変動金利は怖くない？？　　その42

>>712
二人で末永くお幸せに。

>>714
なかなか面白いね。＞田村さん

TPPについては、「座して死を待つよりは打って出る」ということだと思う。
TPPは未だに全容がよく分からないのが難点だけど。

わざと情報公開を小出しにしているのか、本当によく分からないのかワカラナイ。

金利が上がるのが怖いのなら、素直にそう言えばいいのに。

>>718
同感。

保護すればするほど、結局は競争力が失われ、最後は断末魔。
プラザ合意の中でも生き残った自動車と電機は相当頑張った。

足元は円高で旗色が悪いけど、世界的な金融緩和合戦に日銀が参戦してくれたこと、
米国が緩やかな回復を続けていることで、少し改善が見える。

ドル円が80円台後半～、ユーロが110円台後半～が定着できれば、
業績の上ブレとそれに伴う株価上昇が見込めるだろう。

>>720
いやー全く同感。

自動車は現代、タタがあるし、ドイツの攻勢も厳しい。
インドはよく知らないけど、韓国とドイツは通貨安を活用しているから結局は為替水準次第だと思う。

ただし、その「為替水準」が一時的かもしれないけど歪んでいて、貿易赤字に繋がっている。
貿易赤字ならもっと円安であるべきだ、という産業界の主張は理解できる。
所得収支が黒字だから、全体としての国際収支は黒字だけど…

で、話を（強引に）戻すと、日本の置かれた状況は芳しくないものなので、
やはり政策金利を上げるのは難しい。世界が好転して、やっと日本もちょっぴり上げられる程度。

おそらく今年実施されるであろう衆院選で大きな政策転換が図られなければ、
ジリ貧の状況は継続され、結果的に変動は低金利の状況が続く。

変動金利は怖くないけど、放射能が怖い
安全な食材を手に入れるのにお金がかかる
子供が病気になったら、もっとお金がかかる

＞結局は為替水準次第

おめでたいね（笑
そういう発想が経営者やアナリストに多いけど、責任転嫁に過ぎんよ。
目に見えないところから、着実に日本企業の競争力は脅かされ始めている。
10年前は、韓国が伸びているとはいえ、家電で日本企業がこんな風になるとは考えてもいなかった。
根性出しても、勝てる構造になってないから、まず無理。

次は自動車だよ。
すでに、自慢のものづくりですら、危うい。
ドイツメーカーには元から劣ってる感じなのに、さらに日本が得意の小型・中位セグメントでドイツや韓国が台頭。
下は中国、インドのメーカーに攻められて、、、居場所がなくなりつつある、、、
家電はもとより、自動車だって、普通の消費者が感じる範囲では、ものづくりの差なんて出にくくなっている。

むしろ、車の車体なんて、体感できる範囲では、明らかにドイツや韓国のクルマに遅れをとるようになってる。
日本メーカーは、ケチって、大型の成形マシーンを入れられず、ボディを切り貼りして付けてるようなもんだから。
日本みたいにトロイスピードで安全運転してる範囲では気付かないが、大部分の国ではもっと飛ばす。
飛ばしてみれば、日本の普通の車（レクサスとかは別）が安っぽくできてるのはすぐわかる。
ガジェット装備や見た目の仕上げの美しさ、あと今までのイメージで、なんとか保ってるだけ。
残念だけど、日本メーカー自体がすでにこういうことを内輪で言うようになっている。

実は目立たない素材、部品、装置くらいしか、ある程度期待できるところはない。
加えてアジアでよく見かけるコンビニとかサービス分野かね。

>>723

日本を苦しめてきた円ウォン相場の＊＊

http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/34693

円の強さ、中でも韓国ウォンに対する円高は近年、日本の電機メーカーを赤字まみれにする一因となってきた。今や流血の惨事となった。日本のDRAMメーカーであるエルピーダメモリは2月27日、日本の製造業では戦後最大となる破綻（会社更生法の適用）を申請した。同社破綻による主な受益者は、韓国のサムスン電子だ。

　為替レートが有利なだけでサムスンがエルピーダを倒したと批判する人はいないだろう。巨大エレクトロニクス企業であるサムスンは、多くの日本の競合企業よりも鋭敏で大胆だ。

苦境が厳しさを増すほど高くなってきた円相場

　しかし、2008年半ばに世界金融危機が始まってから、円ウォンの為替レートは見事なまでに韓国の輸出企業にとって有利に働いた（図参照）。

　2008年半ば以降、ウォンは円に対してざっと50％安くなり、韓国企業が価格面で日本企業の足をすくうのを後押しし、韓国経済を成長局面に戻す動力を供給した。

　しかし円は、まるで＊＊のような動きを見せてきた。日本経済の苦境が厳しさを増すにつれ、円は強くなっていったのだ。

　円の対ウォン相場が昨年10月初旬につけた最近の高値から10％下がったことに、日本の輸出企業が安堵の溜め息をもらしているのは、このためだ。

日銀が円ウォン相場よりも、円ドルや円ユーロの方に関心があることは間違いない。金融取引という点では、対ドル、対ユーロの為替相場の方がはるかに重要だ。

　だが、産業の観点から見ると（輸出企業は日本で強力なロビー団体を構成している）、対ウォン相場も全く同じくらい重要だ。ソニーとサムスン、あるいはホンダと現代自動車の競争を例に取ってみるといい。日本の立場からすると、韓国企業は米国企業よりもずっと熾烈な世界的ライバルなのだ。

　将来については、介入好きな韓国銀行（中央銀行）が、ウォン安誘導を控えることができるのか疑う向きもある。

>>717

スレの空気を一切無視して怨念のような書き込み（笑）

そんな事無いと思うよ。

>目に見えないところから、着実に日本企業の競争力は脅かされ始めている。

完成品ではたしかに押されてるけど中身はほとんど日本製だったりするからね。東北の小さな工場が震災で止まったら米国のGMの工場が止まったり、震災後、韓国は被災した日本の製造業に特別待遇で招致を行ってた。実は日本を支えているのはそういう中小零細企業なんだと思う。もっとも円高がさらに長期化すればそれらの技術も人もどんどん海外に流出するんだろうけど。


>次は自動車だよ。
>すでに、自慢のものづくりですら、危うい。

最近トヨタがリコールで話題になったけど品質ではまだまだ日本が大きくリードしてると思うけどね。ドイツ車なんてちょっとはマシになったけど故障はある程度覚悟の上で買うものだし。何より日本はトヨタが長い間採算が合わないにも関わらずハイブリットを作り続け、絶対的な地位を持ってる。海外勢でまともな独自のエコカー作ってるメーカーはゼロだし、GMはトヨタ、VWはスズキ、メルセデスは日産とその手の技術で提携を結んでる。（VWとスズキは拗れてるけど）

特に韓国メーカーは近年大躍進してるように見えるけど韓国発の技術なんてひとつもなく、政府のウォン安政策と技術と人材を日本から拝借して伸びてるだけ。

もっとも技術だけではダメだって事も分かってるけどね。ソニーのウォークマンからipodなんかがいい例。

718/719

TPP参加は賛成だけど、日本が関税率は世界的に低い国であること、工業製品はほとんど関税撤廃しており、一部の農産品のみ保護していること、欧米もまさに農業保護国（税金を農家の保護に回している）であること、このようなことを勉強してから投稿しましょう。

各国で守るべきところは交渉して例外規定を定めるべき。国家安全保障の面から農業は語られなければならない。フードクライシスと叫ばれていることをご存知ですか？

>>727
変動は最低でも5年先以降だと思う。5年でゼロ金利解除できたら素晴らしい経済回復。
現実はそこまで行かない可能性が高いと思うが。

>>723
>>726の通り、自動車に関しては明らかにドイツよりも日本の方が品質は上。

ドイツ車は故障が多すぎる。だからメンテにコストがかかる。それが作戦なのかもしれないが。
ステータスカーだから、高いのは良いとしても、メンテで手間がかかるのは面倒。

>>728
>TPP参加は賛成だけど、日本が関税率は世界的に低い国であること、工業製品はほとんど関税撤廃しており、一部の農産品のみ保護していること、欧米もまさに農業保護国（税金を農家の保護に回している）であること、このようなことを勉強してから投稿しましょう。

知ってる。京大の先生が反対の論陣を張っていて、その内容についても知っている。
ただ、例えば医療については日本側の誤解だったことが明らかになったし、軽自動車問題も米国側が取り下げてる。

内容については確定していないから、メンバーに入ること自体が目的だし、メンバーに入らなかった場合の
デメリットについても考える必要がある。
結びつきが弱くなったら、取り残される（スルーされる）リスクがあるのでは？

日銀は2014年ゼロ金利解除目指してる
よ。

>>731
2014年にゼロ金利解除ってことは、2014年に日経平均が1万8000円ぐらいに
なってるってことだよね？それは絶対無理だよ。
逆にそんなにバブル景気になると思っているんだったら、今すぐ株買うべし。

先週にメガバンクMの方が自宅に来て、ドル建ての積み立て型終身保険の利率が４月から新規契約の場合下がる事を説明に来た。丁度住宅ローン（５０００万）も借りる予定なので相談したところ、その方（そこの銀行の共通した認識とはいえないのであくまで参考に）に病気にならなければ収入的には１０年で完済できるが、現在の経済状況で変動がいいかと相談したところ、　
円安への移行は以前から今年からあると予測できており、株価も増える事も想定済み。しかし、安定して株価の上昇があるかとは疑問あり。急激すぎる円安への移行と、戦争の可能性もありさらなる原油の高騰の可能性は、円へ逃避的に逃げていた元々の外貨がドル金利の上がるまでは原油への投機へ後押しになりかならず日本経済にダメージになる。３年は日本は金利は変えることはできないだろうが、その後にアメリカの金利が上がるであろうから少なくともさらなる円安は避けられない。だからお子様、奥様もドル建て保険は３月まで入るならすごくいいですよとちゃっかり間に宣伝される。さらにその後、あまりにも日米金利格差があるとそれも円安が進む問題になるから、日銀1％インフレ目標はあくまで目標で公約ではないし、TPPで物を売りたいアメリカもいずれ困る問題になり、上げるタイミングであれば日銀も金利を上げてくる状況はあると。では上がり方はどうかと聞くと、半年で０．２５％ずつしかまず上がらない。となると、１０年固定が１．４５％なので変動の場合、３回の利上げが続けば簡単に固定が有利になると。今の変動利率がこれ以上下がる事はインターネットバンクや地銀なら微妙にあるかもしれないが大手ではもうない。１０年固定の利率もサービス合戦の末もう下げられないと考えられる。
私の場合（収入２０００万弱）、１０年で返せるならば、変動７割、１０年固定３割　のミックス金利ならミックスにすることで発生する諸費用や仮に１０年変動利率が思ったより変わらなかった場合に払う金額もリスク代としては大したことなくいいのでは？と言われました。また例え、デフォルトになろうが超インフレになろうが固定金利は契約した間は絶対変わりませんと。今の金利が５年、１０年固定、変動も低すぎるから贅沢な悩みですね　と笑われて１時間過ごされて銀行に帰られました。

733さんの意見というより、銀行さんの意見はオモロイ。

他の銀行さんの意見を聞いた事がある方書き込みよろしく。

俺だったらその銀行からは絶対借りない。胡散臭すぎる。

3回利上げなら変動有利だろ
明日にでも上がるならまだしも

というか、変動が良いか？との問いに対して
その位の長文になるならまず結論から言えや、
と思うのでその銀行マンはパスだ

3年前に銀行の担当者にドルが100円割ってドル建て外貨貯金は今が最後のチャンスと言われて買いました。文句言ってもリスクを説明したと取り合ってくれません。

金利の選択方法も収入で、随分違うもんですね。多分背負っている仕事のリスクも違うだろうし。考え方としては、ミックスありだろね。

>>737

今年は最後の円高みたいな触れ込みは毎年有りますからね。何年か前に現物をドルに替える為に両替所に行列が出来た事も有りました。

私も去年あたりから贔屓にしている証券会社や銀行の資源国（ブラジルレアル、オーストラリアドル）建て定期貯金の勧誘がすごくてうんざりです。営業マンはもっともらしい事を言って商品を買わせようとしますがとても中身の有る予測とは思えないです。

いつも思うのですが、金融商品を売る営業マンは「今が買いです」「最後のチャンスです」みたいなトークで客を煽るのですが、私は「だったらおまえが買えよ！」です。

>>733
>３年は日本は金利は変えることはできないだろうが、その後にアメリカの金利が上がるであろうから少なくともさらなる円安は避けられない。

>では上がり方はどうかと聞くと、半年で０．２５％ずつしかまず上がらない。となると、１０年固定が１．４５％なので変動の場合、３回の利上げが続けば簡単に固定が有利になると。

仮に両方の予測が当たる場合、10年固定にするメリットはゼロ。

その銀行員とやらは、自分でローンを借りたことがないんだろう。
住宅補助があるし、転勤が多いからね。

ここの過去スレを見る限り、永遠に低金利が続くから変動金利で大丈夫だよ
日銀がセロ金利解除することはまずありえないらしいから

2014年に日経平均18000円台はありえると思う。安部政権の頃の水準でしょ。

>741

20000万…たぶんゼロの数が違うと思うけど
固定にしたら月々の支払いが増えて
さらに繰り上げ返済やりにくいのでは？

管理費とか込みで7万と別で7万でもかなり違う
買うのであれば物件の価格を下げるとか
月々の収支を見直して頑張るしかない
退職金が出るなら
定年までに支払いが終わるようにできれば
何とかなるかもしれないけど
出ないならもっと前倒しで終わる方がいいわけで…
でも賃貸でも7万くらい出ちゃうからね

＞744
　
　申し訳ございません、２千万円です。

　このままの金利が続けば変動がいいですが、
　あと1.5％程あがれば固定と同水準の金利になります。
　その1.5％が簡単にあがるものなのか、そうでないのかわかりません。

　だから金利上昇は誰にもわからない・・・と言われそうですが、
　もし1.5％程簡単にあがるのであれば、固定にしてしまい何も考えず払う方が良さそうですし、
　あがらないのであれば変動の方が・・・うん？当たり前の事を言ってますね。

　と、まーこんな感じで混乱をしております。
　ちなみに繰上げ返済はそんなにちまちま２万円とかでも
　効果はあるものなんでしょうか？

＞742
　日銀のゼロ金利解除はないと言うのはやはり現状の日本が不景気であるからでしょうか？
　不景気　→　物が売れない　→　お金借りない　→　物が売れない　・・・
　みたいな感じですかね？

>2014年に日経平均18000円台はありえると思う。安部政権の頃の水準でしょ。

なんか最近日本株はしばらく上昇を続けるみたいな空気になってるけどそんなにうまくいくかね？
安倍政権の時の日経18000円って2002年の底から5年も掛かってる。その間小泉政権での為替介入で円は120円まで下落、アメリカは住宅バブルで空前の好景気。日本企業はアメリカに物売って利益を上げてた。ユーロ圏もバブルで1ユーロ180円とかだったし。

当時は韓国なんかの新興企業もまだライバルですら無かったし日本製品は世界中で売れてた。そんな中でも日経平均は倍くらいにしかなってないしデフレを脱却出来なかった。

これから景気が良くなるとして明らかに前回よりも状況は悪化してる。海外のバブルは当てにできないし日本製品の競争力も落ちてる。でも海外頼みの体質は変わってない。

株価も日銀の金融緩和と米の指標が改善して来た事への期待感から先行して上がって来てるけど企業の業績がついてこないと持続しないでしょ。

まずは1クォーターの決算がどう出るかだね。

ちなみに過去日経平均が1年で最大に上昇したのは7500円くらいだと思った。

日本経済の成長力の源泉って何かある？
国内需要は低迷、国際競争力は衰退の一途。
頼みの綱は、日銀の量的緩和ぐらい。
公共投資も税収不足、国債残高が積み上がり過ぎて期待できない。
消費税アップも控えてる。

利上げどころか、量的緩和を縮小しただけで一気に不景気になりそうな気がするんだけど。

まぁ、今後新たなイノベーションを期待しましょう。

環境エネルギー部門とか。原油価格が高騰すればそっちの需要が高くなるでしょうし、日本はそっち分野ではトップクラスだし。

>>745

まず、繰り上げ返済は効果があります。
なんでかというと、繰り上げ返済は元本が減ります。（繰上げは利息分は関係ない）
そのため、月々の支払額も減ります。
で、減った月々の支払い分も繰上げに回せば、元本はもっと減ります。

それと、1.5%あがったら固定と同じって書いてるけど、1.5％上がる前に返してる分があるでしょ。

当たり前のことを書くけど
１）変動が固定よりも金利が低い段階では変動が速く減る、
２）変動と固定が同じなら同じように減る
３）変動が固定を越せば変動の減りが遅くなる

この時大切なのは、１から３は変動も固定も借りてる金額が同じときの話なのね。
１）の時は変動の方が早く減るから、変動が徐々に上がって固定を越したとしても、
固定を越すまでの期間で元本が固定よりも減ってて、２や３になっても固定よりも
支払いが少なくなることがあるのよ。

また、1.5%の上昇で変動と固定の金利が同じになるなら、ザックリ計算して、最初の
支払計画の半分の段階までに1.5%上がらなければいい。
つまり、最終的に変動が3%上がってたとしても、支払額は変動の方が少ないです。
図で書くと、最初の高さが０で最後の高さが３の右上がりの三角形を書く。
で、それに重ねて1.5の高さの長方形を書く。
この時、三角形の面積が変動の金利支払、四角形の面積が固定の金利支払。

でも、変動（三角形）は固定（四角形）よりも最初のところは下にあって、先に書いた
ようにそこで繰上げしてるので、最終的に３％あがっても変動方が支払いが少なくなる。

>>745
シミュレーションしてみた。
（以下の計算は返済額軽減型の繰上げの場合、期間短縮だと後半に金利が上がった時に
月当たりの返済額が当初の金額を超えてしまうことがある）

面倒なので固定は2.5％、変動は当初1%。金利差が1.5%で計算。

最初に固定を計算しておく。
2000万を金利2.5%の固定で30年借りた場合、月に79,024円の返済で、返済総額は28,448,705

次に比較するために変動をいろいろ計算。
＜１＞
2000万円を最初の年は金利1.0%の変動で30年借りて、次の年から金利が毎年0.104%上がって、
16年目で2.56%、30年目で4.016%（1%＋当初の金利差の2倍くらい）になる場合。

仮に固定と同じ月に79,024返済しておくと、27年目で返済が終わり、返済総額は25,280,422。
固定との差額は300万以上。

＜２＞
もしも、金利が5年間上がらずに、6年目から毎年0.12%上がって、18年目で2.56%、30年目で4%
になったとする。
同じように、月に79,024返済しておくと、26年目で返済が終わり、返済総額は24,178,871。
固定との差額は400万以上。

＜３＞
じゃあ、どれくらいの金利上昇なら固定と変動が同じくらいかというと、2年目から毎年金利が
0.17%上がり30年目に5.93%になると、返済総額が28.272.945。固定との差額が17万6千円。

>745
繰上げのシミュレーションをしておく

2000万を1%で借りると、月に7万の返済で27年で返済が終わる。返済総額は22,851,956
ここで、月に2万円ほど繰り上げ返済して9万返したとすると、20年で返済が終わり、
返済総額は22,127,016.（金利が1%のままの時ね）

なお、返済額軽減型で約定返済額（繰上げ以外の返さないといけない額）が下がっても
毎月9万ずつ払っていくと、約定返済額が最初は65000円、5年後に59000円、10年後に
49000円、15年後に35000円と下がっていく。
こうしておくと、ちょっとくらい金利上がっても、支払いが苦しくならないし、
繰上げが苦しくなったら繰上げをやめて、少なくなった月当たりの支払い額をのんびり
返せばいい。

なので、繰上げをするときは、可能ならば期間短縮ではなくて返済額軽減を選ぶこと。

>745
最後に、ここでたまに話題になる日本経済が危ない時のシミュレーション。

2000万を借りて月に7万返す予定で、当初1%だった変動金利が10年目で急に7%になった場合。

この場合は、あまり繰上げをしないで7万ずつ払っていると、10年目に金利が7%になった時に
月の支払額が10万3千円になってしまい、9万円では払えなくなります。

ところが、7万＋繰上げを2万の9万を支払額軽減で払っておくと、10年目に金利が7%になっても
月の支払額は84000円にしかならないので、その後も支払いを続けることが可能です。
ただし、9年目以前で7%になると一時的に9万円を越します。

なお、期間短縮型の繰上げは支払額が減少しないため、10年目に金利が上がるとその影響で
支払いが97000円になり、その後ずっと9万円を越してしまいます。

745さんじゃないけど749～752さんありがとうございます。
このスレはレベルが高くて難しい話はついていけませんでしたが
読んでいて良かった。(つД｀)

745さん、繰上げ返済100万からみたいなところじゃない
銀行でローン組んで繰返頑張れるといいですね。
自分も頑張ろう。

住友信託銀行の自動返済(返済額軽減)は使い勝手が良いと思う。

期間短縮と支払額軽減をよく理解してうまくつかえば
金利が上がってもやりくりできる可能性があるのかー
具体的なイメージができた
ありがとうございます

752さん

お疲れ様です。
数字の遊びというかシミュレーションとても
ためになります。

旧フラット35sの最低で借りられた人は除いて、
いまはどう考えても変動だがなあ。

何度考えてもそういう結論です。

金利が上がったときに支払額軽減にする可能性も考えると
まめに繰り上げ返済するより
5年ごととかに金利を見てから繰り上げ返済する方がいいでしょうか？

5年目の繰上げ返済の時に金利の上昇に注意していれば
(この時に支払額軽減を検討すれば)
まめにしようとまとめてしようと同じでしょうか。

そもそも政策金利は経済の調整弁としての役割が主ですから
住宅ローンへの影響はおまけみたいなものです。

経済が回復しない（日経18000円ぐらいがメド）限り
ゼロ金利の解除は無いと思ってかまわないと思う。
日本経済がデフォルトした場合の政策金利の上昇（政策金利がコントロール出来ない場合）
では、変動や固定とかは関係なく仮に住宅ローンを借りたりしていなくても
生活への影響が甚大だと思った方がいい。

>>749～>>752
ありがとう。ぜひテンプレに、と思ったら、

>>1に似たようなのがあった。

>例えば
>３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
>（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

>3%差額を繰り上げた場合の内訳
>固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
>変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
>年間408,000円の繰上
>変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
>月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
>最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
>（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
>変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
>何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
>確率としてはかなり低いのではないでしょうか？

ローン計算って難しそうに感じるけど、
究極的には以下さえ頭に叩き込んでおけばｏｋ。
利息＝元金ｘ金利

元金が減れば利息も減るのは当たり前の話。
大抵、金利だけに目がいってしまいがちなんだよね。

>755
繰り上げ返済については、同じ金額を支払う（繰上げも含めて総額でいくらという感じ）であれば、
期間短縮も支払額軽減も同じ「期間」、同じ「支払額」になります。

具体的には、支払額軽減を続けると最後の方は、残り20年で毎月1000円みたいな感じになり、
月に10万払うと結局は2年でなくなっちゃうんですね。

なので、支払額軽減を選択するのが難しい金融機関以外は期間短縮を選ぶ理由はありません。

>757
繰り上げ返済については、毎月行わなくても年に１回とか数年に１回でも効果はあります。
ただし、繰り上げ返済をしない期間は、その分元本のヘリが少なくなりますので、金利の
支払い分が多くなります。

なので、手数料との兼ね合いもありますが、小まめに繰上げをした方が得です。

計算してみると（設定の関係で誤差が少しあります）
2千万を金利1%で30年借りると月の支払いが64500円で30年になります。（正確には29年）
この時の支払総額は23,147,790

毎月繰上げも含めて9万円返すと、20年で返し終わり、支払総額は22,127,016です。

次に月の支払いは64500円で、5年ごとに153万（毎月の差額90000-64500を5年分貯めたもの）
繰り上げたとします。
この時は、25年で支払いが終わり、支払総額は22,628,169になります。毎月繰り上げるよりも
50万くらい支払いが増えます。

上記の結果は、繰上げ方法が支払額軽減でも期間短縮でも一緒です。
（金利が一定なので同じタイミングで同じように繰上げすれば支払額は変わらない。金利が上がる
可能性があるなら支払額軽減の方が支払額が少なくなる）

＞支払額軽減の方が支払額が少なくなる

もうバカの一つ覚えみたいに
繰り上げ返済といったら期間短縮がいいと考えてました。
ありがとうございます。
繰り上げ返済もよく考えないといけませんね。

>762
ローンの支払いを計画するときは月にいくら返済するかの上限が大切になります。
支払軽減の場合には上限が下がっていくので、先の調整が楽になります。
期間短縮の場合は、支払いは下がらず期間を短くするので、支払期間中に何かあった時には
支払額軽減に比べると対応が難しくなります。

ローンを組むときに、頑張れば10年とか15年くらいで返せても、30年で組んだりするのは、
安全のために支払額を下げるためですよね。ところが繰り上げ返済では、期間を短くして
しまう人が多い。
これは、期間短縮も支払軽減も、同じように返せば、「同じ支払総額」で『同じ期間』で終わる
ということがわかっていないからでしょう。
（年に1回程度の繰上げだと、月当たりの支払いは軽減が少なくなるため、期間短縮の方が
支払総額は安くなりますが、数千万借りて数万円の違いです。その程度はリスクヘッジの
ためのコストでしょう）

FPなどが期間短縮を勧めるときは、支払軽減の繰上げについては、支払わないといけない金額が
減ったら、軽減を選んだ人はずっと払う金額が減る前提で計算しています。
これだと、期間短縮の方が月当たりの支払いが多いので、支払総額が小さくなるのは当然です。笑

軽減を選んで期間を短くしないでおけば、先で「期間を短くする」という選択をすることはできます。
ところが、一度期間を短くしてしまうと、後から「期間を延ばす」という選択はできません。
これも軽減型を進める理由です。

つまり、期限の利益を有効に使いながら上手に繰り上げしましょうということです。

なるほどです。
金利上昇の心配がある変動であれば特に
将来に柔軟に対応できるよう軽減型を選ぶのがいいんですね。
もちろん差額はしっかり貯めて繰り上げ返済もしつつ…。

変動はいざという時の為に貯金をしておく、
繰り上げ返済をすれば金利上昇に対応できる
ということを考えたり読んだりしても
その中身がとてもぼんやりしていました。
なので当然不安もありましたがだいぶ勉強になりました。
本当にありがとうございます。m(_ _)m

最悪の場合を考えて、何かあったらいつでも完済できるだけのお金の準備か
あるいは金利が何十％になったとしても、今あるお金でダメージが最小限に抑えられる水準まで
持っていけるかどうか、を常に考えるべきだと思う。

さらに日本のデフォルトに備えてヘッジポジションを持っておくことも重要。

いくら何でも固定3%はないでしよ。１．5%ぐらい。

>767
シミュレーションの変動は2.5%。
とりあえず、>745の変動+1.5％を基準にした。

それと、変動の方は、最初の差額の倍まで金利が上がるので4%とかを考えてる。
まあ、変動1%、固定2.5%なら、30年で5.9％くらいまで変動があがってやっと同じ支払。

＞７５０さん
どうもありがとうございました。今までちょこちょここのスレ読んできたけど、正直難しくて(T_T)
現実味のある数字が出てきて分かりやすかったです。

変動でよかったのかかなり不安でしたが、安心できました＾＾

>749->752

　計算までして頂いてありがとうございます。
　ひとまず、先ほど0.8765で変動でローンの仮審査は通りました。
　2000万円を35年借りる予定です。
　しかし計算して頂いていたものをみると30年でもいいのか・・とも
　思えてきました。
　手数料はかからないのでなるべく毎月毎月こまめに返すのが良いようですね。
　毎月銀行に向かい繰上げ返済するのが面倒なぐらいですね。

　あとは、子供のい養育費や貯金をどうするかですね。
　
　計算をして頂いたので非常にイメージがしやすかったのですが、
　どこかに計算をしてくれるサイトなんかはあるんでしょうか？


　
＞753
　繰上げはいくらからでもＯＫで手数料ないようです。
　だいたいたいして給料もないのにローンを組もうとするのが
　だめなんですよね。でも持ち家が欲しい・・・がんばりましょう。

変動を選ぶ場合は金利で得した分を繰り上げに回す胆力が必要。

手元にお金があるとついつい使いたくなるのは人の性ですからね。

>>771

浮いたお金を浪費しちゃうって事？その発想ってそもそも頭金貯められないし貯蓄も出来ないんじゃない？
変動が危険とか以前に住宅ローン組まないほうがいいてなりませんかね？

まあ、それでも変動と固定を迷った結果変動にして固定との差額を自分の欲望を抑えられず全部使っちゃうような人は強制的に返済しなければならない固定を選ぶってのは有りだとは思いますが、そもそもそんな人が？？？ですね。

>金利で得した分を繰り上げに回す胆力

自動繰り上げ設定すれば「胆力」なんていらないで固定で借りた感覚になると思いますが。

>768 は書き間違いだ。
「シミュレーションの変動は2.5%」じゃなくて「固定は2.5%」に修正。

>770
2000万を35年だと7万の返済でも繰上げが発生しますし、9万入れておけば元本の減りは
早いと思います。

ローン返済を計算してくれるシミュレーションはVectorとかにいろいろおいてあります。
「繰上シミュレータ」で、ググルと出てくる。
http://omom.web.infoseek.co.jp/　のEXCELファイルが使いやすいと思います。

>772
銀行によっては支払額軽減型は自動繰上げにできないところもあります。
（支払額の再計算が面倒なのでしょうかね？）
住友信託は、いろいろ細かく設定できて、手数料無料で支払額軽減で自動繰上げできるので
使いやすいと思います。

手数料無料ということなので、もしも住友信託であれば、以下のような支払い方が楽です。

１）最初に繰上げも含めた月の支払額が9万になるようにしておく。
繰上げを行うと徐々に支払額が下がるので、年に一回くらい繰り上げ額部分を見直し、支払い額
が9万くらいになるようにする。少しくらいずれても問題ありません。

２）繰り上げ返済の際の口座の残金を、ローン1年分くらいの金額（7万×12か月＝84万）くらいに
しておく。（繰り上げ返済した後の残高が84万以上なら繰り上げるという設定です）

こうしておくと、見直しは年に一回くらいでよく。残高が84万を切ると繰上げが行われませんので、
何かあって銀行に入金できなかった場合、自動で繰上げがストップし1年（以上）は84万円から
約定分の支払いだけが行われます。

上記の設定で、例えばローンの口座にまずは100万入れておいて、毎月9万ずつ入金すればＯＫです。

スレが良い流れになってますね。本来の姿だと思います。

変動で繰上げ返済すると、本来は例えば6ヶ月毎の適用金利見直しが、繰上げ月の金利に合わせて再計算されるという扱いは無かったでしょうか？
もしそう言う扱いであれば、金利の上昇下降フェーズに合わせて繰上げプランを立てるのも楽しそうですね！
あともう一つの疑問は、ローン減税との損得勘定。
減税分全額受け取れるだけの所得税・住民税を払っているのかどうかも考慮しないといけなくて、これまたパズルみたいです。(^^;

>767
固定の金利が高すぎるのではという話があったので、1.5％で計算してみた。
とりあえず、これで最後ということで。
（いろいろ計算しているので、計算ミスはあるかも）

2000万円を固定1.5％で30年借りると、月に69,025で総額24,848,565の支払い

変動で2000万借りて、固定と同じように月に69.025返したときに同じような支払額に
なるのは
変動が当初0.875で、次の年から0.05％金利が上がって30年後に2.325だと、支払総額は
24,085,249で固定との差額は80万円。
変動が当初0.875で、6年目から毎年0.1%金利が上がって30年後に3.375だと、支払総額は
24,588,456で、固定との差額は27万円。

最初の数年金利が上がらなくて、少しでも繰上げできると、後々の影響が大きい。
これ以上、変動金利が上りが大きいと、変動の方が固定よりも支払が大きくなる。

ただし、上記は繰上げがあまりないので、固定も変動も繰上げも入れて9万円返済した場合も
考えてみる。

固定で繰上も入れて9万円返すと支払期間は22年くらいになって、支払総額は23,445,068

この条件で変動を返すと、金利が低い間の繰上げの効果が大きいので。
2年目から0.1％金利が上がって、30年後に3.775％になるペースでも、支払は22年くらいで
終わって、支払総額は23,527,027になる。固定よりも81,959円支払いが多い。

2年目から0.11％金利が上がって、30年後に4.065％になるペースだと、支払は22年くらいで
終わって、支払総額は23,731,692になる。固定よりも286,624円支払いが多い。

5年間は金利が上がらず、6年目から毎年0.19%金利が上がって30年後に5.625だと、支払いは
22年くらいで、支払総額は23,510,452で、固定より65,384円支払いが多い。

6年目から金利が上がるケースは、30年後の金利5.6％で、支払終了時（22年目）の金利が4%を
超えているので、まあ、繰上げに余裕を見ている人は変動が固定よりも支払いが多くなる可能性
は少ないのかなと思う。

>>776
お疲れ様です。

30年ローンで1.5％はさすがにありえないし、それなら変動も0.775％で計算したいよね。
（再計算の必要はもちろんありません）

金利差を利用して、なるべく小額の支払いで完済するのが目的だから、
細かい計算は置いといて、仕組みをよく理解するのが肝要だと思う。

初期は住宅ローン減税も繰り上げ返済の原資になるし、想定される固定金利（2.5％とか）との
だいたいの差額を返すだけで十分な効果がある。

そもそも適用されてる金利が違う（低い）から、同額返済しても、元本の減りは変動の方が大きいし。

最近の流れ、久々にめっちゃためになります！
こういう話が聞きたかった！
低金利を利用して、いかに元本を減らすかですよね。

>778
ただし、今は住宅ローン減税が大きいので、変動の人は利息の払いが減税の戻りよりも小さくて
利益が出ているならば、その期間は繰り上げずに貯金しておいた方が得かな。

違う

>>781
最初は軽減で繰り上げ残金が少なくなったら期間短縮で繰上げるんですよ
ずっと期間短縮で繰り上げても最終的に同じ期間で完済するなら大差ないのです

>780
>781へのコメントは最後に書いておきます。

>763です。

最初に書いておきますが、シミュレーションでの変動の金利は一定ではありません。
一定の場合も計算していますが、固定との比較では変動が上がる状態をシミュレーションして
います。
固定の方は2.5%のケースと1.5％のケースを計算し
変動については、最初が1%で毎年徐々に上がるケースと、最初が0.875で毎年徐々に上がる
ケースを計算しています。

上記については書いてありますので、>749からの一連のシミュレーションの内容を確認して
みてください。

次に、2万円の話ですが、今回のシミュレーションは、>745さんが書いた、月に7万返すけど、
あと2万くらいは毎月繰上げできるという状況を扱っています。
具体的な条件は、あくまでも＞745さんのコメントを基にシミュレーションしましたので、
人によっては違うでしょう。

ただ、ローンを借りる際にぎりぎりの返済で借りる人はいません。
固定であれ、変動であれ、適当に繰上げをして返済します。
逆に言えば、まったく繰上げもできないような借り方は、ギリ変、ギリ固定ですので、
破たんする可能性が高く、「年収に対して無謀なローン」スレに行った方がいいと思います。

うちの場合は、月に9万ほど繰上げをやって年に300万返しています。世帯年収は1600万です。
この9万がどこから出てくるのと言われれば、元々のローンの支払いに余裕を持たせているので
普通に生活しても余るからと答えるしかないです。

最後に、繰上げ手数料などについては、>761で
「なので、支払額軽減を選択するのが難しい金融機関以外は期間短縮を選ぶ理由はありません。」
「なので、手数料との兼ね合いもありますが、小まめに繰上げをした方が得です。」
と注記してあります。
人によって条件が違うんだから、まずはわかりやすい条件で比較をしています。
この点については、>753　さんは、書かなくても理解してコメントされてますよ。

また、支払軽減と期間短縮との比較については、支払軽減でも支払額が減少するため期間短縮と
同じように補償料などが返済されます。最後にまとめて返済して期間がほぼ変わりませんので
その点でも保証料の戻りなどは原理的には同じです。

ただし、確かに補償料などの手数料が高い金融機関であれば、戻ってこないと考えられますが
その場合は、どっちの返済方法を選んでもたいして戻ってきません。
なので、その点で比較してもあまり意味がなくて、それが気になるなら金融機関の比較という
ことになります。

>>780
期間短縮と返済額軽減については専用のスレがあるので、そちらでどうぞ。

繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62931/1

正直いまさらな感じはするけど、FPは通常、期間短縮しか勧めないので
返済額軽減を考えたことがない人には一読を勧めたい。

金融機関の比較ということでは
保証料や事務手数料、繰上げ返済の手数料などは見ていても
繰り上げ返済の方法が期間短縮しかできないかどうか、
などは全然気にしてませんでした。

>786 で紹介されているスレをちらっとのぞいたら
返済額軽減を選ぶと手数料が取られる
…のような書き込みがあったので、念のため確認しなくては。
(スレッドは後ほどちゃんと読みます)
FPはなぜ期間短縮しか勧めないのか…という素朴な疑問が。

>754 さんがかいていらっしゃる
住友信託銀行の自動返済のようなシステムは
他でもあるんでしょうか。
便利そうですよね。

>780
以下の部分は、期間短縮と支払軽減の関係がわかってない。

>仮定で、金利が上がってもとか言ってるけど、どのタイミングで上下するか、
>例えば期間短縮の返済を繰り返して、期間短縮なら繰り上げが終わった後に、
>金利が上昇し、返済額低減を選んだがゆえに元本が残っている場合は、返済額
>低減の方が支払い総額が上回る可能性は無いの？

仮に、同じように繰上げを行い、繰上げ後の支払額も同じようにした場合、期間短縮
も支払軽減も支払い額は変わらない。
（ただし、繰上げ後の支払いを同じようにするっていうのは、支払軽減の方は期間短縮
と同じ金額になるように払い続けるってこと。まあ、月では無理でも年レベルで一緒に
すればそれほど変わらない。ただし、手数料が高いなどでそれができない金融機関に預け
てるなら、そういう人は対象外）

逆に、期間短縮の方が、金利の上昇前に支払いがすべて終わっていないと、約定支払額が
増えるので、月々の支払額が払える額を超えてしまうことがある。
上記のケースは、少し金利の仮定が極端だけど、>752　でシミュレーションされてる。

>787
理由はいくつかあって、
１）FPが勉強するテキストにそういう方法が書いてないので、考えたことがない。（その理由は以下みたいなものでしょう）

２）支払額軽減する人は支払いを減らしたい人で、そういう人が軽減分も繰上げに回すとは考えていない。
そうなると、期間短縮で月の支払いが減らない方が、当然総支払額も少なくなる。

３）金融機関によってはある程度のまとまった金額以外は繰上げに手数料がかかったり、支払額軽減は手数料がかかる。また、毎月支払額を調整して軽減で繰上げをするのは困難。
そうなると、たまにまとめて返す期間短縮の方が利息の支払も減るし、説明もしやすい。

要は説明を受けた人がわかりやすい、実行しやすいってのも大事なんですよ。

>>787

確か返済額軽減と期間短縮（及び元金均等）は繰り上げ返済手数料が無料の場合、月々の返済額を同じにすればその差額は3000万借入れで3万程度、完済時期は一緒とのシミュレーション結果が出ていたと思います。

>>787
>繰り上げ返済の方法が期間短縮しかできないかどうか、
>などは全然気にしてませんでした
金融機関側のシステムが古いとかでなければ、両方選べるのが普通。
手数料も同額、というか必要ないのが普通になっている。

>FPはなぜ期間短縮しか勧めないのか…という素朴な疑問が。
見栄え。期間短縮の方が見た目上、大きな効果があるように見えるから。
「確定分」という意味では間違ってはいないけど。
返済額軽減で毎月浮くお金はドコ行ったの？という疑問は持たない人が多いのかもしれない。

1円単位できっちり合わせる必要は全然無いけど、浮いたお金を返済に回せば、
返済額軽減＝期間短縮になることは知っといて損はない。

いずれにしても、この話だけでスレが立つレベルなので、詳しく知りたい方は専用スレへ。

>790
月で支払額が一緒ならどっちでも支払総額は一緒です。
年に1回の繰上げの場合に、3万くらいの差ではなかったっけ？

ためしに計算してみると、3千万を金利1%で30年借りると、月当たりの支払いは96500円。
支払総額は34,736,583。

毎月2万円繰り上げると、期間短縮も支払軽減も支払総額は33,783,081。支払総額は一緒。

繰上げを年に一回24万円（2万×12）やると
支払軽減：33,843,357
期間短縮：33,812,986
差額：30,372

繰上げを年に1回48万やると、差額が32,618
繰上げを年に1回96万やると、差額が26,615（支払期間が短くなる効果で差額が減る）

>788-791

ありがとうございます。

>支払額軽減する人は支払いを減らしたい人で、そういう人が軽減分も繰上げに回すとは考えていない。

そうですね、どちらの方法で繰り上げ返済するか考えた時、自分もそう考えてました。
でも軽減分を繰り上げに回すということもできるんですよね。
すごく勉強になりました。

>>794
面倒な人だねぇ。

固定vs変動は確かに答えのない世界ではあるけど、期間短縮vs返済額軽減は答えが出てる。
誘導先のスレでも「過去スレ読め」だからね。

>>780氏だとすれば、まず言いがかりについて>>763氏に詫びるべきだし、
勘違いしている部分を除いたら以下の点くらいしか残らない。

>そもそも、持論の返済額低減が毎月の繰り上げで選択できるかは、借りている金融機関次第だし、
・変動で借りる以上、返済額軽減はセオリー。従って、選択できない金融機関からは借りない。
（できない金融機関があるのだろうか？ちなみに固定で借りるなら期間短縮が普通だと思う）

>繰り上げ手数料を取らなくなった所は多いが、借用時に保証料を払った場合に、
>繰り上げに対する保証料の返戻手数料を取るところはまだ多い。
・保証料の取扱について、金利上乗せ方式なら両者は等価。
　繰り上げ返済のペースが早い人は金利上乗せが普通。または保証料無料の金融機関で借りる。
　
上記は変動を選ぶ上での基本だと思う。
つまり、あなたは変動で借りてないんだよね？

>794
回答が足りないのであれば、具体的にどこが足りないのか追加の質問をしてもらえれば
答えますよ。

ただ、こういう話は具体的な数字がないと建設的な議論にならないので、可能であれば、
>794さんがこれくらいが普通と考える条件（固定と変動の比較でもいいですし、期間短縮
と支払軽減の比較でもいいので、金利がどの程度で、どういうペースで繰上げして、手数料
がいくらなど）のシミュレーションをして、これだと固定が優れているとか、期間短縮が
いいという例を出してくれると、ああ、そういう考えだと確かにそうなるよねとはっきり
わかって他の人のためにもいいと思います。

それと、元々とシミュレーションってのはある仮定の下だとこうなりますよというもので
しかないので、金融機関ごとの違いとか、手数料の細かい違いなどについては、各人が自分
に合わせて確認するものだと思います。
私としては、その参考にするために、一番簡単な条件でシミュレーションしただけです。

また、変動の金利の上り方についても、こういう上り方ならば変動と固定が同じくらいに
なるというラインを示すことを目的にしており、それよりも上がらないと考えるなら変動に
すればいいし、それよりも上がると考えるならば固定にすればいいという内容です。

シミュレーションというのは、いろいろな状態を計算してみて、判断の参考にするもので
あって、それが正しいというものではありません。
（少なくとも住信で借りてる私にとっては、期間短縮よりも返済額軽減ですがね）
>794　さんはシミュレーションというものを誤解されてませんか？

新聞でもイールドカーブがたってきたとの記事が出始めたな。
潮目が代わり始めたな。

確かに米国債の利回り格差拡大が続いており、イールドカーブの傾きが急になるスティープ化が進んでいますね。
アメリカのこれからの好景気に後押しされて、日本経済の景気回復につながればいいですね。アメリカの投資家も日本の株投資はトレンドみたいですが原油投資に流れないで欲しいですね。まあアメリカ様頼みなのが悲しいですが。
潮目の変わる直前といった感じはしますね。

ブルームバーグでもアメリカは早ければ今年にも
利上げがどうのこうのと。

>800

それ、ミネアポリス地区連銀の人の単独発言ですかさずバーナンキが否定の発言してるけどね。
言うなれば日銀の審議員の一人が利下げに反対したようなもんでしょ。

バーナンキ米FRB議長 「早すぎる景気刺激策の反転はすべきでない」‎
http://jp.ibtimes.com/articles/28167/20120320/1332222023.htm



もーやめませんかね？金利上昇有りきで必死に書き込むの。スレもいい流れになりかけてるのにあなたみたいな人がいると興ざめです。

で、794さんはどちらへ？

傍観している者ですが、変動は危険、安全とそれぞれの意見を交わすから面白いスレだと思いますがね。興ざめなんですかね？

他国だけど、

「アイスランド中銀、主要政策金利を5.0％に引き上げ」
３月21日（ブルームバーグ）：アイスランド中央銀行は21日、政策金利を引き上げた。
自国通貨クローナが下落し景気が持ち直したことを受け、インフレ抑制を目的に過去
７カ月で３回目の利上げに踏み切った。同中銀は21日にウェブサイトで、政策金利の
７日物担保付貸出金利を５％とし、従来の4.75％から引き上げたと発表した。
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M189IQ6TTDSC01.html

アイスランドと言えば2008年に金融システムの崩壊に伴い国際通貨基金（ＩＭＦ）
からの救済を余儀なくされた国。

「米景気回復加速なら14年以前の利上げが適切＝ＦＲＢ理事候補」
［ワシントン　２０日　ロイター］　オバマ米大統領から連邦準備理事会（ＦＲＢ）理事
に指名されたハーバード大経済学部教授のジェレミー・スタイン氏は、上院銀行委員会で
２０日に開かれた指名承認公聴会で、景気回復が加速した場合、２０１４年より前に
利上げに踏み切ることが適切との考えを示した。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPTJE82J02420120321?sp=tr...

他国でも金利上げるのに0.25%がやっと
議論では金利が上がり続けることはあるのか？

とりあえずアメリカは14日のFOMCで14年末までゼロ金利の継続を決めたばかり。そこ後失業率が割と良かったので外野が騒いでる感じでしょ。

FOMCで正式にアナウンスされてないネタなのでまだ騒ぐには早いと思う。バーナンキ議長はすかさず否定的な証言をしているし。

とはいえアメリカ経済の回復は日本にとって良い事なので本当だったら良い事だけどね。

>803
意見を交わすのはいいと思いますよ。
ただし、評価基準と意見の根拠がはっきりしてないと、ただの言い合いになってしまって面白くないと
思います。

変動が安全か危険かについても、あくまでも固定と比べた相対的なもので、その評価基準にしても
以下の二つの基準は微妙に違います。１）は単純に変動の金利の話ですけど、２）の方は、今後も
デフレが続いて平均賃金が下がっていくと、固定の方が厳しくなることもあります。

１）変動と固定を比べて最終的にどちらが支払額が多くなるか。
２）変動と固定を比べて最終的に支払が厳しくなるのはどちらか。

で、どちらの基準でもいいし、それが混ざったものでもいいんですけど、次に大切なのは、じゃあ
どうなるのって話です。
少しくらい変動が上がっても、全体の支払いでは変動が少ないこともありますので、変動が危険と
言う場合には、今後これくらい上がるよってのが無いとあまり意味のある意見ではありません。

金利の上下を織り込み済みで楽しく見ている人と
少しの金利上昇もマズイ人が混在しているのが
噛み合わない理由でしょうね。

少しでも上がるとマズイ人は他国のマーケットの
情報を書いただけで興ざめしてしまうようですが。

少しの金利上昇がまずい変動の方がマズイ情報だけのこして、都合のいい美味しい情報だけ食べて満足したい。気持ちはわかるが、現実に金利が上がった時に備えの気持ちがないと大変だな。繰り上げして逃げ切れる人はいいですが。

少しの金利上昇で危ない人なんていないでしょ？

固定さんにとってそういう人がいてもらわないと困るだけで。固定さんにとっての仮想敵がいないとね。


そもそも他国のマーケット情報で日本の金融政策に影響が出そうなネタとかないし。

＞808さん
重要なのは
＞２）変動と固定を比べて最終的に支払が厳しくなるのはどちらか。
の方だと思いますね。

毎月の手取りに対しての支払額の方が重要だと思います

ちょっとの金利上昇でアウトなら固定で借りてたらとっくにアウトだからそれは変動だから危険なのではなくて借入額に問題が有ったって話。