グランドメゾン百道浜villa ＜Part2＞

＞９７３
構造的に原価と価値が全く違う。　内廊下　＞＞＞＞＞　外廊下。
物件として、天と地位の差。ＧＭでも、中央区の一等地の物件等に採用されています。
管理体制だって、常駐とかでマンションとしての格も全く違う。管理費は、当然高い。
まあ、ここの場所に採用するのは客観的に相応しくないと思います。

Ｏ＆Ｆはきちんと管理された内廊下。
だけどＧＭ以外ってしょぼい内廊下物件っていっぱいあるよね〜。
それでも内廊下ってだけでありがたがる人いる。
ＧＭってだけでありがたがる人はもっといるけど(笑)

＞９７４
それは、違うと思います。数あるＧＭの他スレを読めば、状況は明確です。
大量供給により希少性が失われ、立地の悪化に伴う分譲価格のダウン、外観処理のレベルダウン等
一昔前に比べると明らかに福岡市においてもブランドイメージが普通化しています。
福岡市民の一般的な所得で、十分購入が可能になりました。
人気が昔ほどでない根拠のひとつが、竣工前に完売する物件が極めて少ないこと。ここも、その典型になりそうですし。

￥３０００万台から購入できるマンションは、並のマンションです。
福岡のリアル人より。

まあ僕も嫁も外ヅラなんて気にしないので自分たちの価値観で決めますけどね。人目ばかり気にする人生は疲れませんか？

福岡では２０００万台から４０００万台の部屋しかないマンションが並のマンションです。

戸数も多くこの分譲平均価格だと、購入可能な年収層の絶対数が少ない。お手頃価格のローコストマンションと竣工前完売で比べることはできません。

なんだかんだ言っても、GMはお洒落ですね。植栽も凄いし、良い感じだと思います。

別にＧＭでなくても、早良区北部文教エリアだと平均分譲価格が極端に狭い部屋ばかりの物件を除き
￥４０００万を超えるのが普通です。
また、早良区北部文教エリアで、ＧＭより市場の評価が高い物件は、多々あります。
分譲価格の一番大きな要素は、ブランドではなく立地です。勘違いなされないように。

>984
たとえば？

パークテラス西新オーゼ、ネクサス西新、百道タワー、グランフォーレ百道など。

えー。

おかしいでしょうか？

パークテラスだけだね。後は評価は高くない。

どれもよいマンションですが、個人的には子育てするのに交通量の多い道路に面してるのはちょっと。価値観の違いでしょうね。

百道タワーとパークテラス西新オーゼはわかるけど、他は地場デベの中途半端な物件でしょ？

＞９８５
最近～１年半くらい前の竣工物件で、ネクサス西新、プレミスト西新、ザ・ライオンズ百道、グランフォーレ百道（住所は西新：ボンラパスの斜め前）、ＭＪＲ藤崎、ネクサス藤崎カーサ、アルファステイツ高取。どこも、平均分譲価格は￥４０００万以上で、１００戸を超えるザ・ライオンズ百道以外は、ほぼ竣工前に完売しました（アルファステイツ高取は、微妙）。早良区北部の文教エリアの物件は、立地が良ければブランドは関係なくすぐ完売します。販売実績が、示しています。逆にＧＭが、近年この近辺の優良な用地を取得できてことも示しています。

まあまあ。他社物件を名指しでけなすのはやめましょう。

パークテラス西新オーゼは少し旧くなってしまいましたが、今でも早良区のNo.1でしょうね。さすがに三菱の物件だと思います。

文教エリアで立地は良かったのに、ＧＭ高取参番館のようにかなり苦戦した事例もあります。
ブランドなんて関係なく、総合的なパフォーマンスが重要であることを、販売実績が示しています。

評価が高い基準が分かりませんね。一体誰が判断するのか？細かな住み心地なんて契約者しか分かりません。

アルファステイツ高取？はぁー？、座ライオンズ？百道？

GMのスレはいつもこんな話になるね。それだけ良くも悪くも注目されているって事だね。
業者さんは大変だね。

グランドメゾン高取参番館は本当に惜しいことをしたね。もう少し間取りに考慮があり、バルコニーが普通に広かったら、最も売れたと思います。立地も良いので企画の失敗案件ですな。

荒れるよねＧＭのスレって。2011以来ずっとこんな感じ。

ここは45戸です。言われている竣工前完売は小規模物件ばかりですね。竣工前完売だろうか完成してみると残念外観なんていくらでもある。販売実績は青田買い時点の評価です。GM高取参番館も一部の部屋の値付けを誤っただけで、良いマンションですよ。

グランドメゾン高取参番館は良いマンションだと思います。売れ残っていた部屋は確かに価格がマッチしてなかったです。部屋を見ましたかすぐリストから外しましたから。

しかし、オーシャン＆フォレストは売れないね。

参番館は、残念な位置づけになってしまいましたね。

百道浜でこの付近に住みたければ、戸建にするな。近くに戸建の分譲地らしきものがあった。百道浜でGMにこだわるなら、Ｏ＆Ｆにするかな。赤いに白字で分譲中と書かれてある看板がやたらとフィットするマンションで、GMと言われなければ普通の物件としか見えない。ただ、百道浜とGMの名前だけをありがたがる人にとっては、値段が安いのでお買い得感が持てるかもしれない。

>1003
プレミスト西新は、ここよりはるかに戸数が多く分譲価格も高かった。しかし、約８０戸で竣工前に余裕で完売しています。
他の物件も青田買いで完売するのだから、それだけひかれる要素があるっていう事だと思います。魅力の乏しい物件は、特に残りが２桁をきった辺りから全然動かなくなり、最終的に数戸処分される場合が大半ですよ。
ＧＭ高取参番館は、一部の値付けの誤りではないと思いますよ。間取りも含め魅力が訴求できなかった結果、竣工後完売まで２年以上費やしましたから。

分譲価格は、プレミスト西新よりこちらの方が高いです。

プレミスト西新の分譲価格帯と比較して大きな差はないと思います。ただ、プレミスト西新と比較すると、竣工前のこの時期では余裕で完売していたことは大きく違います。いずれにしても、もっと分譲価格を高くしてGMらしいマンションにすればよかったのに残念です。

ここの分譲価格表を持ってないのでしょう。高い部屋は売れてますからね。

高いって、6000万以上の部屋はありましたか？

ここの前の戸建て用の土地は7000万です。どうぞ。

ありましたよ。

プレミストは5000万も無かったんじゃない？

ありましたよ。

＞１０１６
人気の西新の人気物件の上層階がそんなに安い訳ありません。もう少し客観的になっていただきたい。
平均坪単価は、ここより西新の方が高い。全戸南向きですからね。４ＬＤＫの角部屋は、￥５０００万台が大半、上層階は当然￥６０００台。
ここの￥６０００万超えは、広いが故もある。

分譲価格帯はほぼ同等なのは知ってたが、1009が失礼な書き込みだったので、あえて同じ様に聞きました。

>1009

なるほどですね、参考になりました。

オプション付けられた方いらっしゃいますか？

Part3のスレッドができてますよ。