プラウド仙台 上杉山ディアージュについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：宮城県仙台市青葉区昭和町2-23（地番）
交通：仙台市営地下鉄南北線 「北仙台」駅 徒歩4分
仙山線 「北仙台」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.82平米～110.46平米
売主：野村不動産 仙台支店
[スレ作成日時]2012-01-28 02:41:42
結局いつもの仕様ですね。
スロップシンクは結構重宝すると思いますが、
防水工事しないといけないので、
削りましたか。。
ここは上杉ではないし、
駅近いといっても、北仙台駅ですから、
それだけでどこまで高くするのでしょうか。
フォレストコートを参考にと言われましたけれども。
３５００万からかな。
価格帯と仕様を聞いて、判断ですね。
汚れた臭いクツ等を風呂場で洗う不潔さ
スロップシンクは絶対に必要不可欠だ！
でも３５００万だったら、正直、もっと中心部を検討するよ。
ナイスの北四番丁とか三井の錦町。
駅至近で上杉学区は変わらない。
三井の錦町はファミリー向けではないと思うよ。
根拠は？
三井はファミリー層を狙っていると思いますよ。一番町は違いますが。
そうですね、チラシを見る限り、
錦町公園や上杉山小学校を前面に出しているので、
おそらくファミリーというか、
３Ｌ以上だと思いますけど。
７０平米の間取りを見ると・・・狭くした分魅力ない。
これが３５００万なら見送るかな。
７５くらいないかな。
管理費が７０平米で１４０００円くらいするから、
駐車場を入れて維持費は３万円でしょうか。
今週からと銘打っている、プロジェクト発表会、すでにたくさん呼ばれているらしいですね。
ここの話を聞いて、回ってきたという方がいるとあちこちの営業さんがいっていた。
あきれてものが言えない。
ウィザースと比較している方多いですね。
発表会に参加しての感想は、
う～ん・・・としか言えない。
北仙台の相場よりは高めですが、
高い分削ったような印象でした。
門は立派になるようですが。
マンション選びは素人なのでみなさんの書き込みを大変参考にしています。
できれば、相場よりどのくらい高いのか、設備が劣る点はどこか、など
印象で構わないので具体的に教えていただけると勉強になります。
（すでにある耐震やスロップシンクは勉強しました）
自分で勉強しろ！と言われてしまいそうですが、よろしくお願いします。
北仙台の、従来の平均相場は２５００～３０００万程度じゃないでしょうか。
上杉ではありませんので・・・。
角はもちろん高くなるでしょうが、中住戸はそんなものかと。
ウィザースにも投稿されていましたが、
施工費が高くなったところを加えても、
特筆すべき設備も仕様もないので、
２０００万円後半があってもよかったのではないかと個人的には思います。
ここ以外にも、他デベの土地ありそうですからね。近くに。
今は、ここを見て、買う方と、
中島丁やウィザースに流れる方と、
三井を待つ方と、別れているのではないでしょうか。
そうなんですが、ちょっと高いのですね。
他の選択肢もあるようですので、高い買い物ですし、
あせらず勉強しながら探していこうかと思います。
大変丁寧に教えていただきありがとうございました。
また、御礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
今後のプラウドの方が、いいものができそうなので、
今ここは買わないことにした。
いろいろ掲示板を見ていますと、ここよりも次のプラウドの方がよくなる・耐震等級が上がり２になる等書かれています。
どこからの情報なのでしょうか？
耐震等級が２ということは青葉の免震の話しではないと思うのですが。
個人的には、設備に特筆すべきものが無くても地下鉄の駅に近いことをポイントにしてたのですが、今回の地震を踏まえると耐震等級が１というのは気になっていました。
たいていの既設マンションは耐震等級１では？。
それでも倒壊までしたマンションはないのですから、あまり気にすることもないのではないでしょうか？
かと言ってここはちょっと手を出したくないですね。
等級１は、建築基準法レベルの耐震性能を満たす水準とし、希に(数十年に
一度程度)発生する地震による力に対して損傷を生じない程度。
等級２はその1.25倍、極めて稀に(数百年に一度程度)発生する地震による
力の1.25倍の力に対して倒壊、崩壊しない程度。
等級３は1.5倍、消防署や警察署など公共建築物に。
一般的に等級が上がるほど柱や梁が太くなり、窓などの開口部が小さくなる
制約が出やすくなります。
野村さんが次に耐震等級２を出すかどうかは、
確定はしていませんが、その方向で考えている節はあります。
耐震等級２の物件は、すでに売出し中の物件があります。
等級２以上は学校や公共施設（役所）などと同等の基準です。
窓が小さくなるかという話は、マンション自体ラーメン構造なので、
必ずしも小さくなるということではないようです。
８割～９割は耐震等級１ですが、
これは建築基準法と品格法に則った基準ですので、悪いわけではありませんよ。
ただ、行政が認めた最低基準というだけです。
お金をかけて、等級２や３の物件を建ててもいいわけですが、
デベロッパーがそういうものを作っていないだけです。
等級３の物件も関東あたりにはあるようです。
ただ、免震は別です。免震は揺れを大幅に抑えるので、
やはり耐震物件より家財は守られると思います。
耐震でも免震でも、地盤が大きく関わってくるようなので、
地盤のいいところを選ぶことを優先にした方がいいですね。
こういった分野を重視するならば。
免震も業界に詳しくありませんが、
ブリヂストンの物はゴムが違うとかで、
相当長持ちすると聞きました。
が、この分野は聞きかじった話ですので、
詳しい方フォローお願いします。
タイヤもブリヂストンは、
個人的には他社より品質がいいとは思っているので、
餅は餅屋なのかもしれません。
昔は大和ハウスが等級２を出していたらしいですが、
プレミストに変わって無くなったとか・・。
それぞれ、個々人の判断で物件の検討をしましょう。
１階が駐車場だから、構造的に強度が心配。
ここって”全戸即日完売”までいかなかったのでしょうか？
モデルルームは３月末くらいに公開されてますよね。
ここかなり前（年末あたり？）からバナー広告とか出してますよね。（最近はあまり出てないけど）
野村さんの売り方、おかしくないですか？さんざん営業して売り込みしているのに
「即日完売いたしました」とかだすし「一般販売まで待ってたら売り切れますよ」とか言いますよね。
ＨＰでも販売スケジュールは公表していないし、野村さんがやっとこさ売り切った時が
販売開始日＝即日完売日に設定しているのではないの？
１階が駐車場の物件なんてたくさんあるよ。
というより野村の物件は駐車場１００％じゃないのでなんとなく・・・
>>93
ここはまだＭＲプレオープンしていませんよ。予定通りであれば。
ただ、初めからメチャクチャな公正を欠いた販売方法を取っているので、
すでにＭＲ見ている人がいてもおかしくはないですね。
野村さんの即日完売は、あてになりません。
みな要望入ったところで、一般公開してすぐ締め切るので、
形式的な即日完売でしょうか。
端から見ていると、ここの販売の仕方については、
いつ野村さんが足元すくわれてもおかしくないと思います。
ＤＭきました。２階角4LDKで4200万円でした。
上の方はもっと高いでしょうね。
まあ残って無いと思いますけどね〜。
長町のプラウドにしますかね。
もっと高いんでしょうかね？？
２階４Ｌで４２００万ですか…。
中住戸は３０００前半～でしょうか。
冷静に考えたら、立地がいいというけれども、
それ以前に、他の物件と比較すると、
ここで数千万円出して買うほどかと思えてきます。
普通の耐震で、間取りも、
安く上げたんだろうなと思う構成。
中住戸は広さが違うだけで、
全部田の字の４畳半和室（Ｉタイプだけが縦長リビング）。
珍しいですね、ここまで同じ間取りなのって。
ガスが悪いとは言わないが、
今ガス代値上がりしているので、エコじゃない。
まだ始まったころは他がわならなかったので、
ここに集中していましたが、
上杉学区はほかにも出ますからね。
最近は、冷静に比較しています。
説明会で聞いたのは中住戸で4000万からでしたね
中住戸は二千万台後半からありましたよ。
ガスが値上がりしてるとエコじゃないというのはどういう意味でしょうか？
値上がりと環境負荷の関係がわかりませんでした。勉強不足ですみません。
また、値上げ傾向は電力も同じではないのでしょうか？
上杉学区は確かに他にも出るんでしょうけど、地下鉄の駅に近いのでしょうか？
近いですよ。徒歩１分から数分まで。近いかどうかは、人によって感覚の違いはあるとは思いますが。
ガスは実際に結構な値上げになっていますし、加えて電気も値上げになったら、両方の光熱費が上がるということです。基本料金も双方かかりますよね。我が家はガス代月１０００円ほど、今月から値上げになる予定です。
２０００万後半？プラウドは管理費高いですから・・。設備や仕様と立地を総合的に勘案しています。
中住戸で二千万台後半から、管理費も一万二千円くらいでしたよ。
積み立ても六千円くらいでした。
何件か見てまわりましたが、そんなに高いとは感じなかったのですが…
高い部類なんでしょうか？
プレオープンの前なのに、既に公開されている時点で問題ではないでしょうか。どう説明されるのかしら。
プラウドの管理費は高めですよ。仮に１万２０００円が７０平米だとしたら、三井や住友なら９０００円位だと思います。駐車場の価格も１万５０００円位ではないかと言われましたが、長期修繕計画までみて、維持費がいくらかかるのか把握しないといけません。これはとても大事です。住む間ずっと支払うものですから。
プラウドは総戸数が少ない物件が多いからね。
一戸あたりの負担額は高くなるわな。
でも12000\くらいなら、べらぼうに高いわけじゃないでしょ。
自分が１月に行って聞いた金額とは違うねー。
そのくらいなら「価格」は高いとはいえないねー。
ただ、その価格に見合う仕様じゃないから、もっと低くても良いと思うね。
ガス物件、非免振と震災の教訓が全く反映されていない
オール電化、免振ともにコストかかるからね
高くても値段に見合った仕様ならいいんだけどねぇ
震災前後でコンセプトが変わらず、バブルに乗じてぼったくり価格ｗ
一方では青葉の免震大絶賛してるしｗなんなのここｗｗｗ
震災後の新規物件がすべて免震ってこともないですし、
プラウドの設備はこんなものですし。
交通の便はよさそうだから完売はすると思うよ。
ただし良客でなければ敷地内駐車場は諦めて、隣の月極見込んだほうがイイ！
間違いなく完売するでしょう。
当初からあまりにおかしな販売方法で、
顧客をバカにしているようにしか見えない。
質問する時間もなく、約束通りの相談も反故にされ
（予定通りにギャラリーに行っても、別のお客様がいるので別の日に・・・って、ありえない）、
簡単に言うと、「野村のマンションを黙って買う人だけに売る」といった印象ですね。
あれこれ質問すると煙たがられます。
その姿勢が露骨です。
ここを買いに来ているのに、台原の話をされ、？？？ですよ。
といいますか普通は疑問に思うことをを聞くのが当たり前だと思いますが
今までにないひどさです。
同じ上杉学区に、ここの中住戸と同じ価格で
非常にいい物件が購入できそうなので、
そっちへ行くことにしました。
ここのマンションは、修繕金は大規模修繕ごとに一時金を徴収するようですね。
物件価格は３００万高い。
免震もオール電化も入れていないなら、もっと安く売れるはずでしょう。
>108
>ここのマンションは、修繕金は大規模修繕ごとに一時金を徴収するようですね。
修繕計画に記載がなくても結局徴収される物件がほとんどですよ。
どの物件も月々の出費を、見た目上安くしたいだけですから。
三井は徴収しないといってたけどな。
耐震物件は、今回のような地震が来ると、
大なり小なり被害は出るので、
大規模修繕せざるを得なくなる。
それで、積立金が残り少なくなっているマンションも現実にある。
ただ、免震マンションは今回ほとんど被害がなかったようで、
特に修繕はいらなかったようです。
大和は「うちのマンションは他と違って一時金取りません」
と中島丁で大々的に話していたが。
>「うちのマンションは他と違って一時金取りません」
デベが決めることではなく、管理組合が決めることだからね。
それって入居時の修繕積立一時金のことじゃないか？？？
違います。大規模修繕時の一時金。
中島丁の営業が言っていた。
中島丁の営業ってダイワじゃなかったんじゃない？
取りせんではなく、想定してませんと言うことですね。
売れれば後は知りませんですよ。
契約済みさん、酷評されていた当物件をあえて購入するに至ったポイントなどご教示願いませんか？
ただの耐震、非オール電化など言われていますが…
学区ですか？
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
昨年の3月に仙台に住んでいて、それでもこの物件選択した方は、野村の営業さんに踊らされた低脳ですよ。
痛々しい・・・。
地震から一年たちましたから、記憶が薄れている方も多いと思います。
ここは始まりから、お客の選別や囲い込みのような、案内の仕方など、結構ひどかったです。野村の営業はさんは、売ることしか考えていないような、勢いに任せて、せかした営業をします。しかも、知識に乏しい。
冷静に考えたら、震災後に始まった物件で、耐震でガスの物件はここだけでしょう。オール電化ならまだしも、震災時のガスの苦労を味わった方は、ほかに流れた様に思います。私もですが。
他はみな免震とオール電化が標準ですからね。地震が来たときは、気を付けてください。
この物件人柱だね
台原は学校、病院基準の耐震2でだすみたい
青葉の免振、藤崎前の制振で客の反応が良かったんだろうね
さすがに「対地震」の重要キーワードはずせないってわかってきたのかなｗ
震災後物件で対地震装備なしなんて客なめてるよ
死を予感した破壊的振動
復旧まで1～3カ月要したガス
場所はいいのにもったいないね、こんなマンション建てちゃうの
宮城県仙台市若林区荒井東１-1-12 |
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3468万円～9998万円 |
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1LDK～3LDK |
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45.02m2～137.31m2 |
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総戸数 43戸 |
