木場レジデンスってどうですか？

301さん、大変参考になります。ありがとうございます。

深川はどこも坪250万円前後の良心的な価格。
千客万来いらっしゃいですよ。

301です。

都市計画公園について調べていたら、さらに驚くべき事態わかりました。

緑色の箇所が公園予定地なんですけど、なんと南側のゴルフ練習場＋住宅展示場部分だけでなく
お隣の東陽一丁目の交差点から南西方の一角すべてが、同様に都市計画公園に指定されているんですね。

世田谷区の例を出すまでもなく、東陽１丁目でも公園に指定されているにもかかわらず、
普通に戸建の分譲が行われていますよね、役所に買取りされずに。
残念ですが、南側の土地も半永久に公園にはならないと思っておいたほうがよさそうです。

東陽1丁目について建築士に確認してみました。
東陽1丁目と、フジゴルフ場は全く別指定の都市計画公園だそうです。
確かに東陽1丁目は、東京都がかなりの部分を買収しているようですが、民間の取引を全て規制する訳にはいかないようです。ただし、建築規制から１０ｍ以内の木造建物の取り引きになっているとのこと。
東陽1丁目と、フジゴルフ場との一番の違いは、公園地域内に道路が無いことだそうです。
都市計画公園地域内では、新しい道路はつくれないため、戸建住宅の開発はできないそうです。
今回、いろいろな視点から検討できるってすごいことですね。今後も、専門家に確認しますので、みんなで勉強しましょう。

道路は、公道ではなく
公道に面した私道を作れば建物は建てられるのでは？

都市計画公園区域内は私道であっても新設することは出来ない。

なら、
道路に面した土地にプラスして旗竿地にしての開発の仕方もありますよ。
道路は作らないで。

これだけ大きな土地の道路に接するところだけ戸建を建てても、真ん中に大きな使えない土地が残るだけで、現実的じゃないそうです。
現実的ではないけど、公道に面したところに戸建を建てても、高さは10m以下だそうです。

301です。

306さん、情報ありがとうございます！！
よくよく考えてみると、戸建が現実的ではなかったから、
今の利用形態になっているんだということなんでしょうね。
より現実的な未来像としては、以下のような展開が考えられます。

所有者であるフジクラの業績悪化
→益出しのためにゴルフ練習場を売却する方針を固める（ここの売却と同様の理由）
→都や区に買取の申し出
→予算がなくて却下
→ゴルフ練習場としてアコーディアなどに売却

なんだ、結局やっぱりゴルフ練習場じゃねぇかと。

まあ、ゴルフ場の跡地は駐車場なんじゃない？
照り返しが凄そうだけど、マンション建つよりはましかな。
公園ができることは期待せずに待つのかな。

いや～、皆さんのレベルの高さに脱帽です。
大変参考になりました。

都市計画公園に指定されていても、建物が全く建たない訳ではない。
しかし、建物は公園にする時に取り壊し易い木造の10m以下の建物しか建たない。
よ～くわかりました！

301です。

結果は残念ですけど、でもその過程でいろいろ勉強になったこと
なにより、まだ購入前ですけど、ここにいるみなさんが力を併せて前向きな話ができたことが何よりです。

これなら、ゴルフの会もうまくいきそうですね♪

個人的には、今回の件で、やっぱりデベって都合の悪いことは書かないんだなぁと改めて思いました。
ホームページだけ読むと、将来は公園になるように思っちゃいますからね。

皆様のお話を拝聴させて頂き、霧が晴れました。
301さんありがとうございました。
私には目の前にマンションが建たないことが一番の収穫でありました。

神奈川県は、鎌倉で14M超の津波による被害想定の見直しを
はじめているが、このあたりは何メートルまで大丈夫ですか。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/topics/affairs-15415-t1.htm

正直、250くらいならと思う。
立地が稀少なので、この周辺の相場からは考えない方がよい。

立地は確かに希少ですね、ゴルフ親父にとってはですが。

同じ木場でも永代通りの北と南では資産価値が違います。

南はより安い塩浜に面しているから、賃貸も売却も割安な塩浜との競合にさらされます。

坪２５０万だと、駅徒歩１分のリビオも十分買える値段ですよね。

みなさん、この物件の評価が高いようですが、駅徒歩１分の物件よりいい理由って何かありますか？

駅徒歩１分なのに静かなリビオの立地のほうがよっぽど希少だと思います。

３１９さん

江東区は東京湾内にあるので、鎌倉みたいに１４ｍ超の津波は物理的にきません。
ひいた水が、房総半島とか三浦半島にぶつかるから。
せいぜい２ｍだといわれています。

ちなみに、このあたりの海抜は０メートルですが。

都知事が震災後に言ってたけど、
大きな川を逆流した津波が上流に行くに連れて
川幅が細くなると高さが高くなるっていうんでしょ。
ここには関係ないんじゃないかなあ。

このマンションは、制震でも免震でもない耐震みたいなので、
大地震なら倒れなくてもダメージの補修費代は高くなるのでは？

地震後の補修費をきちんと払えるような財力ある人だけ入居してほしい。
だから、貧乏人がワサワサ群がるような低価格設定はしないでほしい。

>だから、貧乏人がワサワサ群がるような低価格設定はしないでほしい。

は？
価格を上げたって、目一杯ローン組んだり、フル変動で買ったら一緒でしょうが。

＜保存版＞この物件の市場価格

同じ木場６丁目、駅徒歩４分、築８年のクレアシティ木場の売出価格を使う。
https://www.haseko-sumai.com/syutoken/mansion/bkdata?bukkenid=00322909

１階７１㎡（２１坪）３６９０万円→坪１７２万
分譲マンションは１０年で１０％下がるから、新築だと、坪１７２万／９０％＝坪１９１万

①駅距離　クレアシティ（徒歩４分）＞木場レジ（徒歩６分）
（注）徒歩５分以内は、賃貸物件探すときに、５分以内でヒットするからこの違いは大きい。
②デベ　クレアシティ＜木場レジ
③上の価格は売出であって成約ではない（マイナス５％）

結論
１階なら坪２００万がいいところ。
それ以上払うなら、即蒸発するので気をつけてください。

ここは周辺相場は当てはまらないＭＳ。

確かに近年では稀にみる欠点の少ないマンションではある。
しかし、不動産の相場からは逃れられない。
平均坪235〜240万円とみた。

ゴルフ練習場前や裏の工場を欠点とは考えず、
ここを買いたい人が周辺相場より割高でも買いたい、
って言うなら自由ですから。
建物の仕様も高級でなく普通の様ですが。

割高でも買いたいとは思いません。
私もいろいろとマンションを検討していますが、100%満足できるようなマンションはありません。
どこかで妥協せざるを得ないですが、どこで妥協するかは人それぞれ違って良いと思います。

334さん、私は社宅の期限が来年に切れるので、少々焦っていました。
１００%満足できるのマンションは無いという言葉ありがとうございました。
家内とも意見が割れたりしますが、肩の力を抜いて来週からモデルルームを回ります。

＞確かに近年では稀にみる欠点の少ないマンションではある。

欠点の少ないマンションというのは、その分高くなるものです。
それどころか、割高になってしまうこともしばしばです。
その割高の価格自体が一番の欠点になる場合もあります。

この物件の価格は未発表ですが、もし相場より割高で出るのであれば、それだけで十分欠点になるということであり
欠点の少ないマンションというには、時期尚早です。
逆にいえば、予算の制約がなければ、十分満足できるマンションは存在するということです。

あと、周辺物件の相場はあてはまらないという人がいますよね。
相場を出している人は根拠があって仰っているのに、あてはまらないという人には一切の根拠がありませんよね。
そういえば、この欠点の少ないというのも根拠が乏しい気がします。（どこが稀にみるなのかが）

＞この欠点の少ないというのも根拠が乏しい気がします。（どこが稀にみるなのかが）

・駅近
・ﾖｰｶﾄﾞ至近
・ｲﾝﾀｰ近
・閑静
・練習場目の前
・日当り良好
・永久眺望（中層以上）
・スーパーゼネコン
・最先端工法

誰が見ても稀少だろ。

私は、陽当たりと大通りに面していないことを一番重視しています。
私がこのエリアで欠点が少なかったと思うマンションは、プラウド東陽町ですね。東陽町駅から徒歩10数分が唯一のネックでした。価格は、２３０万少し越え。
本件は、駅距離、深川ギャザリアへの利便性からもプラウドより欠点は少ないと考えています。
あくまで個人的な意見ですので、皆さんからも欠点の少ないマンション情報を教えてもらえると助かります。

私もプラウド東陽町悩みました～。
駅距離で躊躇してたら、南向きが売り切れ。
東か西か忘れたけど、それならあると冷たく販売員にいわれて余計落ち込んだ。

＞誰が見ても稀少だろ。

全然ですね。欠点は沢山あります。

×　財閥系のブランドを冠するマンションではない
×　周辺マンションで安い事例が多くある
×　練習場目の前（必ずしもプラス評価ではない）
×　埋立地
×　たいした共用施設がない
×　学区（悪くないがよくもない）
×　周辺に私立幼稚園なし
×　最上階でもたいした眺望は期待できない
×　足立ナンバー

ざっとこれだけあります。
結局、希少というのは、これらの点が”あなたにとって”マイナス評価されていないだけということ。

この坪単価で大手町まで8分じゃ誰も文句は言えません。

大手町まで8分と言う事実は誰も否定できません。

沿線の人は知ってると思うけど、東西線の茅場町あたりまでが都内でも有数の混雑区間だよね。
物件自体は良いところがいっぱいあるんじゃない？特にゴルフ練習場が嫌でなければ、かなりのもの。

＞344
＞なにも、そんなにご自分の意見を赤の他人に押しつけなくても・・・

ごもっともですね。ご趣旨はよく理解しました。ありがとうございます。

でも、
＞みんな主観や自分の好みでマンションを買うわけですから当然です。

というのは、ちょっと違うと思います。
だって、自分にとって希少なのではなく、
誰が見ても稀少だろ。 とおっしゃっているのですから。

公表された坪単価が気になります

342さーん
早く教えてくださいよー

338さん

私は、シティタワー東陽町の仕様や間取りが良かったですね。
完売前は、かなり値引きありましたし。

ただ、葛西橋通り沿いという懸念が拭い去れず、見送りましたが。