ジオグランデ御影

価格設定が気になるがサクッと売れるだろうね。
消費税上がる前に買うべし！

この物件の近隣にスーパーはあるのでしょうか？

スーパーは御影駅を南に超えて徒歩8分くらいの山手幹線沿いに
ライフとイカリがあります。
ライフは食品、生鮮はもちろん、日用品、医薬品まで揃います。

また、その辺には有名スイーツ店などもありますよ。

あと、車があれば阪神御影駅の御影クラッセに阪急オアシスなんかもあります。

そうなんですね。ご丁寧な情報をありがとうございました。

充実しているみたいなので安心しました。

早く物件の詳細が知りたいです。

駅の北側は何にもないからね。

安藤さんですか。これは楽しみ。

久々の、本格的な億ションになるんでしょうか？

広めの間取りもあるみたいだし億ションでしょうな

宣伝しなくても売れるでしょう。
近隣住民が買うパターンでは？
高級住宅地にマンションが建つ場合は資産として買う方が多いです。
実際に住んでるからここがどんな環境かは実体験してる訳ですから買いやすさもありますね。

買いますわ

いいね！

俺も買おっと。早い者勝ちだね。

いつからモデルルーム見れるのかな？
早く見に行きたい(*^▽^*)

今、御影郡家でモデルルーム建設中です。
3月頭くらいには、お披露目じゃないでしょうか？
とにかく、購入検討されてる方には待ち遠しいですね。
私は自宅から眺めるだけですが、、、

坪いくらくらいの値段設定になるのかな？

電車の騒音はどうなんでしょうか？

阪急は深夜早朝にウルサイ特急を走らせないし、あれだけ距離が離れていたら問題ナシです。
更に、最近になって省エネで流行し始めている二重窓にすれば、静かなものですよ。よく、
空港のホテル窓などに使われています。

御影山手一丁目のあそこだったら、静かでしょう。
いい場所ですね。もう二度とでない土地では。御影駅北側だし。

もう完売したのでは？

道路は狭いですね
対向車が来たらどうするんですかね

御影駅、ずっと工事してたけど、だいぶ綺麗になりましたね

新しくできた陸橋？を渡ると、すごい駅まで近いね。

メープル御影より100倍いいね
あれはまだ近隣ともめてる

価格は下からいくら位になるのでしょうか。

価格、私も気になります。

価格が気になります。
高そうですが…

ここも近隣住民とはもめるだろうね。
閑静な住宅街に建つマンションの宿命だと思って気にしてないけど。

地権者がいるのに近隣と揉めるの？もしそうならそれは良くないよ。

地権者の方のお住まいもマンション内に含むようですが、定期借地ではなさそうですし、売却後は地権は入居者に分割されることになるんでしょうか？

へ？　地権者さんが住む可能性も当然あるんでないの？

資料請求したらお電話があり、資料発想は3月上旬、モデルルームは4月上旬だそうです

うちにもお電話ありました。

是非、欲しいです！
御影でずっと探してましたが、駅近ですし、言う事なしです。あとは、値段ですが、、
郡家に建っているのがMRなのですね。

今、MR建築中なのですね！
うちは将来転勤がありそうなので
売却を考えると駅近はうれしいです。
安藤建設ってどうなんですかね？

安藤建設って、まあまあじゃないですか。
北改札ができて、駅から現地までが本当に近く感じますね。
駅２分ってすごいですね。

資料請求したら、さっそくうちにも連絡がありました！
連絡早いね

モデルルームはどの辺りにできるのでしょうか？

土地勘があまりないので、ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

おそらくマンションの近くですよ

モデルルームは阪急御影駅前の交番前を北に下って山手幹線を超えてしばらくいくとありますよ。
住所でいうと御影郡家1丁目14の一角になります。
徒歩10分以内です、楽しみですね。私も賑やかしでいきます（苦笑）

詳しい情報をありがとうございました。大変助かりました。またチェックしに行きたいと思います。

交番前を北に、ではなく南にでした。
失礼しました！

ありがとうございました！

スーパーが駅の向こうでさらに徒歩10分くらいの距離ってのが残念だなぁ。
資料請求したらいちいち電話かかってくるってのも・・・。

私はお電話いただいて、丁寧だなぁと思いましたけど。。
資料請求してもかなりの日数何にもなく、忘れられてるのかなぁと感じる不動産会社もある中で、
今制作中ですからしばらくお待ちくださいねっておっしゃっていただいて安心しました。

たしかにスーパーはちょっと歩く必要がありますね。わたしには許容範囲ですが。

弓場線沿いに降りていけば、そんなに距離は感じないですよ。
がんばって歩きましょう！
現在、そのライフは全面改装中ですので、きれいに生まれ変わるはずです。
日々の買い物に益々、便利になるんじゃないでしょうか？

御影駅の落ち着いた雰囲気が非常に気に入りました。
駅近ですし、非常に魅力を感じています。やはりお値段はだいぶ高いのでしょうか？
メープルやワコーレなどと比べても断然こちらが気になります。

すごく魅力を感じておりますが、地権者の方が入られると聞きましたが？地権者の方が入られるとややこしいのでしょうか？
最上階などのいい部屋や駐車場も優先的に入られるのでしょうか？

特に問題ないのでは。
地権者が過半数を占める、古マンションの建て替え事業などでは、以前からの住民と、
新しい住民との温度差の違いなどはあるかもしれないですが、今回は３戸だけですし。
むしろ場所のいい阪神間の高級マンションなどは、その土地に愛着のある地権者が
そのまま住むケースは多いですよね。
この前売りに出てた、プラウド夙川松園町も借地権だけど、もともと住んでいた
建設会社のオーナーが住むんだってね。

スーパーはかなり遠いですね・・・。

スーパーが線路を挟んだところにあって遠いとなると…宅配を使って買い物を工夫するしかないかも。

そういうのがないのが、御影の山手のいいところでもあるんだよね。

５０さんに同感です

さすがに10分以上は不便というのが一般論かと。
資料請求しようと思ったんですが、今時電話かけてくるんですね。
電話じゃ間取りも雰囲気も全然伝わらないでしょうに。

>>43さんの書き込みを見ると電話は説明ではなく資料作成中との連絡でしたか。
にしてもそんな事はHPに書いておくなりメールするなりすればいいのでは？

スーパーまで10分もかからないのでは。

多少坂になってるので行きと帰りで違うかと。
行きは10分弱、帰りは10分強くらいじゃないかな。
お世辞にも近くは無いけど上に書いてある線路を越える云々は高架下通るからあんまり関係ないかなと思います。

先程、ライフから現地まで歩いて帰ってみましたが徒歩7分54秒という結果でしたよ。
スマホのGPSアプリで計測しました。

徒歩10分が遠いとなると、あの辺りの生活は楽しめませんよ。
わざわざ車で行く程の距離でもないところに多々ある、様々なジャンルの美味しいお店達が
あのエリアの魅力の一つだと思いますし。

このマンションの敷地は東西に横長で、かつ敷地中央に5階建て程度の集合住宅が
敷地をえぐるように建っているのでどういったランドプランになるのか楽しみです。

電車の音はこの際どうでもよいくらい、良い立地ですね。

私はスーパーまで１０分ちょうどくらいでしたー。
どうしても急な坂か階段を通ることになるので荷物が多いと不安かなって感じです。
本当なら自転車の距離だけど微妙に山手だから自転車は辛いかな？
防音しっかりして欲しいですねー。
価格も立派になるでしょうし笑。

やっぱり高いんですかね・・・。
間取りも広いし当然か。
南向き＝線路向きだし防音はしっかりして欲しい。

間取り出たんですか？

材料工学を学んだ方ならば、南面の大きな窓を一枚のガラスで防音し切ることが困難であることは容易に理解できるでしょう。あまりに重たいガラスは、運んで据え付けるだけでもひと苦労です。ふつうのサッシを使うならば、合わせガラスを使った二重窓にする方が無難です。通気口からの騒音を軽減したいならば、ダクトを伸ばしてアクティブキャンセラーで何とかなります。その結果として、他の住戸からの固体騒音が一番気になる状態になるでしょう。これも消し去りたいならば、浮き床構造の箱を室内に入れると完璧です。某楽器メーカーが売ってます。こういう部屋を作ってしまえば、深夜にカラオケしようと、グランドピアノをガンガン弾こうと、問題ナシです。そこまでして、消し去りたいほどの騒音ですかね、電車の音って？

一体何が言いたいんでしょうか・・・。

電車騒音を誰もが気にならない程度まで軽減することは可能ですが、電車騒音が室内に届く状態であっても気にせず物件を購入する人は幾らでも居るということです。

資料請求したら少しだけ間取りが示されてました。

モデルルームが楽しみです。

うちにも資料届きました！

間取りは３点だけでしたが
キッチン横にバルコニーのあるタイプはいいですね！
広さの割に収納少なめかな？と思いました。
この広さであればシューズインクローゼットは欲しかったです。。。

全部で14タイプあるって、電話がかかってきたときに、営業の方がいっていたから、
シューズインクローゼットがあるタイプもきっとあるのでは。
個人的にはシューズインクローゼットはそんなに欲しいとは思わないですが。

14タイプもあるんですね！どのような間取りなのか本当に楽しみです。

ジオ梅田と比べてどっちが高いでしょうか。
＠３００いくかな？

億ションでないのは少し残念でしたね
価格載ってましたね

オプション多数つけて余分に払ったらどうですか。
ちなみに一部屋だけ億でも億ションて今は呼ぶのかな？

価格、どちらに載ってますか？　
資料請求してますが、数日前のものには掲載されていませんでした。

6000万前半からスタートでしょう

1番高いのが8000万台でしょ

>>69さん
いくらなんでもジオ並みの価格は行かないと思いますが・・・

価格情報もう出たんですか？
さすがに72~133平米まで幅があって6000～8000万台なんて値幅は無いですよね。
実際はどんなもんなんだろ。

価格は出てないでしょ！？
電話がかかってきたときに営業の方に聞いたら、まだ決まっていないっていってましたよ。
「いくらぐらいになりそうですか？」って聞いたら、
「そうはいっても、相場がありますからね」って言ってました（笑）

私も価格はまだ未定と聞きました～。

でも、気になりますね。

安くても、抽選確実になって買えなくなってしまうし、高くてもそもそも買えなくなってしまう（笑）
価格って難しいですね。自分が買うところだけ安くしてくれないかな、なんてわがままな発想してしまうね。
それだけ、このマンションが欲しいってことなんだけど。。

これだけ価格発表前に盛り上がると、強気の価格設定になるのは間違いない。

阪急って、野村とちがってそんなに価格を釣り上げるイメージないんだけどなあ。

とりあえずは、チャレンジ価格だすでしょう。
それで売れたらもうけものですからね。
後はその反応みて修正だと思いますよ。

資料が届きました。
私には間取りが今一つ…
広さの割りに広さを感じないような。
廊下の面積が広いからか？
家事動線が悪いように思いました。
タイプが多いらしいので、その他の間取りに期待したいです。

72平米～133平米って書いてあったから、いろんな広さがあるのかな？

現地周辺を散歩して思ったこと。
・敷地が細長く変な形。車が入れにくそう
・池が近く、大雨のとき水害になりそう

たしかに敷地の形は変な形だけど、大雨のときに水害にはならんのちゃう？
だって駅の北口ロータリーや、郡家のあたりほうが低いやん。

子供が独立した夫婦が静かに便利に暮らすのに適してそうです。
幼児や小学生のいる家庭には池が近いのはいかがでしょう。
個人的に。子供がいる時期は踏切、池近くはやめておきたく
思っています。
阪急路線の環境は好ましいですし、住みたい路線です。

深田池に近い某中古マンションを内覧したときカビが酷かった。湿気対策の方が重要だと思う。あと地盤。

その後何か情報ありますか？ MRや価格など…。

資料請求したら、毎週末、営業の電話がかかってくるようになりました。

他のマンションで資料請求したくらいでは、こんなに電話かかってこなかったのですが…手応え悪いのかしら？

3/31からMR公開だそうです。
予約はどんどん埋まっているとのこと。
MR来訪で詳しい資料がもらえるのだそうです。

情報ありがとうございます。

ところで、皆さんの大体の予算や希望の広さはどのぐらいですか？
もちろん家族構成や、年齢、職業などにもよりますが。
物件検討にあたり、あまりに皆さんとかけ離れていたら検討の余地ないな…と(泣)

二人入居予定です。
新婚なので子供が出来たと仮定して3LDK80平米前後を予定しています。
予算的には6000万まで。
夫婦の年収は合算して1600万です。
実家も近いので購入出来ればよいのですが申込みが重複すると抽選なんでしょうね。

阪急のマンションと野村のマンションはどう違うのですか？

６０００万未満では無理とちがいますか。

そこそこ幅を持たせた価格設定になるのでは？

７０００万出さないといい部屋ないよ
６０００万では極狭＋低層階

最低が72㎡の2ＬＤＫなんだから、3ＬＤＫは85～90㎡からでは。
80㎡で3ＬＤＫのような矮小間取りは造らないよ、きっと。
それと、値付けも今の株高を考慮して、強気に出てくる可能性高いよ。

ごく短期の株高にリンクさすんですか。凄い値付けですな。

営業の方とのお電話では、まだ決まっていないとはいうものの、価格のイメージみたいなのは教えてくれたけどなあ。

浅田池の上に建つのでしょうか？

浅田池はこの現地の南側のあたり。ここは以前、古いお屋敷があったところだから。

池は深田池ですね。
いよいよ今春の注目物件のお披露目ですね、楽しみです。

湿気が気になるな～

いってきました。
100平米以上は、一億以上。
一番いい部屋がモデルルーム。しかし、ビックリするくらい天井が低いところが、リビングに。
一億以上出して、洞窟生活はつらい。車持ちは、アクセスにストレス。
ファミリーには、つらい印象。
年をとった夫婦二人には、よいかも。
わたしには、期待はずれでした。
さあ、次の物件できないかな？

104さん。　70平米代の価格はいかがでしたか？　お教えいただけますか？

105さん。
4500-5600でした。

106さん ありがとうございました

高さ制限でもあったのでしょうかねえ。

深田池のそば、だそうですが、
昼間は素敵だけど、暗くなるとちょっと怖くなったりは
しませんか？
周辺の夜の環境、ご存知の方、教えて頂けませんか？

御影駅の北口の陸橋を渡ってすぐに現地なので、暗いもなにも本当に駅前だから、心配いらないのでは。
抽選にならないかが心配。

５～６千万台で間取り良かったら、抽選でしょうね。８千万越すと一戸建てと競合しませんか？

この辺じゃ一流メーカーの注文住宅を土地からかって建てようとしたら8000万じゃまともには建たないので、ロケーションの良さも考えたら競合しないでしょうね。1億円こえて、するかどうかでしょう。

天井が低いのは圧迫感があって少し気になりますね…。

でも、立地がいいので、抽選になるお部屋が多いでしょうね。

立地、仕様、価格など、今まで見たマンションの中で一番いいと感じました。

管理費や駐車場代は高めに設定されているのでしょうか？

それも気になりますね。　駐車場も戸数より少ないですが、希望順で契約できるのでしょうか？　

場所は良いと思うけれど、仕様はあまり良いと感じませんでした。特に収納が少ないのが気になります。とても広いＭＲもほとんど収納はなく一部屋をつぶして収納庫みたいに見せるのはどうなのかなぁ？と思いました。場所さえよければいいんだろう？的な作りに思えます。だから比較的下の方は値段が低いのか。でも、とても平米が低いので場所が良くてもあの値段しか出せないんじゃないでしょうか？どっちかと言うと強気な値段に感じました。

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

低層階で4,500から6,500くらいでした。でも、やはり他の駅から遠い物件からすればどれもせまいですね。基本プランのほかに2個間取りのプランができると聞きましたが、それでも収納を取るのは難しいのかなぁと感じました。そのプランであまりよい間取りがなければあきらめます。やっぱり御影、立地を考えるとしょうがないのか・・・と思いましたが、上層階もなんだか変な間取りでどうやって住むのかな？と思う間取りでした。

竣工時期と入居時期が同じ物件ですね。
しかも3月。
最低1ヶ月くらいはゆとりが欲しい。

始まりましたね。ネガキャン笑

それがネガキャンなの？

明らかにネガ情報だが。

竣工＝引き渡し＝３月末＝突貫確定でしょう

どうしてこういう計画にするのかな高額物件で

予算の関係で低層階を検討していますが、前の一軒家との距離が近いと伺いました。
しかも１階は半地下、２階は一軒家とお見合い状態のよう。
日当たりも心配ですが特に説明はありませんでした。
住んでみたら、日が当らない、視線きになる…で躊躇しています。
実際はどうなんでしょうか…聞かれた方いらっしゃいますか？

それだったら無理にここにしないでいいんじゃないでしょうか？
ここの低層階買える資金があるなら、他の高層階買えるでしょう。
御影バリューにこだわりたいのだったら、我慢するよりないでしょうね。
あの区画で半地下はなんか埋まってるイメージがします。

半地下について説明すると(専門家ではないので、大まかですが)
敷地 約2500平米 建ぺい率 40％ なので建築面積 約990平米
法廷許容容積率150％ なので 延べ床面積が2500X1.5倍以内の3600平米
すると、3600÷990 だと4階が限度。
そこで、全体の１／３を限度として、地下室を容積率計算から除外できるという規制緩和措置を使います。
半地下の部分は容積率に入れなくてもいいので、実質5階建てのマンションが出来るという訳です。
本来なら、4階建てしか建てられない土地に5階建を建てる裏技です。

ここは傾斜地ですか？傾斜地以外の半地下はちょっとどうかと思います。必然性に乏しく無理矢理に感じます。階高も全体に抑えられたりしないでしょうか。

130さん、わかりやすいです。なるほど。
ということは階高も押さえに押さえてなんとか5階にしてるかもですね〜。
上に驚く天井が低いところがあると書いてありましたが、そういうことなんですね。
やっぱり地権者分もあるから少しでも戸数を増やしたいですもんね、、、う〜ん。

半地下の定義は、床から天井までの高さの1/3以上が地面より下にあることです。ですから、少なくとも８５センチ以上は地面下ですね。
半地下があるせいで高さ制限にひっかかているなら、床のスラブ厚も薄い可能性があるかもしれませんね。ここは営業に確認ですね。
法的には、ここの1階はB1で、2階部分が1階になると思います。半地下は湿気と冬の寒さが半端なく厳しいらしいので、買われるなら2階以上でしょうね。

冬の寒さはどうでしょうね。湿気は上階よりあるとは思います。構造的に下がピットだったりすると湿気もだいぶ違うそうですが。

駐車場は屋外でしたか？

階高と天井高が気になる。スレの流れから見て本気のジオグランデではどうやらなさそうだけど。場所だけでどや、なんかな。地権者さんいると余計そうなるか。

容積率100％ぐらいしか食ってないでしょ。風致地区だから建蔽率も40％だし。

階高はいくらでしょうか？高額物件だからもちろん二重床、二重天井ですよね？

半地下は容積不算入でしょ
実質は１００％超えになるよ

高さに関しては、第一種高度地区は北側境界線より高さ5Ｍ（奥行1Ｍ毎に+0.6Ｍ）～最大10Ｍ。
また一部、第四種高度地区になっていますが、北側境界線より高さ7Ｍ～始まり、奥行15Ｍで高さ15Ｍ。奥行20Ｍで高さ18Ｍ
ですから、第一種高度地区の割合が多くて南北の幅が少なければ、建物の高さも低くなります。

容積率は101.01％（法廷許容容積率151.19％〔加重平均〕）と概要に記されています。

ＭＲに行っていないので、図面や間取り図がないので推測ですが、これまでの書き込みからの話をまとめると

本来なら、4Ｆ建が限度の敷地だが、それでは販売価格が高すぎて売れない。
そのため、半地下方式にして5Ｆ建にした。だが1Ｆが2メートルぐらい地上にでるので高さオーバー。
そのため階高を削ってクリアした。

あくまで推測です。どなたか検証お願いします。

いろいろ議論はありますが、まずはモデルルームに行こう！！

地権者がいると大変だよ。
うちのマンションの最上階にもいるけどめっちゃ上から目線だし管理会社は何も言わない、いや言えない。
まるでマンションオーナーのように。
購入する時担当の営業マンに確認したら
「皆さんと同じ立場ですから特別扱いなないです」
と言われたのに。

地権者が最上階キープするのは、当然といえば当然。
お互いが、地権者がオーナーみたいに錯覚するようになっちゃうのかなあ？
だとすればちょっと面倒くさいかも。

入居後の土地の持ち分は専有面積での比率による所有になりますよね。
元々の土地所有者も同じ扱いになるので平等でなければならない。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

それって地権者は本来大勢いたけどプロジェクトに参加せず換価したということ？

地権者がいらっしゃる物件、何かとややこしそうですね。

反響が少なくて営業が焦っている証拠だね。

この春期待の大型物件が、一転、、、って感じですね。

個人的には立地の評価は変わらないので、他も含めて要検討です

岡本にジェイグランができるらしいから、どちらか迷う。
微妙に販売時期がずれている。。。
急行が止まるし、本二学区ってだけでやっぱり高値なんだろうか？

ここ買えるなら、ジェイグランも手が届くんじゃないでしょうか？
どこもそうですが、ネガポジのポジが大きいところに決めたいですね。
ネガが少ないにこしたことはないですが。

あと、今、気づいたのですが、物件概要の竣工時期が変わってますね。

やはり契約者さんから指摘があったのでしょうか？
簡単に半月も工期が縮小できるものなのですね。
まだ1年あるから、実際は余裕なのかな？

え？工期を早めたの？

引渡しを遅らせるのが筋なのでは。

中旬といっても19日までは中旬だから、完成予定を数日早めただけじゃあないかな。

すみません。２０日まで中旬かも？

10日そこらで、内覧〜手直し〜再内覧〜引渡しは、
かなりタイトだと思います。
阪急さんの決算もあるとは思いますが、
もう少し購入側にたった工期も考えてもらってもいいんじゃないかと。
上の方のレスにもありますが、竣工時期と入居時期が同時になってたときよりはマシになったんでしょうけど。

そうですか？今回のジェイグランは場所的にはよい場所に建つと思いますが？

10日そこらで、内覧〜手直し〜再内覧〜引渡しは、
かなりタイトだと思います。 そう思うのなら引き渡しを延ばせば丁寧に工事してくれますよ。そんなに急ぐ理由がありますか？

引き渡しを延期しましょうよ。