岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

個人的には、ビブレ跡あたりは、店舗や飲み屋などが集積しているので、飲食店・商業・オフィス等がよいと思います。
せっかく両備ホールディングス、源吉兆庵、ストライプインターナショナルという岡山の企業が取得したのなら、中途半端なマンションというのは街のためにならないマイナスです。

まあ、ここはマンション掲示板ですので、まちづくりに関してはスレ違いかもしれませんので、これくらいで。

岡山駅前はオフィスが不足していて空室率も低水準で推移しています。
折しも山陽新幹線の開業前後に建設された岡山駅前のオフィスビルは老朽化が進み時代に合わなくなっていますので、そろそろ更新時期を迎えています。
中四国地方の拠点を岡山に開設する動きも堅調なことに鑑み、生命保険会社や地場企業などが新しいオフィスビルを建設するべきタイミングと言えるでしょう。

マンションに関しては幾つかの計画が進んでいるものの絶対数が少なく、まだまだ不足していますね。
中古物件が新築時と変わらない高値で取引されるケースもあり、都市部のようなタワーマンションもなく、今後は多様な需要を満たす街として供給側に期待が高まるというものです。
市役所筋や岡山駅前に150m級のタワーマンションが建設され、市街地西部にはさらに超高層となる180m級あるいは200m級のタワーマンションが建設されることを希望します。

オフイスビルでは市の助成金が降りんじゃろう。助成金が美味しいので、どうしてもマンションという事になるんじゃあないかな。ビブレあとのマンション計画がどうなるか、私にもわからんが、イトウヨーカドウあとのタワマンとの区別化、差別化は必要じゃろうな。ビブレあとのマンションは賃貸だけとかね。まあそのうち両備が発表するまでのお楽しみというところかな。。

オフィスビルは余程需要に自信が無いと建てられないでしょ。
マンションなら分譲してしまえば資金回収が手っ取り早く出来るってメリットがあるから再開発には必ずと言っていいほどマンションが入ってるわけだし。

確かに他の都市に比べオフィスビル群といったものがありませんね。オフィスビルの1フロア～数フロア借り上げで事務所を構えている地元大企業が少なく、全国規模の大企業も中国支店は広島に多く岡山には営業所だけというケースが多いからオフィスビル自体の需要が少ない上に維持費的にも自前の小さな自社ビル（3～5階建）を建てたほうが良いと考える企業が多いのだと思う。
やはり岡山では再開発の中心はマンションで岡山駅を中心とした人口密集地を造り、その需要を満たすための商業施設の誘致になりますね。企業誘致が望ましいけど簡単に進むものでもないしこのままだと岡山市内でも中心地と郊外の格差が顕著になる一方だと思う。
需要が生みだす都市と供給が生み出す都市の差はどこまで行ってもなくならないのかな？

例えば岡山に支店や営業所を置いている企業の多くは、自前で小さなビルを建てたりしないでオフィスビルの一画や一室を借りていますよ。
オフィスビルは需要動向の予測が難しいので、再開発となると確実にペイできて補助金まで出るマンション系になるのは当たり前です。
とはいえ岡山のオフィスが足りない現状も事実ですし古くなったビルを放置するわけにもいきませんので、どうなるのかな？どうするのかな？といったところでしょう。

田舎の町村や外部からの流入かない孤立都市ならば基本的にマンションで人口集積→その需要を満たす商業開発という流れで間違いないんだけど、県庁所在地や政令指定都市クラスだと違ってくる部分もあるし岡山市の場合は岡山駅という交通の要衝がアドバンテージとなって営業拠点を設ける企業が増えてるわけだから、その岡山駅を利用できる場所にオフィス機能の集積がなければジリ貧になるよ。
重要なことは、岡山都市圏内部だけで完結する企業だけなら今のままで問題ないんだけど、東京や関西や中国四国地方各地とのアクセスがよくなければ岡山に営業拠点を置いておく意味の薄い企業がどんどん撤退していくという最悪のシナリオを回避したいんだったら岡山駅前にオフィス機能の集積は必要不可欠だってこと。

交通結節点のアドバンテージもポテンシャルも、生かさなかったら無駄になるだけだからね。多少の補助金を出して営業所が移転してきました！なんてお山の大将が実績アピールしたところで、たかだか従業員数は知れてるし短期的なものに過ぎないよね。

長すぎる割に内容希薄。

ここはマンションの掲示板なんだから、オフイスビル云々はどうでもいいということにしましょう。今さら広島には中国支店があって、岡山は営業所といったような状況が変わる訳じゃあない。岡山駅は中四国からのアクセスがいいが､それが逆目に出ることもある。岡山駅から広島駅まで47分ぐらいですからね。

リニア開業を見込んで名古屋駅前はビルラッシュ。だけど東京本社から１時間で行けるとなると…名古屋は中京地方のための地域拠点で十分になる。アクセスの良さは両刃の剣。そろそろマンションの話に戻るとしよう。

今は中四国の拠点事務所が岡山に続々と新設され広島からは次々と撤退もしくは岡山福岡大阪に統合されていますよ。
全国的に見ても近年でここまで拠点性を上げた都市はあまりありません。

中四国の営業拠点、岡山市に続々開設

2018年12月27日
岡山市は25日、岡山市内の中四国エリア広域営業拠点が100ヶ所となったと発表しました。増加数は約4年半で31拠点、約1ヶ月に1拠点ほど増えている計算となります。
岡山市内は特に四国へのアクセスに優れ、企業の業務効率化や事業拡大に向けて開設が増えています。

日本経済新聞
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO3936782025122018LC0000?s=0

こちらは昨年帝国データバンクが出した地元本社企業の動向に関する資料です。
中国地方では岡山以外は鳥取がなんとか現状維持を保っていますが他県は大きく減少しています。
全国的にも東京都や愛知県のように非常に多くの事業所が立地する地域はコスト削減のため補完関係にある近隣県への移転がありますが、
それ以外は見事に地元経済の強さと拠点性に比例した動向になっています。
岡山は都市圏の人口も中四国一になりました、中央の大手マンションデベロッパーも次々と参入して来ており期待できますね。

■転入超過数 <都道府県別本店移転の増減ランキング>　2018/4/2
https://www.tdb.co.jp/report/watching/press/pdf/s180401_27.pdf

1 埼玉　861社
2 神奈川　659 社
3 千葉　433社

10 宮城　69社
13 岡山　30社

21 鳥取　1社

35 島根　-14社
36 山口　-17社

43 広島　-74社　　

■広島県から転出した地元本社企業の移転先

　　　　　転出本社数　転入超過数　
1 東京都　54社 　-15社
2 岡山県　37社 　-18社　
3 山口県　23社 　 0社
4 大阪府　20社 　-10社
5 兵庫県　10社 　 -3社

>>1701
>>1702
そうした一面もあり、中四国の拠点としての岡山市の認知度が高まっているのは事実でしょうけれど、岡山駅前地区でオフィスビルが不足し、恵まれた環境を活かしきれていないのもまた事実と言えましょう。
マンションの需給に全く関係がないとは言えないものの、マンション掲示板に相応しい話題であるかといえば疑問符が付きますし、何よりその手の話題は荒れる元になりやすいので、ある程度までにしましょうか。
それにしても、日本の首都でもあり経済文化情報の中心でもあり江戸の進化形でもある東京は、あらゆる面で魅力が突出して高い都市ですね。そしてそれは埼玉など近隣にも及んでいます。
また、驚くべきは岡山の二倍以上も本店が増加している宮城です。理想の地方都市と言われることも多かった仙台市を岡山市が参考にすれば、より素晴らしく魅力的な都市になることでしょう。

他の地方都市との勝ち負けよりも、岡山独自の経済，文化の発展を期待します。最近ではイオン岡山が出来て、一番街からイオンに向かう地下道は人であふれていて,とてもいいことだと思います。イコットニコットは集客力に欠けるかも?

大都市と張り合ったりするより、岡山に住んでいる人のニーズに応えてくれればそれでいい

地方の田舎町で経済も回ってない。
賃貸でいいよ。

>>1704
ほら、そうやって・・・『勝ち負け』の話なんて誰がしてたの？

>>1705
『張り合ったり』という捉え方が偏ってる気がする・・・荒れる原因づくり？

ここはマンションの掲示板なんだから、マンションの情報を知りたい人が質問して､わかる人が答えてあげりゃあえんじゃ。おらが田舎の岡山自慢ばっかり書くな。・・・・・でも勝ち負け、張り合うのは人間の本能の一端だから否定し去るのもよくないし、喧々ごうごうと議論してもいいのかな。

>>1708 口コミ知りたいさん
それな。
情報が一面的過ぎるものピックアップして単なるお国自慢してる奴がいるのが実に恥ずかしい。
視野が狭い人間が岡山を駄目にしてる事に早く気付いて欲しい。

最近の岡山は四国への影響力も絶大なようです、東京京都兵庫を上回るとは凄い!

四国４県からの大学・短大進学先ベスト３　　

1　大阪府　1,900人　　
2　岡山県　1,542人　
3　東京都　1,358人　　


香川県内高校から他県大学・短大への進学者数　Best5　<流出先> (平成28年4月入学者)
1　岡山　630人　　▲218人　岡山に転出超過　 　
2　大阪　573人　　
3　兵庫　462人　　
4　東京　377人　　
5　京都　364人　　　
http://eic.obunsha.co.jp/eic/resource/pdf/2016_shingakujokyo/kagawa.pd...

徳島県内高校から他県大学・短大への進学者数　Best5　<流出先> (平成28年4月入学者)
1　大阪　534人　 　
2　兵庫　267人　　
3　東京　188人　　
3　岡山　188人　　▲42人　岡山に転出超過　
5　京都　175人　　　　
http://eic.obunsha.co.jp/eic/resource/pdf/2016_shingakujokyo/tokushima...

高知県内高校から他県大学・短大への進学者数　Best5　<流出先> (平成28年4月入学者)
1　大阪　316人　 　
2　東京　312人　　
3　岡試R　241人　　▲125人　岡山に転出超過
4　兵庫　229人　　
5　京都　165人　　
http://eic.obunsha.co.jp/eic/resource/pdf/2016_shingakujokyo/kochi.pdf

愛媛県内高校から他県大学・短大への進学者数　Best5　<流出先> (平成28年4月入学者)
1　広島　578人　　▲202人　広島に転出超過
2　岡山　483人　　▲325人　岡山に転出超過　
3　東京　481人　　
4　大阪　477人　　
5　兵庫　352人　
http://eic.obunsha.co.jp/eic/resource/pdf/2016_shingakujokyo/ehime.pdf

マンションの掲示板と何の関係もない事を書きなさんな。大都市ではこの掲示板はマンションの情報交換の場として利用されている。・・・・要するに岡山ぐらいの街の規模では、掲示板に相応しいだけのマンション情報がないので、暇な人の遊び場になっているということ。

>>1710←悪質な荒らし行為ですね。わざと荒れるように仕向けているのでしょうか。

岡山のいろんな分野のマーケットが有望である事を書くことによって、マンション建設の見通しが明るいことを示唆するのは悪くない。・・・・ただ書く人の偏差値が低いので、それを読んだ人を納得させる事が出来ないんじゃあないかな？

これでもかとばかりデータを並べるのは悪くないとしても、そのデータから考察して導きだされる結論をみんなが納得出来るように書きましょう。論理的じゃあなくて、感情的な結論は読者を共感させる事が出来ない。

岡山をよく言うのはいいけど、他県を悪く言ったり他県と比較するのは荒らしを呼ぶ行為になり荒らしの元凶になってしまう。

>>1716 匿名さん
基本同意。だけど荒らしが他県から来ているかのような言い回しは正直釈然としない。

他県や他県の物件悪く言うのは明らかに荒らしだが、他県の良いところや他県にある魅力的な物件を褒めるのは良いことだ。他を褒めたり魅力を認める行為は寧ろ向上に資する。

岡山が中四国で最大の都市圏を持ったマンション業者にも魅力的な市場である事のソースを出したり、
岡山が中四国で最も人と企業を集めている建設業に取っても明るい将来性のある都市であるソースを出したりする事がどうして他県を悪く言うとか荒らすとかになるんですかね・・・
オリンピックで日本人選手が金メダルを取ったとしても他国のメダルを取れなかった選手に配慮して褒め称えちゃいけないのですか？

どれだけ妙な言いがかりをつけているのか自覚してください。

本題ですが旭化成不動産レジデンスということはATLASタワーシリーズですかね？
結構お値段したような記憶がありますがどのくらいで売り出すのか注目しておきます。

私がざっと調べたところによると、岡山市街地中心部のマンション建設計画は数件あり、2024年頃までにあと1000室以上のマンションが竣工する予定です。なんというか、供給過剰になる可能性がある。R．H．なんかはたぶんそれを見越して、グレース下石井（仮称）を2021年、グレース蕃山町（仮称）を2023年と、いち早く竣工させる事になっている。それだけでも500戸ぐらいある。あとのパークハウス野田屋町（仮称）、表町再開発のマンションが2024年竣工予定です。プラウド岡山駅前（仮称）は2021年着工予定ですが､その6～7年後完成とはっきりしない。・・・・・・一戸3000万（50㎡程度）～2億円で売って全戸が完売なんて事は考えられないし、かといって一戸2000～4000万円均一で売るような赤字事業はあり得ない。計画中止になるとか、今後の事業計画の見直しは必至でしょう。

一定基準以上のマンションは全国と比較しても見劣りしないけど、一般庶民のマンション（穴吹・信和・和田・カイタック・マリモあたり）は全国比で割高感が強い、狭小（3LDK＝70㎡以下や4LDK＝80㎡以下）・ピロティタイプ・エントランスの狭さ・床暖房無し・パントリーなし・1418バスルームこういった間取り設備で完売が続くのは岡山経済が好調の証明かも

最初に持ってくる辺りが(笑)

そうそう、R．H．の岡山では高価なマンションも含めて、特に岡山市街地は今、マンションバブルです。・・・・・バブルはいつかははじける。我々はバブルがはじけても、尚価値が保てるようなマンションを求めている。岡山経済全体が好調というより、不動産業界がバブルなんだと思う。

>>1724 匿名さん
社が旭化成レジデンスに期待ですね

表町3丁目劇場あとのマンション計画は2024年竣工予定で、まだ5年もあるので.........。アクセスも良いとはいえないし，岡山駅近くに建設予定の大型プロジェクトに比して人気はないだろうが,売り出し価格はお手頃になるのではなかろうか。旭化成不動産レジデンス?って、岡山には馴染みがナイ。フージャースコーポレーション?という話もあったはず。

こんなところでステマとは、厳しいのですねぇ。

ステマではありません。表町三丁目劇場あとのマンション建設について旭化成不動産レジデンスに今から期待すると言った人が居たので、完成は5年後ですよ、今から期待していたら疲れますよと言ってあげたかった。それとも岡山の人は5年後の事でも今から期待するような悠長な県民性なんでしょうか？物事を時系列で考えることができないのでしょうか？岡山市街地のマンションが同時に作られるような感覚なのかも知れませんね。かなり完成予定の時期が違う。

岡山の大手不動産業者の思うツボに誘導されてはいけません。この掲示板は素人のマンションに関する情報交換の場にしましょう。・・・・貴方好みの言い回しをするなら、この掲示板は岡山クオリテイのデベロッパーのステマで溢れていて、真実が語られていない。

岡山で床暖房・キッチンパントリー・タンクレストイレがデフォなデベロッパーってありますか？あれば教えていただけると幸いです。できれば脱衣室と洗面室が分かれているとさらに良いです。

中山下公園の東側にポレスター？のマンション建設予定の看板が立っています。規模とか、情報をご存知の方は御教示下さい。

中銀本店の西で、道を隔てた向い側にある昭和住宅ビルとしほやのビルの間を更地にしてマンションを建てる計画があるようです。情報を知っておられる方はないですか。

イトウヨーカドーあとのタワーマンションの売りだしはいつでしょうか？

>>1737 匿名さん
早めに購入してオプション工事しまくった方が確実かも。
部屋ができる前なら融通がきくよー

ただ、ディスポーザー付きマンションがあんまりないのが岡山は残念。
ディスポーザーはオプションとかで後付けできないから余計…
生ゴミ処理に絶対便利だと思うんだけど

ｱﾎｸｻ、青田買いはダメダメ

>>1741 匿名さん

環境に宜しくない

デイスポーザー付きのマンションって・・・・・絶句。

後付け困難な設備は最初から標準で備わっていた方が良いと言われるが、ディスポーザーだけは私も要らない。便利な設備だという事は百も承知の上で中長期的に見て金食い虫で必要のない設備。ガス床暖房は必須。
あと、設備ではないかもしれないが分譲駐車場と機械式駐車場もNG

機械式駐車場はパズル式、ピット式、タワー式がある。市街地のマンションだったら、タワー式ならO.K.でしょう？

来年完成のビ・ウエル東古松4丁目ってどうですか？・・・・林原邸があったところで、敷地は500坪ぐらいありましたよね。あの辺はマンションばっかりだけどベランダから眺める景色も近くのマンションなんですか？

>>1749 eマンションさん

個スレへどうぞ、ここは荒らされるだけですから。

ここは岡山のマンションを語る場なのにどうしてダメなんだ？

イトーヨーカドー跡地の売り出しはいつぐらいになるでしょうか？抽選販売もありえる？

イトーヨーカドー後のタワマンは340室ぐらいと多いですから、抽選まではいかないんじゃあないですか。両備と三井のマンションがそんなに安くもないでしょうし・・・・・・・・

何か、悔しいことでも？

>>1701
>>1702
凄いですね岡山、岡山都市圏は中四国最大のマーケットかつ中四国各県から最も人や企業を集める中心都市として発展中といった感じですね。
中心部に近い西川周辺に良い物件が建てば購入したいと思っていましたが何件か計画があるようです。

奉還町で新築分譲マンションの建つ予定ありますか？
既出だったらすみません。

グレース徳吉町はどうなっとるんじゃろう？未だに半分ぐらいしか入居しとらんらしい。ダンピングでもするんかなあ。

>>1756
まとまった土地がありません、中央奉還町病院及びその駐車場ぐらいです。

奉還町はともかく西川は親水性が高くて幸町あたりであれば図書館も公園もあるから希望する人は多いでしょ？
奉還町もあの下町情緒が好きな人や運動公園、済生会病院とあるから住んでみたい人はそれなりにいるはず。
そういう穿った見方をするのはやめませんか？

奉還町、駅近だしいいですネ。リビンコート津島は大変大変苦労していますが、駅西は短期完売でした。買いそびれてしましたが。リビンコート奉還町は中古価格下がらないようです。

2018の都道府県人口移動で転出超過4367人，転出数は全国で14番目に多い。4年前は転出1000人ぐらいだった事を思えば過疎化が進んでいる。マンション計画は相当数あるが、岡山市街地を中心としたものが多く、行政の過疎化対策が急がれる。

>>1758 口コミ知りたいさん

そうなん？
たまに前通ると高級車で駐車場が埋まってるけどなぁ。いくら高いっていっても半分ってことはないでしょー。

お詳しいのね？

グレース徳吉町。この辺の住民はこれまで身を寄せ合うようにして慎ましく暮らして来たのに，こんなバブリーな建物が出来て、周りの住民は迷惑だろう。なんというか、周囲のマンション.家屋と違いすぎる。

それは思い込み

>>1773 匿名さん

あの辺の医師の多さは異常
慎ましく暮らすような所ではない
バブリーともまた違うがね

石屋の間違いでしょ。

医者も多いけど、銀行員や県庁職員も多いよ

あの辺りは墓場や火葬場が近いから、それなりですよ。

医師は東古松～大元界隈、県職員は点在する官舎に住んでます。

お医者さんが多いのは徳吉より住吉。
土地の値段からして富裕層が多いのは確か。
じゃなきゃグレース徳吉町なんて億ションは建たないわけで。
東古松には何年かかっても億ションが建つことはないでしょう。

土手が近いから、、、ね。

徳吉町に住むと三勲小、附属中、朝日高校は距離的には近いけど、三勲小は別にして、中高は思った通りにはならない。

>>1782
そういうのは学区スレでやって下さいな。

今はアクセスを重視する時代になったので、昔は岡山市の高級住宅地と言われたところでも、岡山駅やスーパーマーケットが遠いとやや敬遠される傾向にある。静かな住宅地に建つグレース徳吉町は学区はいいとしてもアクセスが悪いという難点ある。

古い町だね。
駅や市街地からも遠い。

昔ながらの高級住宅街って大体公共交通のアクセス面ではちょっと疑問符ってことが多い。
ソースは田園調布や成城。
その辺より今は港区界隈が華があるし便利ってことで田舎から来た人には人気なんだよね。

岡山だと六本木や青山に匹敵するとこがないから、東京から来た人には徳吉町近辺が結構人気なんだよ。子育てにも環境いいし。
京山学区が駅の東側にあれば最強だと思うが、西口って点で自分は外した。でも、徳吉町より人気なのは頷ける。無難だし。

東京から岡山へ移住？
転勤なら借上げ社宅や市街地に住むよ。

>>1786 なるほど。
派手さはないけど価値が落ちないってかんじか。

問屋町が岡山の青山になれるかも？

岡山県は転出超過で全国17番目のところ。東京から岡山に転勤してきた人を前提に話をするのはどうかなあ？東京から転勤して来て、岡山市街地の不動産物件を探す人なんて、現実みがありません。