パークシティ国分寺ってどうですか？part4

589さん　590さん
なるほど。
そうゆう戦略があるんですね。
でも小出しにするのは施工前だけかと思っていました。
施工後1年かけてでも売れればいいんですけどね。
1年以上残ってしまうと管理費等住人の負担になってもこまります。

＞1年以上残ってしまうと管理費等住人の負担になってもこまります。
その負担はありません。現在の所有者である三井不動産が支払します。

592さん
三井が支払うのは最初の1年間だけじゃないんですか？
ずっと残っても売れていない住居の管理費や駐車場代三井さんが払ってくれるんですか？
それはすごいです！
いいマンションですね。

>592
>593

それはほんと初めて知りました。

住む側からすると完売してくれないと困るという声をよく聞くけど、そんな待遇があるんなら全然大丈夫ですよね。といってもここはもうだいぶ埋まっているとのことですから、所有者の負担も空き室があっても少なく、お互いに困らないバランスになっていますね。

本心は、全部埋まって欲しいと思っています。
人気を証明する要素の一つですから。

待遇というか、当たり前の事ですけどね。

595>
当たり前？そうかな。

よく聞くけどね。最初の1年は売主負担。
次年より負担されないから修繕積み立てや駐車場代などの収入がなくなって
大規模修繕の積み立てが足らなくなるとか。

だから早く売れてほしいと思う。
でも売れなくてもずっと三井さんが払ってくれるなら隣や上下いないほうが静かでいいな。

管理費、修繕積立金は売主が払っても、駐車場代などは支払いません。
あくまで住戸の所有者が支払すべき最低限だけです。

駐車場は売主負担じゃないだろうね。
全戸売れても駐車場借りる人が居なきゃ駐車場代入らないのと同じだし。
各住戸の所有者が負担する管理費・修繕費を売主が１年以降は放棄するって始めて聞いたわ。
売れてないんだから１年経とうがその住戸の所有権は売主でしょ？
それで売主が払わないなんて違法行為だと思うけど。
そんなデベあるんだね・・・。

＞管理費・修繕費を売主が１年以降は放棄
三井がそうなのか契約者でないから判りかねますが、そんな会社が以前はあって東京地裁でも敗訴しています。

５９１です。

すみません。ものすごい勘違いでした。
以前買ったマンションでは駐車場やルーフバルコニーなど未契約の支払いは最初の１年、売主が払ってくれていました。
１年以降は駐車場などは契約されている分だけなので契約者が少ないと金額が集まらないというようなことを修繕積立と勘違いしていました。
そのあたりは売れるまで売主負担ですね。
だから値下げしたり、いろいろ特典つけたりして必死で売りだすんですよね。

どちらにしても売主的には早く売ってしまいたい物件を施工後に売り出す部屋もあるなんて
売れる自信があるからできることだと思います。
さすが三井さんだ。

買う側にしてみれば、ある程度値下げして竣工前に売り切ってしまった方が
宣伝費・人件費などのコストがかからないと思うのですが、何か売主側に
メリットがあるのか、竣工後もゆっくり売るスタイルがあるんですね。
それともセミナーやプレゼントキャンペーンって、意外に経費はかからないのかな？

すみふの場合は竣工以降の売れ残りのための人件費、広告費も物件価格に上乗せ済みと言われていますね。
だからあんなに高いし売れ残っても焦らないと

今日自転車でパークシティの周辺を通ってきました。

ガーデン側の１Ｆにはガラス戸と同じぐらいの目隠しが立てられ、
工事中とは違って公園から生活が覗けないようになっていました。

部屋の殆どが既に入居者で埋められカーテンも下がっていましたが、
公園から聞こえるのはサッカーボールを蹴る音ぐらいで
かなり静かな住環境が得られているとの印象でした。

以前から噂にあった西国分寺駅の再開発のイメージが出てました。20店舗お店が出来ることに加え、外観も変わるようです。
http://www.jreast.co.jp/hachioji/info/20120419/20120419_info01.pdf

＞603

参考になります。国分寺市は坂がそれなりに多いと聞きますが、603さんの生活される中で坂の頻度というのはどんなものでしょうか?

一応坂が点在する町というのは事前に知っていて、こちらの現地と駅の間は心配がないということも確認しました。あとは子どもを連れて自転車で走ったりする点です。皆さん元気に自転車で上り下りされる感じですか。

>>605
国分寺駅、西国分寺駅共に駅と同じ標高に済んでいる限り楽だと思います。
私も駅の近くに住んでいるので普段は坂の上り下りとは縁がありません。

国分寺市内には東・西恋ヶ窪という低地がありますが、
ここは比較的なだらかな坂も多いのでなんとかしのげています。
府中街道あたりは心臓破りの坂も無いですし、楽だと思います。
西国駅からドンキホームセンター、サミットに行く時も自転車に乗ったままです。

ただパークシティを通った日もそうですが、国分寺駅とパークシティの間の
坂はかなり傾斜があるので自転車を降りて手で押して帰りました。
西国から丸井に頻繁に買い物に行きたい場合は要注意です。

こうした野川の走っている谷間への坂はかなり傾斜があり、
国分寺駅から泉町や南町の下側は標高差も大きめです。
場所によっては階段が設けられている場合もあります。

市内を横断・縦断しての移動となると電動自転車が欲しくなるかもしれませんが、
崖線の上から下の京王ストアに行くといったことはまずしないと思うので、
小さなお子さんがいる時は通る経路を選べばいいんじゃないでしょうか。

>604さん
再開発の概要をありがとうございます。
ベビーカーを利用するもので、各ホームにエレベーターができるのは助かります。
エキナカの店舗は書店、カフェ、スイーツですか。
三鷹のエキナカはスイーツコーナーに月変わりで新しいお店が入るんですが、
ここも利用客を飽きさせないような取り組みがされるといいなーと思います。

603さんの言う京王ストアは自分が考えているあそこでいいんですよね、国分寺街道の通りの。

初めて見たとき、こんなところまで出店してるんだと思って嬉しかった瞬間でした。パスポート使えるので。考えてみれば京王バスが府中駅と国分寺駅の間を繋いでいるぐらいですからカバーできる範囲内ですよね。

ここに住むと行きの坂は下りだけどたしかに帰りは･･･。
たぶん帰りは府中街道から回ったほうがいいのだと思います。

３月の決算時期だけ特別に５％引だと言われたが、
断った。
最近、また電話が来たが、３月だけ特別というのは、
嘘だったようだ。

もともとどの部屋がいくらか、全部を発表しない販売方法。
いくらがいくらになったかなんて、わかりませんよね。
第6次販売ともなると、どんどん売れる値段に設定するんでしょ。
値引きしてもらったなんていうのは、買う人の自己満足では？

すでに入居の始まってる物件なので一割は引いて欲しいですね。
最初から強気な物件なので上手くやらないと足元見られます。
100万程度の値引きか、オプションや安い家具付あたりで手をうたれそう。

国分寺駅周辺だと住むには南側のほうがいいですか。

一度見学しに行ったんですけど南側はバスが京王線までスムーズに出ていて車で移動するにしても街道が多く便利そうだと思いました。

ただ北も良かったですね、新しい感はないんですけど静かで広々したところが多いです。

どちらも良いところがありますけど当マンションは南側で、交通面での優位性を認めています。この点、買う時に決断しやすい条件かなと。

つまり、南でも北でもどっちでもいいってこと？

入居済の方がいらっしゃるのでお聞きしたいのですが、
コンシェルジュサービスや共用施設の使い勝手は如何でしょうか。
コンシェルジュの稼動時間、対応の様子、各施設の混雑具合など
教えていただけますと大変助かります。

コンシェルジュと管理人さんの違いおしえてください。

コンシェルジュ⇒女性

管理人⇒男性

専用カウンターで共用施設の申込受付、タクシーの手配、クリーニングとりつぎなど
ホテルライクなサービスを提供してくれるのがコンシェルジュではないでしょうか。
コンシェルジュの求人内容を見ると、パソコンが扱えることが必須のようですね。
管理人は掃除・メンテ、宅配物預かり、住人のトラブル仲介というイメージです。

カウンターまで行ってタクシー手配してもらうなら自分で電話したほうがギリギリまで部屋にいれるし、
ここのマンションは知らないけど、クリーニングなら宅配ボックスで受け取れるんじゃないですか？
「コンシェルジュ」って響きは素敵だけどあまり必要の無いものですね。
いまどき、管理人さんだってパソコン使えないとできないですよ。

私のマンションは

コンシェルジュ⇒女性が多く、男性は少ない

管理人⇒正：男性　副：女性

管理人は管理組合と管理会社との管理契約で派遣されてくる管理責任者
コンシェルジュは管理組合とコンシェルジュ会社とのサービス提供契約で派遣されてくるサービス要員

ホテルライクって・・・。
外階段のファミリーマンションでホテルライクは無いでしょ。

コンシェルジュ
管理人をフランス語でかっこよく呼んでみただけ。
日本語で言えば、管理人だよ。

管理員にもコンシェルジュにもレベルに応じた時給だそうですよ。知人がコンシェルジュやってますが、都心高級マンションのコンシェルジュだとホテルレベルで元ホテルやキャビンアテンダントなどで英語・中国語が喋れたり、容姿がいい方、名前だけのコンシェルジュだといいとこの近所の奥様って感じですね。管理員も学歴や職歴でグレードがあるみたいですよ。

ここのコンシェルジュのレベルはいかほどでしょうか？

コンシェルジュ　アルバイトで検索してみればわかりますが、
今や求人広告は複数の求人サイトに掲載されており、資格は不要、時給は900円～のようです。
研修はあるでしょうからマニュアルにあるものは対応できるでしょうが、
緊急時に期待する事はできないかもしれませんね。(災害時やセキュリティ面で)

コンシェルジュいますが時給９００円～の方々です。
日本語に訳しても管理人の業務は出来ません。
管理組合の予算見直しでは廃止しても大きな不便はなさそうです。
でも昨年の大震災の日は居て良かったと思っています。
泊まり込みで勤務して戴いて、点検に巡回する管理人を補助して徒歩で帰宅した住民に被害状況を説明したりと助かりました。

このマンションのｺﾝｼｪﾙｼﾞｭは？

この辺はかなりマンションがありますね。中でもここは大きな公園に面していて羨ましい。

公園に面しているのは１棟だけですよ。

募集は９００円程度だとすると儲けはものすごく多いんじゃないでしょうか。清掃や警備なども人権費なんで利ザヤになりやすいんでしょうね。コンシェルジュの感じは明らかに都心の高級物件では違う感じでしたよ。なにせ明らかに若いし美人だし、やってるサービス内容がすごい。まー時給すごく高いんでしょうね。

美人がいるのは最初だけ？

最初はいいスタッフ入れて、落ち着くと時給の安いスタッフに入れ替えて利益確保するのが通常です。最初は社員やマネージャクラスでも気がつくとパートのおばさま。管理スタッフも最初はいいスタッフでも気がつくと担当者変更と言って、利益誘導するのがやり方です。

ここは美人のコンシェルジュなんですか？

コンシェルジュの質は管理組合との契約金額で天と地の差が出ます。
給与が判れば推測はより容易です。
高級ホテル並みを期待するなら管理組合の年間予算額をその水準まで上げて下さい。

支払う費用は同じでも、途中で安い人件費の人に入れ替えられたら解らないですよね。

三井ならやりそうだな。
しかもここみたいに郊外のマンションに「コンシェルジュ」なんて
ものめずらしい最初だけで十分でしょ。

コンシェルジュを廃止したとして、それに替わる管理人不在でも
特に不自由な事なくまわるものですか？
トラブルや不具合の受付、共用施設の管理などが必要に思えますが
管理会社が窓口になってくれるのかしら。

前にも書きましたが、コンシェルジュと管理人は全く別の役割です。兼務もありません。
コンシェルジュを廃止しても管理業務が停止する事はありません。
付加サービス業務が無くなるだけです。

コンシェルジュも管理員も清掃員も警備員もいていいと思いますが、適正な時間帯に適正な人数で適正な単価になってるかですね。安い下請けに発注しても高い管理費になってることがないか確認が必要ですね。

ここのそばの公園、だいぶ青々としてきました??

春はとても綺麗だと聞いていたけど結局行けずじまいで、これからの緑を見に行こうと思ってるんです。やっぱり上から見下ろす緑は違った感動があると思うしどうせならしっかりと大自然のような風景になって欲しいなと思うところ。きっとマンションを含めて画になる一帯なんだろうなって思ってます。