変動金利は怖くない？？　　その41

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

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金利というのは、極端にいえば「はじめの勝負」です。
30年ローンで借りた場合は、はじめの10年の方が、最後の10年よりも遥かに重要です。
最後の10年は分母が減っているので、影響が極めて少ないのです。例え金利が急上昇しても分母が少ないから影響が少ない。
今ローンを組むなら変動一択でしょう。

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※ただしイケメンに限る

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>1さん

現実に即して、フラット2.2（団信込み2.5）、当初5年0.5下げ、あと変動と固定の初期費差50万円程度を考慮すると、どうなりますでしょうか？

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2.5と0.775なら変動かな。フラットは今低いかもしれないけど借りる時どうなるか分からないし。

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日銀 さらなる金融緩和を決定
2月14日 12時58分
日銀は、１４日まで開いた金融政策決定会合で、ヨーロッパの信用不安や歴史的な円高の影響で、去年１０月から１２月のＧＤＰ＝国内総生産がマイナスに転じたことなどを受け、追加的な景気の下支えが必要になったとして、一段の金融緩和に踏み切ることを決めました。

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為替がとんだから何事かと思ったが金融緩和か

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金融緩和って何をやるの？
いくら（たとえ数百兆円でも）資金を供給したって銀行はいらないでしょ、貸し出す先がないから国債買ってるんだし。
詳しい人おせーて！

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長期金利の低下と若干円安になるかな。金融緩和の規模がアメリカに比べてまだ小さいから円安反転とは行かないだろうな。

これからフラット検討する人には有利かも。

まだ詳しい報道聞いてないけど、事実上のインフレ目標設定したみたいだから2001年や2006年の時みたいにちょっとくらいの好況じゃ利上げ出来なくなるね。当時物価はやっとプラスになったくらいだったから。

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>>8

長期国債を日銀が10兆円買い入れると民間の金融機関に10兆円渡る。

金融機関は現金持ってても貯金者に利息を払えないのでどこかで運用しなくてはならない。今は不況で企業もお金をあまり借りたがらないし、貸す側もリスクの高い貸し出しは避けたいので再び国債に回るとする。すると長期金利が下がり、利回りも下がる。

利回りが下がれば国債投資の旨味が減るので民間への貸し出しを増やそうとする金融機関が出てきたり、長期金利が下がれば住宅を購入しようとする個人が出てくるかもしれない。そうやって金が回るようになれば景気が良くなるかもしれない。

という期待から金融緩和発表直後に株が買われた。

今回は日銀の緩和策が市場予測を上回ったので株買いに反応した。去年は予測以下だったので失望から売られた。

予測通りだと反応が無い事もある。予測は発表前に相場が織り込んでいるから。

いずれにしても今回は金融緩和に消極的と言われてる日銀にしては大胆な緩和だったって事だろう。

相変わらずアメリカに先手打たれてやむを得ず感はあるけど。

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変動がさらに下がる方に進む可能性が高いという事ですか？

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変動はもはや下げしろが無いのでむしろ低金利の長期化が進んだと言う事ですね。報道では1%の物価上昇まで実質的なゼロ金利を継続し、2013年後半の物価見通しを0.5%としていますので事実上2013後半までは最低ゼロ金利を続けると言う事です。更に今回の金融緩和の理由がGDP成長率の落ち込み、円高、欧州債務危機による世界経済の落ち込みを上げているので、裏を返せば利上げに必要な条件は年1%の物価の安定、欧州債務危機の解決と世界経済の回復、円安、GDP成長率の上昇って事になります。

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>10
今日の金融緩和処置は、

日銀の１０兆円直接買取と全く同じことでしょうか？
それとも
よく言われる「買いオペ」ってことでしょうか？

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買いオペです。

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今回もゴチになった人は多いだろうな

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＞１４

今日は日銀が１０兆円の買いオペをおこなった、ってことですね。

でも、買いオペと日銀直接買取って結果的に同じことですよね？

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>>16

直接買い切りは政府から直接買うという事なので政府にお金が入りますが買いオペは市場から買い取るので民間金融機関が保有している国債という資産が現金に変わると言う事です。よってそのお金が何に投資されるかは金融機関次第です。

再び国債に回ってデフレが続くかもしれないし、リスクを取って民間への貸し出しが増えるかもしれません。

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変動スレで、とびこみ質問失礼します。
フラット35も今年一年は金利上昇は回避しやすいのでしょうか？
よろしくお願いいたします

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>17
鋭い！ Thank you, なほどね。
ということは、買いオペを１０兆円であっても１０兆円の現金を印刷したと同じ効果ですよね？

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>>18

概ね低金利で推移するとは思いますが、長期金利はいろいろな要因で変動するので難しいですね。今回の金融緩和が実体経済での効果として現れてくれば、（例えば株価が10000円台に乗せるとか）長期国債は売られやすくなります。逆に金融緩和の効果は期待できないとなれば低位安定するでしょう。

なんとも言えませんが今の流れは金融緩和期待とギリシャが緊縮財政を承認した事により、欧州の債務問題が前進したと受け止めている事、アメリカの景気が底を打って緩やかながら回復へと向かうとの期待感が市場を支配しているように見えます。これが期待通りなのか気は対ハズレなのかが長期金利に影響するんじゃないでしょうか。他にも中東や北朝鮮、日銀総裁も言っていましたが、電力なども影響すると思います。

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