岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４

岡山のニトリ、ドンキの近くは治安が悪いの？
楽市楽座はあるのかどうか知らないけど

文教地区ではないけど、子供いないなら関係なし。

>>1139
サーパスはかつてはイマイチのようでしたが、大京傘下になってからは良くなったとの評価。不動産業者情報。

それ真逆だよ。

>>1143
今のサーパスが良くなったのなら以前はどれだけ劣悪だったのってことになるけどどうなの？

じゃどこがいいの？

そこ以外でしょ普通に。

んな訳ないでしょ、いい加減ですな。◯ェルディや●レスターは勿論、潰れたアウル・フローレンス・アーバン、他の販売苦戦某メーカーよりは明らかに上でしょう。

岡山、広島、香川のデベの一般的なマンションは1418バスが圧倒的に多い、1418サイズは地域によっては賃貸サイズとされ分譲では最低でも1618を採用しており、1620が高級マンションの最低限と言われている。
少しでも居室面積を確保する為ユニットバスのサイズを賃貸と一緒にしちゃうと安っぽさがダダ漏れになるのに何故気づかない？

>>1149
ですよネ。実家の建て替えで介護入浴の為に広い浴室(1.25坪)にしたらまったり快適！マンションの浴室狭過ぎ(｀´)

そういえば…

岡山駅東口すぐ駅前町一丁目再開発のタワーマンションが33階の高さ120m級らしいですが、ヨーカドー跡地に森ビル監修で両備が建てる杜の街プロジェクトのタワーマンションは37階の高さ134mですね。

プラウドになるのでしょうか岡山で初めて野村不動産様が手掛けてくださるという駅前町一丁目再開発でもありますし岡山駅の真ん前に位置する立地特性を生かして、シンボリックな高さ150m級になれば嬉しいです。
と言いますか、あの場所に緑地広場を備えた高さ150m級のタワーマンションが建つのなら購入を即決するのですけどね。

広島のような高さ200m級とまでは言いませんから、せめて高松や岐阜などの地方中核都市にも散見される高さ150m級を希望しています。
高さ150m級からの眺望は素晴らしいですし、地面を歩いていて見上げる都市景観も100m級と150m級とでは全く違う印象ですから岡山にも是非とも、たとえ一棟でもいいので高さ150m級のタワーマンションを建ててください。

高さのほかにも緑地広場を備えるという部分にとても惹かれますね。東京に行けば体感できますが、東京はあんなに大都会で超高層ビルやタワーマンションが林立し商業施設や店舗であふれているのに、まちなかにボリュームのある緑地や広々とした森のような公園が点在していて癒されます。
何メートルも何十メートルもあろうかという落葉樹の大木がまちなかに並び、夏には木陰をつくり秋には紅葉して季節感を醸し出してくれるあの環境は見た目にも風格があり美しく、歩いて暮らして快適ですからね。

高木としてケヤキとトチノキを主体にした緑地広場には低木や花壇などもふんだんに配置して、ヒートアイランドを緩和させたり大気を浄化したりするくらいの機能を発揮してくれれば、もう言うことはありません。

追伸

三好野本店の若林社長様をはじめ地権者の皆様方も、岡山駅の真ん前に位置する一等地の再開発であることを意識してくだされば嬉しいですね。
それぞれの再開発が、それぞれ岡山でいちばん、岡山で最高、岡山で初めて…などの素晴らしい魅力を備えてくれたなら、岡山という街そのものの魅力もどんどん増していくはずですよね。

とても楽しみです。
願わくは私がそこに暮らせますように…購入を即決したくなる物件が誕生しますように…。

鉄道そばで煩いし、鉄粉や多大な電線気になりません？

タワーマンションの大規模修繕はどうなるのですか？
販売してしまえば後は知らないということですか？
タワーマンションは築後３０年を経過するとスラム化すると考えます。

いつものタワマン荒らしやさけぇ、放っとき。誰もまともに聞いとらんから(;_;)/~~~

タワマンは外壁がALCだったり戸界壁が乾式だったりして良いことないのに岡山の人はタワマンになじみがなく憧れがあるのかな？
高額＝高級って判断する情弱高齢者のような思考が若者にまで根付いてるから岡山でタワマン建てたら売れると思う。

タワマンに憧れがないからほぼタワマン建ってないわけで

岡山だから建ってないだけでしょ
日本有数の軟弱地盤の岡山にタワマンは不向きかつ不経済だよ
岡山
https://supportmap.jp/#12/34.6370/133.8626
同縮尺大阪
https://supportmap.jp/#12/34.6718/135.4618
同縮尺名古屋
https://supportmap.jp/#12/35.1521/136.9096
同縮尺東京
https://supportmap.jp/#12/35.7076/139.6943
同縮尺福岡
https://supportmap.jp/#12/33.6005/130.3603
岡山駅前
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/597371/
災害の少ない県だが災害が起こった際の被害の大きな県（同規模地震での震災被害はワースト１だった）なので住宅には戸建てよりも中層のマンション（新耐震基準）が一番いいと思う。
戸建てはしっかりN値10以上くらいの深さまで基礎杭まで打てば安心だけど戸建てでこの基礎杭施工は費用が高すぎる。

マンコミュファンさんへ
私の素朴な質問にお答えください
私はタワマン荒らしではありません。

>>1158 匿名さん
タワマンの話に地耐力とか何言ってんだか。
有明・豊洲のタワマン群をどう説明するんだろ。

だからスラムになると言ってるでしょ。

>>1160
タワマンの耐震力の話しじゃないでしょ
地盤が弱いから同じ耐震力を持たせる為により深い基礎杭を多く打たなきゃいけないから不経済って言ってるんであってタワマンが耐震力がないなんて話じゃない。どこをどう読めば・・・・・・
ちなみに岡山市内や以南はN値60以上なんて30ｍじゃほとんど出ないんだよ東京の湾岸地域よりもはるかに弱い

勉強になるな。常識的高さのマンションが一番いいってことだな。

岡山はその多くが沖積平野で広い。中心街14～15階、周辺部10～11階で充分。タワマン語りたいなら別スレ作れや。

思い込みはダメダメ。
それともステマ、

ジョイポリスがもう潰れるけど跡地どうするんだろ？今のヨーカドー跡地のプランってジョイポリスの跡地は含まれてなかったですよね？

>>1163
常識的な高さで外壁にALCを使用してなくてピロティ形式でなく無駄な共用設備がなく自走式駐車場が確保されてる物件があれば

>>1104 モモコさん

震災ではなく、水害ね。。。

水害で益々嫌われたね。可哀想。

…
アンチ工作員の荒らしにはうんざり。

あなたね？今後は控えるように！

水害はショックでしたね。京山学区なら間違いないって感じでしたが、あの時は痛ましいものがありましたね。
今後の資産価値がどうこうよりも、実害があると思うと購入は躊躇するなあ。

岡山や広島はマンション価格が高いと言われてましたが改めて実感しました。
起業にあたり生まれ育った岡山を離れ妻の実家のある九州へ引っ越すことになり5年前に購入した新築マンションを売却しました。新たなマンションを探していたところ、躯体、設備、構造、間取り、環境、利便性など全てにおいて引越し先の方が条件が良いのに売却価格よりも購入価格の方が安くつきました。
実際に購入を決めた物件以外にも同クラスの新築マンションが岡山よりも２～４割は安いようでしたし、岡山ではオプションでしか付けられないような設備が標準で備わっている物件が多かったです。
それでも供給過剰なのか売れ残っている物件が多かったようですが、岡山でももっと供給過剰が進むとマンション価格が落ち着くのかな？

【参考】
売却物件：築5年、総戸数50～70、8階、3LDK（専有75～85m2+テラス10～15m2）、岡山駅まで2～3km、耐震性能1、断熱性能等級3、売却価格2600～2800万
購入物件:2019年竣工、総戸数70～90、6階、3LDK（専有80～90ｍ2+テラス20～25m2）、駅まで1.4km、耐震性能1、断熱性能等級4、購入価格2500～2700万
購入物件になくて売却物件にある設備：キッズル－ム、スタディルーム、機械式駐車場、
売却物件になくて購入物件にある設備：温水式床暖房、ウォークインパントリー、フルオープンワイドサッシ、1620バス、専用TR、自走式駐車場、常駐管理人

転勤などの異動で岡山を離れる方は賃貸で貸し出すよりも思い切ってリセールに出した方が得だと思います。
もう10年もすれば岡山でも他地域並みの設備を備えたマンションが同等価格で購入できるようになるのではないかと思います。

場所がわからんとなんともいえんわ。

>>1173 匿名さん

岡山市内と広島市内では下手したら一千万くらいちがうでしよ。

あと、九州のどこなのか知らないけど、福岡市内とかじゃなさそう。

5年前なら安かったから、高く売れるか、購入価格くらいで売れろのが普通。

岡山は土地も安いし、戸建てのほうが需要多いよ。

>>1178 1173さん

福岡安すぎですね。
新築ですよね。広いし。
駅から徒歩何分くらいですかね？
15分くらい歩くようなとこなのかな。

ずーっと岡山に住むなら絶対戸建がお得だと思うけどね。
10年ちょいで出る予定だからマンションかなぁ。ご近所付き合いも面倒だし。
後楽園近くで暮らしたい。

そんな人はやめた方がいいよ。

岡山は不動産価格、マンション、戸建すべて安普請で高い！
プロパンガスの価格も悪質な高さですね。

深夜にご苦労様

>>1173 匿名さん

福岡市内で80m2以上の新築マンションが二千万代って信じがたいんですけど本当に？？
興味持ってスーモとかみても、もっと相場は高い気がしたんですが、不便なところなのかな。
どっちにしてもその場所の利便性、住み心地、学区、物件の規模やデザインなど様々な要素がわからないので比較は難しいですね。

大都市でも、車やバスが必須の場所ならもしかしたら手頃かもしれませんね。

福岡から来た人はみんな福岡の不動産は安いとは言うよね。
しかし、少年犯罪検挙数とか全国１位じゃなかったっけ？ 土地が安いことと因果関係があるとは言い切れないけど。
岡山の比較対象としては共通項が少ないんじゃないか。

岡山も負けず劣らず、ワースト多いから。

少年犯罪検挙率（2016年）ワースト１福岡県、２沖縄県、３岡山県

岡山のマンションも内緒の売れ残りが多いと聞いてます。

>>1188
内緒で大巾値引きしてるんでしょうか。

業者が抱いてる場合はアリかもですね。完売出ても売れてない場合がありますからね。

内緒だから情報は表には出てこないってことですね。でもそういう物件はリセールが悪いでしょうネ。

岡山は地価は上がってるんですかね？

完売出てても売れてないって、どういうことですか!!( ; ﾛ)ﾟ ﾟ

僻みなさんな(^ω^)

なんだか…
関西と並んで名古屋と福岡には個性的な方が多いようだね

スレ違いで通報しました

>>1193 マンション検討中さん
完売扱いにしないと売りにくので、関連業者や不動産業者に抱いてもらって問い合わせがあると実はキャンセルがありましてと、、、

さすが、不動産屋さんは詳しいね！

だとしても完売してる所としてない所がある

それで？

>>1199 通りがかりさん
そうですね、場所や物件によりますね。
でも、これからも出てくるでしょうね？

不動産屋さんならご存知ね。

操山学区に住みたいけど戸館ばかり。

操山学区、つい最近までビウェル国富があったけどね。ちなみにザ・グレース徳吉町がまだあるんじゃない？高いけど。

ザグレース徳吉町のモデルルーム敷居が高く入りにくいんだよね。

じゃ、どこが入りやすいんだね。

グレース徳吉町のモデルルーム、何の予備知識もなく見に行ったけど、高級過ぎて恐縮しちゃったよ。子供が床にジュースこぼして焦った…我ながら小心者だわ。

所詮不動産の〇〇な営業マンがすましてるだけ、緊張する必要ないよ。

スルガ銀行問題で銀行審査厳しくなって、物件売れ残り、値段が下がる、負のスパイラルの始まりですか？

閑話休題。

岡山市中心部に再開発計画がチラホラと出ているのは嬉しいんだけど、お隣りの広島や他の政令市に較べるとパッとしませんね。
高さ100mの建物を2本建てるよりも高さ200mの建物を1本建てる方が安いし合理的、公共空間や緑地も広く取れるし景観も都会的なのに。
デザインも微妙というか、駅前町のプラウドタワーと両備さんの杜の街プロジェクトはまあまあ良くて少し改善してくれれば素晴らしい再開発になるけど、岡ビルのマンションとホテルは田舎臭くて中途半端でダサいし、真ん前にある緑道公園の大木を伐採する計画？？けしからん！！

やっぱり携わる企業のレベルが如実に反映されるみたい。あーあ。

では、いい場所確保して建ててください。
健闘を祈ります！

広大な平野があり、虫食い状態の街ばかりで市内に高層マンションいりますかね？

知事や市長に訊いてみたら？

岡山市内はけっこう土地余りの状態だと思うけどマンションの需要があるのは地盤が弱いから戸建よりも圧倒的に安全というメリットからかな？
普通の建売戸建ては岡山には地震がないという前提で建てられてるものが多いからなぁ

ヴェルディさん、お腹いっぱい(;_;)/~~~

また…

広大な平野がある（だから高層マンションは要らない）という嘘。
関東平野や大阪平野はもっと広大ですね。
あの広大な濃尾平野にあり空き地や低未利用地の多い名古屋は駅前に高層ビル街がありますね。
地方都市に目を向けてみましょう、仙台平野も越後平野も岡山平野より広大な平野が広がっていますね。

そもそも岡山平野が広いといっても市街化調整区域が多いので実際には狭いんです。
田んぼしかない調整区域には家を建てるにも制限がありますし暮らしに必要な商業施設や病院や飲食店なども少ないですね。
不便なところに住みたい人もなかには居るんでしょうけど。
私はいろんな種類の商業施設や病院や飲食店が豊富にある街に暮らしたいですから。できれば仕事や娯楽や旅行にも便利な岡山駅前が理想ですね。

本当は分かっているくせにわざわざ嘘を並べて否定をしたいアナタの真意、分かります。笑

岡山では20階前後で高層扱い？

>>1218
他の政令市レベルの超高層ビルが無いからでしょうか？？

>>1217
岡山市が調整区域だらけなの事実その通りですよ？？

>>1216 マンション検討中さん

どこも岡山よりだいぶ都会だけど

駅前町一丁目再開発で高さ150m以上のタワーマンション、商業施設、飲食店街などの複合超高層ビルが実現することを願っています。

三好野をはじめとする地権者の方々、野村不動産やJR西日本不動産の方々、よろしくお願い申し上げます。

>>924 のとおり、岡山駅前の駅前町や錦町は高さ150mくらいまでなら現実的に可能です。
広島のような200mは無理でしょうけれど、現行法令の下で可能な範囲で最高を目指してください。

土地の立地特性に平野の広さは関係ありません。

どんなに広い平野にある都市であっても、平野が広かろうと狭かろうと、中心駅から徒歩10分以内の範囲は同じ面積しかありません。

新幹線が全て停車し地方都市としてはトップクラスの在来線が集結するターミナル岡山駅。その真ん前という希少な立地は、広い平野のごく一部、ほんの僅かしかないのです。

最近中古の売りが異常に多いけど、何故かな？

>>1222 マンション検討中さん

いつからトップクラスに？

>>1227
「地方都市としては」ですから正しいのでは？
札幌駅や京都駅と並んで岡山駅はトップクラスの路線数を誇るターミナル駅ですよ。東京圏以外を地方だと定義する場合には大阪駅と名古屋駅には及びませんが。

「いつからトップクラスに？」という部分が引っかかっているなら、あまり重要な部分ではないので気になさらずともよろしいのでは？（平野の広い都市にもターミナル駅前の徒歩何分圏は同じだけの範囲しかない」というお話ですよね。

個人的に
岡山駅至近の場所にタワーマンションを探し続け待ち続けてきました

岡山市中心部でタワーマンションを含む再開発事業が発表されるたびに注目し期待し続けてきました

>>924のとおり岡山駅前には150メートル程度までの高層建築物が可能ですが岡山市役所は補助金を餌にして規制を掛けている様子ですね

政治や行政の仕事は市民の利便性や需要を満たしたり伸びやかな企業活動ができる環境を整えたりしながら地域を発展させることだと思います

上から目線で規制するのではなく需要の多様性を認める姿勢で市政を遂行してほしいです

野村不動産様をはじめとする関係デベロッパーの皆様と再開発事業組合の皆様には不当あるいは恣意性のある行政圧力に負けないでほしいです

勿論このことは三井不動産様 住友不動産様 東急不動産様 東京建物様などほかのデベロッパーの皆様にも申し上げられることです

わたしたち市民の需要はさまざま多岐にわたりますので是非ともマンション建設や販売など不動産開発に携わる皆様にお願い致したいです

1229様へ
以前から違和感がありましたが、なぜあなたは“野村不動産様”という表現をされるのですか？
お聞かせください。

気になるのであれば、「法人名には様を付けない方が日本語として正しいですよ」と、ひとこと教えてあげればいかがですか？
野村不動産は名阪大都市圏以外の西日本で初めてのタワーマンションを岡山駅前に建ててくれます。駅前町一丁目再開発事業者に選定された企業だからじゃないですか？
あるいは野村不動産に限らず三井不動産などにも様を付けていますので、そういうスタイルというだけのことじゃないですか？
日本語としてはともかく、話の本題に関係がないというか内容には全く問題がないので、こだわって絡むところじゃないとは感じます。

いくつかのスレ削除したくせに何故にタワマン狂を削除しないのか(＃｀皿´)

岡山後楽園の東側と南側には厳しい景観規制があり建物の高さが抑えられますが、岡山後楽園の西側や北側には景観に配慮するくらいの規定があるだけですので、岡山後楽園の西側に位置する中心市街地では建物の高さ制限はありません。つまり岡山駅周辺の駅前町一丁目や錦町などの再開発事業においては高さ150mでも200mでも法的には可能なのです。

もちろん法的に可能だからといって真っ赤や真っ黄色でも300mでも建てればいいと思ってなどいません。ただ中心市街地の活性化や駅前の都心部における都市的景観や土地の高度利用や高次都市機能の集積という観点から他の政令市レベルのものがあってもいいのではないかと思います。

行政が補助金をちらつかせて法令規則を恣意的に運用して調整とか指導とかするのは間違っていると思うのですが、こんなことを書くと私もタワマン狂と言って中傷されてしまうのでしょうか？多様なマンションの需給に関する意見や要望だと思うのですが。。。。

岡山市内の大半を占める沖積平野は都心の埋立地よりも遥かに地盤が弱く岡山駅の近辺でN値60となると40～50ｍといったところが多いのでまともなデベロッパーならタワー（70ｍ以上）を建てようとは思わないのでは？基礎工事でとんでもない額になってしまいます。
岡山市内は活断層調査が出来ないくらい沖積層が厚いんです。よく勘違いされてますが岡山に活断層が無いのではなく活断層調査が進んでないだけです。
https://supportmap.jp/#12/34.6324/133.8722
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/597371/
基礎工事のせいでただでさえ岡山は他県よりもマンション価格が高いと言われています
ピロティ形式、床暖なし、ペアガラスなし、WIパントリーなし、賃貸サイズバスルーム1418、2ｍ以内バルコニー、専有面積70～75㎡の3LDKで2500万円とか考えられない。
こんな仕様なら他県では劣化マンション扱いなんだけど岡山では一般的だから驚かされる。
タワーマンションの供給が無いという事は1229さんのように購入能力のある方がそれほどいないという事です。価格に見合う需要があれば、もしくは需要に見合う価格であれば、供給はあるはずです。

「とんでもない額」「劣化マンション」「購入能力のある人がいない」というのは酷いと思います。

とんでもないには具体性と相対性がないです。
劣化マンションというのは何が劣化したのか意味不明です。
購入能力云々は両備グレースはじめ高層マンションは売り出せば完売です。予約完売のマンションもあります。

岡山は需要に見合った供給がなくて高層マンションが足りていないと思います。
２５００万のマンションというのは街外れにある１５階ぐらいの安マンションですか？そんな話なんかしてませんよね？

>>1234
「まともなデベロッパー」という表現を用いるあたりが、まともではないですね。
岡山でのマンション建設や高層化を否定したいのかもしれませんが、岡山にマンションを建設したデベロッパーや建設しようとしているデベロッパーは沢山あります。
それらデベロッパーをしてまともでないと評するような書き込みは、不適切だと感じますね。

地盤云々は、長周期地震動のリスクが高い名古屋や大阪のような地域（濃尾平野と大阪平野は海だったところです）でも、三角州上の広島や福岡などでも同じで、岡山でも、その土地により相応の対策をすれば大丈夫です。
特にタワーマンションなどの超高層建築は深いところまで基礎がしっかりしているので（一般に大木ほど根が深くまで張っているのと同じ）、法律を守って施工した合法、適法な建物ならば安全です。

岡山市中心部にはタワーマンションの供給が少ないためか、これまでの販売実績を見れば、発売後即完売か予約完売となっています。駅前の便利なところでタワーマンションに住みたいという需要は大きいのです。
先日発表された調査結果によると、政令指定都市別不動産利回りランキングでも岡山市は上位にランクインしています。

高級マンションと高価マンションを同義にしている方がいますね。
タワマンは典型的な高価マンションです、高層にする為にALCの外壁・乾式の戸界壁・戸数案分での敷地面積の狭さなど中低層マンションではありえないようなマイナス面が満載で土地の確保が極めて難しい地域や需要過多に対応するためのマンションです。
高級マンションの需要は岡山にもあると思いますが、高層マンションの需要がそれほどあるでしょうか？岡山で高層マンションの需要があるとしたら高層かつ高級なマンションではないでしょうか？

>>1237
高層マンション、タワーマンションの需要が岡山にはありますよ。
ないと思うあなたが事業者側なら、自社では建てないで他社に任せればいいと思いますし、
あなたが購入者側なら、自分では低層アパートか戸建住宅を選べばいいと思います。
あなたの嗜好や居住の自由を誰も否定などしませんので、タワーマンション需要を否定しないでください。

一定以上の規模になると、建物は基礎にお金がかかります。
一般に、１００メートルのタワーマンション２棟を建てるよりも、２００メートルのタワーマンション１棟を建てるほうが割安で理にかなっています。

真に高級なマンションというのは、立地が良くセキュリティがしっかりしていて低層なマンションであると私は考えます。

どうしても駅近が良くて価格を抑える為に高層が必要ってことなら理解出来る部分はある。
しかし、低層はアパートと位置付けるあたりが岡山っぽい考え方なのかな？