中古物件の値下げ交渉

＞（２）レスありがとうございます。

＞（１）町が静か。さびしいとも言いますが（笑）

確かにそうでしょうね。ま、いずれにせよ、私の希望地も、新興住宅地ではないので、
新築に住んだところで、たかが2区画、4区画、頑張って１0区画（だんだん駅から遠くなる）っていう
感じですから(笑)ま、新築でもそう大差はないかもしれないですね。
そういえば、購入前に近所の方に付近の様子（ついでに近所の人の人柄の偵察？）などを
お聞きになりましたか？

＞（２）町内で同じ世代の子供を持つ家庭とは直に顔見知りになりやすい。
＞（お互い　同じ境遇の友達を渇望しているから。）

はは。確かに。そうやってうまくタイミングがあえばいいんですけどね〜。

＞（３）同じ理由で、ママさん派閥が出来ない。（派閥が出来るほど人がいない。）

ああ、これは確かに大きなポイントですよね！うん、うん。
これはいいことですよ！
　

（３）レスありがとうございます。
＞売主は最初は強気なんですよね。だからこそ売れ残るんでしょうね。
私の狙っているこの地域一体、たとえば、築8年くらいのを見てみても（これが私が先に述べた4500万の物件なのですが）、同じような駅の近さで同じような広さで
もう少しグレードが高そうな物件があと500万ほど出せば購入できる感じなんです。
なかなか物件がでないので、それゆえ強気なんでしょうね。
ただ、この物件、敷地が狭い（つまり庭がほとんどない）上に、道路側は西。
西日は強いわりに日当たりはイマイチという感じなので、いずれにせよ、やはり手をつけなくて
よかったかな？日当たりは大事ですよね。敷地広くとるために駅から少々遠くなっても・・・。
私の理想の中古は頑丈な築20年以上のボロで(笑)、とりあえず移り住んで、数年後に
改築！コレにつきるんですけどね(笑)
＞ママさんのご近所物件が新築と比較して中古が割高なら、それを対比させればちょうど良い武器かもしれません。
なるほど。いざ交渉という時にはそうさせていただきます。そうすると、こちらもやりやすいですもんね。
＞好みの問題もありますが、私は戸建てが買えるのであれば戸建てをお勧めします。
はい、私も一戸建てしか考えていません。
私もマンションは・・・です。ただ、私の言いたいのは、マンションも最近乱立してきたせいで、
築浅中古マンションと新築マンションの価格差がなくなってきているということです。
こういう現象がヘタしたら一戸建てにもおきるのかな?なんて思ったりして。
（もちろん、一戸建て乱立という意味ではなく、この場合は一戸建ての物件の出が少ないという理由でですが）

（３）つづきです（容量狭いですね、この投稿枠(;^^A）

＞団塊の世代が引退しはじめるのは２００７年くらいからです。もうすぐです。
　一般に売りに出されるのは退去の１年くらい前だと思われます。よってもう１年もすればちらほら出てくるはずです。
　このタイミングは中古戸建ての数十年に一回の？最大の買い時だと思います。

そうか。2007年には団魂第一年の方々は６０過ぎですね。そろそろ引退の時期か・・・。
中古が出回るのはうれしいけれど、一般的な税金も高くなりそうですね(;^^A

>20 ママさん
経験者さんは、多分わかっているのでしょうけれど、言葉を間違えています。
売主とは、その不動産屋が所有する場合に使います。
専任媒介は、あくまで仲介なので、売り主と同じになることはありません。

経験者さんが言いたかったことは、専任媒介の物件の場合、売り主・買い主ともに、同じ不動産屋が
取り扱うために、売りと買いの両方で手数料が入るから頑張る、という意味です。

なお、これは心配しすぎなんでしょうけれど、値引き額は地域や物件事情でどうにでも変わるので、
あまり固定的に考えない方が良いと思います。
物件によっては500万でもまだ甘いというのもありますし、そのままでも売れていくのも有ります。
また、ここ数年で、断熱やお風呂の暖房・乾燥といった所が急速に進歩していますので、中古を
買う場合には、そういった点も考慮して下さい。

24です。
ちょっと言葉がまぎらわしかったので、念のため訂正しておきます。

>経験者さんが言いたかったことは、専任媒介の物件の場合、売り主・買い主ともに、同じ不動産屋が
>取り扱うために、売りと買いの両方で手数料が入るから頑張る、という意味です。

ここの「売り主」は「売り手」、「買い主」は「買い手」にします。
前の文で売主を「不動産が所有する場合」と説明しているので、同じ言葉を違う意味には使わない
方が良いと思ったためです。

>24匿名さん、
レスありがとうございます。
＞経験者さんが言いたかったことは、専任媒介の物件の場合、売り主・買い主ともに、同じ不動産屋が
＞取り扱うために、売りと買いの両方で手数料が入るから頑張る、という意味です。
はい。私も売主＝不動産屋とは解釈していたのですが、この専任媒介と一般媒介の違いが
よくわかっていなかったようです。では、一つの物件に対し、必ず専任媒介は存在するということでしょうか。
で、一般媒介は必ず専任媒介を通さなければいけないということでしょうか。

＞また、ここ数年で、断熱やお風呂の暖房・乾燥といった所が急速に進歩していますので、中古を
＞買う場合には、そういった点も考慮して下さい。

はい。そうですよね。これは大きなポイントですね。それを考えると中途半端に築３〜１５年以内くらいのものなどは
できるだけ避けた方がいいような気もします（あくまで大雑把な年数の考え方ですが、これくらいの年数だと
築浅なので家の値段もそれなりでしょうし、改築するにはまだ早いので）

あ、ごめんなさい、上のレスに名前をつけるのを忘れました。スレ主「ママ」でした。

＞経験者さん（２６）
＞不動産業界のルールで最初に声をかけた不動産業者を後から
＞別の業者に変更するというのはルール違反だそうですので、注意したいところです。

はい。しかしながら、これも微妙な問題ですよね。たとえば、私が簡単な質問を
メール２〜３したとして、それから1ヶ月以上たって、たとえば専任媒介の不動産屋が見つかり、
そこでアポをとり、後日（同じ物件）を見せてもらう、なんてのもダメなのでしょうかね？
インターネットの普及のお陰で専任媒介や売主が比較的楽に見つかるようになり、
非常にラッキーだとは思うのですが、これを考えるとなかなか質問もネットで容易にできなくなりますね(笑)

＞＞このあたり、何か売主などを知るコツなんてあるのでしょうか？

＞私が専任を探す方法ですが、自社サイトにのみ登録して他の業者が登録していないケースはすぐにわかりますね。
＞問題は同じように複数の業者がヤフー不動産等で扱っていた場合ですが、
＞なんとなく、その業者のサイトを見たりしたら力の入れ方などでそれとなく分かるものですが、
＞ヤフー不動産等では最初に価格改定の更新を行った業者が専任であることが多いです。
＞実際私は何件もその方法で専任を探してアプローチしてきました。

経験者さんは地元でお探しだったにもかかわらず、やはりインターネットでの物件探しが主力だったのですね。
なんだか意見によっては「インターネットに出た物件はもう残りものばかり」なんていう定説もあるようなので、
少々不安だったのですが、ちょっと安心しました。そりゃあ本当に掘り出し物件はネット上に出る前に売れてしまう
ことが多いでしょうが、それだけではないですよね？

スレ主さんは狙っているその中古住宅は幾ら位の価値があると考えますか？

もし４０００万と思うのなら４０００万で、３５００万と思うなら３５００で金額提示
してみればよいのではないのでしょうか？

＞経験者さん（２７）
＞建築基準法が現行になったのが１９８１年です。ですからあまり古すぎるのも
＞不安ですが、上物の評価がおそらく国産車一台分くらいになっているであろう
＞２０年ものの中古住宅でかつ、しっかりしたものであれば理想的ですね。
なるほど。20年ものでも国産車1台分くらいの価格はあるのですね！

＞私はその反省から必ず内見時はチェックリストを作成して紙にチェックを入れていきました。
チェックリスト！これすごいです！なるほどね。そう、確かに何ももたないでジロジロと偵察するのは、
特に住居人がいると非常にやりにくいものです。でも、チェックリストを持ちながらですと、
それなりにもっともなことをしているように見えて、やりやすいかもしれないですね。
ぜひ参考にさせていただきます。
余談ですが、私は、ビー玉を床に転がせて傾き加減を・・なんて思っていたのですが、さすがに住居人の前ではこれも・・(;^^A

>経験者さん（３３）
＞私が見た範囲では一般媒介と言うパターンは少なかったです。
＞通常不動産を売ろうとすると特定の不動産屋に相談するパターンが多いと
＞思われますので必然的に専任媒介になるのかなと思われます。

私の狙っている地区は関西なのですが、もしかして経験者さんの地区とはシステムが違うのかしら？
ネット上で見る限りでも、同じ物件を複数の業者が扱っているんです。そう、ネット上で
「ほれほれ、こっちこっち」と招くかのように、それぞれがHP上でその物件を宣伝していることが
多いのです。で、取引態様のところを見ると、「媒介」、「一般媒介」と書かれているのがほとんどで、
たまに「売主」や「専任媒介」があるといった感じです。

＞３４匿名さん、
レスありがとうございます。
＞もし４０００万と思うのなら４０００万で、３５００万と思うなら３５００で金額提示
＞してみればよいのではないのでしょうか

はい、そうなのですが、物件がとにかく少ないもので、比較的がしにくいのです。
まあいずれにせよ、予定の時期が1年先になりましたので、もう少しネット上で勉強しながら
いろいろと研究したいと思います。

５年程前、私の親が戸建ての家（築２０年ぐらい）を売却した時の話ですが・・・。
１００ｋｇぐらいありそうな男性二人を連れてきて、２階で二人にジャンプさせて、
揺れ方をチェックした人がいたそうです。
ビー玉ぐらい、かわいいものでは？

>１００ｋｇぐらいありそうな男性二人を連れてきて、２階で二人にジャンプさせて、

す、すごいことをなさる人がいたんですね。
２階でジャンプはともかく、ビー玉はときに勢いよく転がることもある様です。
やはりビー玉でもパ＊＊玉でも玉は用意しておく方が安全でしょう。

また風呂やサッシなどの設備の機能や品質のお話ですが、
10年15年経ったものというより、築2、3年のものと新築で比較することをおすすめします。
2〜3年前はオプションや贅沢品で一握りの人だけ付けてたような設備が
今はどんどん当たり前の装備になってきていますので、中古が多少安くても見合わないなと
思われるかもしれませんよ。その位「暮らしやすさのためのもの」は進化しています。

それと言うまでもありませんが、指値はその物件に対して一発勝負ですので
本当に買いたいと思う物件でしたら、よくよく状況と照らし合わせて検討されることをお奨めします。

＞４０さん、
すごいですね、大男2人ですか！そうですね。ビー玉くらい遠慮なくやりたいものです(笑)

＞経験者さん、
昨日は「同時」だったのですね。全然気づかずにやっておりました(;^^A
＞一般媒介の場合は専任業者はいませんからその業者にアプローチすれば良いと思います。
　専任の場合は売主の窓口は一つの業者ですが、買い側（ママさん）は複数の不動産屋のルートが
　あり得るのです。
では、専任媒介のない物件もあるということですね。安心しました。でないと、生真面目な私は
その物件の専任媒介が見つかるまで問い合わせできないという状態に陥ってしまいそうですから(笑)

最近景気がこれから回復すると言われ、土地も今が底値という話も現実的になってきたような
気がします。頑張ってよい物件を見つけなくては！！

＞じいやさん、
＞また風呂やサッシなどの設備の機能や品質のお話ですが、
＞10年15年経ったものというより、築2、3年のものと新築で比較することをおすすめします。
＞2〜3年前はオプションや贅沢品で一握りの人だけ付けてたような設備が
＞今はどんどん当たり前の装備になってきていますので、中古が多少安くても見合わないなと
＞思われるかもしれませんよ。その位「暮らしやすさのためのもの」は進化しています。

そうですね。本当、断熱などもそうですが、最近の家の進化は目を見張るものがあります。
かといって、新築だからと必ずしも機能的な新製品がついているとは限りませんでしょうしね。
そういえば、数年前に風呂用テレビというのが流行りましたが、最近あまり見かけません。
どうしてでしょう？？あれ、欲しかったのに(笑)

＞それと言うまでもありませんが、指値はその物件に対して一発勝負ですので
＞本当に買いたいと思う物件でしたら、よくよく状況と照らし合わせて検討されることをお奨めします。

はい。アドバイスありがとうございます。なんか今からドキドキしちゃいますね(笑)

実際に物件を見るときにビー玉を転がす人はほとんど見た事ないです。
売主さんの前でビー玉を転がすのは家具などがあり出来ない事が多いのと
やっぱり目の前ではやりにくいですよ。
私が見るのは室内であれば物件の上と建具と下です。
上はクロスや天井を見て雨漏りの後がないかのチエックと
建具の閉まり具合や隙間のチエック
下は床下収納庫を取って（これを取ると基礎部分が見えます）基礎の確認ですかね。
それでも床の傾きがどうしても気になるなら、ホームセンターで売っている
手のひらサイズの水平器を使うと便利ですよ。
あと、物件を持っている業者のほうが良いと書いてありましたが、
必ずしもそうとは限りません。不動産業者もいろいろあり
売買専門でないと物件調査などもいいかげんな業者がまだまだいますので
注意したほうが良いですよ。

＞匿名さん、お返事ありがとうございます。
ビー玉あまり転がしている人、いないですか(笑)しかし、水平器とはなるほど！これはいいアイデアですね！
是非使わせていただきたいと思います。あと、チェックする場所としての物件の上とはどこのことでしょう？
（すみません、知識ないもので）。床下収納庫を取ってチェックというのも確かにいいアイデアですね！
（物を沢山いれている人も多いでしょうから、事前にリクエストしておかなかきゃいけないかもしれないですが）
それと、売買専門でない不動産屋というのはどういう業者なのでしょう？
分譲も兼ねている業者ということでしょうか？ホントにシロウトなもので、質問ばかりですみません。

水準器は、安価なものですと精度が足りず、結構いい加減です。ちょっと強く振ると簡単にずれます。
まともな精度のものは、業務用で高いです。
床下を見るのは良いと思いますが、収納庫には色々入れているでしょうから事前に断るべきでしょうね。
ただ、収納庫をはずして見える範囲は、極めて限定されるので、所詮はチェックした気分止まりかと。
まあ、私も新築物件では必ず見ましたが（笑)

それと、中古であれ、新築であれ、地域を絞ると、yahooに出す業者は意外に限定されていますので、
固定された情報を見ることになるケースが多いです。物件数の多さにごまかされがちですけど。
新築では、ハウスメーカーの分譲や、地元工務店なんかは、あまりyahooには出さないですね。
もちろん自社のサイトには出るでしょう。
中古ですと、yahooに出るものは、ほとんど・・？というものが多かったですね。
おつき合いされている不動産屋さんが落とす情報を拾うという補助的な目的で使うのが良いでしょう。

>48さん
地上波アナログは、公式発表は2011年に廃止の予定です。が、延びるのではないかという見方が多い
です。
地上波デジタルやＢＳデジタルのチューナーがまだ高価なため、お風呂テレビには付いていない
のでしょうね。
地上波デジタルの帯域に適応したUHFアンテナを取り付けるか、CATV加入しておいて、将来
デジタルチューナー対応のお風呂テレビが出たら、その時に交換すれば良いのではないでしょうか。
チューナー部が外付けできるタイプのものがあれば、話は簡単なんでしょうけど。

どうも、経験者さんの逆を言うようで気がひけるのですが、専任に拘るのは良し悪しだと思います。
南関東ですと、不動産は、検討に値しないレベルの物件の方が圧倒的に多いので、まずは良い物件
情報をたくさん集めることが最も重要です。専任に拘って情報を自分で制約するのはどうかなぁと。
ですから、「良い」情報をたくさん持ってきてくれる不動産営業を見つけるのが、非常に重要です。
また、営業さんがくれた情報を元に専任を探すなんて真似は、さすがにやりたくないですね。
ネットで自分で探す分には、全く問題ないですが、まずは物件の良し悪しが大事ですから。

なお、あまりたくさんの不動産営業にアクセスしても、さほど効果はありません。物件情報は専用の
ネットワークで流通しているからです。複数の営業さんから同じ物件をたくさん紹介うけるハメになります。
ただ、本当にホットな物件というのを、それぞれの不動産営業で、たまに持つので、一社だけというのは
損かなとは思います。信頼できるという篩いをかけると、せいぜい２，３社というところでしょうか。
余談ですが、○○駅、□坪、ン千万、どう？しか言わない乱暴なのもいました。

なお、手数料値引きについては、関西ですが、こういったところも有るようです。
http://www.microsh.com/
不動産営業にとって生命線である手数料を常態で割り引くとは、ちょっとびっくり。

＞４９さん、
いずれにせよ、やはり中古の内見チェックは難しそうですね（住人がいる場合）。
まあ、あと5年くらい住んで改築予定だったら、白蟻と傾き（ビー玉）チェックくらいにしておいた方が
無難かもしれませんね(;^^Ａ　まだまだ住める築浅物件でしたら、専門業者に頼むことにしたいと思います。

YAHOOは実は私はチェックしていないんです。経験者さんに教えられて、慌てて
チェックしてみたのですが(笑)、どうやら関西（少なくとも私の狙う地区）はあまり網羅していないようでした。
サイトによってその地区の得手、不得手があるのでしょうね。いずれにせよ、首都圏はどこも情報過多なくらいで
羨ましいです。

風呂テレビはなるほど、技術の進歩によって色々な背景があるわけですね。勉強になりました。

＞経験者さんへ
色々と過去の緊迫した？交渉手順を教えていただいて、とても具体的でお陰で事前に
イメージトレーニングができてありがたいです(笑)

宅建業者をチェックするサイトもあるのですね！しかし、残念ながら、東京地区だけのようで。
関西にもああいうのがあれば是非利用したいのですが・・・。

さくら事務所のサイトは、はい、私も以前からシッカリブックマークに入れております(笑)

専任媒介自体の仕組みは経験者さんのお陰で勉強になりましたので、その不動産屋が信頼できる限り、
基本的に専任媒介でアタックしたいと思っております。

＞２４さん
＞なお、手数料値引きについては、関西ですが、こういったところも有るようです。
＞http://www.microsh.com/
＞不動産営業にとって生命線である手数料を常態で割り引くとは、ちょっとびっくり。

情報ありがとうございます。サイトを見ると、一応情報も沢山持っているようですね
（更新はあまりさかんにされていないようですが(;^^Ａ）
しっかりこちらにも登録させていただきました。教えてくださってありがとう。

＞経験者さんへ
＞本当はレインズデータベースがインターネットで誰でも検索できればそれに越した事は無いんですけどね。

前から気になっていたのですが、レインズとは一体何なのでしょうか？売主（オーナー）→不動産（売主や専任、一般など）
の構図がわかるようなものでしょうか？

関西、情報量が少ないわけではないのですが、首都圏のようにどの住宅情報サイトもOKかというと
そうではないようです。

宅建業者チェックのサイト、関西圏でも使えそうですね。ただ、なぜか私のやり方が悪いのか、
番号検索も名前検索をしてみても引っかからないのです(;_;)

＞私は実際さくら事務所さんに行って色々なアドバイスを事前に受けました。
＞大変勉強になりました。本当は物件の調査依頼もしようと思ったのですが、
＞自分も色々知恵がついてきて結局自分で調査しました。（例のチェックリスト云々もその一環です。）
＞（床下に潜って調査してくれたりするならお願いしたんですけどそこまではやらないそうです。）

事前に事務所に出向いたのですね！すばらしい。実は私もこのサイトにある本を1冊買って持っております(笑)
経験者さんに触発されました。私も中古物件の可能性が強くなったときは、関西に行った際に事務所に行ってみようと思います。
しかし、床下チェックまでしてくれないとは・・・。

また興味深いサイトを教えてくださってありがとうございます。
色々と勉強させていただきたいと思います。
なんだか楽しいような（何も決まっていなくて）苦しいような家探し(笑)
お目当ての家を見つけるまで頑張ります。

ママさんへ
私も足掛け５年ぐらい探して０５年末にやっと気に入った物件を見つけて今月引っ越す者です。
地元で商売をやってる関係で地元団体に属していてそこで知り合って仲良くなった不動産屋さんから聞いた話(数名)などの話を書きます、参考にしてくださいね
・仲介物件の場合、値段を付けてるのは売主なんで値交渉を考えずに付けてることがあります(例としてローン残高と同じとか、住替えの為に必要な金額だったりする)その不動産やさんに数年売れない仲介物件があったので聞いたら、その金額では売れないよと言っても聞かないんだそうです、困ってましたよ　何件か問い合わせがあった物件だと不動産やさんが値交渉に応じてくれそうとか、値交渉は断る人とか　教えてくれると思いますよ
・築年数が浅くて売りに出てる物件の理由…離婚・近所と上手くいかないという理由が多いそうです
・不動産やさんをいろいろ回って気に入った不動産やさんを見つけて探している物件の情報を登録しておくと、いろいろ新規物件がでて来た時にすぐ教えてくれますよ、チラシに出るより早く教えてくれるので先手必勝です(気に入らない物件を断るのも結構面倒ですけど(-_-;)
・僕が買った物件は値交渉に応じてくれない人だったのですが、替わりに条件をいろいろ呑んでもらいました(庭の樹木を全部抜いてもらったり、不必要な物と必要な物を選別させてもらったりしました)　売主さんがいい人でハウスクリーニングをして出て行ってくれたので助かりました
根気良く気に入った物件を探してください

>>62
No.61 by ママ 2005/03/26(土) 16:08