ザ・パークハウス池田山

あ、池田山公園は凄く良かった
これだけは想像以上かな

池田山公園は、あれだけ高低差があり、鯉の泳ぐ広い池に橋や石灯籠もあって、公園というより庭園ですよね。秋の紅葉も見事なのですが、五反田駅から桜並木の石畳を上がってきて、ねむの木の庭を折れて、インドネシア大使公邸を左手に見ながら、池田山公園を経て白金台へと進む散歩コース。春先には最高ですよ！

この辺り、とても素敵ですよね。
周辺環境の写真、以下に掲載して欲しいです！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/264161/

↑様々な書き込みがありますが、ザーッと目を通してみて皆さんのコメントをまとめると以下の感じかな？

・外装、重厚感がない。安っぽい。タイルの選定ミス？企業の研修所みたい。公務員官舎のようだ。重厚な感じと言われれば、確かにそうとも感じられますが、野暮ったい、重い感じとも取れますよね…。
・間取りが悪すぎだよね。立地はいいだけに残念すぎる。立地は申し分なし。価格もまずまず。ただ間取りが最悪。これでうちはパスした。

・池田山の印象、寂れた雰囲気。暗い雰囲気だが静かである。池田屋公園は素敵だった。

まとめてみると、立地は寂れて暗い雰囲気だけど静かな場所だ。皇后さまの実家があった？場所らしいですね？
建物は安っぽいという人と、高級感があるという人がいるようなので、まあ個人の感じ方の差？かな。
ただ、間取りが悪すぎという意見は多いようですね。

要は、場所はいいけど、施工=デベのセンスや設計がイマイチなマンション、って感じでしょうか？

いろんな意見がありますけど、池田山は、確かにひけらかさないお金持ちが多く居住している、には賛成です。
見てわかるお金持ちより、家柄が良いとか。。

それにこの物件の周辺だけでもそうそうたる経済界の重鎮が何組いるか、、それはそれはスゴイです。
しかも代々の居住ではなく、比較的新しく御宅を構えた方もおられますよ。

おそらくその方たちでしたら他の超高級住宅街でも御宅を構えられたでしょうが、現実に『選んだ』のは池田山です。
麻布や広尾、田園調布などなどなど住所を見て『すぐ分かる』高級住宅地ではなく『東五反田』アドレスです。

それが一番わかりやすい表現でしょうか。
成金の小金持ちではなくそういった本物のお金持ちが選ぶ街だと思いますよ。

このマンションの一億以下で買える部屋はお買い得だと思います。
過去に東五反田五丁目で新築時一億以下の物件なんて見たことありませんから。
失礼な言い方ですが、平米数も低めですしね。

建物は好みでしょう。
重厚感がありますね。

百聞は一見に如かずです。

見にいかれて判断は下すべきですね。

なるほど、すごい住宅街なんですね！

通勤にも便利な山手線内で、子供もいるので緑もあって、出来れば静かな住環境に憧れてこの物件に興味を持ちました。
ただ、現実問題として、この物件の一番手頃な部屋71㎡でも、7600万円です。
僕もそうですが、大手と言われる企業の会社員ですが、親などからの支援がなければ、ローンが組めるギリギリのラインです。ですが間取りを見ると、12畳ほどのリビングに、4畳代の寝室が2つと、主寝室もたった6畳。35年ローン組んで、こんな猫の額ほどのマンションで一生終わるのかと思うと悲しいのですが、それ程の価値のある物件なのでしょうか？上の書き込みを見ていると、平米数も低い、確かにそうなのですが、無理してここを買っても、前々からお住まいのもっと広い物件にお住まいの方達との価値観や、生活水準のズレ？など無理が生じてしまうのかと少し不安にもなります。

購入を検討されている方々の意見をお聞きしたいですm(_ _)m

都心では普通の価格ですね。
そして本来71㎡だと2LDKが妥当で、これも2LDKのメニュープランが妥当と思われます。
3LDKだと90㎡以上は必要ですので、ここも含めた都心エリアですと大体1億2000万以上の予算が必要です。
（ちなみにご指摘の7600万の部屋は北向き1階で、だからお安いといえます）

また、行けばわかりますが、このエリアは整然と区画された中に数億円以上の戸建てが大部分です。その中に大使館や官邸が点在しています。
自分もここは環境は素晴らしいと思いましたが、自分の住むエリアではないなと思い断念しました。

>1億2000万以上の予算が必要です。
そうなんですね…。となると、一般の会社員では、親からの援助などが無ければ到底購入できない金額になってしまいますね。いちおう、これでも会社では出世頭と言われて年収1500万ぐらいありますが、それでも無理そうですよね(T_T)

>この物件の周辺だけでもそうそうたる経済界の重鎮が何組いるか、、それはそれはスゴイです。
そういう方もいると思いますけど、上の書き込みを見ると、家の他に車も凄い外車とかも持っている方が多いようですが、住民の方達って一体どういう層の方達なのでしょうか？きっともし買えたとしても、固定資産税などもお高いのでしょうね(^^;

3LDKなら、少なくとも100㎡以上ほしいかな。
90㎡以下なら、できることなら2LDKにしてほしいところ。
そうじゃないと、ユトリが感じられない。

高級住宅地と言われる土地であればなおさら。ここが高級住宅地かどうか知らないけど。

年収１５００万程度で池田山とか恥ずかしいよ。埋立地のタワマンあたりにしときなよ。

>>550
タワーは子供もいるし、埋立地は液状化なども怖いのではじめから候補外です(^^;
1500万程度と言われますが、40代はじめの会社員なんてその程度が精一杯です。
では池田山には会社員は住んでいないのですか？それか、住んでいても役員クラスの高齢者ばかりとか？(^^;

だから普通のサラリーマンなんて住んでないよw

547ですが

>548さん

自分は年収2000程度ですが（会社員ではありません）、ここは断念です。

>549さん

>3LDKなら、少なくとも100㎡以上ほしいかな。

そうですね。自分が今住んでるマンションも、90㎡までは2LDK、100㎡以上で3LDKです。

大企業の高齢ご褒美サラリーマン役員なんてのもいないよ。清水建設だったかの社宅があるから若いのもたまにいるけどね。

何だか、このマンションというより、池田山という場所についてのご意見が多いようですが、

>548さん、40代で1500万とは頑張っておられると思いますよ！
確かに、企業経営者の方、例えばSONYの元会長や、オリックスの会長、服部セイコー一族など、
年収は優に数億ある方達もお住まいですけれど、会社員っぽい方達もお住まいですよ。
ただ、確かにあまり若い世帯の方は見掛けないかもしれません。

また広さについてですが、>549さんも言われている通り、やはり3LDKなら100㎡以上は欲しいですよね。
私の家は3LDKで160㎡ほどですが、そうするとリビングが40畳ほど取れますし、洗面・バスルームなども、
ある程度の余裕が取れます。既に建っているマンションは、それぐらいがこのエリアの一つの基準だと思いますが、
それに反して、このパークハウス池田山はほとんどの物件が100㎡以下と狭く、場所柄不釣り合いな印象を受けました。
売れ行きはどのようになっているのか、気になるところです。

>554さん
何やら知ったかぶりですねえ。「高齢ご褒美サラリーマン役員」という意味はイマイチですが、
例えば、美智子皇后のお兄様、日清製粉の元会長もお住まいですし、
他にも名だたる大企業の役員、元役員の方々も多いです。

>>547 >>553
年収2000万円もあるのに断念ですか！ちなみに今はどの辺りでお探しなんですか？

金額はおいといて良さそうな間取りの住戸は
比較的早い段階で売れていますよね。

7000〜9000万の部屋で70平米は、間取りが使いにくい。
せめて2LDKか1LDKだったら売れたかも。

設備面の大理石廊下、石をふんだんに使用している水周りはいいと思うけれど。

間取りはその通りですね。
72㎡のタイプだと、2LDKでも寝室が6帖と4.3帖。92㎡のタイプでも寝室が6帖と7帖って、
そんな狭い寝室で、キングやクイーンはおろか、ダブルベッド置いたら結構ギッチリ、という感じでしょう。

想定顧客として、ファミリー層を狙っているのか、それともシングル、DINKS層狙いなのか？
ファミリー層だとすると、1億近い金額を出して、家族3〜4人でそんな狭いマンションは辛いでしょうし、
かと言って、単身・カップル層には価格が高くなるため、1LDKなどの選択肢は無いようですし。
その辺り、そもそものマーケティング自体、ミスマッチな気がしませんか？

勝手な私感ですが、こんな細切れな間取りにするぐらいなら、
2戸コネクティング140㎡ぐらいにして、30帖のリビングに、10、6、6帖ぐらいの寝室。
それで価格は1.7億円ぐらいに設定したら、買い手は付かないものですかね？

正田さんはサラリーマン社長と違うでしょ。創業者一族。

>557

現在、数年前に購入した城南エリアのマンションに住んでいますが、都心への買い替えを考え、ここや港区、千代田区の物件のMRを数件回りましたが・・・やはりどれもお高いですね。
ということで買い替え自体を断念しつつあります。

今のところも、利便性まずまずで閑静、緑も多いので。

千代田区は、潤いのない街、緑のない街が多い気がしませんか？
職住近接と言ったって決してオフィス街に住みたいわけじゃありませんしね。

>>563
ここは、ザ・パークハウス池田山の掲示板なのでスレッドが違う気がしますが、
千代田区のことをあまりご存知無いようなので一言だけ。

千代田区といっても広く、確かにオフィス街もありますが、例えば番町エリアは、
英国大使館や、桜で有名な千鳥ヶ淵〜皇居、靖国神社など緑も潤いもありますよ（笑）
元々、江戸時代には諸藩の上屋敷が多く点在していたという場所柄、
緑や広い敷地を引き継ぐ邸宅やマンションも多くあり、確かに商店やスーパーなどは少ないので、
日常生活には少し不便な面もありますが、素晴らしい住宅地でもあります。

ご自分の朧げなイメージだけで意見を書き込むのは、慎まれた方が宜しいかと。

ファミリー層で、残りの住戸に一億出すか？
わたしもなさそうに思います。

むしろ1LDKで一億のゆとりある間取りなら、
池田山を知るお金持ちが、子供に買ったりしそう。
外資系の独身者とか。

文句なしの立地に
作りは最低限を押さえているに
・・・間取りが惜しい。


残りの住戸は間取り変更か、どなたかの意見のコネクティング
案が間違いないように思う。

結局 池田山をよく知らない人間がリサーチ不足でこんな間取りにしたんだろうな。
周辺住民のほうが購買層を把握している気がする。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

今日はすごい雪ですね！

さて本題ですが、コネクティング案も提案しましたが、三菱地所さんに多少理解を示すとすれば、
ここ数年の経済不況の中、やはり1戸2億近い物件を市場に出しても、果たして買う層がいるかどうか、
それならば、小さく細切れにして割安な価格設定にして売りだそう、というのが彼らの判断だったのでしょう。
ただ、今現在の結果として、>>574さんの仰るとおり、エリアと購買層のミスマッチが起きてしまい、
リサーチ不足もあり、なかなか苦戦しているのだと思われます。

ご存知の通り、このマンションは池田山でも8年ぶりとなる新築物件で、
もし間取りやグレード感など良い感じだったら、私自身も住み替えを考えていたのですが、
出来れば150㎡以上の3LDK以上を望んでいましたし、場所柄を考えても、当然そのようなマンションが
建設されるものだと考えていたので、正直拍子抜けというか落胆も大きく、書き込ませて頂きました。

もし、この掲示板を地所の方が見ておられたら、コネクティングの可能性なども含めて、
ご検討頂ければ良いかと思われます。ところで、この物件の天井高ってどれぐらいかご存知の方いらっしゃいますか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

私は傍観者の検討者ですが、このマンションの出来栄えは気に入っています。
ただ池田山自体が、イメージが暗く、やはり五反田アドレスなところもマイナス点かと思っています。
かといって、港区や渋谷区の一等地の高級マンションは高すぎて手がだせません・・。
そういう層が安くて静かな環境が手に入る池田山あたりを検討するわけですが、このスレッドみるとさらにイメージが・・笑
あと相当売れ残ってしまっていますが、場所の割に価格が少し高いのだと感じています。
前からあった木を残すなど、随所にこだわりのあるいいマンションなんですけどね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

天井高はリビングが２５７０
他がだいたい２２００くらいです
標準的ではないでしょうか。
ただ、レイアウトがひどすぎます。
池田山は住宅地としてはいいところかと思いますが、人気が少なすぎて寂しい感じがするのでしょう。
近隣の方は、できればマンションでなく、戸建てにしてほしかったのでは？

>>579
情報ありがとうございます。本当は270cmぐらいあると気持ちいいのですが、ギリギリ及第点、
という感じですね（笑）

戸建て、とは言いません。やはり敷地が450坪ですから、今時そのようなお屋敷を建てるのは、
なかなか大変でしょう。ただ、すぐ近所に一年ほど前に建てられた、
一階が何と能舞台になっているお宅があるのですが、著名なデザイナーの設計らしく、
建物の意匠や植樹の感じもとても素敵で、やはり戸建てもいいなあと思います。

住宅地のマンションは高く建てられないので、２７０は厳しいのではないでしょうか
確かに近所にはすごい戸建てが多いですね
もったいない角地の使い方で建てられていますね
都内では、この空き地の角地だけで戸建てがたっていそうです（笑）
余裕のあるお家が多いのですね

この辺りは、第1種低層住居専用地域なので高さ制限があり、よく言えば景観を保てるのですが、
最高でも3階建てが制限一杯で、仰るとおり、天井高もなかなか十分取れないという側面もあります。

この辺りの戸建ての平均敷地は120坪〜150坪で、建ぺい・容積率も厳しく制限があるので、
比較的ゆったりと建てられたお宅が多いですね。
田園調布なども、昔は最低80坪というような不文律があったようですが、最近では随分と
小さな戸建ても増えてきた印象があり、都心部の住宅地では規模を維持していくのは難しいようです。

『良い物件を買った』と思いたいなら、
売れ残りの無いマンションを選ぶべしですよ。
中古の物件当たってても素敵なマンションは空家はありません。
不動産屋が得意気に『ここは人気があって空きませんよ』って言うじゃないですか。
ここに住んでもリセールは残念ながらアウト。問題は明らかですよね。
空家だらけのマンション。デベロッパーもそろそろ考え方変えないとね。
買ってくれた人が報われないですよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

スレッド云々はさておき、このマンション、間取りの比較的良い専有面積の広い高額物件は、
早い段階から売れてしまっているそうですから、このような中途半端なプランニングをした三菱地所の、
マーケ力不足というか、需要とのギャップをきちんと認識されるべきでしょうね。

それで結局、今の段階で残り何戸になっているのでしょうかね？

私がいいたいことは、ここが売れ残っているのは
池田山の魅力がないせいではなく、このマンション
特有の問題だ、ということです。

その点、ご理解頂ければ、問題ありません。

土地代が高すぎて，売るためには各種仕様を落としてしまった
その結果、場所に見合わない貧相なマンションになってしまいました
結果として売れない
最近の地所さんは失敗が多い気がします

能の舞台のある御宅、本当に素敵ですね。
建築中の段階から気になって見ていました。
さすがに建築家の意匠だけのことはあります。


逆側の関東病院の坂付近もすごい御宅ばかりで
季節がいい時は散歩をしながら眺めています。
このあたりは広い範囲で五丁目ですね。

分譲マンションですしこのくらいの落ち着いたトーンのタイルのほうが馴染んでいると思いますよ。
玄関と廊下に一切の段差がない？
トイレやパウダールームの石が厚いですね。

内装は家具やオプション次第でもっと高級感はでるんじゃないでしょうか？

まさに、そのとおりだと思います。
ただ、この場所は元々国有地（内閣法制局長官公邸）だったので、
一般競争入札で、割安に購入したはずなのですがね…
ちなみに、当時の建物は写真のような感じでした。
11億も掛けて建立されたらしいです(^^;

仰るとおり「ザ・パークハウス」になってから、地所はダメダメな印象ですね。

上の書き込みは、>>587さんへのものです。

>>588さん。関東病院近くもいいですよね。つい最近建ったホワイトハウス？のような館も趣がありますし、
駐車場を挟んで、壁がそびえ立っている洋館は、竹中工務店創業者一族のお宅で、
中の建物が見えないぐらいの広い敷地ですよね！