武蔵小杉地区の今後について・・・【37】

小杉町3丁目や北部地区の再開発が本格的に出来上がってから初めて「人を呼べる」街になるでしょ
今の武蔵小杉に、東京機械跡の24,000平米ポッチの土地ではアリオが精一杯です
武蔵小杉再開発の大本命は上丸子地区を含む横須賀線駅前5万平米超のNEC玉川事業場跡地ですよ
この武蔵小杉新駅と向河原駅の間の広大な土地に駅ビルと併設の巨大商業施設が出来るのです
そうなれば、人なんていくらでも呼べる街になるでしょうね

NEC玉川事業場跡地って本当にできるの？またマンションとかってオチでは･･･

タワマン用地として売却するのが一番儲かる。
コスギに商業施設なんて作りたがるデベはいないよ。

残念ながらコスギではアリオが最大の商業施設だろう。

業績悪化のNECがむしろ港区から都落ちして小杉に集結したりして。
パイオニアは本社を目黒から新川崎に移転したよね。

>930
しょせん郊外だから、
開発が途中で終わるリスクは大きいよ。

夢はあるけど冷静に考えればもし大型施設つくって儲かるならあんなに駅前をマンションなんかつくらないよ。まず商業施設つくって周囲にマンションつくる。それが無理だったからこんなにマンション乱立してるわけで。

武蔵小杉は鉄道利便性の街ですから、東横・南部・横須賀3駅に囲まれた南部下丸子地区を
いわば「巨大な武蔵小杉駅の駅ナカ」というプレミアム立地として、駅至近タワマンを大量供給する
という再開発戦略は実に見事なものでした
「こんな至便地区にあえて商業施設ではなく住宅を作る」という逆転の発想です
結果としてマンション価格は急騰し、売り出された部屋は飛ぶように売れていきました

本来ならこれ以上の付加価値は不要なところですが、上丸子地区はそうは行きません
ここはどちらかというとメイン路線の東横・南部駅からは徒歩5分以上かかる場所です
ここにマンションを建てても、実は南部下丸子地区ほどは売れません
しかし、土地としては非常に綺麗にまとまった巨大区画なので統合的な一体開発が可能
となれば、ここには商業施設を作るのが最も適しています

分かりますか？武蔵小杉の異常性が。
普通の再開発の街は、「駅中心→周辺に商業施設→その周りに住宅」です
ところが武蔵小杉は、「住宅中心→囲むように駅→その周りに商業」です
こんな街は他にありません。これが武蔵小杉のバリューであり目が離せない面白さなのです。

駅近くに住めるというのは働く家族にとっては好立地です、満員電車に乗って、さらに自宅まで何分も歩く、バスを乗るとかは、仕事をする者にとっては辛いです、女性の夜道は危ないし、買い物も大変ですから

面白い発想だけど商業施設くる人の視点だとそれぞれの施設が離れてるのは不便で余程の商業施設でないと小杉に来る理由がない。ここは乗換駅でもないから商売する人の発想ではないな。

マンション売るために商業施設するのは何も売りがない郊外の話でこのへんはもうそんな安い土地でもないから商売にならない。

駅から離れたマンションは安く売ればいいだけだし。

何より商業施設作ってからの方がこのへんだって高く売れるのに最初に売ってからつくるんじゃ経済効率が悪いよ。

駅から離れたタワマンが安く分譲されると中古価格にも影響するだろうね。
今のタワマン群から離れてると言ってもたかが数分だし。
新築で最新のタワマンが安く手に入るならわざわざ築10年も15年も経ってるところを高く買う意味はない。

上丸子地区はご存知のとおり新駅の駅前であり実際には駅遠とかでは無いので
商業施設の建設場所としては、通常であれば理想的です
しかし武蔵小杉が通常の場所でないことは先述のとおりです
なので駅前の広大な土地があたかも不便な場所のように思えるというバイアス効果ですね

大規模商業施設を先に作れなかったのはひとえにNEC玉川事業場が現在も稼働中で
あるという点に尽きます
結果として駅至近タワマン群だけが先に立ち上がるという事態となっており
これが好事家の耳目を集める材料となっていることは間違いありません
しかし大局的なグランドデザインとしては先に述べたとおりのことになるでしょう

住民が増えてから商業施設は、当たり前の順番。
平日この駅で降りる人は、急増した住民の帰宅者か乗換えの人達だから、大きなショッピングセンターできても使わないのでスーパー程度で十分。今はどこの病院（開業医も含めて）もいつもいっぱいで待たされる。
土日は急増した数万人の住民でにぎわうでしょうが、平日5日間暇では採算は取れない。
NECの北側の工場をイベントのデベロッパーへ売って平日でも集客力ある街になって、NECもキャッシュフロー改善。
是非そうして欲しい、NECさん宜しく！！！

NECが売る気になってどっかが手を上げれば夢も叶うかもね。
生きてる間に叶うといいけど。

ずっと稼働中のままでしょ。
そもそもあのタワーも自社ビルじゃないんじゃなかった？
NECがテナントとして入居してるだけで…。

NEC玉川ルネッサンスシティのことなら自社ビルですよ
不動産投信に売却したのは芝の本社ビルのことですね
今のNECの財務状態なら上工場の売却は充分ありえる話だと思いますけどね

数年前に、法政大学の一部を小杉へ移転検討みたいな話があったけれど、
その後、全く進捗を聞かないな。どうなったんだろう？

今や大学も都心回帰の流れだから無理。

市谷のじゃなくて、多摩キャンパスの一部を持ってくるってことじゃなかった？

武蔵小杉周辺の地価はこれから下がって行くんじゃない？

一般社員の賃金カットという「禁じ手」に踏み切るNEC経営陣
サーチナ 3月17日(土)10時32分配信

　3月15日、NEC <6701> は賃金カットを柱とした合理化策を労働組合に提案する方針を明らかにした。4月以降、管理職は5から7％、一般社員は5％までの水準で賃金カットを行えば、人件費を100億円程度圧縮できると説明している。基本給だけでなく、福利厚生費や時間外手当のカットも組合との交渉事項に入っているというから、1000億円の連結最終赤字（12年3月期）を受けての「臨時的な措置」という会社側の説明とは裏腹に、社員の待遇を全般的に切り下げて固定化する意図まで感じられる。

ＮＥＣ工場が全部マンションになったら多摩ニュータウン並みの規模かな。

多摩ニュータウンはこれから建て替え増築で供給過多。
値崩れ間違いなしだからね。

郊外はどこも値を下げて行くよ。

ノースタワーの方はビルを証券化してるね。
ノースタワーも不動産投資ですよ。

NECが事業所売却するなら、玉川より老朽化してる府中事業所の方じゃない？
こっちは半導体大手のルネサステクノロジーの本社にもなってるし、建物も新しいから残すでしょ。

「NEC玉川ルネッサンスシティ」は、川崎市「川崎新時代2010プラン・小杉駅周辺総合整備構想」における「研究開発・業務交流核」、国土交通省・神奈川県・川崎市の「業務核都市構想」における「中核的民間施設」にそれぞれ位置付けられており、これら上位計画と連携しております。

とあることから売却は無いね。
タワマン・アリオ・玉川事業所で再開発ワンセットってことだよ。

売って再開発となったら何かしら商業施設はできるんじゃない。あそこはマンションだけにしては広すぎるし駅ビルも作れる。ただ大規模なのは無理。土地が安く手に入らないとこに商業施設は難しいが、今さらNECが安くは手放さない。マンション用地のほうが高く売れる。
ある程度値の張る土地で採算とるためにはマンションかオフィス併設にしないといけないから、できたとしてアリオレベルかそれ以下の大きさしかスペースが余らない。どっちにしても今の経済状況だと商業施設はなかなか資金が集まらないから考えにくいんで次のプチバブルまでは関係ない話かな。
むしろNECがこの時期に追い詰められて売らざる得ないなら逆にマンションになる確率が高くなるってことだから微妙だね。

コスギが商業地として魅力的ならアリオなんぞ出来なかった。
ヨーカドーしか手を挙げず尚且つシネコンはどこも手を挙げなかったんだから。

東横線沿線住民なら渋谷・新宿・自由が丘・横浜・みなとみらいに行くし、
南武線沿線住民なら川崎・溝の口に行くだろう。

横須賀線なら東京・品川・横浜あたりに行くしね。戸塚・東戸塚も商業はコスギより上だし。
もし広い土地が出てもららぽーとなんて出来るわけ無いよ。

コスギは何年経っても商業地としてはムリだよ。
ただ通勤範囲は広いからベッドタウンとしてはかなりのキャパはあるだろうね。
これからもタワマンが増え続けるだろう。

まずはアリオのテナントの維持だろうね。
これすらハードルが高いと思う。

そんなに商業地のそばが良いなら最初から川崎西口にでもすれば良いのに。
新宿方面には1本では行けないけど都心や横浜への距離もそれほど変わらないし。

ここは最初からそういう大型ターミナル駅とは街づくりのコンセプトが違うわけだし、
アリオができるだけ十分でしょ。

ひとくちにNEC玉川事業場つってもルネッサンスシティと上工場は別区画
ルネッサンスシティを売却することはありえないが、上工場は既に横須賀新駅のために
一部敷地を譲渡したりしてるわけで、NEC的にも何の未練も無いでしょ
川崎市の計画上も、ルネッサンスシティは「再開発済み」上工場は「再開発未着手」って扱い
上工場はこれから商業施設として再開発される土地ということ

上工場だけなら大したスペースでもない。
できたとしてもほとんどマンション。
そこに小さい駅ビル程度が関の山。

上工場だけで7万5千平米あるから結構広大なスペースだと思うけどね
これを大したスペースじゃないってちょっと無知かも

あそこにアリオよりでかい商業施設なんてできない。そんなの作ったらマンション作る場所なくなる。他に大規模な空き地が近くにあるわけでもないのに儲け主義のデベがそんなことするわけない。川崎市が商業施設限定に指定しない限りは。まぁ川崎市には無理だろうけど。

>959
そりゃ全部使うなら大規模だけどね。でも採算とるためにはマンション併設は必至でら商業施設だけをつくるなんてまずありえない。マンション1棟のためならそこまではしないから余ったスペースで考えればたいしたことないよ。

移民の受け入れを始めないと土地が余っちゃうね。

>961
7万5千平米がどの程度の広さか理解できてます？
テラスモール湘南とラゾーナ川崎レジデンスの敷地面積を足したぐらいです
つまり大規模マンション３棟と巨大商業施設を併設できるってことですね

大体、東京機械跡地も半分に割ってアリオだからね。
ラゾーナ位の収益性があるなら倍の商業施設になってただろう。

要はアリオが限界な大きさなんだよ。
アリオが出来る以上似たような商業施設は出来ないと思っていた方がいい。
横浜・みなとみらい・川崎とは違ってオーバーストアでやっていける場所では無いのだから。

>963
よくそんな妄想に必死になれるね。

捨て台詞いただきました

ラゾーナの敷地面積が72000㎡。
対して店舗面積は79000㎡。

アリオ橋本の敷地面積が93000㎡。
対して店舗面積は45000㎡。

つまり商圏に見合う商業施設をデベは作るんだよ。
コスギはアリオの維持で精一杯だよ。
いくら土地があってもデベは作る気無いってw

そもそも大規模商業施設はスーパーもほとんどないような不便なところにつくるものであって、それには小杉の利便性はむしろ邪魔。テナントが入らない。横須賀線は停車駅も少ないし。

不便なところか栄えてるかの2択だよね。
栄えてるところにはドンドン商業施設が出来て
オーバーストアになっているがそれでも維持できる。

コスギは中途半端。

工場跡地にアリオとタワマン20本ということは川口と全く一緒

でも川口と橋本はシネコンあるからなあ。

シネコンがあるかないかで実質坪単価100万は変わりますからね
シネコンが来ないとなった時点で小杉は坪200の価値もない街になったのです

川口のエルザタワー55も出来た当初は日本一高いタワマンとして有名だったよね

あんた、ほんと面白いね！

川口アリオは家電のJoshin入っているね。

>973
確かに川口と同じコンセプトですね。
坪単価が高いだけに
10年、20年先どうなるのか不安。

川口アリオは敷地面積38,000平米に対して延べ床面積51,000平米なんだね
小杉アリオは敷地面積24,000平米に対して延べ床面積106,000平米と広さは倍か
ま、地下2フロアが駐車場ってことだろうから店舗面積は川口より1フロア分多い程度
ってことになるかな
それでも結構広いぞ、テナント集まるんかいな？？

エルザタワー55の新築時の分譲価格は坪185
築15年を迎えた現在の中古売出価格は坪120～150
駅近とは言えない物件としてはかなり粘ってますね
小杉タワマンの将来を占うベンチマークとしてどうぞ

コスギの店舗面積はおそらく35000㎡位だからね。
橋本より小さいよ。
川口が26000㎡だから川口よりはコスギの方がおおきいけどね。
川口は立体駐車場を採用してるから延べ床面積は小さいんだろうね。

エルザタワーは分譲後５年くらいは値上がりしてたよね。

そもそもテナント誘致が厳しくなきゃイトーヨーカドーがキーテナントなんて展開にはならないしねー。
レストランはどこにでもあるような店の大型店舗を中心にフロアを埋めて、他のフロアはやや小さめ店舗を集めて埋めてくかんじじゃないかな。
小杉にないものでネイルサロンや料理教室、保険ショップなんかが入るんじゃないかと思う。
食品フロアがしょぼくなりそうなのが残念だけど。

東京機械が主体って時点でイトーヨーカドーってのは規定路線だったんじゃないの
むしろアリオ形態ですらなく、西口イトーヨーカドーがそのまま移転って話もあったぐらいで

エルザタワーみたいに売値が低ければ値下がりリスクも小さいのですが、
武蔵小杉はそうは行きそうにないですね。

結局リエトクラッシーやコスタをお安く買えた人だけが「負けてない組」（勝ち組ではない）ってとこですかね

うーむ、小杉エリアの先行きが見えてきた・・・

コスパ時代になること考えたら、
武蔵小杉はめちゃくちゃ厳しくなるね。

ネガのみなさん。
近ごろ元気ないぞ。
ネタが尽きてきたのか。
いつも楽しく読ませてもらっているが、がんばってもらわないとおもしろくないな。

もう飽きてきたんじゃない。そろそろ結論も出たみたいだし。

とりあえずGWT併設商業施設の詳細が判明したらまたネガポジ入り乱れてのお祭り騒ぎになるでしょ
それまではこれといってネタもないしゆっくり休めよお互い
その前にエクラス駅ビル完成祭りがあるのかな
まだまだ年単位で楽しみはいっぱいだよ

アリオ、シネコンなし確定で街としての評価はおおむね決まったかんじがあるね。新しいネタでてこないと盛り上がらない。
とりあえず３棟目パークの販売状況がどうなるかだな。
第一期は意地でも完売にもってくだろうから何戸放出されるかと坪単価でどのあたりが売れるかで現状の小杉に対する客観的な評価がわかる。

都内各地の再開発が始まったり、震災のこともあるからもう投資感覚で武蔵小杉を買う人は激減してる。次は実需でどれだけ価値を保てるかの段階…。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221712/
1000が近づきましたので、新スレッドを作成しました。

ネガじゃない。事実を伝えただけ。
痛々しいな。

なんにせよ坪300は正気の沙汰じゃない
値段が落ち着いてくれば普通のファミリーが普通に暮らす街になるだろう
小杉は、それでいい

正気の沙汰なんだってば。
住めばわかる。
今後の再開発を理解すればわかる。

イメージだけで判断するのはやめた方が良い。

住んでるけど、坪300は正気の沙汰でないと思うが…

まぁ、坪300のところではないね。住んでてもつまらない。

>991
郊外のマンションを投資目的で買う人なんか昔からいないんじゃない？

>998
再開発地区には必ずいるもんだよ。金融関係の人とか。特にここの売り出しがプチバブル期だし、タワマンだから余計に。実需向けだけなら郊外の1LDKには普通は買い手がつかないから売れずに余ってるはず。

大局観が無い投資家もいるものですね。
少子高齢化で人口減少社会になるのに。

・・・必ずいるもんだよ。
・・・タワマンだから余計に。
・・・余ってるはず。

って、全く説得力なしですね。

もう少し根拠に基づく説明がほしいですけど。。

郊外の1LDKは老夫婦が買っている。

てことはこれから郊外の1LDKこそ需要が伸びるってことなんじゃねえの

一時的にだけどね。

老人の２人暮らし、そのうち１人かけて老人１人暮らしだと、戸建よりセキュリテイがよくインフラの整った駅前のマンション暮らしの方が楽になります、子供世帯が同じマンションならさらに安心、これからは戸建２世帯住宅よりマンションの２世帯が便利です、１世帯が不要になれば賃貸にして収入を得ることもできるし、、戸建２世帯だと不要になっても貸しにくい、郊外でもここは品川１０分という利便性のある郊外だから、老夫婦が１ＬＤＫを購入するのはありです、病院も沢山あるし、、住んでよし、貸してよし、の場所だと思います

>1001
そういわれても不動産の常識だからねぇ。
まあ、もう少し書くと、タワマンは普通のマンションより新築のうちの価値が下がりにくいって言われてるから便利な場所なんかだと弁護士や医者とかが節税でよく買ってる。これはデータ出せって言われてもどっかで統計とってるわけじゃないんで、あくまで過去の傾向見る限りだから出せない。老後の住み替え先の場合は、1LDKより2LDKのほうが人気だよ。戸建てだと荷物があるから1LDKじゃおさまらないから。このへんは知人に不動産関係者いたら聞いてくれ。

1LDKはセカンドや投資で買う人が多いけど、投資家が少ない地域の1LDKは必ず売れ残る。例えば八王子とかで1LDKが分譲されたら余りに余って売れなかったんだけど、実需向けの2LDKは普通に売れてた。他にも、利回りが低い川崎駅のブリリアとかサンクタスも1LDKはなかなか売れずけっこう最後まで売れ残ってた。一方で、この間分譲された渋谷徒歩1分でも1LDKが一番の倍率が高かった。

こんなかんじで、1LDKの売れ行きや相場はその地域の投資状況を反映してるって言われてる。小杉は今までわりと1LDKが結構順調に捌けてきて中には倍率ついたりもしてたから、これまでは投資目線で買ってる人がいたんだと思う。でも、最近中古価格が1LDKのほうが2LDKより坪単価が落ちやすくなってきてるから投資家が小杉から離れてるんじゃないかなってところ。

>1006に書き忘れたけど、

タワマンは普通のマンションより新築のうちの価値が下がりにくい

ってのはプチバブル期の話で今ははそうでもないです。

笑えるねぇ

都内は高くて買えないから、ちょっとだけ給料がいいやつが東横線最後の開発の通勤便利な小杉を買っている。
でもローンが大変なので余分な貯金はありません。だからそれほど大きなSCもいらない。スーパーとちょっと洒落た店が少しでいいのです。　小杉住民をそっとして置いてください。実はそれほど大きなSCを望んでいるひとは少ないのです。

そもそもそんなに大きなまとまった土地も無いしな
まあ年収1000万弱の小市民が住むにはちょうどいい街

続きはこちらで･･･
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221712/

>>1006
冗談いうなよ。リセールバリュー一番高いのは50平米以下の1LDKなんだが…。
川崎西口もブリリアの1LDKが売れ残った事実はない。ブリリアの45平米とか賃貸で月18万とかで借り手ついてるよ。
サンクタスは知らないけど。

失礼！
45→50平米の間違い。

>1012
別に1LDKがリセールが悪くて、賃貸でも家賃とれないなんて言ってないんだけど･･･。これまでの小杉では1LDKは十分人気で売れてたのは投資家が買ってた実績でもあるけど、最近は1LDKのほうの中古価格が落ちてるから投資家が減ってるっぽいっていう話の根拠を書いただけ。
初期の段階でブリリア見たのかもしれないけど、最周期までは見に行ってないでしょ。一度は売りきったけど、結局キャンセルが出て余ってたんだよ。それにあの頃はもうちょっと川崎の利回りも高かったし、余ってるといってもサンクタスの時とはちょっと違う。サンクタスでも人気のある1LDKもあったけど、第1期ではあまり出さなかったのは、高くなってたのと最近の川崎駅周辺の利回りの悪化を受けてのことだろうし。50平米で18万円は少し前はそれでいけたけど、最近の川崎でしかもブリリアじゃちょっとキツイよ。繁忙期で物件足りないときならギリギリそれで決まるかもしれないが。

あと、同じ1LDKでも55平米以上とそれ以下だと微妙にユーザーが違くて、広めの1LDKはDINKSや一人暮らしの高齢者や一人暮らしの高所得者のニーズがあって、それ以下の広さとは違って実需向けもあるんで、一概に全ての1LDKが投資向けってわけじゃないんでそこは書いてなかったから補足しとく。

郊外の1LDKは高齢者向けで、需要は期間限定。
不動産としての投資案件には不適。

でも、マンション徒歩圏内に商業施設があるのは、郊外の高齢者にとっては魅力。

以上より、投資ではなく高齢者の実需が中心でしょう。

再開発で川口にしちゃ高収入の新住民が集まったったけど所詮商業施設もアリオだし、イメージよくなったかっていうと全くよくなってない。新築がもうないので終わった街という印象

人口減少時代に入ったから、郊外再開発も下火になるよ。

小杉は郊外再開発と言っても、東横線沿線であり、この沿線で最後の再開発。都内の主要駅や横浜/川崎へそれぞれ同じ数十分以内でのアプローチ。　人口減少になればなるほど神奈川西部郊外から都心隣で静かな小杉へどんどん引っ越してくる。
心配は、商業施設は少しでいいから人混みで煩い町にならないで欲しい。
すごく交通の便がいいけど、静かな普通の住宅街になって欲しい。
まだ開発中の町ですが、一時的かも知れませんが、NPOの活動もあってかちょっと落ち着きも出て生活の匂いもしてきて、東横線駅からJR新駅までのマンション群は今そんな感じの雰囲気に向かい始めたのかなあと感じます。
だからネガ/煽りの皆さん、小杉をそっとして置いてください。

1006さん、1014さん、とても参考になりました。

>1018
この値段だと神奈川西部郊外のひとは都心部に買うんじゃない？
坪単価250万円前後で都心部マンションが買えますからね。

ネガさんの5年にもおよぶ活動を、そっとして置いての一言で
全否定しようなんて、許されることじゃないよ
彼の5年間をなかったことにしようってのか？

1020さん
坪単価250でどこが都心部
買えるのですか？

>>1022
新宿駅付近の新築マンションが坪250から買える。

>>1023

具体的にどこ？

>>1024
西新宿の物件は大手でもだいたいそれぐらいだよ。
パークリュクスとかブランズとかジオとか。新宿駅徒歩10分-15分ぐらい。

今までの買い物に不便な土地に住まなくて良くて、商業施設が揃ってから住み始める新パーク住民が最強。

>1022
区別の平均坪単価です。
いわゆる東京駅から5km圏内の都心部も250万円前後で買える所があるのがよく分かります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....