シティテラス下目黒 その２

モデルルームで聞くことのできるような模範回答が並び、、、ご苦労様でございます。
でも実際に周辺を歩くことで全ては明らかになりますよね。
その時間がもったいないと言う話もありますがね。

模範解答って？

確かに模範回答が意味不明。貧乏人うんぬんが模範回答ってこと？

ファインコートの売れ行きいまいちみたいだね。

どれが模範回答かわからない人もいるんだね。普段そういう会話をしていて気づかないんだろうね。ご苦労様でございます。

営業目線が模範解答って事かな。
そう思うなら参考にしなければいいだけでしょ。
気にいった人は同じ目線になるのは仕方がないよ。

先着順が１４戸って・・１期の売れ残りってそんなにあった？　

住友は完成しても入居が始まっても安くしない、残っても平気ですって考えでしょ?そんな会社の第一期って何なんだろう。

一期の抽選の後、今まで販売してたんだから、もっともっと多いでしょ。

キャンセル住戸出たんじゃない。
スタイルハウスとディアスタが出たし。

確か１期の残りは４戸くらいだった気が…２期販売の１５戸中５戸しか売れなかったとか？

661さんの見立てが正しいと思います。一期と二期の間隔もそれなりにあったのに、売れ行き悪いですね。

もしかしたら、二期販売の１戸しか売れ無かったなんてこと無いか。

住友にしては中途半端に安いかなと感じるマンションだった気がするが、やっぱり不振か。
モデルルームでなんだか違和感あったんだよな。踊らされずに自分の直感を信じてやめておいて良かった。

>> ２期販売の１５戸中５戸しか売れなかったとか？

要望書が入った部屋を厳選して販売してるっぽいから、さすがにないでしょ。

だとしても、少なすぎる。

購入予定者がちやんと冷静になっているってことじゃないですか。いくらか安く感じる人はバス物件の対する割引を甘く見ているからでしょう。そういう意味ではザテラスは興和不動産がうまく儲けたというか、買った人がやられたかな。本件、似たようなバス物件2つ目で、大分値段の目線が整ってきたのでしょう。それにしても、4～5/15は想像以上に厳しいね。

驚きました。
こんなに人気ないとは思いませんでした。
バス便だけの問題ではないのかな？

バス便ってだけじゃないんだろうね。情報がほとんど出てこないからわかんないけど、タクシーの送迎とかしてまでモデルルームにお客を呼んでたしね。よっぽどの何かがあるんだろうね。

クリーニング保管サービスの割引きや引っ越し代込み等、ソフト面も充実してるのにね。
総合館はどの物件の検討者か分からないから思った以上にメリットデメリットがあるかな？

入居時期に空き部屋があったってお構いなしの会社だしね。

＞６６５
厳選ってどう言う事？
人気があれば抽選して即日完売何ですけど。
何を選ぶの？それって誰のためなの？

１５戸しか要望書が出てないかと思ってた。１５戸も要望書が出ていなかったって事だよね。
空き部屋は入居後もカスタムオーダーは対応らしい。お隣だったら工事うるさいのかな？

よく引き合いに出されるザテラスはバス便だけどバス停から近いし、同じバス物件でもこことは全然違うから、ザテラス並の値段では納得ができないですね。実際はザテラスより１割高い印象があるし。確かに環境は抜群なんですけどねー。

住まなきゃわからないけど、内覧会でもいろいろあったようだし、音が響いてたり、いい事づくしかどうかはわからない。テラスと単純に比較するのは、場所だけではないと思います。テラスは場所はお買い得だったけど。

住民が不平不満を書くか書かないかもあるから判断は難しい。
バス停まで５分は近くはない。バス停移動出来ない？

あのですね、テラスは目の前に五反田行きのバス停があるんですよ。これだと暑い夏でも外を歩かなくていい。帰り雨降ってても全然濡れませんからね。帰りなんてバス着いて扉開いたらそこがマンションのエントランスですよ！

まぁ即完でない時点で人気はいまいち。更に第一期が始まってもチョロチョロとしか売れてないみたいだから、不人気と評価されても仕方ないよね。

即日完売ってよく聞くけど、そんなに沢山の人が一気に集る物なの？ちょっとづつでも売れて６０００万円以上のお金が動いてるのは凄いなって思うのは、素人考えなのでしょうか?

所詮みんな素人だから気にしないのが一番。
周りに左右されるよりも満足出来る物件に出会えるのがいいと思う。
そんな人は掲示板見ない方がいいね。

６７８さん

同エリアで6000万円ぐらいだったザテラスは、抽選まであって即完売でしたからねー。
6000万円以上でも、みんなが吟味してこれって思う物件はすぐに売り切れますよ。

ここはバス停から少しあるから、ザテラスが70平米南向き２階以上で6000万円ぐらいだったと思うので、同条件の70平米南向き２階以上で5500万円ぐらいじゃないと、割に合わないですよ。
しかも仕様がザテラスより低いし。

スミフもさすがに下げてくるのではないでしょうか？
そうすれば、即完売もあるかもしれませんね。

逆にそうじゃないと、かなり長い期間の販売になると思います。
まー、スミフはそうゆうの得意ですけど。

住友は大手だし、営業マンも優秀な人を揃えているはず。広告だってお金かけて大量に出している。でも売れないのは、何かしらの原因がありますよね。価格はよく話題になりますが、それ以外にもありそうですね。

やはり価格次第でしょうね
あと800万円程度下がれば、結構売れる気がします。
スミフには▲15億円程度か、、、まぁ、やんないだろうな。

場所の優劣はともかく、ザテラスをぜんぜん羨ましいとは思いません。それにここを羨ましいと思わなくても、それぞれなんだからいいじゃないですか？即完のマンション狙いで抽選外れても意味ないし。即完のマンションの良さを言われても、そのマンションの中古が出るまで待てって意味ですかね。もっと値段をあげて仕様をあげても良かったのに、値付けが中途半端でしたかね。売れた戸数で比較したら、ザテラスと同数は売れてるんじゃないですか？比較の仕方が即完か否かだと、負けですけど。

駅から遠いに加え、バス停からも遠い立地の悪さ、
更に仕様も今では珍しいくらいの低ランク、
なのに価格は立派。
スミフに募金するくらいの気ならわかるが、一般的に考えたらどう考えてもぼったくられており、避けるべき。
この立地・仕様の低さに見合った価格帯になれば良いでしょう。

わたしも、ザテラスなんか、
う、うらやましくないんだからねっ!!

テラスもこちらも大差ない。バス物件で安普請というところは同じ

なんか急にザテラスが引き合いに出されて始めましたね。もう完売してしまった物件のことをあーだ、こーだ言っても仕方ないので、やめましょうよ！

私は目黒の雰囲気は好きですが、坂で店がごちゃごちゃした目黒の駅前と目黒川沿いに住むのは嫌ですね。
その点、ここは目黒だけど試林の森が近くて、静かですごくいいです！　現地に行ってみて、この環境には感動しました!!
目黒通りのバスも本数が多くて、全然気にならなかったです。
逆に駅前だと坂下になると思うのですが、毎日あの坂を上り下りは正直無理だと思いました。
それなら逆にバスの方が全然いいです！
目黒でこれぐらいの規模で、駅前とか川沿いではないマンションって、他に立つ予定とかあったら知りたいです。
ちなみに、ディアスタとスタイルハウスは何か小さくて違うと感じました。

688さん
目黒に住むなら、中目黒から歩ける東山とかのほうが、全然雰囲気いいですよ。坂上の下目黒は一部大きな家があるだけで、かなり普通の住宅地。山手線に近い目黒で探すなら、断然中目黒を考えた方がいいと思いますよ。

686さん
安普請とありますが、このマンションはどのへんが安普請なんですか？
それと、安普請ではない物件でこのあたりの地域だと、どこがありますか？（新築でお願いします）

＞６８８
林試の森って曰く付きで、個人的には怖いイメージ。気にしない人はいいと思います。目黒の雰囲気といっても結局駅からバスを使うここでは、雰囲気味わうところなんてありますかね。個人的には目黒の駅はかなり雑然としてる印象です。目黒駅が好きなら、坂下やバスより、駅の反対側、雰囲気のいい住宅街ありますよ。少し歩きますけど。新築マンションの供給はなかなかないかな。
＞６８９
東山は断然いいですよね。雰囲気が違いますね。

東山で買えるなら、東山で選んでいたに違いない

素朴な疑問ですがここは、最寄り駅は武蔵小山ですって答えるのが、正解でしょうか？目黒だと頑張ってる感がして。

最寄はバス停。目黒からバスで、が正解(笑)

東山って、何がそんなにいいんでしょう？
どこ歩いても道路の狭いごみごみしたエリアが大半ですよ。
こちらの近所の方がよっぽどいいかと私は思いますが。

ここは、いいと思った人が買うマンション。
どのマンションも同じ。
東山が気に入れば東山買えば？

駅は遠いけど、静かな住宅街でいいと思うけど。
ただ、マンションで駅遠なのでリセールきついのが難点ね。
リセールするつもりないなら良いかと思われ。

下目黒なのか東山なのか迷っている人もいらっしゃるっんでしょうけど、そう言う時って結局値段なんじゃないですかね?どちらもメリット・デメリットあるでしょうし。
デメリットばかり並ぶと、見ているだけの人には物足りないですね。

ここは、いいと思った人が買うマンションって…ネガにうんざりしてるのがよくわかります。自分のマンションの悪口は見たくないですよね。
不便なりにネットスーパーとか、考えられている点はいいと思います。

東山には今のところ新築マンションないでしょ？

地元だったり知人が多いところだったり、職場が近くなるなど家庭それぞれにとって都合がいいこともあるのではないでしょうか。

マンションは条件がマッチする世帯はどこかには存在していますからデメリットが全員に適用できるとは一概に言いがたいですねぇ。

と、わたくしコチラのマンションを色々調べておりますが、そんなに不便にも思えず、あとは街環境が肌に合うか合わないかなどが判断材料になるではと。

駅遠立地にしては少し高くないですか？
逆に山手線内徒歩10分圏内のにも割安感ある物件あったりしますよね。
５００くらい値引あれば一気に決める都いう人多いのでは。

以前にも話題になっていた学校の隣というのがねぇ、、それも２つありますから
小学校は子供たちの嬌声、高校は部活動と騒音の種が豊富で。当然チャイムもね。
いま近くに中学校がありますが結構ウルサイですよ体育の時間とか

ごちゃごちゃした環境という一方で、静かな環境だから買うのを決めたという人もいます。いったいどちらなんでしょう。主観とはいえ、学校ってそんなにうるさいですか？学校近くに住んだ事がないので、ぴんときません。たしかに運動会の練習で同じ曲ばかり聞こえたりすると、ちょっと嫌かもしれませんね。砂ぼこりがすごいって聞いた事もあります。でも芝生化かな？

学校の騒音は耐えられます。でも、駅から遠い（なのに安くない）のは耐えられない。賃貸しようと思っても借りてくる人がいない、売るにも買う人がいない、結局保有している資産価値が低い、買った瞬間大金を失うのと同じこと、というのはつらい。そこが買値との関係でクリアできるなら学校の騒音くらいは我慢します。

たしかに。向かいの三井の戸建ても素敵だしね〜。
高くて我が家は手が出せませんでしたが。。

＞７１０さん
そんなに資産価値低いでしょうか？

資産価値を何で見るかじゃない？大抵はリセール、市場で売れる価値があるかどうか。環境がいくら良くても、駅近と比較したら、買いたい母数はグンと下がりますよ。母数が低ければ、競争率も下がりますから、需要に合わせた価格にならざるを得ません。ここは、バス便も問題無いなど、特定のニーズにマッチした人には最適な物件。私もこの界隈の住み易さは良く知っていますが、駅近に住んでしまうと、やはりニーズから外れてしまいます。購入される方は、リセールよりも、永く住むに適してるかなど、先々の視点で買われた方が良いでしょうね。

＞７１５さん
７１０さんのお話が、的を得ているってことですね。
長く住みたい気持ちはあってもなのが起こるか分からない時代ですもんね。

リセールバリューも、先々のこと。
広さも、先々のこと。
大丈夫かね？

あの値段で９割売り切ったというのは上出来なほうじゃないですか。
地縁のある人や都内有数の公園がほど近い環境が気にいった人向けで
売ったり貸したりすること考えるとあの値段はかなり高いですよ。

スタイルハウスとディアスタも
かなり高いかもね。

自らが満足して買えば、外野がとやかく言う事もないのかも。需要があった証拠でしょう。地縁がなければ、案外こんなはずじゃ、という事はあるかもですけど。バスとか、通勤は良くても昼間や雨の日、子供がいるとちょっと大変です。

満足してればOK
でもこんなはずじゃがあるかも！
って、ようは自己責任ってことね。
そりゃ〜 そうだよ。

需要があった証拠とか、9割売り切ったとか、どこの物件の話ですか？スレ違いですよ。
ここは典型的な販売不調物件です。まあ、あまりに予想通りの展開ですが。

総戸数175戸のうち、契約済は60戸程度でしょ。
全体の半分にも満たないでしょ。

もっとも、ザ・テラスは総戸数77戸で完売だったようなので、戸数的には同じ程度の売れ行きともみられるが。

９割ってどこの物件かわかんないね。

どこの立地を見た感想ですか?

ザ、は99戸でしたね。

比較の話ですが、相対的に資産価値が低いのは間違いないでしょう。仮に70平米のファミリータイプを貸すにしても、例えば目黒駅近なら32万、駅徒歩10分なら27万、バス物件のここらなら頑張って20万とすると割引率にもよるが、駅至近より2500万、駅徒歩10分より1500万程度は価値が低い計算になる。夢とか永住とかいろいろ理屈はたつけれど、日々1000円、1万円を気にする人たちが、いきなり資産価値1000万以上の下落をあまり考えずにバス物件を購入するのはよくわからない。良く分からない夢に1500万払うのは理にかなっているのか。やはり相当安く買わないといけないのがバス部物件マンションだと思います。ザ・テラスの人はとりあえず資産価値は失っているが、当物件の検討者各位は同じ失敗を犯さぬように利口に買いましょう。

さすがのスミフも値引いてくるんじゃない？たった15戸の販売住戸がほぼそのまま先着順になっちゃうとか、尋常じゃないぜ。

規模ならシティテラス
自由度ならスタイルハウス
高級感ならディアスタ

結局価格は次第ですね。

スミフが値引くのは竣工3年経過ぐらいからでは？
すぐ欲しい人以外は2、3年待って買い叩くといいよ。頭金もたまるし。
焦って買う必要なし。どうせ売れ残るんだから。

そうだね。２〜３年後を狙うのは面白いね。さっさと売れたら売れたで、この規模なら築浅中古がでるよね。こんな不安定な経済情勢だから、大きな動きを取る必要もない気がするし。

さすがのスミフも、ここまでキメテに欠く物件なら値引きもあるかと。
価格をキメテにしないと、このロケーションきびしいよね。

＞729
この人、この物件に対し相当ネガで購入を検討しているように感じられませんが。
購入検討者じゃなく、ただネガを言いたいだけの荒らしているだけなら、ほかでやってください。
駅近のごみごみが嫌で、駅から離れた静かな環境かつ目黒という環境を望んでいる人もいるのに、
自分の価値観だけでこの環境を公然と批判するのは、どうなんでしょう。
ここを考えている自分にとっては正直嫌な気分になりました。

729が環境をネガってるように見えないけど。確かに、本当に7万の家賃差があるなら、年84万円を例えばCapレート5%で割り引くと1680万の差になるからさ。あくまで収益還元法による不動産評価で言えばだけどね。
個人的には、むしろ735の方が感情的で嫌な感じ。

スミフは売り出すまで価格調整するみたいだけど、かなりゆっくりだよね。売り出すと価格調整しなさそうなかんじだけど・・・値下げ有るのか？
部屋が猛スピードで埋まって行く感じでもないし、他見る時間も取れるし、更に値下げ期待できるなら、待つでしょ。

ここのメリットは、７３７の言うとおり他物件とゆっくり比較できることかな？

これほどネガ書き込みが並ぶ物件もめずらしいよね。
つまり、それだけみんな注目してたし、期待してたってことでは？
それが期待はずれのがっかりなモノだったので、ぶーぶー言ってるかんじがします。

すみふも何かをどうかすれば、ここは大人気物件になったはずなのにね・・・

したいというか、事実じゃないですかね。検討者からすれば、ポジもネガも重要な情報、誹謗中傷じゃない限り、自分で精査していくしかないですよね。
ここは、環境はとても良いですし、住民もファミリーが多そうなので、安心出来そう。ただ、うちは共働きなので、通勤と子育てのどちらに重きを置くか悩むてころ。

７２９や７３６が言うくらい安くて、もっと広ければ、大人気かもね。どちらも望めないけどね。
他を見に行って、どうしてもココの立地が忘れられないくらい魅力があると感じたなら戻ってくれば良いのでは？それくらいココは放って置いても大丈夫でしょう。広さはどうにもならないしね。

他も見て判断した方がイイよね。

確かに価格は1割ぐらいは割高な感じがしますね。環境については、東京学園高校の偏差値がかなり低いも気になります。生徒の素行は悪いんでしょうか？誰かご存知ありませんか？

７４２さんは「場所はすごく良いのにね。」とおっしゃっているよ。

この地域はすごくいいけど、バス停から遠い。１割安ならかなりいい物件。

729、736
同じ人だと思いますが、きもいです。

ネガの情報も時に有益な場合もありますよ。冷静に判断するのがベター。