でも大変だけど、子供が大きくなれば１５分でも近いかな？
歳を重ねたらまた１０分で行けた距離が２０分かかるかも？？

誰もが近いと感じるのは５分以内でしょう・・・

そう思います

駅近とは徒歩5分から10分圏内を指すことが多いですね。
都内とかで交通網が発達し、かつ通勤通学がそれに大きく依存する
(車持ってない人多数)立地条件だと5分以内が駅近でしょうね。

一方地方政令市の岡山の場合は駅を通勤通学に常用利用する人は少なく、
そして岡山駅は「のぞみ」まで停車する政令市の主要ターミナル駅ですから
徒歩10分でも十分駅近と言えます。

ただし改札までと考えると西口の場合は駅までの徒歩所要時間に加えて
各種線路をまたぐのに事実上＋1分30秒ぐらいは掛かります。

↑
岡山駅は中央改札のコンコースになっていますので、西口からのアプローチと東口のアプローチに大差ないですよ。
改札は多分新幹線の改札口を差していると思いますが、改札口から新幹線の自由席乗り場まではあと１分はかかりますよ。

それよりは、雨に濡れずに行動できるかどうかではありませんか？
東側からのアプローチは、駅前商店街からなので西川の入り口からですね。
西側からはままかりフォーラムの中を通ればいいですね。
南側からは元ハヤシバラの所まで地下通路が整備されていますね。
北側からは東口までいかないとダメですね。

でも電気軌道を利用すれば雨に濡れない範囲は東山や清輝橋まで広がりますね。

フォーラムシティが究極の駅近ですね。

ハヤシバラシティに期待していたのになぁ・・・

フォーラムシティーって中古はあるんでしょうか？
地権者と賃貸って聞いたんですが。

でも外壁がはがれたりっていうニュースがありましたよね。
確かに傘なしで駅に行けるのは魅力ですが・・・

ハヤシバラの概要がなかなか明確になりませんね。

>>38
たまに出ていますね。
最も市場には出ないかもしれないけど。
地権者と賃貸（建築、販売時に購入、その後賃貸、または住居として使用）、
じゃないですかね。
それぞれの割合は知りませんが。
やはり、地権者が多いのですか？

フォーラムはそこそこ傷んでいますね。
外から見える割れもありますし。
フォーラムは自治体が関係して立てたから
大丈夫な建物だというイメージがありました。
それでも割れは起こるんだったら、
正直マンションは諦めるしか無いのかなって。
ただフォーラムは自治体が所有しているので、
建て替えとかも有利ですからね。

割れが起こるのは構造的に全く問題ないんだけどなあ。
それぐらいは想定内。
割れが起こったからどうだっていうんだ。
割れが起こるから、出来が悪いとか　素人考え

これから面白いのは岡山駅前でも特に東口だよね。
都市型イオンモール＋コンベンション(音楽・講演・展覧会)に加えて
その周辺にも開発予定が控えているからね。

↑岡山駅前は東口のことで、特にとか言わなくても大丈夫だよ。
西口は、今も昔も駅裏ですから・・・

>>43
そうでしょうね。
岡山にずっとお住まいの方は、そう思うのでは。
でも、もっと広い視野で見れば、東口は、ただの喧しい商業地域に過ぎません。

でも元ダイソー跡地のロイヤルガーデンも完売らしい。
まだ更地みたいなのに、やっぱり中心地志向の人って多いんだね。
子供が学齢期じゃなければ便利な中心地が希望だな。老後が楽しそう。

岡山駅東口で今後分譲予定のマンションありますかー？

>>46
私の知りうる限り残念ながらしばらくは無いそうです。
駅近ではないですが中山下に新規があるとの噂はありますが。
誰か他に知ってる方がいれば教えてあげて下さい。

中山下のロイヤルガーデンよく完売しましたね。
すぐ南にクレドビル・電波塔がありマンションを一歩出ると少し汚いエリアであまりいい物件ではないと思いましたが
子供のいない層で利便性重視の人が買ったのかな？

東口ではないですが、厚生町にあなぶきが予定です。
立地は非常にいい場所だと思います。

桑田中学のすぐ南に広い更地があるけど、そこかな？

となると販売中の某物件と隣同士で競合することになるってこと？

あなぶきは庶民し様ですから、プライム規格とは競合しないですよ。
あまりにも造りが違いすぎます…

販売中物件・入居時期・販売戸数
ビ・ ウェル円山・ 2012年8月末予定・8戸
アウルステージ問屋町・ 2013年3月下旬予定・第2期16戸
グレースオークス岡山・即入居可・28戸
ビ・ ウェル東古松・ 2012年7月下旬予定・1戸
リビンコートプライム厚生町・即入居可・14戸
パーソンズフェリーチェ津島西坂・ 2012年10月下旬予定・67戸
ポレスター大元駅前・2012年10月末予定・14戸
ポレスター西古松・2012年6月末予定・9戸
リベール高屋サウス・ウィンド・即入居可・6戸
ポレスター原尾島ガーデンコート・2012年11月末予定・第3期10戸
サーパス国富・即入居可・6戸

サーパス大元東公園・2013年09月上旬予定・25戸
アルファスマート藤原・ 平成25年7月上旬予定・未定
アルファステイツ岡山厚生町・ 平成25年12月上旬予定・未定

パーソンズ酷いな・・・

大丈夫か？？？

パーソンズ67戸ってほんと？？？


全然売れてないわけないけど

東古松のbewellってマンション、ベランダが透明のガラスっぽくて
透け透けの様になってたけど、なんか統一感なくて安っぽく見えないかな？
あれもオーダーメイドマンションってやつの売りなんだろうか？

>>57
安っぽいというか実際安いですからね。
バルコニーに洗濯物干したら丸見えになるでしょうね。
大通りに面しているので目立ちそうです。

そうです。
ガラスにする方が
建築費のコストダウンが出来るので
安っぽいというのは、正解ですね。
コンクリート固めた　バルコニーの手すりとかより、
あとからガラスを置いて固定するだけなので
そりゃ単純に安いですよね。

ガラスのバルコニーの場合、
かなり高層階の１０階ぐらいでも
洗濯物が手に取るように下から見えます。
気を付けて。

また適当な回答を…。

ガラス貼りのほうが施工コストは嵩みますよ。ガラス貼りベランダは採光、部屋からの見晴らしがよくなるので最近人気です。

見晴らしは良くなるけど、逆に人からも見られやすい欠点もありますからね。
透明じゃなくてすりガラスだったらあまり気にしなくてよかったかも。

ポレスターは反射ガラスなんで、昼間は外からは見えにくくなるって言ってましたよ

柳川ロータリーの廃墟は両備が再開発を目論んでるとの噂。ただ当分先になると思います。

↑
噂ではなく具体的に動いているって新聞に書いてあったよ。

柳川のスーパーの跡地に物件って、柳川のわたなべ生鮮館がつぶれるんですか？

柳川市場後は、マリモが建てるとのこと。

toposが懐かしい・・・

柳川いちばの閉店、本当なんですね
情報ありがとうございます
随分お世話になっていたので、色々と残念です

柳川いちばの場所なら是非検討したいです。しかし、お高いんでしょうね…

柳川市場跡か。
少し騒々しい場所とはいえ良い場所取ったね。
学区も中央だし駅やイオンにも頑張れば歩いていけそう。
結果的に買物する場所が減るわけだが近くになんかあったっけ？

周囲の建物と道幅を考えて日当たりをどう計画するのかな。

「中山下1丁目再開発原案」
敷地面積0.7ヘクタール
地上17階延べ2万3000平方メートル
総事業費60億円
1階商業店舗
2階フィットネスクラブ・保育所
3階クリニック
4階高齢者介護施設
5階以上は150戸の住居スペース(70〜100平米)
立体駐車場70台
着工・完成時期未定

柳川再開発はできそうな気がするけど、駅前のイオンの新たな発表がないのが不気味な感じがします。
今度こそ、実現させて欲しい。
しかし、トポスの跡地は、裏のRGならわかるけど、あの場所がマンションに適しているかは疑問です。
まあ、ダイソーの跡地でも売れたののだから、売れるでしょうけど。。。
岡山は、少しいびつになっているような気がします。

以前フェリーチェ西坂の売れ残り数が６７戸って書いてありましたけど、
あれは総戸数ですね。
どれくらい売れているのかはわかりませんね。

島田町の両備グレースは結構売れ残っているようですね。
やはり、北向きっていうのがネックなんでしょうねえ。
南側も土地が空いてますが、あそこにもマンションが建つ予定があるのでしょうか？

フェリーチェは半分も売れていないみたいですよ。

４～５千万円台の部屋がさっぱりみたいです。

イオンは本社に部署が立ち上がりましたよ。これは異例のことで力を入れている証です。私は思いっきり期待しますよ。

>>77さん
南側にはマンションが建つ予定になっています。

>>78さん
さすがに４～５千万の物件はなかなか売れないでしょう。
公務員の給料も２年間は減るし、先行きが本当に不透明です。

イオン楽しみですね～ 最近倉敷ばかり注目されていたので。
それにならって中心部のマンション開発も活気づきますように。

イオンが出来たら徒歩圏内のマンションは資産価値が上がるでしょうね。
おそらくイオンの駐車場は有料になるでしょうから、徒歩や自転車で行けると節約できますね。

イオン、当初では早くて２年でできるって言ってたけど、ほんと早くできてほしいですね。
やっぱり駅近マンションが絶対ほしい。
子供はいつかは卒業するから、学区より立地優先。
卒業までにいいマンションできるといいけど、結構土地が飽和状態かな。
中古でもいいけど、なかなか出ないでしょうね。

イオンに住居っていうのも、ほぼ無理そうですね。

西口はともかく東口にめぼしい土地ってありますか？
あまりもう余地がないような気がするのですが。

駅近マンションは魅力だけどあんまり近すぎるとガヤガヤ煩いし、難しいところですね。

余地があるかどうかは不明だけど、
数は少ないのは間違いないでしょうね。

地主はイオン完成後に高値で売りたいから土地も出にくいし、
マンションデベロッパーに売るより自ら運用した方が儲かる可能性も高いし。

後は利便性だけでなく居住環境として両立させるなら大通りから一本入ってる
方が騒音・排ガスが少なくて住みやすいでしょうね。
後は言うまでもなく日当たり良好の南向きが理想。

そういう立地で尚且つ自分の好みの仕様やプランやデザインやらが揃った物件が
出るかどうかは更に確率は低いから、後は運じゃないですかね。

>>80さん　お詳しいですね。

公務員の給料が減るというのはどういうことですか？
うちの旦那も公務員ですがそんなこと言っていなかった…
何かの間違いであって欲しいです。

サーパス国富　って完売したんですか？

業界の人に聞いたら、東口や城下界隈はもう空いた土地はないので、古いビルを壊して建てていくことに
なると言っていました。そうすると、どうしてもコストはかかるとも。
でもあまり使われていない古いビルは、かなりあるので、今後もマンションはできそうな気がしますね。

公務員の給料は税金です。県庁職員は７％カット。
年金や退職金が４０２万円、民間より高いと非難されてます。
公務員は首切りがないだけで、生活は大変です。若者には、公務員は薦めないです。無理やり人事評価制度を採用し、差別化を図っています。
公務員は利益を追求しないし、ノルマが無いので他人との能力を比較するには無理があります。参考にしていただければ、幸いです。

中心地の駐車場は地主としては初期投資ほぼ無しで
そこそこの利益を稼げるから売るとは限らないよ。
しかもハヤシバラの駐車場が無くなって駐車場需要
はむしろ高まったし。

中心地ならいつものよく見るようなマンション
じゃなくてそれなりのが欲しいね。

最近岡山へ良く出張に行きますが、土地が平坦で
広くてマンションが沢山ラッシュで良いですね。
広島は、狭くて、坂に競り立つように立っている
し。おまけにそこそこ高い。(T_T)

たしかに中心地はどこの駐車場もよく満車になってますからね。
売るとは限らないでしょう。
むしろ売るより、ほぼ永続的に入る駐車場代のほうが儲かる気がします。

駐車場の件ですが、以前、業者さんから聞いたのですが、中心部はかなり金額をつんでも売らなかったそうです。
まあ、イオンがこれからできるのでというのもあるそうですが。
後、林原がなくなり、市内の企業の駐車場が困窮するのは間違いなく、あの周辺の会社運営の面でも岡山では駐車場が必須で
駐車場経営は非常に有利になるそうです。もしかして駐車場がタワー化するのかなとも考えます。

駐車場経営は固定資産税も高いのでそう大きな利益にはならないですよ。
個人所有の土地の場合土地を手放すかどうか迷ってたり、
土地は手放したくないけどしばらく使い道がない場合にとりあえず駐車場にしている方がほとんどです。

表町や丸の内あたりは少しマンションバブルというか、駅からも遠く商店街や街も寂れて行っている割にマンション価格が割高なように感じます。
１０年単位で見れば年配の方の所有物件がどんどん売りに出るでしょうからあのあたりは地価も住宅価格も下がるのでは？
逆にイオンが開発されれば駅～イオン周辺は栄えて行くのではないでしょうか。
そうなると新規参入もない表町～天満屋周辺はこのままでは将来は無いように感じます。
表町商店街などがまた栄えて行く日が来れば嬉しいのですが。。

今って不動産購入にはかなり厳しい時期ですよね。
最近は震災などの災害が多くてそのリスクもあるし、世界情勢的にもユーロ圏からの恐慌が起こるリスクもあるし、
人口はこれから減少の一途で不動産価格は下がるしかないことも考えると余計に躊躇ってしまう。

柳川跡地は東側目前にロイヤルガーデン・南にはクレド・南東にさらに建設中のロイヤルガーデン、
西は幹線道路となかなか難しい立地だとは思うのですが、かなり高いマンションが建つのかな？
確かにイオンモールが出来ればより駅前に人は集中するでしょうし、表町界隈は地価が下がってある程度普通の住宅が増えるといいですね

でも表町周辺も学区も良いし人気あるよね。
と言うかイオン徒歩圏の駅近物件ってこれから
なんか新規の計画今あるのかな？

桑田町のパークホームズと平和町のアルファステイツ
以来新規の計画聞かないのだが。