パークホームズ目黒ザレジデンスってどうですか？パート4

ほとんど影響ない話。
また今日も“売れ残りちゃん”が販売管理してんの（笑）時間持て余してんのかな。

中古で評価が上がるということはありませんので、新築で苦戦していれば、リセールでも苦戦すると思います。
竣工前に余裕で完売する物件だってたくさんありますから。

苦戦してるとは言わないよ。目標達成してるんだから。この辺じゃテラスくらいじゃない？ちなみにたくさんってどこ？テラスのリセールも近くに他の物件ができる事で、今後どう影響あるかわからない。
完売だって他の条件によって、良くも悪くもなるよ。

戸数がかなり多いから即完はあまり考えなくていいかと。この物件ができた影響で、目黒区の供給戸数が上位にはね上がった位だし。現段階で95％はかなりいい数字じゃないでしょうか？今後も売れていく予定ですし。

そもそも人口密度が高い所で良好な住環境を求めるのが、土台無理な話ですよ。

確かに考えてみると、目黒、恵比寿、中目黒エリアで最近の物件は普通に竣工前に完売している物件が多いですね。特に悪いマンションじゃないかと思って検討してましたが、近隣物件と比べて相対的な売れ行きの悪さを考えると、本来の価値からはやや割高なんでしょうかね。

需要が尽きたと考えたほうが正しいと思うよ。
そもそも特別好きな人が高値で買う特殊エリアだからね。
販売数量が増えれば自然に売れ残るよ。
物件が特に悪いわけじゃない。

完売は小規模マンションばかりですよ。恵比寿、中目黒にこの手の大型物件なんてありました？
アトラスタワーやパークタワー等はもっと空いてますよ。現時点9割5分は大型の中ではかなりいい線いってる方だと思うけど。

需要が尽きる寸前のギリギリセーフ物件と考えれば分かりやすいでしょう。

需要が尽きた、、そうかもしれません。
今後もこの近辺ではコンスタントに供給あるでしょうし、やっぱり価格下落リスクが高そうです。

今年度の目黒区は今までになくよく売ったと思うよ。
千戸越えは過去に類を見ない数だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

これだけ売れれば、そりゃ需要尽きるわな。やっぱリセールは厳しい。

＞３０８
同じくらいの分母の物件で比較しないと。２００戸超えるどこの物件？たくさんあるそうですが、具体的でないと説得力ないです。
リセールより、今住める所が見つかればそれでいいです。

竣工済みで売れ残りマンション確定ですね。

＞３１２特に悪いマンションじゃないかと思って検討してましたって、普通に意味わかんないです。

今のご時世、200世帯以上の供給物件なら竣工前の完売は殆ど有りませんよ。
あのエリアに全く同じ規模と条件が出た場合は、販売時とリセールのタイミングで価格競争も起こり得ますが、あそこまでの広大な土地を供給出来る場所は、今のところ有りません。
目黒区は区画整理にも色々と条件があるので、小規模ノッポ型 いわゆる賃貸仕様の新築マンションは、今後もあの界隈には出てくるでしょうね。

人口密度が高くて街並みがごちゃごちゃしてますからね。

３２１は売れ残りって、決めゼリフのつもり？３２１は独身？売れ残りって言葉、そんなに他人にインパクト与えないよ。完売してなきゃ、売れ残りがあるって事にすぎないだけ。大規模はこの程度の残りを見込み済みで抱えてるから。

27日から棟内モデルルームオープン。

中目黒や恵比寿の超人気完売物件を買わなかったって、中目や恵比寿で普通に資金繰りができなかった人？それともデベのブラックリストに載ってる人？

完売物件と売れ残り物件だとリセールに影響はあるんでしょうか？

なんにしてもいい立地が一番最初に気になったな～

窓が多いという印象も強いんですけどそれは個人的にそう感じるだけ？

今がちょっと少ないのかもと踏まえてもなかなかの明るさを享受できそう

位置によって違うかな

同じく、立地が気に入った者です。
と言うと、ネガの人にまた言われそうですが（笑）

明るさは場所、時間、季節によって多少変わると思いますが、総じて日差しや明るさは確保出来ますね〜

度々リセールの話が出てきますね。

今の段階で言えることは、基本的に好立地、デベロッパーのブランド力、管理面がリセール時のポイントです。

中古で売る際にまだ販売しているとなると、中古購買者も未入居部屋での値引きに目を向けるでしょうね。
ただ、三井の場合であれば、そう何年も販売を続けるわけじゃなく、賃貸などに移行していくはずです。
そのタイミングではないでしょうか？

比較すれば、新築完売物件だとこのような心配はありません。ただ、竣工前の完売物件は余程の価格設定じゃない限り、大規模物件ではありえないのも現状。

とは言え、大規模で未入居物件があるにも関わらず、中古で売っても買い手が見付かっているんですよねえ。そのような物件は、やはり好立地な場所。
需要と供給のバランスは不思議とあるものです。

完売していないというのが、購入者の心理的プレッシャーになるような物件ではないんですけどね。
あまり相手にするような内容ではありません。
世間では３３１さんのお考えに近い方が多いと思います。ここが好立地か、意見はわかれそうですけど。それはまた同じ話になるので、自分の目で判断ですと付け加えておきますね。

問題は将来値下がりリスクが高いところですね。

気にするような問題ではありませんが。

リセール的には駅から見ての立地が重要なのは言うまでもない。
そういう意味ではリセール的に厳しいと言わざるを得ない。

一番の問題は
現在がエリアのピークで伸びしろが無くて、
逆に下げ余地が大きい点でしょう。
エリアの将来性ですね。

棟内モデルルームでじっくり実物を見てみたいと思います。

334がリセールが何かを分かっているようにはとても思えない(笑)

335さん
目黒って今全然ピークじゃないですけど。数年前にタワーブームで地価があがりましたが、今は下げどまって落ち着いてますよ。

338さん
それは一番怖い三尊天井じゃないの？

また目黒駅再開発が始まりますからね。

気にするような問題でなかったのに、とうとう一番の問題になっちゃったよ（笑）
付き合うのやめよう。リピ機能付きみたいだから。

気にするような問題かどうかは君が決めることではない。

ただのディベートになっちゃってますね。

342さんが、また来たね（笑）

現地モデルルームの部屋は値引きされるんでしょうかね。
でないと割りに合わないですよね。

中見てきましたが、できあがって中を見れば結構売れるんじゃないかなと思いました。
窓も室内から臨むとかなり大きいから、リバーサイドでもすごく明るく感じました。共用部もそれなりに仕上がっていますよ。
悩んでいる人、ぜひ中を見るといいと思います。

現地モデルルームの値引きの期待だけど、普通の物件と大差なく、最初は売れなければ家具付きにくらいが妥当でしょう。あとは、同じ三井のパークホームズ目黒中町のように、三井はのんびり売るだろうし、中町の値引き方が参考になると思う。あまり売り急がない感じ。
３４７さんの言うのはわかるけど、必ず否定する人は現れるからね。主観だからね。
ところで目黒中町は完売したのだろうか？

賃貸がでたら住んでみたいな！

残り何戸ぐらいかわかる人いますか？

賃貸用に購入した人もいると思いますよ。たぶん賃貸も出るでしょう。賃貸にしては場所が便利かどうかは、人によると思いますけどね。賃貸なら、駅近のタワーが良さそう。

タワーは嫌いなので、賃貸でもこちらに興味あります。でもまとまった数出るわけじゃないですもんね。。

賃貸なんてまさに立地、駅からの利便性に尽きるでしょう。
賃貸の需要は全然ないマンションだと思うよ。

実際３５２さんのような方がいるので、全然ないわけでもなさそうですよね。

352です。
353さんのような人もいるかもしれませんが、私は駅前の騒々しい場所より緑が見える場所に住みたいです。利便性だけの生活にあまり興味はありません。

目黒区は区民一人あたりの公園面積が23区でもかなり下の方ですが、この周辺は例外ですか？

駅近のタワーじゃ、ここより全然高いですよ。

賃貸だと不動前相場だろうね。

粘着質が一匹いるね（笑）書き込みみればわかる！

>355さん
駅近でも、騒々しくなく緑が見える場所は探せばいくらでもありますよ。
もちろん利便性も抜群で坂もなくストレスを感じません。
賃貸に出すとすれば相当安くするのが大前提でしょう。

検討中の奥様、刺激しないほうがいいです。反応返して来るから。

３５５さん、いろいろご覧になって、現地も見て真剣にお考えでしたら、新築分譲マンションの賃貸サイトでいくつかあたられたらいいと思います。相場もわかると思いますよ。やはり仕様も価格に関わりますからね。
３６２さんなら、相当安く貸してくれそうですが、双方にとって幸か不幸かオーナーではないようで〜す（笑）

確かに。
私も352さんのような人から安く借りたいです。

確かに安くしないと厳しいね。

厳しいということは、賃貸は出ないという意味ですね。家主もバカじゃないんだから。

もう賃貸の話！ここは賃貸仕様じゃないですよ〜
賃貸じゃなく、それなりの金額出して購入しましょう。

分譲だけど同じ目黒でパークリュクスが賃貸割合が高いと言われている。リュクスの間取りや眺望を気にいる人もいるようだ。眺望へのネガもあるけど利便はほぼ同じ。道路が気になるかもしれない。仕様は落ちる。

リュクスは賃貸向きですね。ホームズと比較するなら、環境、眺望、外部内部の仕様などかなり違いは大きいかと。利便性は同じくらい。ファミリーなら断然ホームズでしょうね。

この建物の耐震等級分かりますか？
モデルルーム休みのため、こちらで失礼します。

HPなど掲載がないので、等級は通常のものなんでしょうか。

等級は通常のもので防災倉庫とマンホールトイレの備えがあると過去スレにありました。

2級ですよ。
通常ですよ。
1級は特別なんで通常住宅はほとんど2級です。

３級が特別かと。
ここはあまり防災倉庫とか宣伝してないし、他の物件でパンフにあるような浴槽の宣伝もしてないので、期待してなかったら、普通に魔法瓶浴槽とか。モデルルームで資料もらうに限りますね。ま、もはや魔法瓶浴槽は当たり前なので、パンフに載せるほどではないのでしょうが。もう少し宣伝上手になってもいいと思います。

ここの耐震等級は3でしょ。

賃貸査定にだしたらかなり良い値段つきましたよ。

借り手がつくかどうかが問題だよ

検討者の方は重要な事は自分の目とモデルルームの資料で確かめる事をオススメします。残念ですが、ここの掲示板は適当な数字を載せる方がいます。

ご心配ありがとう。借り手はもういるから大丈夫です。

プラウド駒場と似てますね。どっちがいいかなー。

＞３８３
場所も違うし、駒場とは全然似てないと思う。中庭で野村と似ているのは、シティテラス下目黒。シティテラスは、敷地に余裕もたせてる。財閥系との差が敷地配置で、出てるみたいだね。

いよいよ今週末から現地ＭＲがオープンですね。
現物確認してから判断できるのは大きいです。
ＭＲ部屋の特典も気になります。

特典ってなんですか？
ちなみに、ブライトサイド側も公開空地があって道が結構広がりましたね。ここまで来たら焦らずに桜の時期を見て、どっち側にするか決めようかと考えています。

不特定多数の人々がそこら中、歩き回った部屋を買うわけだから
特典というか何だかの恩恵がないと見合わないよね。

階数とか、向きで折り合いがつけばいいですね。モデルルームの家具つきって、新婚さん以外メリットないと思いますが、そういうの多いですよね。
モデルルームの部屋を買ったら、すぐ入居できるものなんですか？

＞＞３８９
清掃とか最終チェックもあるんでしょうし、すぐにとはいかないんじゃないでしょうか。でも完成済みですから早く入れそうですよね。

家具付きは、引っ越してくる際に今までの所有家具などを処分する予定の家庭や、今までが実家で初めて分譲マンションに新婚で住むことになるような立場の方には差し支えなくて付いてきて嬉しいことだと思います。

たまに趣味に合わないかも、なんて声もあるようですけど、基本、ＭＲに入っているのは無難に観覧者うけするものが多い気がしますね。

そうですか。
とうとう完売ですか？
このご時世に立派なことです。

プラウド駒場やクラッシーも完売間近だそうです。このご時世でもないようですよ。

いやいや、完売してないでしょ。どんな情報（笑）

暇な人のただの煽りですよ。

結局のところ完売なの？
売れ残ってるの？

サイトには下旬からまた販売開始とありますから、まだ残っていて今ちょうど販売開始する時期なのでは。

住居が一番重要なのはもちろんですが

・ウォーターガーデン
・サクララウンジ

これがどれほど想像と合致しているか、二番目に気になる点ですね。水は特にセラピー効果があるということで、住人のちょっとしたストレス緩和を一役担ってくれれば、無意識にいつも笑顔ですれ違うような雰囲気になるんんじゃないかなーって期待しています。

イトーピア隣のオークプレイス、出ましたね。
http://www.meguro-rt.com/index.html

オークの値付け気になります。もう一つのオークはもういい部屋ないかな。

オークはないな。

元モリモトのパークホームズもないな。

オークの戸数は少ないので、欲しい部屋は早めがいいかもしれないですね。

結局は売れ残ってるんですね。

外側から見る分には、とっても素敵ですね。
棟内モデルルームにも、結構来てるみたいですよ。

外観から入るのも全然いいことだと思いますよ、まずは興味を持つことからですもんね。

ワタシは過去にマンションを選んだときはまず外観に見惚れて、でした。

それから値段と中身を吟味してという流れ。それを何件か繰り返して今の住まいにした経緯です。我が家はそろそろ永住先を探しているところなんですよ。それでまた外観から入る習慣で、コチラも候補に入れています。

仕様や間取りの面、皆さんご感想は如何ですか?
価格は妥当なのところかしらと思ってるんですけど。

マンション内モデルルームにはかなり人が来ているみたい。出来上がりみて決めたい人結構いるんですね。

それにしても、オークプレイスの外観相当ちゃちい感じですね。窓も小さいし外壁安っぽい。あれは絶対にないと思います。