マンション管理士の活用。。。パート７

オバンです。朝起きたら、急転換になっていてビックリしました。
主役のおひとりである管理侍さまから直接の返信があり、そのうえ
しばらく「書き込みを自粛」されるとのことですから。
これで、この推理小説は終わるのでしょうか。残念。

あらら。せっかく前期高齢管理士さんが別の話題に変えたんですけどねえ。残念です。
充電してパワーアップした管理侍さんをお待ちします。

＞これで、この推理小説は終わるのでしょうか。残念。

終わりますかね。それは少し疑問ですね。

幕府の隠密や与力、同心に囲まれた素浪人の侍は
得意の忍法「雲隠れの術」（古いか？）で消えて
しまいました。まだまだ、多くの忍法がありますよ。

>1729
前期高齢管理士さん

自粛は>1723さんのレスを読んで私が至った結論です。
正直な気持ちですよ。

ただ、やはり貴殿はお見通しですね。
「愛想が尽きた」という気持ちも無い訳ではありません。

「バッシングはコテハンで」とお願いしても匿名のバッシングは継続されますしね。
余程私は怖がられているようで・・・。

自分の表現力の無さとはいえ、明らかな誤解の批判も多いので、弁解したいことが多々ありますが、
相手が匿名さんでは継続した会話になりませんから。
取り敢えずお望み通り去ります。

自粛ですから書き込みはしませんが、私が去った後>1728さんのような方が
きっと有意義なご意見を出される筈ですから、拝読して勉強させて頂けることを楽しみにしています。

では。

＞管理侍さま

前期高齢管理士さまやゴルゴ１３さまがおっしゃるように、あなたが自粛する必要はありません。これからも堂々とコテハンで書き込みをつづけてください。
私は特に貴方さまの支持者でもファンでもありませんが、貴方さまがウソをつく方だとは思っておりません。極めて正直な方だと信じています。
今回の件でも「これまでは子供の対応をしてきた」と反省されていましたよね。純な方ですね。
子供ですから「僕はこんなこと知っているだ。君たちは知らないだろう」と、ついつい自慢したくなったのはよく理解できます。
ただ、腰に差した刀は危険なものですので、少しむやみに振り回したことが、多くの誤解を生んだと思います。

携帯基地局を設置しているマンションに各地で査察が入っている模様。
うちは申告することにしました。

販売関係者さん

やはり、そうですか。
かって私が指摘した管理組合さんはどうしているのか、少し心配です（縁は切れていますが）

先般、国税庁の相談担当者に「課税の優先順位は駐車場より基地局の方が上だ」と話を振った時
最初は「そうですね、外から見えますしね」と、いなしていましたが
「反面調査も簡単だし」と喰い下がったら「課税業務をよくご存じですね」と応じで
国税庁も現場に対する本件の取り組み手順を作成中らしき事を匂わせていました。

今回の問題の基本は、「事業（営利）収入に当たるかどうか」ではないかな。その意味では「マンション居住者（賃借人含む）からの収入が営利を目的とした収入かどうか」が課税対象になるかどうか。これが最大のポイントではないのかな。

国税庁の従来からの見解である「非区分所有者を外部とみなす」との課税対象の原理原則そのものを知らなかった管理会社とフロントマンがいた、ということでいいのかな。そうでないと管理のプロの上部団体である高住協がなんらかのコメントおよび、構成団体である各管理会社への通知、連絡がないのが不可解です。

「投網はできるだけ大きく」が課税当局の原則なのは当たり前。いざというとき（悪質なケースおよび営利事業）には「投網をかけますよ」の立場でしょう。今回の問題は「１台でも外部に貸し出せば、全部が営利目的との“定説”」があったが、「そうではありませんと、課税の運用基準を統一をした」のではないでしょうか。

税務の素人の意見でした。

>>1691さん
ヤラセ会議ですね
新しい管理は、憲法の人権を否定し任意団体である町内会(自治会)に強制加入をさせるべきで、法律を改定しろ
法律を否定し改定させ、デベロッパー管理会社が町内会に強制加入させる管理規約を推進させることが、新しい管理なのだと

管理会社の管理者就任に第三者監査を義務付けることは、新しい管理に水差しすることなのだと

飽きれます。
デベロッパー管理会社のヤラセ会議

このところの孤立死報道からも
全国の町内会自治会で問題でも
地域の絆、ご近所の絆が、町内会自治会の機能不全は明らかになっています

人と人の関係を邪魔しとるのが、管理会社だ

管理会社が仲立ちしなければ、直接会話を交わす機会も、顔を合わせる機会も生ずる。

管理会社は、儲けることばかり考えよる
え〜かげんにせ!!
管理会社が、町内会自治会に口挟むから、管理組合が管理と混同しトラブルが発生するんだろうが!!管理組合員の意識問題であり関係ないとな!?!

新しい管理のための会議とは、管理会社の言いなり管理組合にすることかよ
酷いもんだ。酷いもんだ。酷すぎる。あまりに酷い会議に、マンション購入を後悔するよ

>管理侍さん

暫らく自粛したい旨の書き込みを拝読させて頂きましたので、投稿させて頂きました。
あなたの存在は、ここのスレでは大きく（失礼）あなたの切り口鋭い舌鋒に期待されて
いる方は数多くおられます。
そういうあなたを、結果的に自粛という心境にさせた責任は私にあると思います。
常軌を逸した批判については、深く反省をしております。申し訳ありませんでした。
ここであなたに自粛されますと、「管理士Ａさんを結果的に追いやったのはあなただ」
といって批判してきたのと同じことになってしまいます。
つまらない書き込みに対して、投稿される必要は全くありませんが、コテハンで真面目
な書き込みをされる方に対しては、是非今まで同様答えてやってください。
元々、私もあなたに対しては好感を抱いて応援してたんですよ。どこで歯車が狂って
しまったんでしょうね。
管理士Ａさんに対してのあなたの真意もいずれ伝わり、必ず帰ってみえますよ。
管理士Ａさんも、いつまでもわだかまりを持ち続けるような方ではありませんので。
ここのスレはあなたがいないと、収まりがつかないでしょう。期待して拝読させて頂きます。

　推理小説としてみたら、今回の「ネット書き込み大量
削除事件」は、「理事への委任問題」から始まっていると
読まないと本当の面白さはわからない感じですね。

「理事への委任問題」が最終局面を迎える局面で
「そろそろ別のテーマに話題を移しませんか」との管理侍
氏の書き込みの後、
しばらくして「匿名さん」氏から「管理侍が新ネタを降って
いるよ」との書き込み。

解明のヒントはこの辺にありそうですね。

前期高齢管理士さん

確かに反面調査は簡単ですね。設置している携帯電話会社の（賃借料支払者）特定は簡単ですから。
概ね収入は、100万円強になるのですから無申告では拙いですね。

個人的には、年額1000円内外の電柱敷地料はさすがにお目こぼしして欲しいものだとは思いますが。。。

>>1754
第三者管理者を月額５万円でお願いしたらなんでもやってもらえますか。

匿.名さん
あなたの１７４２は削除の対象にはならないと思います（ご自身が依頼されない限り）
最近、私のレスが一度削除されましたが、誰かの削除依頼ではなく管理人の判断だと思います。
よく覚えていませんが、特定のＨＮの方が依頼者と思っているかの様な表現をしましたので。

「犯人探しは止めよう」との立場で、こんな書き込みは如何なものかとも思いますが、
①本人からの削除依頼は、内容に関係なく削除。
②他人からの削除依頼は、当該レスの内容しだいで判断する
が基本だと思っています。

今回の大量削除は、匿名を含む複数のＨＮを使ってた方がが、何らかの理由で自ら依頼されたもの
が大半だと思っています。

この私のレスは「削除に関するのも」「管理人に関するもの」に該当しそうですから
正に削除対象になるかもしれませんね。

ゴルゴ13さん
＞概ね収入は、100万円強になるのですから無申告では拙いですね。

私の認識では設置料は概ねエリアの地価に連動している様に思います（有料駐車場の料金のように）
又、本来の基地局と、感度不良エリアに補助的に設置するものとは違いがあると思います。

私の知っている都会エリアの実例では、本来基地局で２０万円／月　程度です。
もし、過去に遡って加算課税されると大変ですね。

別件でも書きましたが、対応は税理士さんに依頼すべきことで管理士の領域ではありません。
素人が対抗したり言われるままにしたら（不穏当な表現ですが）当局に目一杯毟られろ恐れが
あると思います。

蛇足ですが、私自身及び所属士会が関与している管理組合には、現在該当先はありません。

また大量削除です…
１９日の午後から再発が始まり、私の１７６４の後は見事にバッサリです。
私が一部のコテハンさんと遣り取りしたレスも含まれています（削除依頼や、管理人が削除する内容ではなかった）

管理担当の削除権限が外部に流失したのか？
心無い愉快犯（？）は投稿禁止に出来ないものか？（運営側の対策を望みます）

新参者の仕業だよ。

どんな時でもクリーニングは必要ね。

>>1742
匿.名さん

剛毅なあなたと違って、チキンな私にはジョークが書き込みづらくなってます。

>>1764
前期高齢管理士さん

対応を税理士さんに依頼すべきものというのは賛成です。
ただ、管理士Ａさんの>>1162のケースように、収益事業として課税されることに触れざるを得ない場合もあると思います。

その場合には、私なら、提案文書に以下のようなものを入れると思います。

＊＊＊＊＊
本収支予想は、平成24年2月13日付国税庁・文書回答事例｢マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について｣（別添を参照）のケース２『駐車場の使用については、外部使用のみが収益事業に該当する』ことを前提に作成されております。規約・細則・駐車場使用契約その他の条件により、税務上異なる取り扱いとなる可能性がごさいますので、所轄税務署または税理士にご確認願います。
＊＊＊＊＊

そんなの始めから分かっている。マンカン士如きがちょこざいな。

コ"ルコ"１３さん

お久しぶり（５日ぶり？）です。
侍さんが愛想をつかせて投稿されなくなったので、遣り取りの相手をして下さる方が減り
残念に思っていました。

文案の件、確かに触れざるを得ないケースもあります。
しかしあなたは根が親切な方ですね。
私なら「この事案は課税されるリスクがあります」とだけ。

私は（以前に書きましたが）指摘するか否かは私が感じる「リスク次第」です。
例えば、現況から組合にとって瑣末な事の場合まで話すのは性分に合いません。

>指摘するか否かは私が感じる「リスク次第」です。

凄い！

前期高齢の本性が出てきたよね

>>1795
そ、そのようなもの揚げ物だろうが、炒め物だろうが御免でござる。

（度々出てくる）うるさい（Ｆｌy＝蠅）は、フライ（Ｆｒｙ）にしても喰えない。との意味では？

虱（lice)ですか。捻りについていけませんでした。

マンカン士の本性が良く分かるね。

>>1796
前期高齢管理士さん

あの文案は、課税されることを伝えることに加え、自分を守るためのものです。自分の責任領域を明記することによりトラブル防止を企図しました。

管理侍さんは、しきりに管理士の積極的助言を促していました。この点について、私は管理会社と管理士の立ち位置の違いが如実に出ていると思って見ていました。両者で次のような違いが出ると思います。

①収益事業が加わると区分経理する必要がある
→管理会社は、経理処理体系を変更する必要が生じ、事務処理部門に多大な負担が発生する。他方、管理士は負担増となることはまずなさそう。
②事業系ビルの情報の濃淡
→大阪の某ビルをみればわかるように収益事業規模が大きくなるのは、住居系ではなく事業系ビル。または、複合型マンションでしょう。大手管理会社の中には、非住居系の管理をやっているところもありますので、課税問題の感度も管理会社の方が上なのでしょう。
（管理侍さんのところはそういうところ？）
③管理士→専門性、管理会社→総合管理
→管理会社はゼネラリストとしての職務を期待されているのに対し、管理士は専門性を期待されていると思います。法律や建築面のアドバイザーとして契約している管理士から、税務面の情報を得られなくとも文句は言われないのではないでしょうか。他方、経理を受託している管理会社は知らなかったとは言い難い。


リスク感覚次第で、課税可能性に触れないことを示唆した前期高齢管理士さんを批判する人もいますが、私はそれも一つの考え方なのかなあと思います。

匿.名さん
削除されてしましたが、あなたの国芳レスは良く解らずじまいでした。
雀だか猫を擬人化した幕府に対する風刺画だった（間違い？）ように記憶しますが…。

flyもliceも、食指が動く方に喜んでお任せします。ハイ。

- 罰ゲームかと思ったゴルゴ -

コ"ルコ"１３さん

事業系ビルはビル管理専門の会社が受託するケースが多いですね。
マンションにも手を出している処もあるようですが、ウエイトは低いようです。
私の経験の範囲では、ビル管の方が真面目ですね（オーナーに鍛えられているから？）

下駄履は別として、マンションを併設した複合型の大規模な物件は問題を抱えています。
費用負担率の高い店舗（部会）部分が寂びれると管理組合運営は窮地に陥り手かつけられません。
活性化を管理士に相談されても（相談もされませんが）解決策なんて思いもつきません。

そんなマンションは売りだな

>法律や建築面のアドバイザーとして契約している管理士から、税務面の情報を得られなくとも文句は言われないのではないでしょうか

文句は言われないかもしれませんが、税務情報も提供するマン管士もいるでしょうし、管理会社が税務情報を提供しながらマン管士がそれをしなければ「やっぱり管理会社の方が情報を持っていて頼りになる」と評価されても致し方ありません。

つまるところ、サービス業として姿勢に尽きるのでは。
どちらが良いか、というよりは、どちらが評価されるか、という問題でしょう。

商業施設は、競合ができると一気に落ちる。地方のシャッター通り商店街を活性化するのと同じぐらい難しいでしょうね。

>>1811の匿名さん

ご指摘の点は、その通りだと思います。管理会社が頼りになり、満足できるサービスを受けられるというのが望ましい世界だと思います。

私の表現が引用の通りになるのは、マンション管理士について、専門的なことをスポット利用するイメージを持っているからです。

コ"ルコ"１３さん

建物構造的に一体化或いは一体化した管理組合ですから、商店街より始末が悪いのです。
商業施設の区分所有者が経営不振で滞納すると、住居部分の滞納額の比ではありません。
０円（無償）でも譲渡出来ないケースも多々あります（滞納額が専有部分の価値より多い）

前期高齢が勢いづいている。

想像で言い合っているよ。だから内容が貧弱だね

前期高齢は想像力が大事だといってる人だもの。実務経験ありませんよ。知ってるのは自分の管理組合だけ。

>>1814
譲渡もできなくなる前にやりようがなかったのでしょうか。

そのような物件が売れないままだと延々管理費は入ってこないわけで回収の見込みも無いわけだから、いっそ放棄して新たな所有者への売却を促すということもあるのかな。

想像に過ぎない。

コ"ルコ"１３さん

当該区分所有者に聞いてみないと解りませんが、
事業用区画を取得した（或いは賃貸した）区分所有者は商売の事を優先して共有意識が薄いのでは？
事業の借入が嵩み売るに売れないまま放置したとか。

管理組合が滞納に対して、早くから法的処置を取っていれば防げたかも。
組合員を構成する事業用区画の区分所有者は、商売が苦しいのはお互い様と見て見ぬ態度をとり
議決ところか大事になるまで話題にもしないのかも…。

大規模複合型マンションは、住宅部会と店舗部会が連携した上で特に素早い滞納対策が必要ですね。

＞１８１７の匿名さんへ

相当以前の私のフレーズを覚えていて頂いた事に感謝します。
確か、管理士実務には想像力と創造力が必要だと述べて記憶があります。

全体管理組合で対処できるのでは。

対処方法があるのにしなかったのなら自業自得

にっちもさっちもいかなくなるまで管理会社は滞納対策を示さなかったのか

先取特権により換価した場合の買受人にも管理費支払義務は承継されるんでしたっけ？

何知ったかぶりしてんの？
確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できるんだよ。
これを行うと、元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が
優先回収権を手中にできるということ。
そうすれば、根抵当権者は、第三者への根抵当権移転登記ができるようになるということだよ。

根抵当が関係あるのか?
釣りだと思うが。。。

マンカン士は民法の債権編なんかしらんとおもう。