横浜プリンスホテル跡地プロジェクトpart2

140です。
MM中古は小学校がないため検討してないです。価格の比較例としてあげただけです。
紅葉坂レジデンスは価格が高いので断念。
パークホームズ山下町は狭い間取りしかないのと住環境がいまいちなのでパスしました。
コットンハーバーやポートサイドの中古にはあまり魅力を感じません、湾岸であることと、やはり住環境が気になります。港南台や磯子はギリギリOKです。湘南エリアは中心部から離れすぎるのでパスです、高速も整備されていないので通勤の便は悪そうです。青葉区や都筑区も住環境には魅力を感じますが勤務地から遠いので選択肢から外れました。
ここは、たしかに、磯子駅の相場からは高い気がしますが、手の届く値段ですし、高台かつ駅近なので特別感はありますね。山手あたりのマンションも検討しましたが、安いけどイマイチという印象でした。
皆さんのオススメ、比較検討はどのあたりでしょうか？

何と紅葉坂が高いですと？普通のサラリーマンには高嶺の花でしたが、ここが安いと思える勤務医さんなら余裕で買える価格でしたよ。

勤務医（笑笑笑）

MRに行った者です。

担当の営業に詳しく聞いたら、住宅棟はセキュリティがかかってるものの、
スーパーやレストランだけでなく、緑化されている敷地全体も住民でない
一般の人が入れるみたいです。

曰く、オープンにした方が、横浜市の規制が緩和されるか何かで住戸数を
増やせるからだとか言ってました。うろ覚えですいません。
住民以外がエレベータ使える時点で、敷地内を通り抜けて行くということは、
考えてみれば当然ですね。

しかし一部の自治体所有の植栽を除くと敷地は住民の共同所有物ですから、
知らない人も使っている緑地に住民が管理費を出し合って維持管理していくのは
どうなのかなぁ、と思いました。

勤務医さんは横浜市大病院あたりかな？
だとすると言っていることには納得するな。
みんなあれこれ言っているけど準公務員のサラリーが
そんなに高いわけないよ。

140によると勤務医さんのサラリーは年収千数百万だそうです。

開業医だから市大じゃねえだろ。

勤務医って書いてあるじゃん。

成りすまし勤務医だもんな。
現実の勤務医はそんなに所得がなく、人に不動産を勧めない。
東京建物の下請けごときが、高額所得の医師を装ってマンションをセールス。
ここまでやるか。次は「国際線パイロット」「都銀をリタイアした老夫婦」
「外資系サラリーマン」シリーズを売主に提案中。
エセイメージ広告も大変ですな！

151さん、一般開放の緑地等を管理費で賄うのは他のマンションでもあります。
ただ、文化財だけに恐らくメンテナンス料がかかるであろう貴賓館や、
お金を儲ける為の商業施設にも管理費が遣われるのはどうなのでしょうか。
（貴賓館を管理費にて補修するのは営業担当さんに確認しました）
その上、貴賓館や商業施設の所有者はマンション所有者による共同所有ではなく、
ファンド等別の所有者である為に、その施設による収入は、
マンション共同所有者に入るのではなく、
その施設の所有者であるファンド等に入るわけです。
もちろん、ファンド等もお金を払ってその施設を購入しているのだと思いますが、
一般に販売されていない以上、非常に格安で手に入れている可能性が
高いのでは？と思っています。

どうも管理費の使途に納得しにくいな。
他人の所有物維持費に住民が費用負担しながら所有権は他人のままとか
住民以外が受益する共有施設の運営費用を負担させてりとか。
セールス担当のニセ勤務医さんは、これをどう説明しますか？

僕は営業ではないので確かなことは分かりませんが
普通は管理費が下記の３つに分かれているはずです
①住宅部分の管理費、修繕積立
②商業部分の管理費、修繕積立
③全体の管理費、修繕積立
住宅の所有者は①と③のみを持ち分割合で負担することになります。
（あくまで一般的な場合ですが。）

貴賓館はファンド所有なんですか？？
なんでなんでしょう？
行政の要望で所有を分離させたのかな？
金食い虫の貴賓館を管理組合が壊したりしないように。
でも貴賓館の利用は管理組合でできるようになってないのでしょうか？
どっかに貸せば結構な収入になると思うんですが
メンテを住民が負担する仕組みになってるなら
収入も管理組合に帰属する建て付けになってると思うんですが。。

貴賓館に対する固定資産税はファンドが払うの？
関係の無いマンション購入者が維持管理のために自腹を切る？
いったいなんのためにこんな無駄な金を払わなければならないんだろう
それなら周辺緑地も含めて全部市に提供してしまえばいいと思うが

つまりベストアンサーは
誰も買わない団地なんぞ造らずに、全部市に寄付して
「工場の見える丘公園」にすれば良いと言うのですね。

反対住民に配慮してエレベーターを作ったり
廃業地の利権でファンド会社に好条件作った挙句に
団地建設より寄付だ公園だだの
東京建物の計画下手丸出しですね。
「廃業の丘」は「呪われた丘」だ。

緑地も含めてめんどくさいものを市が受け取るわけないです。
固定資産税も取れなくなるし。
金は出さないけど口は出すのが行政ですから。
嫌なら買わなきゃいいだけですし。
それと文句言う前にもう少しきちんと確認した方がいいです。
メンテ負担が管理組合なら賃貸収益等も管理組合に帰属する内容になっているはずです。

掲示板なんてあまり見ないで購入決める人、世の中多いからイメージ戦略だけでそこそこに売れていくのでは？
私もＭＲ行ってきて、念のため評判も確認しておこうとここ見てありゃりゃと思った一人です。
ちなみに旦那は、匿名掲示板なんて悪口しか書いてないから全く参考にならない、と言ってます。

どうでもいいことなわけないでしょ。管理費・修繕積立金は毎月支払うのだから、使途を明確にしてもらいたいです。

入居時になって初めてわかることかもしれないけど購入者が半分ぐらいで
売れ残りは系列のファンドが一括買い上げ
実は半数以上が賃貸契約者みたいな感じではないのかなここ
都内の億ションでは良くあることだけど

東京建物は都内の某大型物件で大きな損失を計上して損切りしましたが
ここも同様に捨て値でファンドに売却することになるでしょう
ファンドが高値で買い取ることはありえませんから
低家賃でも十分もうけがでます
ノープロブレム

それはありそうな話ですね。

「一生の貴賓席」を買ったのに、
半分くらいが賃貸。
敷地内を住民以外の人間がウロウロしてる。

なんか、最悪ですね・・・。

すごく良い物件だと思います。
他にはない高台の立地で、敷地の造りも素晴らしいと思います。磯子も決して悪いとは思いません。
希少価値のあるマンションだと感じました。
そう思ってる方も多いのでは無いでしょうか。

イメージ戦略に洗脳されればそうなりますね。

まあ実際買う人はいるんだろうけどね。総戸数が多いから
人気のある棟と無い棟の差は激しいだろうね。
問題点も見えているけど、売主の誠意の無さも見えている。
買えば後悔する物件だろうけど、それでも買いたいって人にケチつけるのも
大人気ない。成りすまし勤務医の登場など問題外。

意外と売れるよここは。
どのマンションにでも言えるけど、こういった類の検討版を見ない、あるいは見たことない購入者が多いからね。

結局一部の人間とのやり取りに過ぎない。

にしても完売は遠い道のりだろうな。

先週説明会に行ったときに…たしか２１日（２８日だったかも）には正式な価格が出ますって言われて、参考価格をみましたが、多少は変動があるのでしょうか？（アンケートには価格は「高い」に〇しました（笑））
本日とか行かれた方どうでしたか？
（ちなみに「価格が出ていたところは一期分ですか？」と聞いたら「そうです。事前説明会の様子で多少価格は変わりますが、メモしてもいいですよ」とのことでした。）

それとバスツアー；　反対運動の垂れ幕の中を行く感じでしょうか？もう予約でいっぱいのようですが、現地を見れるのはいいですね。

あっ印象としては、壁紙や照明（LEDではなかったです）など、ごくごく普通で、あの価格は若干高いと思いました。

120平米くらいの部屋っていくらくらいですか

高い・高い
プレミアム棟は億ションだそうです。
でも、事前説明会に来ていた人はいかにも「金持ち」といった人が多かったので結構売れると思いますよ。

情報弱者のお年寄りがごそっと買いそうですね。

まあ、買えるなら買えばいいと思う。
がんばってあのボロい貴賓館のメンテ費用
払い続けてください。

モデルルームに行ってきました。疲れました。
所要時間２時間ちょっと。
アンケート、映像×２、パネル説明、部屋×３、模型で１時間超。モデルルームはバーゲン会場状態。
席に座って補足説明、予算、希望間取り等を話していたら時間終了でした。
ボリュームゾーン７５～８５㎡のプランが多すぎで価格も不明、間取りもお願いした分しかくれないので検討が難しい。
とりあえず資料と覚えている部分を備忘記録がてらまとめたのでここに貼りたいと思います。
補足していただけるとありがたいです。

（全体設備・敷地概要）
・ガス器具はエコジョーズ、床暖房、ミストサウナが基本装備（セットで６％割引）
・電気はオリックス電力から一括購入（約５％割引）
・太陽光発電・風力発電には蓄電機能なし（非常時の自家発電装置はある、稼動時間は聞き忘れ）
　太陽光発電は各住戸へ分配（電気代約５％削減の効果、エネルックリモコン）、風力発電は外灯用
・警備会社の警備員詰め所が敷地内にある
・防犯カメラ１５０台以上（自動録画機能付）
・各棟入口とエレベータ前にセキュリティ
・各棟の管理人の有無と２４時間管理かどうか聞き忘れ
・各棟にゴミ収集スペース（換気・脱臭装置つき）あり（２４時間ゴミ捨て可能か聞き忘れ）
・スーパー防犯灯（通報ボタンで管理室につながる）が敷地内に何箇所かおく（予定）
・防災設備は浄水装置、トイレ、カマドベンチ、防災風呂、緊急地震速報、ＡＥＤ、風力発電で携帯充電など
・電線地中化
・Ａ～Ｃ棟はＣＡＳＢＥＥ横浜でＳランク（ほかは申請中）
・コンシェルジュがあるのは一箇所のみ
・グランドエレベータ（２４人乗り４機）前のゲートには監視員一人が２４時間常駐
　周辺住民は一回５０円（ＱＲコード交付）、深夜間は使用不可（予定、保安のため）
　入り口横にミニショップ（予定）
　上がってすぐに港方面展望デッキ、反対側に貴賓館が見える
・Ｋ棟にクリニックモール、保育園の誘致を予定
・共用施設は、スカイラウンジ、来客用スイート×３、キッチンスタジオ、キッズルーム、ライブラリー、コミュニティルーム×５、場所は各地に点在
・貴賓館は、レストラン等の利用も含め検討中（所有者、権利関係聞き忘れ）
・駐車場は地下＋地上で約５０％、スーパー棟の地下駐車場を月極で借りられ、合わせて７０％超となる（値段は聞き忘れ）
　各棟前に車寄せあり（Ｌ棟とＭ棟だけ共用）
　電気自動車用急速充電器設置
・カーシェアリング（有料（台数聞き忘れ））、レンタサイクル（無料、４６台）
・提供公園２箇所が地域の緊急避難場所に指定（予定）
・敷地内高低差はある（現地見学会を予定）が、基本部分はスロープで対応

（建物基本事項）
・大成建設は、商業棟、地下駐車場、グランドエレベータなど
・長谷工コーポレーションは住宅棟
・躯体劣化対策等級３、省エネ対策等級４、
・地盤のＮ値５０超は深さ約２０ｍから（Ｇ棟で杭基礎・深度２４ｍ、低層棟は少し浅いとのこと）
・がけ地部分の補強の有無聞き忘れ
・Ａ、Ｂ、Ｃ棟は低層なのでＥ、Ｄ棟の眺望を妨げない
・一階の大部分は庭付きプラン（ＭＲの一室はその半地下タイプ）
・間取りは134プランで、さらに350以上のセレクトプランが選べる）
・平均占有面積８０㎡超
・二重床＋二重天井
・床スラブ、２００～２７０ｍｍ
・階高聞き忘れ
・外壁、コンクリ１５０ｍｍ以上、またはＡＬＣ１００ｍｍ以上（ＡＬＣの箇所要確認）
・戸境壁、コンクリ２００ｍｍ以上（ブラスターボード厚さ要確認）
・サッシは複層ガラス、等級Ｔ１
・床の遮音等級聞き忘れ
・インターネット１００Ｍｂｐｓ
・Ｋ棟はユニバーサルプラン採用（上がり框が低い、廊下幅広、出入口が引き戸など）

（居室部分）
・廊下側窓は縦格子
・ＬＥＤ照明対応
・食洗機なし（プレミアムフロアはあり）
・スロップシンクあり（バルコニー境界について聞き忘れ）
・２４時間換気（熱交換型とかの性能、防音装置の有無とかは聞き忘れ）
・節水トイレ（手洗い一体型、広いと手洗い独立（ＭＲ３つは全部一体型）？、プレミアムは不明）
・洗面所鏡の曇り止めヒーターなし
・ディスポーザーあり（地下処理層でのバクテリア分解を追加し、匂い減少）
・中和室のエアコン配管について聞き忘れ
・全戸がアウトフレームではないため、居室内に柱が出る部屋がある
・天井高２４５０ｍｍ（Ⅰ棟で２５００ｍｍ、１１階だけ１６００ｍｍ）
・バルコニー側の梁下は２０００ｍｍに届かないところがある（梁、下がり天井に注意）
・サッシ高さ聞き忘れ
・カラーセレクト４種、キッチン高さ３種、風呂２種、キッチン吊戸棚セレクト３種
・超プレミアム部屋あり（新しいモデルルームＪ－１４０Ｍ、リッソーニデザイン、１億大幅超らしい）
・価格は各棟２フロア分くらいしかわからない（低層階中心、「万円台」）
　西向きＡ～Ｅ棟は坪約１９０万円～、南向きＤ～Ｈ棟は坪約２１０万円～、Ｉ・Ｊ棟は坪約２５０万円～
・管理費・修繕費等は未定だが、ネット使用料その他もろもろで８０㎡台で約３万円
・管理会社、長期修繕計画年数、聞き忘れ
・固定資産税概算、聞き忘れ

（その他）
・通学区は、浜小学校（約７分）と汐見台中学校（約１０分）
・付近の救急指定病院は、汐見台病院（約１３分）、北村小児科医院（約５分）、磯子中央病院（約１１分）

二重床とは予想外

>・各棟にゴミ収集スペース（換気・脱臭装置つき）あり（２４時間ゴミ捨て可能か聞き忘れ）

24hじゃないらしいですよ。

どのマンションでも相場より高く売り出すのが常だけど、ここは戸数が多いから売り切るのは大変そう。
仕様は平凡すぎるくらい平凡だね。というか値段の割にお粗末。
割高でも買う人はいるけど、初期の値段設定で半分売れるかどうか。

>　西向きＡ～Ｅ棟は坪約１９０万円～、南向きＤ～Ｈ棟は>坪約２１０万円～、Ｉ・Ｊ棟は坪約２５０万円～
>・管理費・修繕費等は未定だが、ネット使用料その他もろ>もろで８０㎡台で約３万円

高っ！ちょっとがんばりすぎですな・・・

玄関って、このごろのマンションはあんなに狭いもんでしょうか？
廊下の幅も含め狭く感じました。
なんか、圧迫感を感じました。

無理矢理二重床だから天井高が低い。
下がり天井がある場所や、洗面所、浴室、トイレ、廊下の天井高がいくつかも要チェック。

22畳のＬＤで天井高が240センチだとどうなんだろう

典型的なマンションの空間かな

長谷工の二重床ってのもある意味怖い。

俺も説明会に行ってきた！！モデルルーム80～90クラスの２部屋を見たが、二重床・二重天井にしてもあれは酷い高さ、駐車場も地下なのに殆ど機械式って・・・価格もタワーマンションなみの価格で2～3万。管理費も均一管理費で同じぐらいの2～３万ぐらいになるらしい。。。だったらタワマンかうっつーの！！I・J棟の最上階両サイドは、やっぱり億ションだってさ！！あ～期待していただけに残念。

確かに少し高いかもしれませんが、納得出来る範囲かと思います。やっぱり他には無い高台の感じ、造りもしっかりとした印象がありました。変に安くされるよりは、ある程度時間がかかったとしても、住める人を選んで欲しいと思いますが。

これほどの多くの人が、価格に失望したとの話に驚く。
よほど安い物件と思っていたのだろう。
でも、ご安心ください。これほどの大型団地です。
大量に安売りする事確実です。待ちましょう。

それと管理費と駐車場等の金額ですが、別に当たり前の額ですよ。
特に高いわけではないと思います。

選ばれた民論、賛同します。
実際にそれだけの注目が広い範囲から集まる物件では無いでしょうか。
狭い視点で戸数を論議する必要は無いかと。
高台や景観の美しさは、とても魅力です。

見える夜景は工場のものばかり。
毎日、部屋から見てるだけで体調崩しそう。

メインのデベロッパー及び住居棟の施工会社の両方が、財務体質の弱い会社というのが怖いね。

景観ったって、見えるのは工場と煙突だけですよ。

風向きによっては異臭がします。
あんなところに住んだら病気になりそうですがね。

たしかに…。

イメージ戦略です。現実を見ないでね。

工場なんて山手のブランドマンションからだっていっぱい見えるっちゅうの

ここは東京湾を航行する船を実際に毎日見れるってのが風流なんだな

港の見える丘公園の山手から見えるのはガントリークレーンが主でしょ。
船からコンテナ降ろすやつね。
工場も見えるかもしれんけど遠いよ。

ここは工場に近すぎる。
山手ってまさか「山手駅」じゃないよねｗ

まあ、非常識価格ナンバー１物件だからね。
工場近隣にすむのがステータスと思う人はベタ褒めだな。
でもここで賞賛投稿する人が買える価格ではない。

コンクリは大丈夫ですかね？

もうノミネートされたって本当ですか？

そうかな。
でも、選ばれし1230邸でしょ？

ノミネート？
２０１２年悲惨なマンションって事？

悲惨だな。これほど期待大ながら
価格発表と同時にケチョンケチョンにされるのも珍しい。

工場を見るのが好きなら蒲田へ行けばいいじゃん。

この値段なら、都内（外れ）がよろしいかと。

どうなるのか楽しみですけどね。

くだらない質問ですが、京浜東北線が止まった際の振り替えはあるのでしょうか？
その際、最寄りの駅は屏風ヶ浦駅になるのでしょうか？（上大岡ではないですよね？）
ご近所の方、おわかりでしたらお教えください。お願いします。

＞２２３さん
京浜東北線よりも根岸線の方が問題ですよね。
根岸線が運休したら他に手はありません。
京急だと屏風ヶ浦ですが遠すぎます。
汐見台からトンネルを越えてなかなかの距離です。
上大岡だと問題外。岡村から山を２山越えなければなりません。
根岸線が停まるだけで陸の孤島。横浜の中心地と呼ぶには程遠いですね。

オイオイいい加減なこと言うなよ
磯子駅から屏風浦駅まで１キロちょっと、歩いても１５分だぜ

随分冷やかしも入っていますけど、私は純粋にどうなるか興味あります。
値段下げてでも竣功までに完売できるか、はたまた、売れずに悲惨なマンションとなるのか。

２２３さん
全然くだらない質問ではないですよ。今４年以内に７０％の確率で地震がくるという事で
もし自分のいつも使っている交通の手段が使えなくなってしまったらと考える人が多い様です。
事前に知っておくのがいいですよね。
大体１キロちょっとですね。歩いて10分ちょっとかな。

No.227さん

同意見です。
最低2路線ないと、なにかあった場合は、陸の孤島となりますから。
今まで、京浜東北線しかない沿線に住んで、何度泣かされたことか。

２２３です。
２２４、２２５、２２７さんありがとうございます。
おそらく、磯子駅に行ってから電車のストップに気づくと思うので、磯子から屏風ヶ浦へ16号沿いにいくことになると思います。
１０分～１５分くらいなら少々安心しました。
私も３１１の時でこりてるんで、始発ではありますが一路線は心細いです。
本当は新杉田周辺の方が（京急もあって）便利なんでしょうね。なかなか町ができあがっていて、分譲物件は少ないですが…。

『各鉄道会社が運休や遅延などしたら携帯にメールがくる』ｱﾌﾟﾘみたいなのを使えば駅に行って気付く…なんてことはないですよ。

それから直通運転で営業距離の長い電車は横浜市内から乗車でも埼玉とかで人身事故があれば停まってしまいますよ


あとは走る路線の周辺状況によってはちょっとした強風または大雨で停まる電車もありますね。このあたりでいえば横浜線で復旧するのが遅いことで業界内では有名です。

確かに、売るときには大損ですね。

どんな情弱が買うんだろ・・・

磯子で一億ってウケ狙いとしか思えん。

家もどのタイミングでモデルルーム行くか迷ってます。

楽しみ。
豊洲みたいになりそうな予感かな。

駅前もこれから発展するんだろ。
今までしょぼかったのは、プリンス客が敷地内でしか金を使わず
駅前でなんか買い物しなかったからだな。
居住者人口が増えれば期待はできる。
港南台に高島屋が進出したのも人口が増えてかなり経ってからだった。

たかだか1300戸のマンションで街が変わるわけ無い。
1300戸で居住者人口とかいってるがこんなの全く変わってないに等しいレベル。
スーパーでさえ商圏人口はかなり必要。1300戸だとスーパー一つがやっとって感じだね。

ただ単に土地の買収や諸々で投資しすぎた為、高値で売らないと利益がでないだけだろ。
その為に「元ホテルの場所」ということを最大限に活かして高級感を煽ってるだけ。

236
あの高島屋を見て、発展を感じるんだ…
あれか発展してる象徴なら、発展してない場所が珍しいよ。

港南台の高島屋はガラガラだよね。

232,234さん

焦って行くほどには絶対売れないから、三月以降でも
いいくらいじゃないですかね。
商談スペース見た限り、値段だけ聞いてさっさと
帰る感じでした。

興味がある人でも、値段を聞いた瞬間ナシになる物件。
根岸船沿線で、しかも磯子なのに値段は高い。理解に苦しむ。
何か良い点はないのかね。

ちょっと前まで磯子駅あたりが海だったことを考えると、
断崖の上に杭打ってデカイマンション建てるのがやばいことは明白。

駅前って言ってもさぁ、京浜東北線って良く運休しちゃうんだよ。
京急の各駅停車しか停まらない屏風ヶ浦まではるばる歩く気もしないしな。
やはり発展しない駅に相応しい。貨物は盛んな駅だけどね。
マンション建っても発展しないだろう。
良い所が無いと思うのは私だけ？

いちいち私だけと言うのがわざとらしいんだよ

多くの人が思ってるから安心しなよ

磯子の良い所
始発電車がある、駅前にスーパーが３つもある、ネットカフェがある、サイゼリヤがある、ゲオがある、トイザラスがある、くら寿司がある、区役所がある、釣具屋ができそう、高速入り口近い、昭和の香り漂う団地群に風情を感じる、おいしいラーメン屋がある、模型屋がある・・・

磯子の悪い所
たまにくさい（大豆カスの匂い？）、駅前がしょぼい、１６号うるさい・・・

というわけで書き出してみたところ、圧倒的に磯子は良い点の方が多いです。
やはり勤務医が住みたくなる素敵な場所なのです。
億を払う価値ありです。

私は払いませんけど。

異臭と騒音だけで十分酷評ですよ。
古臭い団地や区役所が近いから悪臭と騒音が気にならないなんてバランス悪すぎ。

良いところが良いところになってない。