エクセルダイア蒲田ネクストってどうですか？

臭いの質が違うんですね・・・

でもやっぱり臭いより日当たりかな。
この立地で求めるものじゃないんでしょうが。

確かに日当たりは悪そうですね。
特に今は冬なので日当たりを重視したくなりますよね。（今冬は特に寒いですし）
逆に、夏場は温暖化が進む中、如何に日光を遮断するかに苦労するのですが・・・

でも、夏場に暑いからと窓を開けて網戸にしておくと、
夜なんかは目の前の高いタワーから部屋の中が丸見えってのもどうなんでしょうね。

＞夜なんかは目の前の高いタワーから部屋の中が丸見えってのもどうなんでしょうね。

これに関しては、本物件に特有なことではなく、東京２３区内ではほぼ共通の問題かと思います。
ちなみに、うちでは網戸の時も必ずカーテンを閉めています。あと、すだれも有効ですよね。

東京２３区内で周りの目を気にしなくて良いマンションなんて、いくらでもある。
大田区に限ったってあるよ。

逆に周りの目を気にしなければならないマンションもいくらでもありますよ。
47さんが何を言いたいのか良く分かりませんが、周りの目を気にするのが嫌だと思うのなら購入しなければ良いだけ。

川の臭い、高いタワーからの目線‥‥駅近なのに価格がやや押さえ目なのは、それなりに色々あるんですね。

価格そんなに安いですか？
みなさんよく考えて下さい、場所は「蒲田」ですよ。
高騰期に建設された周辺の中古マンションの価格が異常なだけでは？

価格は近くても糀谷や雑色の物件とは建物・設備の仕様が全然違いますよ・・・
場所、川の臭い、高いタワーからの目線、建物・設備の仕様などを総合的に考慮すると、本物件は決して安くはありません。妥当な価格です。
あと、この値段を払えば他にもっと人気のある地域や住環境（日当たり・臭い・高いタワーからの目線・治安など）の良い物件を購入することができるとは思いますが、53さんのおっしゃるとおりそれは別の場での議論になるのでしょうね。

安くありません。と断言する54番さんすごい自信ですね。
ただ安いという言葉は、まさに妥当や適性という意味合いで使っているとおもうのですが。理にかなわない安いものなど基本的にないと思いますので。
他でといわず、ここと同じ価格帯でもっと良い環境、条件の物件知ってるなら、 教えて貰えませんか？みんなそれを知りたがっている人が見ているので。別にそこのデベの方でなければいいじゃないですか。この物件と同程度の価格帯の他の物件で、仕様や構造、施工会社等でここを大きく上回るというものあります？みんな直床ばかりで（笑）
ただいずれにしても、ここを興味持つ人は、日当たり匂い目線といったデメリットに着目しているわけではなく、駅近等の利便性、南側の道路に車が通らない、学校や役所が近いなどのメリットを感じて、価格が妥当（安い）といっているかと。どんな物件でも、裏返しのデメリットはあるでしょう。

駅近は魅力的ですね。
駅から１０分〜１５分なら、残りわずかですが｢パルテール蒲田｣なんかデベも仕様もちゃんとしてますね。
ちょっと離れますが、｢オーベル久が原｣なんかもアウトフレーム逆梁でハイサッシでなかなか良いと思います。
｢ライオンズ大森西｣なんかはスラブ厚が２５０〜２７０で戸境壁が２２０だったり、若干高いなりの仕様になっていますね。

あと、他の物件だと和室が選べたり、扉が引戸だったりしますね。
本物件にはありません、いずれも建設コスト削減が目的だと思います。

でもこっちにあってあっちにないという話は、お互いあるとおもいますよ。
パルテールは共用部がとても安っぽいし、ライオンズは佐藤工業だし。ボイドスラブです。それと引戸って開き戸より優ってるの？ここもキッチンや玄関のグレードUPできたりしますよ。とかこんな感じになって、それぞれお互いのメリット強調してるだけでは？こっちらの方が建設コストを削っていると断定はできないでしょう。

パルテール蒲田
→JR蒲田駅徒歩12分
オーベル久が原
→西馬込駅徒歩11分、池上駅徒歩15分
ライオンズ大森西
→大森町駅徒歩12分

そもそもこれらの物件が検討に値する方なら
この物件を選ぶメリットは少ないのではないのでしょうか。

人それぞれ物件に求めるものは違いますから、よいと思った人が買えば良いだけだと思います。

仕様については、ディスポーザー、保温浴槽などあげればきりがありませんね。

なので、私もよいと思った人がよいと思った物件を買えばいいのだと思います。

ただ、書き込みでは本物件の短所ばかりがあげられていますが、本物件を良いと思っている方、立地条件以外の良い点をどんどん投稿してみてはいかがでしょう？

本気でこれから買いたい人、は
良い点を投稿してライバルを増やしたくはないでしょう。

それちょっと小さいね～

１、２年前このデベの他物件で、周りの反対を押しきって建てていたのを見て、印象が悪くなってしまいました。
色々な事情はあったと思いますが、ちょっと残念でした。

近隣の方に反対されて計画中止にするデベロッパーなど存在しないと思いますが？
ただここは近隣交渉が下手だったのか、配るお金が足りなかったと言うことはあるのかもしれないですけど。
でも反対している近所の人の方に問題あるケースも多いですよ。

こういう掲示板って、物件の批判をすることだけが目的なのでしょうか？
「ライバルを増やしたくない」という発想ですと、必ず批判的な投稿しか行われないと思います・・・

いやいや、契約したら
「購入仲間を増やして早く完売させたい」に変わるのが一般的です。

確かにここは批判的な書き込みが多いですね。
他からの妬みなのか、ここのデベが好かれていないのか分かりませんが…。

恐らくここの物件にお客を取られている他のデベの営業とかの書き込みでしょう。
ここの物件が合わず検討やめた人は、そんな粘着質に批判なんかしないんじゃないですか？

川の匂いについては、7月、8月になれば真実が明かされるよね。
あの匂いは体感した者にしか分からない。
ふつうのドブ川の臭いとはちょっと違うんですよ。

となると、以前から川の臭いにずいぶん粘着質な70さんは、きっとどこかの営業ですね？
川の臭い以外の話題はないのですか？

もはや、罵り合いだな。
お前ら営業マンのやり合い読まされてる身にもなれ！こっちは一生に一度の高価な買い物するのに、真剣に情報収集しようとしてるのに。

一生に一度の買い物なのであれば、周辺環境は特に重要ではないのですか？
あやめ橋周辺の呑川の夏の臭いは、このあたりの地域では有名ですよ。
大事な買い物と思うのであれば、8月頃に周辺を歩いてみればよいでしょう。

8月になっても、臭いしないですよ。

それよりも、排ガスの方が心配です。

70㎡で5千万円は高過ぎでは？

臭いしないわけないのに。
ここの営業マン隠すのに必死過ぎ！！

あの夏の川の臭いを｢しない｣といえるのは、詐欺に近いね。
もしくは鼻炎だね。

臭う夏季には南風が多く吹いているので、臭気はマンションの反対側へ流されていきます、ご安心を。

それより、排気ガスと自動車騒音ですが、この周辺にはそれほど無いと思われますがいかがでしょう？

臭気…無い
排気ガス…無い
自動車騒音…無い

ですか？素晴らしい好環境の立地ですね。

みなさん、是非とも現地にいらしてください！
川もキレイで、車もほとんど走っていませんし、周りに高い建物もありません。よ。

都心まで近いわけでもないのに
70㎡で5千万円は高過ぎだよ。

確かに、蒲田で70㎡・5千万円は高いですね。

>81
>82
現在周辺で物件を探していますが、
参考までにいくらくらいなら妥当な金額か教えていただけますか？

マンションDBによると蒲田の平均坪単価は220万円とありますが、
一番高いプランなら70㎡・5000万円=坪単価236万円は妥当なラインと思ったのですが。。。

家賃20万円レベルの所で坪250万円だから、
蒲田は家賃15万円坪190万円くらいが適正でしょう。

蒲田は家賃15万って、70平米で？
大田区蒲田の住所で、ＲC造で築20年未満の70平米があるなら借りたい。
少なくとも私は見たことないので。長いこと住んでるけど。
70平米で5000万円の検討の方は、ここだと相当高層階？確かにその価格なら、階数選ばなければ、いろいろなエリアも検討は可能ですよね。

>蒲田は家賃15万円坪190万円くらいが適正でしょう。
そんな物件あるなら教えてくれ！！

徒歩10分圏内・20年以内・70平米以上だったら18万はださないとね。
駐車場だけでも3万はするんだし。

都心までの距離を考えると
エリア的に家賃15万円以上取るのは難しいでしょうね。
これ以上高くなると川崎のほうが良くなるからね。

都心までの距離だけでなく、「蒲田」のイメージも考えると15万円以上取るのは難しいでしょうね。
ただ、検討している方にとっては「蒲田」のイメージは良いのでしょうが・・・

川崎は巨大なライバルですね。
東海道線使えば東京まで川崎の方が早いから。

坪単価も川崎は200万円切っているでしょ。

東京と神奈川では、たとえ一駅でも別物だよ。

賃貸サイトで検索すればわかるけど、徒歩10分以内、3LDK60m2以上、築15年以内だと、
蒲田は18万円前後から、川崎は15万円前後からですから。
家賃は所要時間だけで決まるものではないので。

しかし、
川崎と比較してこの値段の高さは何故？？？

ここ数年の川崎駅徒歩10分圏内の新築マンション坪単価の高さは、蒲田どころの話じゃないですけど。

川崎のような賃貸が高く取れないエリアで
新築マンションの坪単価が高いというのは、割高ということではないの？
あと、川崎はマンション多過ぎだしね。
将来中古で売る時、供給過多のエリアは悲惨だよ。
今でさえ、どんぐりの背比べ状態なんだから。

すぐ隣だから影響は避けられませんね。

ということは、この物件は将来高値で売れるということ？

隣街が供給過多エリアなのに
どうしてここが将来高値になると考えるの？

蒲田のような賃貸が高く取れるエリアで、新築マンションの坪単価が低いというのは、
この物件が割安であるということではないでしょうか？
ということは、将来、購入価格より高値で売れる可能性があると思います。

現在の賃料は70平米で15万円くらい、川崎の供給過多の影響を受けて両地域共に家賃が下がって、12万円くらいになる。
こんな感じでしょう。

すると、やはり本物件の価格は決して低くはなく、さらに今後値下がりするということですね。
今まで周囲で販売された価格と比較すること自体があまり意味のないことなのですね。
重要なのは「今後の価格を考える」こと、なるほどです。

世の中大きく動いていますから、
将来の予想が重要です。

契約された方、決め手はなんでしたか？

今さらながら悩んでます。

決め手は立地条件だけです。
私もいまさらながら悩んでいます。

価格と立地のバランスかな。
あとは間取りが平凡なとこ（万が一売る場合に備えて）

私も立地（将来性含めた）が一番。次に価格の割に高い仕様、設備（200万円/坪位の物件だと直床が多いですが、ここは二重床で、天高も高い）。そしてゼネコンの信頼度という感じかな。
間取りはもう少し工夫が欲しかったけど、まあ許容範囲ですかね。
結局マンションで最後にものをいうのは立地。特に駅距離は客観的な物差しなため、重要だと思います。

駅から近いそれだけです。

第2期も完売ですね！

この立地で1LDKがあることは単身者にも魅力です。自分はまだしばらく独身生活の予定。おまけに移動が多いもので駅近は本当に助かります。希望ほど間取りが広いとは思っていません、なのでその分駅に近いというポイントが決め手になりそうです。

111さんの言うとおり立地はすごいいいですよね。東京だ神奈川だと動きまわる自分にはうってつけの場所でもあります。

立地には、南側に何が建っているかとか
車の騒音の大通りからどれだけ離れているかとか
も要素になりますよ。駅距離だけではなくて。

西側の道路は道路幅の割りに交通量少ないと思うよ。
大型のトラックもほとんど入ってこないし。
救急車は比較的頻繁に走るけど、
救急車の音って慣れると気にならなくなるんだよね。

南側については散々既出だから気になる人は買わなければいいと思うけど、
実際23区内の商業地域にある物件で日当たりがいい部屋ってどれだけあるんだろ。
この物件の南側のタワーマンションだって東西南北に部屋があるんだから日当たりがいいのは1/4だし、
そもそも南側にスペースのない物件も多いし。

自分的には目の前に建物がないなら特に問題がない。

私も同感です。
そもそも、働いている人（在宅勤務を除いて）の場合、一週間７日のうち５日も昼間は部屋にはいない訳です。
子供がいたとしても、同様に学校に行きます。
となると、土休日のみの日当たりを得るために、どれほどの金額を投資するかは、個人の価値観の差になるのでしょうね。
寒い冬の朝など日当たりが恋しくなりますが、私はよっぽど暖房器具をフル運転した方が安い投資になると思っています。
あと、日当たりが良すぎると夏場は暑くて仕方ないですよ。

洗濯物は日当たり良いところで干したいです。

専業主婦や、在宅勤務の人達なら昼間も家に毎日います。
そういう人達には向かないってことですね。

日当たりを求めるのであればそうかもしれませんね。
概して言えば、この物件は利便性を一番に求める人達向きということでしょうか。

そう、ここの売りは利便性！
川の臭いも、周りの高い建物も、外観のデザインも、一階に飲食店が入った時のゴキブリ･ネズミ問題も、目を瞑る。

ゴキブリ･ネズミ問題って？
一階に飲食店が入っているマンションは多く存在しますが、
通常そのような問題を抱えているのでしょうか？

飲食店や不動産屋に聞いて真実を言うわけないだろ。

またネズミのように出てきたな、ネガティブ隠しに必死の営業マンさん。

ていうか繁華街の真ん中にあるんだから1階に飲食店が入ろうが入るまいがゴキブリは出るだろ。
だけど住宅地にあったって出るとこは普通に出るし、
どうしてもいやなら北海道に住むしかなくね？

確かにそうですね、あんまり心配する必要は無さそうですね。
安心しました。

参考までに
以前、一階がラーメン屋の上に住んでました。
今は近くの普通のマンションに住んでます。
やっぱり、今と比べるとゴキリは多かった気がします。

ゴキブリって何階まで登れるんだろう？
羽根で飛ぶんですよね？

一般的にマンションでは、バルコニーの排水口を伝わって移動するケースが多いそうですよ。
羽根で飛ぶよりも。

ではタワーの上層階に住んでも時間の問題ということですね。
ゴキブリが嫌なら北海道に引っ越すしか無いですね。

マンションに永住しないで、
ある程度の年月ごとに別な新築に買い換える人たちならゴキは関係ないかも。

交通環境から入っていくとかなりの利便性の高さで仕事のある生活には適していますね。何度も既出ですが利便性で評価すべきマンションなのだろうというのは納得できます。

山手線の南側にもこんな立地があったんだということはこのマンションを知ってから気付いたことで、まさかここまで鉄道網の利便性が高いとは思いませんでした。

休日はちょっと遠くへ足を延ばしてもいいと思える場所ですよ。

以前は京急蒲田に「エアポート快特」が停車しており、今よりも利便性が高かったのですよ～。

あと、外観のデザインそんなに悪いですか？
落ち着いており、私は結構良いと思いますが。

うーん、悪くないけど良くもない。
高級感は無いなぁ。まぁ、普通。
ちょっと団地ったぽい気もしなくもない。

確かにです。
はじめて見た時、昔の「公団住宅」を連想しました。
でも許せる範囲かと。

確かに団地ぽいなぁ。
今からでも何とかならないのかなぁ…。
というか、何とかしてほしい！

それしても高いな。
都心部並みじゃん。

この価格で、高級感ある外観を望むのは
無理ではないかなあ。

アーケードがあるから、南面の外観は４階以上のビルからしか見えません。
なので、せめて北・西面だけ高級感にしてもらえるといいですが、
この価格では無理でしょうね・・・