武蔵小杉地区の今後について・・・【37】

コスギの駅前タワマンは定期借地だから賃料安いのでは？

>>480
駅前築浅のマンション見て廃墟の表現は悪意を感じますが個人的な恨みでもあるのでしょうか？
そんなに人気があるのなら賃貸もすぐなくなるのでしょうね。
武蔵小杉と新川崎は隣駅ですが性格がまったく違いますよね。
にぎやかな商業施設と駅が密集した地域と
一見寂れているが住宅街のような地域
便利で活気がある街に住みたいか、便利さより静けさを求めるか。
あとお子さんが居るのなら考慮すべき点が増えます。
武蔵小杉の再開発地区で近くの保育園に入れなかった人をたくさん知ってますが
新川崎は認可保育園が2つも増えてこちらより入りやすいそうです。
DINKSなら武蔵小杉がおススメでしょうか？

新川崎と武蔵小杉の差なんて５０歩１００歩にしか感じないのだが。

新川崎も武蔵小杉も
どちらも利便性は良いと思うが、
どちらの駅が最寄り駅かというよりも、
どっちでもいいから駅に近い物件の方が良いのでは。

小杉のタワマン初期物件は値段あがってるが、同じ頃分譲のモザイク南は値段上がってないよね、北は既に下がっている？それというのも橋の延期のせい？橋いつできるのかな。

ｺｽｷﾞ初期ﾀﾜﾏﾝは時期が違うよ
いやだなぁ〜もう

シンカシティってプチバブル末期供給だから坪250ぐらいしたんだっけ。すごいよね。

コスタの販売末期とシンカシ南の販売開始は3、4ヶ月しか離れていなかった気がする。シンカ南と小杉パークもほぼ同じ頃では？

そんなにしたっけな？　とりあえずシンカ南の東向きは坪190万以下のスタートでしたよ♪　南向きの高層階は坪250万くらいしたのかなあ？　一番広い100平米超の一番高い部屋でも8000万しなかったように思うけど…。

シンカ北とイニシアはシンカ南の１割増し価格だから、坪250万したんでしょうけどね。

えーあんなところが坪２５０万するわけないでしょ。

８０００万しなかった、ってすごいね、あんなところでも８、０００万近くしたんだ。

シンカ北は平均坪230ぐらいで、高層階は坪250以上してた。
まあプチバブルの産物という点には同意。

武蔵小杉は公立小学校の学区割が微妙。川崎の公立小なんてどこも五十歩百歩だけど、小学校までの距離と通学路の安全性の高低は変わりようがない。下沼部小なんて聞くと、小学生のいる世帯はためらうなあ。

世間一般的には武蔵小杉の方が高値掴みだと思っているんだけどねｗ
バブルって意味わかる？ｗｗｗ

シンカは神奈川県の全マンションの中で最も有名な世界的建築家を起用してますからね。坪250くらいするでしょ。あの外観は普通の建築家が提案したら採用されなかった。

下沼部小って、やばいの？

大西学園小って手もアリ？

学区外の再開発地区から今井小に通わせたいのですが無理でしょうか？

小杉3丁目は今井学区でしょ。
http://www.gaccom.jp/schools-7516/district.html

東横線路西側だからエクラスタワーは今井小ですよ。

コスタとリエトは下沼部小でしょ。

タワマンって、既存の学区とは扱いが別になりやすいよね。東住吉小になっちゃうかもよ。

えーコスタは下沼部小なんて、ほんとですか？

今井がいいってのは商事とかまともな会社の社宅があったからで、それがなくなった今となっては親の世帯年収の分布見るにはタワマンが入っているかとか公営の団地が学区に入っているかを見る必要がある。

でもいくらなんでもシンカに坪２５０は払わないよ。

下沼部は廃校が取り沙汰されるほど生徒数が少なかったので、新住民率が一番高い。むしろ一番いいように思いますがね。

駅のガード下くぐって多摩川方面に行く通学路が「一番いい」とは思えないけど。

>501
ここ10年くらいで今井小の付近にMSがいくつも建って学生数が激増したから断りたい位の状態。直ぐ近くのガーデンティアラもそれが理由で学区を外された位ですから、ましてや他の地域なんてまず受け入れてもらえないと思いますよ。

アリオに関わるクレームはまさにモンスター

ムサコ♪
　モンスター♪
パーク♪
　モンスター♪

お互いに争うのは武蔵小杉に住んでいる人は、どっちもロクでも無いってことを
他の地域の人に印象付けてるだけだと思うんだけど
何で争わないで仲良くできないのかな。

>>515

だって、暴れているのは成りすまし住民なんだから。

争っているように煽っているのは、あなたのような部外者の厨でしょ。
もういい加減、小杉に張り付くの止めて頂けないでしょうか。

日付変わって昨日になったけど朝の上りは猛烈な混雑だったね。
もう無理だろって状態なのにグイグイ体を押し込むおっさん。
JR職員もあんなの引き剥がせばいいのに仕方ないから無理やり押し込む。
ああいうのを目にする度に地獄に垂らされた１本の蜘蛛の糸に大勢が必死にしがみついてる光景を連想する。


で、結局何が原因だったの？

でも、電車にどこいくのも20分かからないから、
スマートフォンとかいじってたら、どこいくのもすぐでしょ(^o^)

横須賀線内の電波改善して欲しい。
小杉から品川しか乗らないけど終始電波悪い(ドコモのスマホ)

今朝8時台後半の横須賀線に乗りましたが
ぎゅうぎゅうでスマホなんていじる余裕ありませんでした。
肘張って腕でスペースを無理やり作ってスマホや本読んでる人が
たまに居ますが、揺れるたびに肘グリグリで
隣に居ると拷問かと思ってしまいます。
そういう人って乗り降りするときも前の人を腕でグリグリしますよね？
逆切れされても嫌なので痛くても我慢してますが
どういう神経しているのか不思議でなりません。

そのとおり。あの混雑でケイタイいじってるバカは、どつかれるからいい加減にしたほうがいいな。ケイタイしかお友達がいないかのように、どんな状況だろうとやる。さらにはテレビゲーム、ビデオでAKBや少女時代などのガキの映像に夢中になってるいい歳のきもいオッサンもよく見る。勘弁してほしいわぁ。

携帯はスポーツ紙に比べればましだな。
携帯のなかった昭和時代はスポーツ紙率が高くてひどかった。
山手線なんて、あの殺人的ラッシュの中で、命懸けで
スポーツ紙を読んでいるおっさんがいっぱいいた。
目の前5cmのところに右からも左からもスポーツ紙
これが日常茶飯事だったもんな。

ふーん。
アリオ武蔵小杉に期待してます！

震災後も地価上昇中ってホント？
アリオや駅ビルできたらどうなるの？

元が工業地域だからねぇ。
工業地域⇨タワマン地域に変更ならどこだって上がるわなぁ。
タワマンが建てられなくなった時点で下がり始めるんだろうね。

バブルのつけは誰が払うのかしら？
５年後？１０年後？

センターなんか雰囲気は良いが、何処に行くにも不便な街だし、出歩かないタイプの人向けだよ。
アクセスだけとは言え、便利には違いない武蔵小杉の地価が上がるのはこの程度なら普通の評価だよ

都心への交通の便だけよくてもね。都心そのものには遠く及ばないし。自ずと限界がある。

所詮は数あるベッドタウンのひとつにすぎない。
地域全体が古くなったらどうなるか。逃げ出したくなった時はもう遅い。一気に上がった地域は下がる時も早いから、そうならないよう気をつけよう。

ご忠告どうも。

>>530

いつまでも、そんな話をしてんじゃねーぞ。

「都心そのもの」がよくて、資金も潤沢にある人は、
武蔵小杉じゃなくて、そちらを選択すればいい話だろう。

しかし、「都心そのもの」は、その分、お値段も高い。
それが、費用対効果というもの。

その人の予算と満足度の兼ね合いなんだから、的外れは論評は慎むべし。

終の住まいとして買うのか、何年後かに売るつもりなのか、
はたまた、純粋に投資としてなのか、用途によっても
判断は変わっているな。

いやいや、都心並にお高いんだから明らかにバブルでしょ。
それに都心の価値は首都が変わらない限り下がらない。

でもまぁ中国の金持ちが高値で掴んでるみたいだからいいじゃない。

交通の便が良い。それで十分じゃないですか。
ちょっと高すぎたけれどね。

地価が下がってるとこは元が高いからね。
タワマン用地などの特殊な理由が無い限り地価なんて上がらない。
銀座だろうがどこだろうが、下がる時代だから。

元が安い工業地域だから高騰してるだけ。

都心なみに高い？　そんなことはないだろう。
どこと比べているの？

山手線内か、それに近いところの駅から徒歩５分圏内で、
スーパー、病院、行政施設がすぐ近くにあるような
マンションは、坪３００レベルではないよ。

もし、武蔵小杉の住所が東京２３区だったら、裕に坪３５０は行くだろう。

小杉バブルの象徴と言えばエクラスだな。
エクラスの坪単価ってどんくらい？

エクラスよりグランドウイングの方が高いぞ。

大宮より不便

何で、ここで大宮が出てくる？

確かに大宮はそれなりに便利だと思うが、地理的に大宮の物件を検討する人と、
武蔵小杉の物件を検討する人は被らないと思うが。

大宮は便利だけど、
地方の大都市というククリになりますね。

大宮と比較するならば、
横浜、千葉、立川。
その他、町田、柏とかでしょうか？


武蔵小杉は比較するなら、タワマン、再開発で都心に近いくくりで
目指すは、二子玉川、豊洲でしょうけど、

その他、交通利便性でいくと
下町の北千住、赤羽、押上などが比較対象しょうか？
その中でも、天下の東横線で再開発ですから、
武蔵小杉のバブルはまだ10年以上は続くので
シンボルのツインタワーができる頃は、坪330まで伸びる可能性が高いです。

弱点の商業施設ですが、 高島屋やららぽーとの最低ランクレベルが入るよりは、
アリオの中でも最高ランク級が入れば、期待できるのではないでしょうか？

アリオは武蔵小杉再開発でイメージアップ＆知名度アップのチャンスだと思います。

それだけにシネコン脱退は、ショックが大きく、 坪350までとなると今のままでは厳しいかもしれませね。

アリオでもランク的には下の物になると思うよ。
商業地としては橋本の方が全然良いし。
大体シネコン来ない時点でどんなもんかわかるでしょw

っていうか大宮と武蔵小杉を比べるなんて大宮に失礼すぎる。
武蔵小杉なんて何もねーじゃねえかw
あるのはタワマンだけ。

>>547
大宮は川崎みたいなものだから、同じ土俵で比べるのは無理がありすぎる。
武蔵小杉はタワマンしかないけど逆に言えば異常にタワマンが立つから凄いわけで。
今までのベッドタウンとは一線を画する方法。

しかし、 武蔵小杉のほうが、大宮より坪単価高いよ。

てことは、やはり
大宮は地方で
武蔵小杉は都心に近く
武蔵小杉選ぶ人にとって、大宮は遠すぎて対象外なのでしょう。

だから坪単価が高いのはタワマン用地だけだっていうのにw
タワマン用地を抜いた純然たる商業地として地価を比べないと意味が無いよ。

武蔵小杉と溝の口、どちらがいいだろう？
通勤への時間はほぼ一緒。

アリオはアリオ。アリオにランクが上も下もない。
大事なのは、ターゲットになる顧客にマッチするかどうか。
ランクの上下を、シネコンの有無で言っているのなら、いかにも短絡的だ。

アリオでも橋本と西新井ではテナントレベルにはかなりの差がある。
要は商業地としての質が大きい。
橋本にはシネコンは入っておらず、西新井には入っているが、
テナントの質では圧倒的に橋本の方が良い。

橋本には既にシネコンがあるので誘致しなかったんだろうけどね。
やはりシネコンの一つも川崎との競合で作れないコスギは、
他のテナントにも過度な期待は禁物だろう。
コスギは西新井レベルになる可能性が高いとおもうよ。

目指すのは、二子玉川でも豊洲でも大宮でも他のどこでもない。
良くも悪くも武蔵小杉は武蔵小杉、唯一オンリーワンだから。

変な茶々を入れてくる書き込みを鵜呑みにせず、よい部分と
そうでない部分とを自らの目で確かめて、そうして、それに
納得出来る人だけが住む場所として選択すればいいんだ。

>>553

言っていることが矛盾してる。

シネコンの入っていない橋本の方がよいと言っている一方で、
小杉はシネコンが入らないから駄目だって。

橋本には別にシネコンがあるというが、どれほど人が入っているんだ？
シネコンがあるのがステイタスだったのは一昔前の話。
シネコン神話はもう過去の話だよ。

シネコンは商業地には付き物だからシネコンがあるってことは
周りの商業地と商圏がそれ程競合してないってことでしょ。
別にシネコン神話なんてどうでもいい。

コスギにシネコンが来なかったのは明らかに川崎と競合してるってこと。
既に川崎に出店してるテナントがコスギにもどれ位出店するか、微妙なところ。
まあ、西新井レベルだろうね。

シネコン神話って何だよ。
今だってシネコンの有無は、街のステイタスを決める要因にはなるだろ。

映画は川崎で観たい

小杉はもう限界でしょう

何にもない現状でこんだけマンション売れたんだから、もう十分。
理解出来ない人には一生理解出来ないだろうが、電車利便性に大金払う人がたくさんいるってこと。
商業施設がどうなろうと、駅があるかぎり現在の地位が下がることはないさ。
ただまあ、これ以上上がりもしないだろうけどね。

>>561
いつも思うんだけど武蔵小杉の電車利便は他には絶対にない最大のメリットでしょう。
また他の立地で同じ条件もありえないと思う。

そんな中で何があれば武蔵小杉が良いと思うのでしょうか？

商用施設？
高級ブランド街？
映画館？
有名スイーツ店？
レストラン？

どれも他で代用できます。
だけど他の立地で武蔵小杉ほどの電車利便を体感することの方が難しいと思いません？

またインフラは整備途中です。
これから完成まであと5年ほど。
北側再開発もボチボチ進み始めています。

そんな状況ですが561さんが選ぶ立地はどこですか？
ここの魅力を超越する場所を教えて下さい。

そもそも大宮なんて郊外の地方都市が何で出てくるんだ？
川崎西口の大宮町のこと言ってるんじゃないのか？

>>557

渋谷や川崎と商圏が重なっているというのは、その通りだと思う。
だから、小杉にはそんな立派なものはいらない。普段使いの店でいいの。
少し行けば、いくらでも店はあるのだから。

それか、他所にはないものがいいな。
川崎に出店しているテナントがどうのなんてどうでもいいでしょ。
直ぐなんだし、そんなのに川崎に行けばいいんだから。

住民としては…

立派なショッピングモールもシネコンもいりません

そういう非日常的な楽しみは、川崎・横浜でも気分を変えて東京方面でも電車一本で行けるからいいんです

ただ、普段の買い物が充実しているスーパーマーケットが増えてくれるのはうれしいです

国内で映画館の発祥は川崎なんだと聞いたけど
由緒ある映画館まだあるんですかね。

>>565
こういう意識の低さが川崎の川崎足る所以なんだろうな。
外側だけ立派にしても住民の意識までは変わらないと。
だからデベロッパー側も売るだけ売って、街としてはあまり期待していない。

これから高所得層が流入してきたら、こういう部分ももうちょっと変わって行くんだろうか。

あれ？なんかこんな小杉さんには言われたくないっ(｀ε´)というお怒りが聞こえました

二子玉川、豊洲より色々微妙

電車利便性に大金を払う人は大勢いるというが本当だろうか？
確かに電車の利便性は大きな魅力だろうが、多方面に行ける事を
必要としてる絶対数はそこまで多く無いはず。

コスギを買った新住民の多くは利便性だけでなくコスギの将来性に期待していたんだと思う。
買ったマンションの値上がりを期待していた人も多いはず。

現状のコスギを気に入って買ったわけでは無い以上、バブルがはじければ出て行く人も多く、
中古価格のさらなる崩壊に繋がりそう。
新築も将来性が無いなら極端に売れなくなるだろう。

>>569
二子玉川？
豊洲？
イメージだけで書き込んでいません？
どうぞどうぞ。
私はあんな不便な所にまったく興味がありません。

>>570
質問します。
駅近くがなぜ不動産価格が高いのでしょうか？
駅から3分以内、東急東横線沿線、乗り入れ多数
たった3つですが条件が整っただけで不動産価格は上がりますよ。
さらに大規模再開発とリンクしています。

地方の駅前物件で信じられないくらい高い物件ありますよね？
そこをベースに考えると武蔵小杉は安いと判断してもいいと思います。

ちなみに今時転売益を考える人はそれほど多くないと思います。
一生住む事をベースに考えたら最高の立地だと思います。
老人になって車に乗れなくなったときの事を想像すると益々ここは便利極まりない。

将来性の話にも触れていますが武蔵小杉の大規模再開発はまだまだこれからです。

>>570
武蔵小杉が評価されているのは、開発も交通利便性もまだまだ完成形で無い点が大きい。
電車において複数の方法で同じ場所にいける（例えば新宿であればJRと東急・副都心線）
ので、多方面に行くことが少ない人間でも利便性を享受出来る。

また今後川崎市営地下鉄建設や相鉄直通による新横浜への利便性向上、と言った部分も有る。
開発地においても本来小杉で最も発展していた、北口の大規模再開発も控えているので
2020年ぐらいまでは発展の余地を残していると言っていい。

今から4年くらい前に手をつけた人が勝ってる。

コスギタワー
レジデンス
パーク
クラッシー

買った当時は高いとか高値掴みと言われてバカにされていましたが
ここを買った人が勝ち逃げですね。

＞＞老人になって車に乗れなくなったときの事を想像すると益々ここは便利極まりない。

車を運転できないくらいになったら、歩けない、目が悪い、耳が悪いなど
危なくてろくに外も出歩けないよね。
そうなると、いくら電車利便性が良くてもタワマン自宅に引きこもり状態だよ。

災害面からも老人にとってのタワマンってどうなのか。
車すら運転できないのに、はたして階段はどう登るつもりなのだろうか？

老人にとって便利な街とは、信号も渡らない路地を抜けた家のすぐ近所に商店街がある場所でしょ。
小杉は老人にとっても便利極まりないなんておかしいと思う。

川崎市営地下鉄の建設って実現可能性残ってるの？
建設はもう無くなったと聞いているんだけど。

小杉の開発完成まで２０～３０年かかるなら、同時期に乱立したタワマンの住民は、その頃、皆老人ですね。
想像すると恐ろしい街になりそうだ。
街は老人だらけで活気なく、皆よぼよぼと歩いている。

電車利便性は維持されても街が廃れていくのは容易に想像できる。

現在はタワマン好き、路線収集マニアには受けがいいが、街としての将来的な魅力はないですな。
街の魅力がなくなるという事は、資産価値を維持するのも難しいということ。

なんで街の魅力がなくなるのか理解できない。
現時点で既に街に魅力が乏しいわけで別に将来的にそれが更に悪くなるとは思えない。

前に噂の東京マガジンでやってたけど
地盤が悪い地域があった
たかがマンションの工事で
周辺の戸建が陥没して傾いてしまっていたよ
あれからどうなったかは知らんけど・・・

>578
それは武蔵新城のマンション。武蔵小杉ではない。

でも、この辺は多摩川が運んできた砂の地盤ですよね。

川の氾濫や地震対策はしっかりやってもらいたいですね。