ジオ彩都いぶきの森ってどうですか？　パート４

北摂なら彩都が一番安いと思ってたが、最近はそうでもない。
このまえ新規分譲のチラシが入ってたリバーガーデン千里丘けあき通りは、１００平米超が２９００万～なので、彩都より安い。
　・仕様も、耐震等級２、Low-E複層ガラス、魔法瓶浴槽（４階以上）、省エネエアコン標準などかなり良い部類で、エコポイント対象。
　・駅は、モノレール宇野辺徒歩１２分、ＪＲ千里丘徒歩２４分（自転車７分）とまずまず。駐車場も自走式。
　・生活利便性は、彩都とは比較にならず。マックスバリュー、コーナン、ドラッグストア徒歩３分以内、イオン茨木も徒歩圏
　・環境は、万博公園すぐ、けあき通り沿いでそこそこ。但し、裏側が名神吹田料金所というのがマイナスポイント

デベがリバー産業というのがイマイチ（大手デベならこの価格は無理か）だが、そこが気にならなければ、検討の余地あり。

料金所が裏にあると、一日中、騒音と排ガスがすごいね、

千里丘と彩都ではえっらい住居環境が違うので、あまり比較対象にはならないのでは？

住人ですが、売れているのにこしたことはないですが、“このマンションが良かった”と購入前も後も思っているので正直、何割売れ残ってるからヤバイとか思ったことがないですね。

と書くと負け惜しみとか言われそうですけど…

駅まで徒歩24分を自転車で7分は厳しくないですか？
駅までの距離って結構マンションの価格に反映大きいですよね。
徒歩7分の距離は、私どもの家族には許容範囲ですけど、リバーガーデン千里丘けあき通り
の立地は正直無理です。

以前、友人の中環沿い（中環＋中国道）の南真横のマンションに行きましたが、
北側の部屋の窓を開けるとさすが煩かったですが、南側のリビングは信じなれないくらい静かでした。
リバーガーデンも道路南の物件なので、あまり気にならないかも分からないですね。
それより、土地代も傾斜地で彩都の中で最安と思われるいぶきと千里丘では、どう考えてもリバーガーデンの
土地代高そうだし（リバーガーデン近くの名神沿いの土地も、以前検討した際に、坪６０万以上だった）、
加えて、構造や仕様も向こうが完全に上なことを考えると、いぶきの割高感が際立ちますね。
今のトレンドとなっている耐震性やエコ仕様では、完全に負けてますし。

あまり売れ残りの多いマンションに住んでいると、もし中古で売る際も値下がりが多いと考えられるのと、
管理組合の資金計画が狂う（少なくても駐車場の収入が減る）のが問題ではないでしょうか。

これから中古のマンションで値下がりなく売れるマンションってよっぽどの
立地のマンションで無い限り無理だと思います。

＞５０
中環沿い（中環＋中国道）のマンションと、いぶきでは無音という音階が違う
例えるなら、中環沿いは、深夜テレビ番組が終了し、ザァーとなっている静けさ
いぶきは、全くの真空虚無に近い、比較できるものではない。

彩都が不便だってのはその通りだと思いますが、リバーガーデンの立地が利便性比べ物にならないってのはいくらなんでも言い過ぎ。ていうか、あそこも相当不便なとこですよ。
北摂の中じゃ、あの辺りより利便性が悪いとこってそうないでしょ。それこそ彩都くらい？それでも大きな差はないと思う。

大幅値引きがはじまっているみたいですね。決算が近いからよくあるみたいと知人が言っていました。お得感が欲しい方は必見じゃないでしょうか。先にお住まいされている方々には申し訳ないですが。入居者の間でトラブルとかありませんか？

見学に行きましたが、入居者の方とすれ違い、入居者の方は値引きなしで買ってると思うと後々のことを考えると怖くなりました。

私はまだ竣工してないマンションに絞ってます。

まだまだ下がります。
待て！

モデルルームとして使っていた部屋が、値下げされているだけです。

500万引きは当たり前。もしかしたら、1000万引きも夢じゃない⁉

値下げは、モデルルームとして使用された、限定２邸のみです。

住民です。
うちの場合、大掛かりな工事が必要であろうメニューやオプションを我が家流に変更出来る時期に購入しました。
ですから、これから購入を検討している方が値引き価格で入居されたとしても、気になりませんよ。
ただオプションの一部は、後で地元の内装屋さんにお願いした方が安かったかなぁと思ってしまいましたが(^_^;)

検討のタイミングは人それぞれですので、選択可能なメニュー等の締切前に購入を希望している方は、他物件になるでしょうね。残念ですが…

お風呂が飛び出たのがいいです。

モデルルーム価格ってのは、住民に対する値下げの言い訳に過ぎない。
見学に行けば分かる。
立地、仕様から判断すれば、２割ぐらいは値下げしないと厳しい。
今売ってしまわないと、３月過ぎるとそれこそ、完売は一段と遠のくのは見えている。

それにしても、相変わらず先着順２７戸のまま。

仕方がないね。
いまどきエコポイントの対象にもならず、
設備・部材も低仕様、彩都の中では駅から遠い方で、
売りと言ったら眺望だけ。
これでは売れない。
２割引では厳しい。３割引が妥当。

でも、徐々に売れてます、低階層部分もほとんど売れちゃったし。

先に購入した人は、値引きなしで買ったと言う気分的な物があるので
その部分で納得できるのではないでしょうか。
先の方がおっしゃっているように先に買ったら変更やら色々と自分達の
思った事ができているので、値引きで買った人の事には関心ないですよ。
損した得したって個人の問題です。

どう計算したら、何千万の差になるのでしょうか？

徐々に売れてても、何時までたっても残２７戸から変りませんので、
売れ残りの数が凄いですね。
それと、安い低層階部分から売れているようですが、
売れ残ってる高層階の方が、早く買った低層階より安いのは・・・。

５００万～１０００万のオプションを付けたと納得するしかないか。

低階層(１階、２階部分)のほうが、広いから値段は高いですよ。

いぶきの隣に東急&阪急で新マンションを建築中ですが、グレードは新マンションの方が上なのに立地の関係でいぶきより安いと聞きました。いぶきか新マンションを待つか迷っています。いぶきはそんなにグレードが低いのでしょうか？フローリングはいまいちだと思いましたが、他はどうなんでしょう？

まだまだ残ってるし、まだまだ下がるから、本気で考えてる人がもし居たら、とにかく待て！

もう時期、築1年が経って新築を名乗れなくないますね。
阪急さん、蜘蛛の巣が張らぬよう管理してくださいよ。

設備ってそんなに悪いのでしょうか？素人なんで、何件かモデルルーム回りましたが、床ぐらいしか他との違いがわからなくて…すみません。

ＨＰの写真ではフローリングは綺麗に見えますが、実際はどうなの？

歩くとふかふかして、なんとなく安っぽい感じです。

同じ形のお風呂使ってますが出っ張り邪魔だし洗いにくいし、すぐ冷める…。追い焚きしても足し湯しても設定温度にならない…。シャンプーしてたら肘あたるしでいいとこナシ。 トイレがタンクレスじゃない。 システムキッチンも今一つ。窓が一枚ガラス。
床直張り。

よ～く見てみてね！
どこのメーカー使ってるかチェックするといいかも(^O^)

>82

フムフム、なるほど…
あなたの理想のお住まいは、全てエルグレースで叶いますね。
残念ながら、関電のオール電化マンションは検討対象外です。
サリーさん(^O^)

今時のマンションでしたら、
・２重床
・複層ガラス
・魔法瓶浴槽
ぐらいは、最低欲しいですけど、いぶきは全て違いますね。１０年前のマンションの仕様かと。

徐々に売れてるみたいだから、それなりに総合点はいいと思います。

二重床は迷信。
みんな音がうるさいって言ってる。
二重床だから高級って思う人がまだ居てた？無駄に金かけてるだけでは。

>86
二重床は防音の為では無いですよ。勘違いしてませんか。
二重床の一番の目的は、設備配管類のメンテナンス性がすぐれ、将来の間取り変更もしやすいというのがメリットです。
短期的な住み替えをする人なら気にならないでしょうが、今は、２重床が主流なので、リフォームを検討される中古市場では、デメリットになると思います。
防音は、直床＋クッションシートと吸収される音の周波数帯が違うので、どちらが良いか一概に言えないですが、
直張りのは、クッションシートのフワフワ感が嫌という人も多く、２重床を選ぶ人も多いですね。
直張りだと、来客が来ても、低仕様マンションと言うのがモロバレですし。

今時、省エネ住宅とか長期優良住宅といった取り組みをあまり理解されていない人が、検討されているのでしょうが・・・。

二重床にすると、天井が低くなり、圧迫感がするようになるのでは。

別にメンテナンスの容易さが一番ではない。
86さんがいっている軽量床衝撃音の吸収ができることも
全面に押し出してるはずです。

ジオシリーズは、直床を採用している物件が多いですよね。
何故なんでしょう⁇

2重床にしない理由は、88さんがおっしゃってることが当てはまります。また、施工が難しく、音が太鼓現象で大きくなることがあるからです。

二重床だと水周りなど大きく部屋の配置を変えるようなリフォームするときに
水周りの場所を選ばないでリフォーム出来ると言う事が利点のようですけど
今時、そこまで大規模なリフォームする家庭は少ないように思います。
なので特に二重床にこだわる必要はないかと思うのですけど。

水周りまで変えるようなリフォームをした人を見た事がないです。
二重床は高級仕様の代名詞みたいになってますが、近年特に関西では見直されてる気がしますね。
徹底的に金をかければいいんでしょうけど、なんちゃって二重床は要らないなぁ。
87さん。関西では主流とは言い難い気がしますが。ジオグランデですら直床採用です。

>88，91
２重床にすると、天井が低くなるというのは、ちょっと安直ですね。

「二重床・二重天井」は本当に必要なの？
http://allabout.co.jp/gm/gc/26930/2/

>93
２重床が主流になって１０年ぐらいですから、まだ、リフォームの物件は少ないでしょう。
ジオシリーズはコストダウンのためか２重床は少ないですが、これから発売の
ジオタワー高槻ミューズフロントは２重床２重天井です。
高級を売りにしているパークハウス千里中央などももちろん２重床です。
２重床が全てではないですが、ここは、全体的に仕様が低いように思います。

94

それぐらいわかってます。

しかし、LINKを張ってますが、正しいとでも？

>94
結局のところ、リフォームのメリットだけですね。

ジオタワーほどお金をかけてるマンションの二重床ならいいでしょう。タワーだし高さ制限もないしね。

高級風を装ったなんちゃって二重床マンションを買わないよう、せいぜい気を付けてください。

天井高は低いわ、足音などでうるさいわってならなければいいですね。
まぁ、なにより水周りのリフォームが出来るから良しとしますか？
玄関先にキッチン持ってきますか？

>96
リンクの内容は、概ね間違いで無いでしょう。
・二重床・二重天井は設備配管類のメンテナンス性がすぐれ、将来の間取り変更もしやすい。
・但し、遮音性はどちらが良いか、一概に言い切れない。
・二重天井・二重床で、かつ天井高さがあるマンションが理想。

それに、２重床のデメリットは、設計や施工で改善できるが、直張りは構造上難しい。
それと、あの床の沈み込みはどうも・・・。

直張りの一番のメリットはコストだが、それ以外の構造、サッシ、浴室・キッチンなどの住宅設備仕様の
全てのコストダウンが分譲価格に反映されてれば、ここまで苦戦しなかっただろう。

床とか設備とかどうでもいいって。別板でやってちょうだい。
マンションは立地。

構造と仕様の話が別板でってじゃー何の話すんの？（笑）。立地は、誰でも分かるし、その立地の悪さが最大のネックでは？？？彩都は、好みの問題として、これまでの彩都マンションの中で、駅から遠いし、傾斜地で良いとこ無し。
ましてや、ジオシリーズは、のぞみ丘、プレミアムテラスと免震構造を採用していたのに、いぶきは無い。設備仕様に加えて構造もコストダウンしている。

床とか設備とかどうでも良くないですけど、生活するのにたいしたメリットが無い
二重床にこだわる必要は無いと思います。
それよりフローリングの質の良い材料だとかにこだわってくれる方が生活する側は
嬉しいです。

99から100へ。誰もここの立地がいいなんか言ってないし。
ただ直床、二重床って話題がうっとうしいだけ。
直床vs二重床の板でどうぞ

このマンションの売りって結局何なの。
立地は悪いし、構造は悪いし、設備仕様は悪いし、眺望ぐらい？　でも、マンションで眺望が良いのは珍しくないからね。
コストパフォーマンスは別として、北摂の中では安いというのはメリットだけど、それも、隣の方が安いし・・・。

彩都の土地も少し前まで、坪４０万切ったと思ったら、今度は坪３０万を切ってる。
茨木の街開きの時よりも下がったんじゃないか。
その点、マンションは、阪急と関電が独占して高止まりしてるから、今は買い時じゃない。

一見坪単価は安そうだが、建築条件付だから、外構、諸経費込で５０００万弱になるのでは。

安いけど14分はちょっとな。
学校近すぎてうるさそうだしｗ

4000万くらいでいけるなら欲しい。

平屋で、小さいの頼んだらいけるかも。

彩都で小さくてショボい戸建てほどダサいものはない。

新しい分譲地の販売時期が近くなると、マンションスレに必ず登場してくる戸建の話題。
それと同時に、森町スレにも必ず登場してくる彩都の話題。

摩訶不思議（笑）

そうですね。


このマンションを選択する理由はなくなりましたね。

でも徐々に売れてるから、結構いいみたい

朝夕の通勤時間帯のモノレールの混雑具合はどうでしょうか？
職場は淀屋橋で御堂筋線の混雑具合は知ってますが、モノレールは乗る機会がないので分かりません。
また本数は時刻表を見れば分かりますが、遅延とかはよく起こりますか？

よろしくお願いします。

まぁどこでも朝のラッシュは同じような感じかなぁと思いますが。
御堂筋線ほども混まないで欲しいですけど。
7時と8時が一番本数が多いですね。

>113
徐々に売れてる根拠は？

朝の、彩都発はかなり増えましたね。
２～３年前は空いていましたが、去年からほぼ満席に近いです
逆に彩都にお勤めで来られる方も多くなりました。

ほぼ満席な状態なだけで、朝の普通のラッシュに比べたら
空いているようですね。

>116
ここ１年で、公称の販売戸数が、２７戸から２５戸に減りましたから、徐々に売れてるのでは？

>110
彩都でショボイ戸建てより、ショボイマンションの方がもっと恥ずかしいね。
でも、戸建ても土地が６０坪以上有るので、小さい家でもそりなりだね。

1年で2戸。残25戸。あと12年。乙

在庫一掃セールはそろそろですか。

彩都も、結構詰まってきたけど
前面がこれだけ開放感がある物件は、他にないです

○急さんですよ。ひっしのぱっちなんだからそっとしてあげてくださいな。

徐々に売れてますよ。
何回か書き込みしてますが、定期的に価格表を頂いていますから、確かだと思います。
たしか半年ほどで12戸ほど売れてます。
売れ行きとして、早いか、遅いかは分かりませんが。
恐らく遅いのでしょうね。
ですが、全く売れてないということは無いと思いますよ。

眺望はエルグレースよりいいと思います。
エルグレースの方が、いぶきの森より前にありますが、エルグレースの方が下にありますので。
平地部分に対する高低差はいぶきの森の方があるので、生駒方面や梅田方面に対する眺望はいぶきの森の方が良いと思いますよ。

114さん
朝のモノレールは、ほぼ確実に座れますよ。
私が出勤するのは7時後半の時間帯ですが、座れなかった事はありません。
帰りは遅いので、参考にならないと思いますが、22時頃の帰りもいつも座れます。
基本的に始発駅＆終点の駅なので座れる確立は高いと思いますよ。

125さん
座れるぐらい朝のラッシュ時でも混雑はしていないのですね。
よかったです。
朝は本数も多いみたいですね。

↑出た（笑）「定期的に価格表を頂いてます」さん。たまに出没しますね。他人が買う価格が気になる？自分の決断に自信がない？それとも阪急さん？
半年で12戸？
なぜ1年でHPの残戸数が2戸しか減ってないのか説明して頂きたい！
秘書官、メモを渡さないてください！

秘書官ではありませんが
素人の私がお答えします、ジオのホームページの間取りをクリックすると
低層階と東側棟が、だんだんと黒くなってきています

この表は、上から下まで、一列全部売れないと黒くならない仕組みです
一戸でも空きだと、黒くなりません
半年前と比べて、みるみる黒くなってきました、

彩都内だけでも、他物件競い合う中で、半年で１２戸はかなりの高成績です。

ちなみに私は　＞１２５さんではありません
不動産のことをよくわかってない本当の素人です。

半年で１２戸ってほとんど売れてないに等しいのでは？
２４０戸のマンションだと、完売に１０年掛かる計算（笑）
ＨＰで残２５戸ということは、それ以上あるだろうから、
完売まであと２年ぐらいかかるのでは。
マンションの場合、売れにくい部屋が残るから、
残り１割を売り切るのが大変だからね。

ここより高額な戸建ての方が、まだ売れてるよ。

このマンションが開放感に欠けるのは、傾斜地に建っているのが要因。
北側から見ると谷底に建っているように見えてかなりマイナスです。
それと、傾斜地なので法面の土地が有効に使えずに勿体無いです。
みなみ坂のようにフラットに近い土地だと、マンション内を歩いても随分ゆったりしてますから。
それでいて、みなみ坂より１０００万高いのが割高に見えますね。
戸建ての土地はピーク時より随分下がって、みなみ坂の販売当時と同じくらいですから、
このマンションの割高感が目立ちます。
傾斜地のため建築費が余分に掛かっているのかも分かりませんが、メンテナンスにおいてもデメリットでしょう。

私も疑問に思いました、入居済みの方が定期的になぜ価格表をもらうんだろうって・・・
他人が購入するマンションの価格には興味ないのでなぜなんだろうって
素朴な疑問で考えてしまいました。

たぶん、阪急さんのギャラリーに遊びに行ったりしてるんじゃないですか
近くですし、アットホームですね。

マンションギャリーが近いとかアットホームだとかは、論点違い。


なぜ、定期的に価格表を貰う必要があるかです。


きっと、2件目買うとか、知り合いに勧めてるんじゃない？
盲信してる人多そうだから。

あっ、なるほどね。

不動産のことをよくわかってない本当の素人といって
おきながら、

半年で12戸はかなりの好成績です。
と言いきってます。

何故、素人の人がこんなことを断定できるのでしょうか？

125です。

ちょこっと、書き込むと相当反応してきますね。
私は、散歩がてら、マンションギャラリーに行ってます。
ここに書き込みをしてるぐらいなので、マンションの売れ行きに関心があり、定期的に価格表を頂いて売れ行きを確認しているだけです。二件目なんて買いませんよ。そんなお金ありません。

全く売れてないという書き込みがあったので、売れている数字を書いたのであって、それが好調であるとは思ってませんよ。

だったら、あいまいな書き方しないで、
竣工時残戸数●●戸－この１０ヶ月の売れた戸数●●戸＝現在の残●●戸って書いてください。
妙に隠すからハンキュウさんと言われてしまうんですよ。

隠してはないと思います、阪急ギャラリーへ行って見てください
アットホームな雰囲気で、いろいろ教えていただけますよ。

139さん

138です。
書き込みをする内容は、そこまで、全てを正確に調べて書かないといけなのでしょうか？
私は、自分が知る得る範囲の情報を正確に書いているだけです。
入居を検討しだしたのが、約半年前でしたので、竣工当時の残戸数は知りません。
しかし、ここに書き込むのには、竣工時の残戸数を調べ上げて、その上で書き込まないといけないのでしょうか？

何も隠してませんよ。
普通の住人ですので、隠すだけの情報は、持ち合わせてません。

やっぱり、定期的に価格表をもらうわけが、わかりません。

実際、何戸売れ残りがあるの？