ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その10

＞１３１　すばらしい。

ここが売れたら湾岸マンションどれも売れちゃうよ。

>131

なりすまし。

総合75点

○とにかく交通が不便

○南向きにこだわらない人はもしかすると超買得かも

MRに行ってきて入手した資料と、
今週発売の「都心に住む」からの情報を勘案して記載します。

駐車場ですが、
　平置き２３台（身障者用２台、カーシェア用２台、急速充電用１台、荷さばき用３台、管理用１台含む）
　立体３７８台（来客用１０台含む）
なので、純粋に居住者に割り当てられるのは
　平置き１４台＋立体３６８台＝３８２台です。

８８３戸に３８２台なので、４３．２％　となります。

かと思いきや・・・、雑誌「都心に住む」に
『プレミア住戸（３９戸）には駐車場優先権付き』との記載がありましたので、
最悪を想定して、３９戸全戸が駐車場希望を出してしまったとすると、
残りは、３８２−３９＝３４３台となり、

８８３戸に３４３台なので、３８．８％　となり４０％を割り込んでしまいます。

（MRの方はプレミア住戸の優先権については自らは話されませんでした）


ついでに、
エレベータの割合ですが、
１．２号機：　３階〜１８階（３１３戸）
３．４号機：１９階〜３０階（２４８戸）
５．６号機：３１階〜４０階（２０１戸）
７．８号機：４１階〜４８階（１２１戸）です。

３０階はラウンジがあるため１．２号機以外すべて停止しますが、
とりあえず、３．４号機にのみ含み入れています。

上層階と下層階でかなり密度が違いますね。。。
確かに上層階の方が絶対的に時間がかかるのはわかりますが。。。
野村東雲でもここまでの違いはなかったと思います。

えっそんな高得点？俺は３０点だな。やはり立地が厳しい

>136

自己レスです、

＞８８３戸に３４３台なので、３８．８％　となり４０％を割り込んでしまいます。
の部分ですが、計算間違えました。

この時点でプレミア住戸は権利を得たと仮定されますので

８８３ー３９＝８４４戸となり、

８４４戸に３４３台なので、４０．６％　となりぎりぎり４０％を保っていました。

が、正しいですね。ごめんなさい。

＞＞１３６
情報色々と有難うございます。

エレベータ情報は鮮烈でした。
ここまで差別的なのは衝撃ですね。
ウチはなんて平等なんだろうと思ってしまいました。
ちょっと１台あたりの戸数を計算してみました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　エレベーター１戸あたりの戸数
１．２号機：　３階〜１８階（３１３戸）：１５６．５０
３．４号機：１９階〜３０階（２４８戸）：１２４．００
５．６号機：３１階〜４０階（２０１戸）：１００．５０
７．８号機：４１階〜４８階（１２１戸）：　６０．５０

間違ってますかね？
これ本当だったら３０階までの人引き篭もりになっちゃいますよ。
それか足腰が丈夫になるか・・・

エレベーターはタワマンはこんなもんじゃない？
それにここ40階以上くらいから極端に広い部屋が増えるから。

エレベーター、これ本当か？

１棟あたりの規模が同じくらいのタワマンだと１６機はあるぞ

南向きと、東向き、2LDKタイプで一番狭い部屋って何㎡からありますか？（低層）

プレミアは駐車場の確保を確認しています。

エレベーターが少ないのは去年に
丸の内サテライトに行って平面図見ただけで分かったが。

>147
東と南は60平米台～とのことですが、
東と南の予定価格は5000万円台～な感じでしょうか？

>150
私の検討対象では全くないので、間違いの可能性があることをお含み置き下さい。

5000万台とは言え、例えば5008万円はないと思います。
東は坪260万位のような、、、ザックリとした感覚です。

特に南は60m2台があるのかも微妙ですが、既に他の方々が書かれているとおり、南低層は比較的に割安と認識されているようです。
ちなみに南低層70m2台が坪280万円位と思います。

対照的に高層はかなり不人気のようですね。

＞＞144

そうですよね。必然的に上の階の個数は全体の中で少ないことになるので、全ての階がコンスタントに同じマンションよりはエレベーターの渋滞にはなりにくいかもしれないですよ。

まぁそれを加味してもちょっと数がなぁ、と思わなくもないですが決まってしまっていることはもう仕方がない感じで(汗)

>>153
情報ありがとうございました。

どうもマンションの形を見てると、南側の戸数は少なくて東側の方が戸数が多い感じなんでしょうかね？（少し横長のマンション）

東側の眺望はどんな感じなのかなぁ。

>>155
方角か物件を間違ってませんか？

南は最大の売りで部屋数も一番多い
反対の北はEV等共有施設設置で部屋数少なめ＆単身またはDINKS向きの60主体
東と西はほぼ同条件か？今は抜けてるけど近い将来お見合い確実OR眺望を阻害される可能性が高い

>156
じゃあHPの図が間違ってるんですね多分

手元に資料がないですが、多分、南が広め・ワイドスパンの部屋が多く、東のほうが比較狭い部屋があるのかと。
ほぼ正方形と記憶していますが。
眺望に関しては、現地かパビリオンに行くしかないですね。あとはGoogle earthか。

追記
HPの「安らぎの街づくり」のことの図をみてました。
SUUMOにも同じ図が。

南は必然的に広めな部屋が多いから買いづらい。
その他方角は何かしら眺望阻害されるから、南を買う予算の
6500くらいの予算がないと他をあたったほうがいいということか？

予算、はあっても
その金額じゃ床面積の狭い部屋になりそうなんだよねえ。

東向きは、隣に建つもうひとつのマンションと少しお見合いになるってことでしょうか？

隣にもう一棟建つマンションとここは入居時期が1年しか違わないんですね、びっくりです。

南向きは永久眺望だけど、永住はできないマンションのような。
長期修繕計画はここには書けないくらい、すごい金額になんでしょうかね？やっぱりタワーは・・・
定年後もかなりの財力がある方でしかタワーは永住できない気がします。
というか10数年後にはすでに修繕積立金すごい額に跳ね上がるんですよね、きっと、
そしたらローンとかぶってかなり厳しいです。
ローン組む額が少額で余裕で買う人しか将来住み続けていけない・・
背伸びして買ったらとんでもないことになりそうなので、見送りになりそうですー（涙）
物件価格がギリギリ予算内でも、ランニングコストも考えるとアウトです。

だから、どんなマンションにも定住はせずに
ある程度住んだら買い替えを…
しつこくなるからもう書かないけど。

そのほうが良いと思います。
長期修繕計画は要確認ですが、佃のタワマンを参考にすると跳ね上がる可能性は高いですね。

東向きは豊洲すみふツインで容易に想像できますね。
ちらっと目線を向けると隣のタワーが丸見え。

>163
ある程度住んだら買い替えかぁ・・
資産価値が保てたらいいけど、徒歩11分＆埋立地だと買い替えは厳しそうだなぁ・・・
賃貸で借りた方がいいってことなのかなぁ。

>164
佃のタワマンもやっぱ修繕積立金跳ね上がりますか。
有明のタワマンもやっぱりそうでした。
タワマンはコスト的に長くは住めないですね。

モデルルームのジオラマもみたけど正方形ではないよ

南北が広い長方形

東の北側寄りは確かにもう１棟と少し見合う感じ

>>160
そう思う
東と西が価格に見合ってない気がするんだよなぁ
これといって特徴というか強調材料が乏しい
70～80平米予算5千万台の層は一気に東雲に流れた気がする

>166
南と北がワイドスパンな感じの長方形なのか、
南北に細長い感じの（東より南向きの方が狭い）長方形どちらでしょう？
ホームページの図だと後者になってるんです。

>>167
私も東雲に流れたかったですが、東雲の運河向き5000万くらいのものは1期で完売したっぽいんですよね。。
隣のマンションは入居時期が1年しか変わらないので、今回は見送りつつ、新豊洲も楽しみに待とうかななんて思ってます。
新豊洲は土地の簿価がタダみたいなものらしいのでちょっと期待してしまいます。

>169　追加
隣のマンション＝ココの隣に建つ予定のマンション　のことです。
入居時期がココの1年後なので。

>>168
南と北が長いよ。
HPって上から見たやつだよね？
２階のガーデンが入ってるから東、西が長く見えるんだよね。

171
まるほど、そうなんだ。ありがとう。

171
なるほど、そうなんだ。ありがとう。

>>169
なるほど・・・
あちらは盛況ですからそういう事情もあるんですねぇ

何時まで待てば気が済むの？って声が聞こえてきそうだけど、
待てる人は頭金貯めつつ待ったほうがいいかもね・・・
飛びついていいのは南だけかも

2本目や新豊洲、勝どき5丁目（かっこいい！）が時期的に被るのかな？
待つデメリットは消費税リスクぐらいですね？
この先数年で劇的に景気が上昇するとも思えないし

2階のガーデンは子供の遊び場になったりできるようなスペースなのかな？
それなら南低層はちょっとうるさくて気になるかな。

買い替え前提で買ったほうがいいよね。
駅徒歩10分超はどう考えても厳しい…70m2そこそこで6500万はちょっとな〜

>新豊洲は土地の簿価がタダみたいなものらしいのでちょっと期待してしまいます。

そうなんですか。
うちもここは見送りで新豊洲待ちかな〜
あとは勝どき5丁目再開発に期待。

175
キッズルームが棟内にはありますが、確かに二階のガーデンも子供のたまり場になりそうですね。

ランニングコスト的に長くは住めなくて買い替えしないといけないなら、永久眺望の意味もあんまりないような気がしてくるなぁ

>>178
唯一無二の条件ってのは売買する時の強力な材料になります
駅直結とか永久眺望とか日照良好の南東角とか・・・

買い替えを前提とするなら、個人的な条件は棚上げして、
一般的に貸しやすい売りやすい物件が吉
ここは駅11分っていうどうしようもないデメリットがあるから余計に眺望は重要かも、
というより他に材料が見当たらない・・・

>勝どき5丁目（かっこいい！）

スターハウスって言葉をwikiでご覧になったほうが。

南向きも低層過ぎると2階のガーデンにいる人からバルコニーとか丸見えな感じがしますね。
2階のガーデンと3階なら本当、目と鼻の先の距離な感じなので気になりそう。
視線も気になるし、ガーデンの人の声も聞こえて騒がしそうな。

>>180
申し訳ない・・・
CGみて直感的にそう思っただけで、
実需として住み易いかどうかはまた別ですしね
新世代の合理的且つ近未来的な星型マンションを期待してはいますが・・・

別に謝る必要はありません。
既に建ってる星型タワーの住人さんでさえ聞くとこによると、知らない方がいるようなので。

駅11分ってそんなにデメリットかね？
都心の評価の高い物件でもそういうところ結構あるよ。

例えば、同じく地所の最高傑作の一つと言われている南青山フォレストテラスとか。まぁ、表参道、青山、六本木、広尾、渋谷辺りが日常生活圏にありなが閑静という半端ない立地ですが。

>>185
埋立地で徒歩11分はけっこうデメリットのような。
眺望だけがとりえですが、今後、新豊洲とか永久眺望で駅近の物件がでてくるので、うーんって感じですねぇ。

>185
10分超えはかなりのデメリットと思います。
前にも書かれていましたが、実際には20分くらいかかりそうです。

仮にご自身が中古マンションを購入するとしたら、駅距離は重視ポイントになりますよね？
私だったら売主の希望売却価格から相当叩きますね。

同じような駅遠物件の野村東雲が、坪平均230万程度で、まあ出足順調であったのに対し、ここは坪平均280万程度。

中央区と江東区との差があるにせよ、某サイトでは野村東雲より1.1倍位が妥当と評価されていました。
野村東雲のほうが住環境では優っていますし。

野村東雲は参考にならないでしょ。
同じテレビに出たからって。あちらも駅まで11分。
イオンが近いくらいでタワーの耐震だし。
だったら晴海が断然にいい！

東向きは南寄りか北寄りかで視界がずいぶん違いました

ただしお見合いではないです

西向きは目の前にポンプ、１１階建てマンション、北寄りに１５階建てくらいの新商業施設。

ＣＧで見る限りは２０階くらいからなら富士山や東京タワーの眺望

眺望悪いし仕様も選べないんだから東西１５階以下の物件はダメダメ

あまり高層階だと高層病が心配です。

最近、中古も視野に入れて検討し始めているのですが、理想は駅から遠くても7，8分がいいので
検索かけるときはいつも徒歩10分以内で検索かけています。
おそらくマンション購入考える人はほとんどがそうすると思うので、徒歩11分の物件は検索結果にでてこないので
売却を考えるとかなり不利だと思います。
新築のように大々的に宣伝してもらえるわけではないので、検索にひっかからないのはかなり不利で
売却に出してることをなかなか人に知ってもらえないです。
このご時世、新聞とってもる人も少ないですしね。

>>189
え？
地所の自社物件と三井が控えてますけど＞東方向
しっかり距離を確保して斜めにズラしたとしてもそれなりの圧迫感は覚悟したほうが良さそう
まったく眺望が遮られるってことは流石に無さそうだけどね

西中高層は東京タワー、TTT方面がNGだけど、目の前は公園でそれなりの開放感
但し橋を挟んだ4丁目5丁目は将来的に不確定要素満載、現状再開発計画等は未定

>188
参考になるかならないかは個人差がありますが、ここの営業の方は、東雲野村の一期の状況に安堵していましたよ。

また、某サイト、つまり第三者の評価では、確か坪平均260万程度と書かれていたので、色々考えたあげく私は見送りです。

もちろん、気にいって納得されるなら買いですね。

検索だけで中古選ぶ？

>>194
中古から探すには今はネットからの情報を得るのが主だと思います。
膨大の数も物件から、まずは検索かけて自分の条件に合う物件を絞りこみませんか？
私は新聞もとってませんし、逆に中古物件情報はネットからしか情報得られないですよ。

とりあえず中古物件探すときはSUUMOで「希望エリア」「価格」「広さ」「築浅」「徒歩10分以内」「駐車場あり」でいつも検索する。

まぁ、いいんじゃない？
あなたは10分以内のものだけから探せば？

でも、ネットでこのマンションたどり着いちゃったね。
11分だから、慌ててみなかったことにしなければ。

>>194
最初の取っ掛かりとしては妥当な手段だと思うけど・・・
んで気になった地区とか沿線とか駅、予算や環境で絞っていくんじゃないかな？

駅11分、晴海地区、大江戸線、勝どき駅・・・検索ワードとしての求心力はかなり低いんじゃない？
もちろん今後晴海の知名度が上がればこの限りではないし、
『晴海タワーズ』と名指しされるほどランドマーク化すれば話は別

この物件は中古じゃないですからね。
CMまでやってるし、電車等に広告いっぱい。
それが中古と新築の広告の違いかな。
中古は自分から頑張って探さないと見つけられないです。
ちなみに中古も視野に入れて探し始めています、と書きました。
新築も中古も両方漠然と考えてる段階です。

まず徒歩分数で探すたくさんの中古と
まずエリアで探す数少ない新築とは別。

新築マンションは、マンションに興味ない人とかにも広告が目に触れることがよくあるけど、
中古物件情報はなかたくさんの人の目には触れにくいですよね。

新築でも、MRにたくさん人が訪れても契約する人がわずかなので、
中古となるともっとたいへん。

とにかく物件情報をたくさんの人に知ってもらわないと、始まらない。
徒歩11分物件だとそのスタートラインで不利で母数が減ってしまう。
マンション名、名指しでたくさんの人が検索してもらえるくらいの中古マンションになれればよいですが・・・

そのためには完売が必須ですよね。
今の予定価格では、二棟目を含めて完売は到底不可能と思ってしまいます。
湾岸は明らかに過剰供給だし。
リスクヘッジ出来ない。

永住覚悟でも、住んでるマンションの中古価格が下がると気分良くないし。

新豊洲ってゆりかもめでしょ？
新橋まで結構かかるし、豊洲だと乗り換えが有るから、
駅近でもメリット少ないじゃん。

でも長時間歩くよりは電車の方がいいかもね。
雨の日とか、暑い日や、寒い日は歩くのツライからね。

>204
新橋勤務？
地下道とは言え汐留から結構歩くでしょ。
最寄り駅からの距離って、かなり重要だよ。

>>206
ここの物件のことですよ

>>206
>最寄り駅からの距離って、かなり重要だよ。
同意。

まぁ人それぞれかと

低層階は安いけどね。
悩むよ。いい部屋から無くなっていくんだよね

安い＝いい部屋
と思うならばね

よく考えたら自分が中古買うと仮定したときに、古いのに修繕積立金が跳ね上がってしまってる物件はまず買わないなと思った。
買い替えするなら結構早い目に買い替えしないと売却が厳しいような気がする。

意味不明。

運河向きは永久眺望で安いから人気あるだけ。

永久眺望なのにランニングコスト的に永久には住めないのが残念。
買っても、修繕積立金が安い築浅のうちに買い替えないといけなとなると、うむー

ランニングコストなんてたかが知れてるよ。

>>215
根拠をお願いします。

でも一般的にタワーのランニングコストは高い。

ブリリアも最初の修繕積立金は約8000円くらいなのに、16年後からは約40000万だった。
管理費約2万と修繕積立金約4万だけで毎月6万かかるよ。
車持つなら+約3万。
ブリリアのとき、固定資産税の見積もりが約24万だったから月々約2万。
もし全部足したらランニングコストだけで11万？！
最適でも管理修繕費で合計6万。

ローン支払い終えてもこれを払い続けなければいけないのは当然だけど、
16年後ってまだローン返済中だからローン以外に毎月こんなに払えないー。

修繕積立金が上がらないうちに手放すしかなさそう・・・

週末MR行くのでここのランイングコストちゃんと聞いてきて書きます。

誤字が多いので、投稿しなおします。すいません

>>215
根拠をお願いします。

でも一般的にタワーのランニングコストは高い。

ブリリアも最初の修繕積立金は約8000円くらいなのに、16年後からは約40000万だった。
管理費約2万と修繕積立金約4万だけで毎月6万かかるよ。
車持つなら+約3万。
ブリリアのとき、固定資産税の見積もりが約24万だったから月々約2万。
もし全部足したらランニングコストだけで11万？！
最低でも管理修繕費で合計6万。

ローン支払い終えてもこれを払い続けなければいけないのは当然だけど、
16年後ってまだローン返済中だからローン以外に毎月こんなに払えないー。

修繕積立金が上がらないうちに手放すしかなさそう・・・

週末MR行くのでここのランニングコストちゃんと聞いてきて書きます。

ゆりかもめの駅近なんて価値が無いと思うんですけど、
どうでしょうか？
というのを新豊洲押しの人に聞きたかっただけです。

>>218
有明が価値ないと思う人はそうなんでしょうね。
人それぞれなのでは？

タワーマンションって15年たったら住めませんね、何の修繕にそんなに金かかるの？

ご存知の方おしえてください。

①ここの乗用EVの分速と定員（特に高層用）

②富士山は本当にすっきり見えるのか


①は、通常レベルのMSだとまあ80～110戸に1基、170m級タワーなら高層用は最低210m／分、定員11名以上が必要。
しかしここまでEVを階数で細分化するのは珍しいですかね（PCTも同じ？）。TTTも4分割だったかと思いますが、あちらは戸数が半端ないので各ブロック4基ずつ。こちらは2基しかないので、全部逆方向に出発したばかりだとかなりフラストレーションがたまるでしょう。それだけに定員数と速度が大事。

②グーグルアースでシミュレーションすると、この建物からだと、富士山の真正面に三田にある超高層オフィスビルが山容の4分の1ぐらい邪魔する感じです。40階まで行けば、ビルは丹沢より下に来るので気にならないでしょうが、それ以下だと富士山にかかるのでは？　特に下階からだと。

>220
本当、なんでそんなにも修繕費、跳ね上がるんでしょうね。
免震はゴムの交換にかなり費用かかると聞きますが、免震でないタワーでも修繕費かなり高くなりますよね。
あとタワー型の機械式駐車場は修繕費がかなりかかると聞きます。

しかもブリリア有明は何年後かまとまった額の一時金徴収もありましたよね。
こちらと同じタワー型の機械式駐車場で、その一時金徴収はタワー駐車場設備の入れ替えのためのお金だったと思います。

修繕の為の積立金なので、使わなければ、そのまま使わなくても良いんだよ。

積立金なので、少ないほうが不安だよ。

>>224
修繕しなかったら資産価値が保てないですよ。

とりあえずそういう問題でなくて、16年後からローンと合わせてそんなに払えないってことです。
永住も無理そう。
しかもそんな修繕費高かったら売却もできないような。って思ったんですよね。

えっ？エレベーター速度って、高層は勿論240m/minですよね？
4バンクだから低110、中180、中高240、高240、非常180は出ないとストレスたまりまくりでしょう。
それにしても900戸弱で乗用8基は少なすぎます。非常用も各層1基あったとしても12基。最小限度です。
豊洲でさえツイン14基、シンボル9基、豊洲タワー8基あるってのに。

ＴＴＴは１６機

業務用入れて１８機

階数違うが戸数は変わらないんだよね

エレベーターやばいな

エントランスから駅まででも朝相当な時間かかるのに、エレベーターまでだと朝いったい何分かかってしまうんでしょうか？

せっかちな方には向いてないってことですね。
ノンビリ派には最適な立地とエレベーター。

うまいこと言いますね！
スローライフＭＳということですね。

逆に毎日通勤する人には不向きなマンションってことですね。