シティテラス下目黒 その２

ここは、いいと思った人が買うマンションって…ネガにうんざりしてるのがよくわかります。自分のマンションの悪口は見たくないですよね。
不便なりにネットスーパーとか、考えられている点はいいと思います。

東山には今のところ新築マンションないでしょ？

地元だったり知人が多いところだったり、職場が近くなるなど家庭それぞれにとって都合がいいこともあるのではないでしょうか。

マンションは条件がマッチする世帯はどこかには存在していますからデメリットが全員に適用できるとは一概に言いがたいですねぇ。

と、わたくしコチラのマンションを色々調べておりますが、そんなに不便にも思えず、あとは街環境が肌に合うか合わないかなどが判断材料になるではと。

駅遠立地にしては少し高くないですか？
逆に山手線内徒歩10分圏内のにも割安感ある物件あったりしますよね。
５００くらい値引あれば一気に決める都いう人多いのでは。

以前にも話題になっていた学校の隣というのがねぇ、、それも２つありますから
小学校は子供たちの嬌声、高校は部活動と騒音の種が豊富で。当然チャイムもね。
いま近くに中学校がありますが結構ウルサイですよ体育の時間とか

ごちゃごちゃした環境という一方で、静かな環境だから買うのを決めたという人もいます。いったいどちらなんでしょう。主観とはいえ、学校ってそんなにうるさいですか？学校近くに住んだ事がないので、ぴんときません。たしかに運動会の練習で同じ曲ばかり聞こえたりすると、ちょっと嫌かもしれませんね。砂ぼこりがすごいって聞いた事もあります。でも芝生化かな？

学校の騒音は耐えられます。でも、駅から遠い（なのに安くない）のは耐えられない。賃貸しようと思っても借りてくる人がいない、売るにも買う人がいない、結局保有している資産価値が低い、買った瞬間大金を失うのと同じこと、というのはつらい。そこが買値との関係でクリアできるなら学校の騒音くらいは我慢します。

たしかに。向かいの三井の戸建ても素敵だしね〜。
高くて我が家は手が出せませんでしたが。。

＞７１０さん
そんなに資産価値低いでしょうか？

資産価値を何で見るかじゃない？大抵はリセール、市場で売れる価値があるかどうか。環境がいくら良くても、駅近と比較したら、買いたい母数はグンと下がりますよ。母数が低ければ、競争率も下がりますから、需要に合わせた価格にならざるを得ません。ここは、バス便も問題無いなど、特定のニーズにマッチした人には最適な物件。私もこの界隈の住み易さは良く知っていますが、駅近に住んでしまうと、やはりニーズから外れてしまいます。購入される方は、リセールよりも、永く住むに適してるかなど、先々の視点で買われた方が良いでしょうね。

＞７１５さん
７１０さんのお話が、的を得ているってことですね。
長く住みたい気持ちはあってもなのが起こるか分からない時代ですもんね。

リセールバリューも、先々のこと。
広さも、先々のこと。
大丈夫かね？

あの値段で９割売り切ったというのは上出来なほうじゃないですか。
地縁のある人や都内有数の公園がほど近い環境が気にいった人向けで
売ったり貸したりすること考えるとあの値段はかなり高いですよ。

スタイルハウスとディアスタも
かなり高いかもね。

自らが満足して買えば、外野がとやかく言う事もないのかも。需要があった証拠でしょう。地縁がなければ、案外こんなはずじゃ、という事はあるかもですけど。バスとか、通勤は良くても昼間や雨の日、子供がいるとちょっと大変です。

満足してればOK
でもこんなはずじゃがあるかも！
って、ようは自己責任ってことね。
そりゃ〜 そうだよ。

需要があった証拠とか、9割売り切ったとか、どこの物件の話ですか？スレ違いですよ。
ここは典型的な販売不調物件です。まあ、あまりに予想通りの展開ですが。

総戸数175戸のうち、契約済は60戸程度でしょ。
全体の半分にも満たないでしょ。

もっとも、ザ・テラスは総戸数77戸で完売だったようなので、戸数的には同じ程度の売れ行きともみられるが。

９割ってどこの物件かわかんないね。

どこの立地を見た感想ですか?

ザ、は99戸でしたね。

比較の話ですが、相対的に資産価値が低いのは間違いないでしょう。仮に70平米のファミリータイプを貸すにしても、例えば目黒駅近なら32万、駅徒歩10分なら27万、バス物件のここらなら頑張って20万とすると割引率にもよるが、駅至近より2500万、駅徒歩10分より1500万程度は価値が低い計算になる。夢とか永住とかいろいろ理屈はたつけれど、日々1000円、1万円を気にする人たちが、いきなり資産価値1000万以上の下落をあまり考えずにバス物件を購入するのはよくわからない。良く分からない夢に1500万払うのは理にかなっているのか。やはり相当安く買わないといけないのがバス部物件マンションだと思います。ザ・テラスの人はとりあえず資産価値は失っているが、当物件の検討者各位は同じ失敗を犯さぬように利口に買いましょう。

さすがのスミフも値引いてくるんじゃない？たった15戸の販売住戸がほぼそのまま先着順になっちゃうとか、尋常じゃないぜ。

規模ならシティテラス
自由度ならスタイルハウス
高級感ならディアスタ

結局価格は次第ですね。

スミフが値引くのは竣工3年経過ぐらいからでは？
すぐ欲しい人以外は2、3年待って買い叩くといいよ。頭金もたまるし。
焦って買う必要なし。どうせ売れ残るんだから。

そうだね。２〜３年後を狙うのは面白いね。さっさと売れたら売れたで、この規模なら築浅中古がでるよね。こんな不安定な経済情勢だから、大きな動きを取る必要もない気がするし。

さすがのスミフも、ここまでキメテに欠く物件なら値引きもあるかと。
価格をキメテにしないと、このロケーションきびしいよね。

＞729
この人、この物件に対し相当ネガで購入を検討しているように感じられませんが。
購入検討者じゃなく、ただネガを言いたいだけの荒らしているだけなら、ほかでやってください。
駅近のごみごみが嫌で、駅から離れた静かな環境かつ目黒という環境を望んでいる人もいるのに、
自分の価値観だけでこの環境を公然と批判するのは、どうなんでしょう。
ここを考えている自分にとっては正直嫌な気分になりました。

729が環境をネガってるように見えないけど。確かに、本当に7万の家賃差があるなら、年84万円を例えばCapレート5%で割り引くと1680万の差になるからさ。あくまで収益還元法による不動産評価で言えばだけどね。
個人的には、むしろ735の方が感情的で嫌な感じ。

スミフは売り出すまで価格調整するみたいだけど、かなりゆっくりだよね。売り出すと価格調整しなさそうなかんじだけど・・・値下げ有るのか？
部屋が猛スピードで埋まって行く感じでもないし、他見る時間も取れるし、更に値下げ期待できるなら、待つでしょ。

ここのメリットは、７３７の言うとおり他物件とゆっくり比較できることかな？

これほどネガ書き込みが並ぶ物件もめずらしいよね。
つまり、それだけみんな注目してたし、期待してたってことでは？
それが期待はずれのがっかりなモノだったので、ぶーぶー言ってるかんじがします。

すみふも何かをどうかすれば、ここは大人気物件になったはずなのにね・・・

したいというか、事実じゃないですかね。検討者からすれば、ポジもネガも重要な情報、誹謗中傷じゃない限り、自分で精査していくしかないですよね。
ここは、環境はとても良いですし、住民もファミリーが多そうなので、安心出来そう。ただ、うちは共働きなので、通勤と子育てのどちらに重きを置くか悩むてころ。

７２９や７３６が言うくらい安くて、もっと広ければ、大人気かもね。どちらも望めないけどね。
他を見に行って、どうしてもココの立地が忘れられないくらい魅力があると感じたなら戻ってくれば良いのでは？それくらいココは放って置いても大丈夫でしょう。広さはどうにもならないしね。

他も見て判断した方がイイよね。

確かに価格は1割ぐらいは割高な感じがしますね。環境については、東京学園高校の偏差値がかなり低いも気になります。生徒の素行は悪いんでしょうか？誰かご存知ありませんか？

７４２さんは「場所はすごく良いのにね。」とおっしゃっているよ。

この地域はすごくいいけど、バス停から遠い。１割安ならかなりいい物件。

729、736
同じ人だと思いますが、きもいです。

ネガの情報も時に有益な場合もありますよ。冷静に判断するのがベター。

少なくとも条件が近いザと同じ価格帯にすべき！
なぜこちらの方が高いのか、理解に苦しみます。
それともこちらのほうが価格が高い納得する理由があるのでしょうか？

ザを買えばいいのでは？

そうね。ザがいいよ。

すみふの人か？

どうもこのスレは、まだザテラスを引きずっている人が多いですね。
もう販売済みの物件について比較するのはやめません？
それより、現実的にスミフが販売不振で価格を下げることって、ありえるんでしょうか？

モデルルーム、見に行ってきました。なんか、リビング狭かったですね。まーカスタムでいろいろ出来るのでしょうけど。しかし、すごいＰＲにお金かけてますね、住友は。現地にも行ってきましたけど、とても都心とは思えないいい場所ですね。ここのマンションと、向かいの戸建の工事でうるさかったけど、落ち着いたらすごい静かな環境になるのでは、と思いました！ただ、バス停からちょっと遠い。今日みたいに暑い日は大変だと思いました。ここは車の送り迎えは必須かもしれません。

ホームページをみました。
今はどういう状況なのかを教えてください。
17戸先着順になっていますが、この戸数が残戸数でしょうか？
それとも第二期がはじまるのでしょうか？

電話すればよいのですが、断るのが苦手なので・・・
どなたか最近モデルルーム行かれた方がおられましたら、教えてください。

ここは武蔵小山徒歩１３分物件の物件なのでそれからするとうーんていう値段ですよね。
もちろん大規模な公園近くで環境がよくてバスも使えるというメリットはありますけど。
値段的には目黒徒歩物件ですからね。

ここは、公園も近く静かで車通りも少ない、都内にはあまりない住みやすい環境だと思います。子育て世代や静かな環境が好きな方には素晴らしい環境だと思います。ただ駅から遠いのはデメリットですが、都心ではこのような環境だと駅から少し離れている事が多いのではないでしょうか。
ザテラスと比べて割高という意見がありますが、地価に関してはこのような記載もあります。➡http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130110/kakaku.html
単純にシティテラスは9735㎡/175戸➡1戸当たり55.6㎡、ザテラスは6500㎡/99戸➡1戸当たり65.7㎡
物件価格に占める土地価格はシティテラス4398万円、ザテラス4047万円、約350万円の差があります。
仕様に関しては引き合いに出される天然石キッチン、エアコン、食洗機ですが3つ合わせても100万円も行かないオプションです。その他に明らかな劣るオプションなどはあるのでしょうか。
むしろ、直接各戸へ通じる地下駐車場や中庭等の施設、おさえられた管理費はこの物件の魅力ではないかと思われます。
割高でないとは言えませんが大規模で迫力があり、目黒通りからより奥に入った静かな環境に立地していて、敢えて駅から遠いこういった物件を求める方にはふさわしい条件の物件ではないかと思います。

内装やら近くの物件やらが引き合いに出ていますが、「敢えて駅から遠い」物件を選ぶかどうかが、大きな分かれ道だと思います。

763
それは、人それぞれ。マンソンを買い替えたいが、
子どもがいる自分は、駅近では育てたくない。
子どもの教育上、駅から多少離れている方がいいという価値観もあるんだよ。

７６１さんは営業さんかってくらい分析してますね。３５０万の差ですが、バス停から離れてちょっとした共用部分があるくらいでは、やはり納得しない人もいると思います。これならもう少し探そうと欲が出るかなと。個人的にはこんなものだろうと思いますが、それにしてもネガが増えましたね。販売も後半になるとどこもネガが増えますね。

>758
１期と２期は終了して先着順１７戸だよ。
１期２期合わせても１７５戸の販売はしていないので、次が３期。

752、753さん
ザテラスはもう完売してるようですよ。

＞768さん
そんなことは、ここの掲示板を見ている人はみんな知っていますよ。

ザよりこっちが立地、スケール感、ブランド力が上。だから価格も納得できる。

価格も納得できない｡｡｡

大規模はなかなか価格さげないでしょ。
ディアスタ下目黒が価格出してきましたね。
スタイルハウスはまだかな？

モノ・条件に対して高すぎるからでしょ。
２割引ならすぐ買ったと思います。

ネイルサービスに似顔絵って・・よその不動産屋もこんな客寄せしてるの？

かなり不人気なんでしょうね。

２割安ならさすがに瞬間蒸発でしょう。
他の財閥系なら１割安が妥当なところですが
住友の場合は早期に完売は担当者が左遷されそうな感じなので
５％安ぐらいが順当だったような。

値引きの話は眉唾です。焦ったデベならまだしも、そこまで焦っていないでしょう。値引きで買った人がこの掲示板を見ているとは思えないし、むしろ特定されてしまうので、値引情報は書かないでしょうね。

地下の階って、やっぱりじめじめするんでしょうか？
テラスが広いし、価格も断然安いので魅力なんですが、日が当たらないところに一生住むってどうなんだろうと思うと、踏み出せんません。

値引きの話で、
＞むしろ特定されてしまうので、値引情報は書かないでしょう
ってどういう事？
特定するのは誰？特定されて困るの？

ザテラス地下部屋が賃貸で出てるから住んでみれば。「高級マンション」らしいです（笑）

http://www.kokyuchintai.jp/rent/room_3901.html

今、購入を決断するメリットが無いからでしょ?
誰かの言うとおり、ここは直ぐに無くなることもないだろうから他を優先して考えた方が良いし、何だか値段の話(値引かれるのではないかと)が出たりしているし。

783さん
この程度では高級とは言えないですよね（笑）。中の上ってとこでしょうか。高級っていうのは、やっぱり白金とか六本木とかで賃貸50万円以上はするものでないと。じゃー、ここも高級といわれちゃうのでしょうか？（笑）

＞783、786
私からすれば、両方とも高級マンションですよ。
一般的には、私と同じ感覚だと思いますが。
この程度で高級じゃないなんて、ちょっとずれてますね、お二方は。
こうゆう方々が検討しているマンションだと思うと、ほんと嫌気がさします。

＞787さん
まー、そのお二方はひがんでいるだけなので、気にしないことですよ。
それより、マンション前のファインコートが好調のようですね。やっぱりこのエリアは、何だかんだ言って需要があるんでしょうか？

そうですかねぇ？
隣が好調に売れてるから、こちらも良いんです
って言われてもねぇ
こちらも売れているなら同列に並べていいと思うんですが・・・別物でしょ?

賃料50万円はかけ離れている感じもするが、少なくともバス物件で高級はないでしょう。金持ちは絶対買わないよ。不便な分、駅徒歩圏より安いから買う人が出てくるだけ。

>783
でも内装みると、少なくともここよりは高級ですね。
キッチンも天然石ですし、収納扉も表面加工してありお金かかってます。
ここは内装最安グレードのクラスですから、このよりは間違いなく高級です。

まー、もう販売してないマンションのこと言うのやめましょうよ。
でもここ、コンビニ、スーパーまでかなりありそうですね。その点もネックですね。
競合になりそうなスタイルハウスのほうが、間取りのバリエーションも多いし、バス停からも近いしメリットは多い気がします。ディアスタ、スタイルハウスに比べて高いのに、ここのメリットはスケールだけですね。

＞７９１
単独でそこだけ比べると、その部分は高級そうに思えますが、天然石もピンキリで、表面加工もピンキリ。その程度で高級とは言えないですよ。お金はただ取らない部分があります。ここの仕様がいいとはいいませんけど。どちらもそれなりかな。

ここがそれなりって！（笑）
わりとマジで笑った。

パス物件なのに安くないから。

販売戸数が7戸になってますがいよいよ最終期ですかね

バス物件とかいろいろデメリットはあるけど、目黒だけじゃなくて、渋谷とか恵比寿、代官山、中目黒とか、やっぱりよく買い物に行くところが近いのは大きいなー。外観もかっこいいし。ＪＲ山手線・渋谷、恵比寿、目黒の３駅からほど近くて、スケールがあって70㎡6000～7000万円、しかも高台の物件って、なかなかないですよねー。

近いと言っても交通手段を考えると最寄りの駅から電車だけで移動できる物件と、バスを必ず使うという物件と便利さは異なると思います。離れた駅の駅近物件の人と時間的に変わらない場合もあると思いますよ。いつも車ならいいですね。

正直「バス」で迷っています。
やはりバスは不便でしょうか。
目黒駅や渋谷駅、東京駅までもバス直通があるので使いようによってはアリかなと淡い期待を抱いていたのですが…。