PART2をたてました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目14番2（地番）
交通：東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩9分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：56.82平米～93.94平米
売主：東京急行電鉄
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
[スレ作成日時]2012-01-28 05:08:35
799さん、
私も最初は営業さんの言いなりでしたが、武蔵小杉のタワーマンションに住んでる友人に指摘されて、色んな物件と三十年間の総額を比較して分かった事実です。
これだけ、共用設備があれば当然かもですが、私には殆ど必要がない物にお金は払えません。
一度こ自身で、強豪物件と比較されると良いですよ。
現地見に行ったけど、Ｆ棟よりはあざみ野ドレッセが良かったよ。
あざみ野は値下げしなきゃ売れないだろうな。あの立地じゃ。
たまプラはブランド力で誤魔化せるだろう。ここも普通に売れるでしょうな。
804さん、
修繕費というのは、マンション住民自身が理事会等を通じて、自分達の裁量で決めていける、というものでもないのですか？
803さん
あざみ野より先の時点で、この物件と類似物件とは言えないと思うんですが。。
ルフォン青葉市が尾ですかね。
なんだかんだ、これだけ書き込みがあるというのは、それなりに注目されてるということでしょうか？最近はF棟の話ばかりですが、他の棟はもう、売れたのでしょうか？この間新聞の折り込みにAとBの間取りが載ってましたが、広すぎる間取りだったので、人気の棟でもまだ高い物件は売れてないようですね。
F棟がまったく別のマンションだったら、この物件はもっと評判がよかったのでしょうか？
807さん
間違ってはいませんが、今ある計画を変更するには、400世帯近くある住民の2/3以上の同意を得る必要が確かある筈です。
修繕は、資産価値を維持する物なので、そう簡単には変更出来ないと考えていた方が良いと思いますよ。
808さん
共用がない、最寄り駅が違う所以外はほぼF棟に類似してませんか？
ただし、もう残り少ないようなので希望の間取りがあるかは分かりません。
F棟、そんなに悪い物件なんでしょうか？
814さん
鷺沼で条件が悪くても相場より安く買いたい人には魅力的だとは思いますよ。
但し、安いのには其れなりの理由があるという事と、維持費が高くつくというのが
この物件の特徴です。
色々制限があるんのでリセールは難しいと判断するのが普通で
全てを理解して満足されている方は問題ないと思います。
但し、騒音は対策をしてるとはいえ雨の日や冬は1.5倍くらいにはなるので
先ず戸は開けられないでしょう。
793さん
Ｆ棟の実際に計算された部屋の広さ（㎡）と月額の修繕積立金および修繕積立基金を教えていただけますか？
ちなみに他物件について調べてみましたので記載します。
①グリーンライン高田駅 マンションＰ 61.83㎡ 6,190円／月 494,640円
100.11円／㎡ 8,000円／㎡
②武蔵小杉駅 タワーマンションＰ 47.07㎡ 5,650円／月 395,500円
120.03円／㎡ 8402.37円／㎡
これら（一例ですが）と比べて高いってことなんでしょうか？
それとも上昇率を加味した後の金額でおっしゃっているのでしょうか？
「修繕積立金について」
マンションの積立金の一般的な目安は、
・単位専有面積・月当たり→￥100/㎡・月と言われています（ﾏﾝｼｮﾝ規模、設備、立地、経年数により変動はあります）
鷺沼の杜のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥144/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。
私のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥214/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）です。
※私のマンションの費用は経年数に応じて￥72/㎡・月→￥137/㎡・月→￥203/㎡・月→￥268/㎡・月（５年毎に引上げ）。
因みに、鷺沼より遠い青葉台の２００戸強のマンションです。
修繕積立金は突発的な修繕への余裕や、様々な要素を考慮し、合理的、適切に決めなければなりませんが、鷺沼の杜が特別高いとは言えないように思います。
「修繕計画の変更について」
通常の修繕計画の変更であれば、マンションの一般的な管理規約では議決件数（戸数）の過半数となっています。
※一度決定された計画を、過半数の賛成を得て変更することははなかなか難しいのが現実だと思います。
818さん
この物件は一時金が一回で無い事を加味されていますか？
十年に一回ほど初回一時金と同額の費用を払う義務がありますよ。
819さん
ご指摘ありがとうございました。
10年、20年後の積み立て基金の加算をしていませんでした（当然考慮すべきことは理解していましたが、加算忘れしていました）。
Ｎｏ．818の以下部分を訂正します。
鷺沼の杜のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。
修繕積立金は突発的な修繕への余裕や、様々な要素を考慮し、合理的、適切に決めなければなりませんが、鷺沼の杜が特別高いとは言えないように思います。
しかし、目安の約2倍ですので、購入に当たっては、内容を十分精査し、判断する必要はあるでしょう。
よろしければ修繕積立（月額）についてご教示いただけましたら幸いです。
最初、7000円くらいで5年ごとに4000円程度アップしていき
25年目あたりには、月額25000円までアップしていくかんじですか？
「修繕積立金」
・単位専有面積・月当り積立金→約￥71/㎡・月
※専有面積100㎡の場合→￥7100/月
※棟（Ａ～Ｆ）、階数による積立金単価の差異はない
（上記の結果は全戸調べたわけではありません）
※経年による単価変動はない
（上記は重要事項説明書による）
安いと思ってたけど、こういうカラクリがあったんですね。
同じ規模のマンションで調べてみましたが、やっぱりこっちの方がかなり高い。
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
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5298万円～6998万円 |
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3LDK・4LDK |
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60.25m2～77.68m2 |
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総戸数 26戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
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4,968万円～5,268万円 |
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3LDK |
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73.16m²～75.64m² |
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総戸数 74戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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5,698万円～7,098万円 |
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3LDK |
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63.05m²～75.02m² |
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総戸数 2517戸 |
神奈川県相模原市南区文京一丁目 |
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3,900万円台予定～6,500万円台予定 |
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2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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66.41m²～80.90m² |
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総戸数 173戸 |
東京都小平市花小金井南町１-130-11ほか |
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4400万円台～8500万円台（予定） |
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1LDK～4LDK |
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44.46m2～88.92m2 |
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総戸数 162戸 |
東京都国立市富士見台２-45-4 |
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4990万円～5580万円（うち販売事務所使用住戸価格4990万円、モデルルーム価格5580万円） |
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3LDK |
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66m2 |
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総戸数 56戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
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3900万円台～6200万円台（予定） |
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3LDK |
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58.57m2～68.67m2 |
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総戸数 140戸 |
神奈川県横浜市磯子区中原１-2021-20 |
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4100万円台～6300万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～3LDK+S（納戸） |
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60.9m2～76.98m2 |
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総戸数 32戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
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4400万円台～5700万円台（予定） |
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3LDK |
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58.05m2～62.35m2 |
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総戸数 37戸 |
神奈川県藤沢市鵠沼海岸２-5217-8 |
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6458万円～8098万円 |
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3LDK・3LDK+S（納戸） |
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72.5m2～80.5m2 |
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総戸数 23戸 |
神奈川県相模原市中央区南橋本２丁目 |
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3700万円台～4700万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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65.01m2～73.49m2 |
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総戸数 36戸 |
