エクセルダイア蒲田ネクストってどうですか？

現在の賃料は70平米で15万円くらい、川崎の供給過多の影響を受けて両地域共に家賃が下がって、12万円くらいになる。
こんな感じでしょう。

すると、やはり本物件の価格は決して低くはなく、さらに今後値下がりするということですね。
今まで周囲で販売された価格と比較すること自体があまり意味のないことなのですね。
重要なのは「今後の価格を考える」こと、なるほどです。

世の中大きく動いていますから、
将来の予想が重要です。

契約された方、決め手はなんでしたか？

今さらながら悩んでます。

決め手は立地条件だけです。
私もいまさらながら悩んでいます。

価格と立地のバランスかな。
あとは間取りが平凡なとこ（万が一売る場合に備えて）

私も立地（将来性含めた）が一番。次に価格の割に高い仕様、設備（200万円/坪位の物件だと直床が多いですが、ここは二重床で、天高も高い）。そしてゼネコンの信頼度という感じかな。
間取りはもう少し工夫が欲しかったけど、まあ許容範囲ですかね。
結局マンションで最後にものをいうのは立地。特に駅距離は客観的な物差しなため、重要だと思います。

駅から近いそれだけです。

第2期も完売ですね！

この立地で1LDKがあることは単身者にも魅力です。自分はまだしばらく独身生活の予定。おまけに移動が多いもので駅近は本当に助かります。希望ほど間取りが広いとは思っていません、なのでその分駅に近いというポイントが決め手になりそうです。

111さんの言うとおり立地はすごいいいですよね。東京だ神奈川だと動きまわる自分にはうってつけの場所でもあります。

立地には、南側に何が建っているかとか
車の騒音の大通りからどれだけ離れているかとか
も要素になりますよ。駅距離だけではなくて。

西側の道路は道路幅の割りに交通量少ないと思うよ。
大型のトラックもほとんど入ってこないし。
救急車は比較的頻繁に走るけど、
救急車の音って慣れると気にならなくなるんだよね。

南側については散々既出だから気になる人は買わなければいいと思うけど、
実際23区内の商業地域にある物件で日当たりがいい部屋ってどれだけあるんだろ。
この物件の南側のタワーマンションだって東西南北に部屋があるんだから日当たりがいいのは1/4だし、
そもそも南側にスペースのない物件も多いし。

自分的には目の前に建物がないなら特に問題がない。

私も同感です。
そもそも、働いている人（在宅勤務を除いて）の場合、一週間７日のうち５日も昼間は部屋にはいない訳です。
子供がいたとしても、同様に学校に行きます。
となると、土休日のみの日当たりを得るために、どれほどの金額を投資するかは、個人の価値観の差になるのでしょうね。
寒い冬の朝など日当たりが恋しくなりますが、私はよっぽど暖房器具をフル運転した方が安い投資になると思っています。
あと、日当たりが良すぎると夏場は暑くて仕方ないですよ。

洗濯物は日当たり良いところで干したいです。

専業主婦や、在宅勤務の人達なら昼間も家に毎日います。
そういう人達には向かないってことですね。

日当たりを求めるのであればそうかもしれませんね。
概して言えば、この物件は利便性を一番に求める人達向きということでしょうか。

そう、ここの売りは利便性！
川の臭いも、周りの高い建物も、外観のデザインも、一階に飲食店が入った時のゴキブリ･ネズミ問題も、目を瞑る。

ゴキブリ･ネズミ問題って？
一階に飲食店が入っているマンションは多く存在しますが、
通常そのような問題を抱えているのでしょうか？

飲食店や不動産屋に聞いて真実を言うわけないだろ。

またネズミのように出てきたな、ネガティブ隠しに必死の営業マンさん。

ていうか繁華街の真ん中にあるんだから1階に飲食店が入ろうが入るまいがゴキブリは出るだろ。
だけど住宅地にあったって出るとこは普通に出るし、
どうしてもいやなら北海道に住むしかなくね？

確かにそうですね、あんまり心配する必要は無さそうですね。
安心しました。

参考までに
以前、一階がラーメン屋の上に住んでました。
今は近くの普通のマンションに住んでます。
やっぱり、今と比べるとゴキリは多かった気がします。

ゴキブリって何階まで登れるんだろう？
羽根で飛ぶんですよね？

一般的にマンションでは、バルコニーの排水口を伝わって移動するケースが多いそうですよ。
羽根で飛ぶよりも。

ではタワーの上層階に住んでも時間の問題ということですね。
ゴキブリが嫌なら北海道に引っ越すしか無いですね。

マンションに永住しないで、
ある程度の年月ごとに別な新築に買い換える人たちならゴキは関係ないかも。

交通環境から入っていくとかなりの利便性の高さで仕事のある生活には適していますね。何度も既出ですが利便性で評価すべきマンションなのだろうというのは納得できます。

山手線の南側にもこんな立地があったんだということはこのマンションを知ってから気付いたことで、まさかここまで鉄道網の利便性が高いとは思いませんでした。

休日はちょっと遠くへ足を延ばしてもいいと思える場所ですよ。

以前は京急蒲田に「エアポート快特」が停車しており、今よりも利便性が高かったのですよ～。

あと、外観のデザインそんなに悪いですか？
落ち着いており、私は結構良いと思いますが。

うーん、悪くないけど良くもない。
高級感は無いなぁ。まぁ、普通。
ちょっと団地ったぽい気もしなくもない。

確かにです。
はじめて見た時、昔の「公団住宅」を連想しました。
でも許せる範囲かと。

確かに団地ぽいなぁ。
今からでも何とかならないのかなぁ…。
というか、何とかしてほしい！

それしても高いな。
都心部並みじゃん。

この価格で、高級感ある外観を望むのは
無理ではないかなあ。

アーケードがあるから、南面の外観は４階以上のビルからしか見えません。
なので、せめて北・西面だけ高級感にしてもらえるといいですが、
この価格では無理でしょうね・・・

蒲田辺りで、駅からこの距離で７０㎡５０００万円台って普通だよ。他の物件見ろ！安い方だ！
逆にこの値段だから、この(団地っぽい)外観なんだよ。

外周区の外れなのに？

140、143、146は周辺価格ちゃんと調べてから書けよ！
的外れな投稿を読まされる身になれ。

京急蒲田駅西口の再開発で290戸のタワーマンションが建つそうですが、
一般的に供給戸数が増えれば周辺の物件の価値は下がると言われていますが、
ここの場合は再開発によって利便性や周辺環境の向上が見込まれますよね？
トータルとしてプラス・マイナスどちらに働くと思いますか？

野村不動産ですので、かなり強気な価格（それでも売れるので）で販売するでしょうね。
そうなると、この物件の購入者で、将来売却を考えている人には追い風になりますね。
でも、あの手の再開発って完成が5年・10年当たり前で延びると聞きました・・・

さっき強気価格と書きましたが、駅前再開発タワーにもネガキャンの匿名さんが繰り返し言っている
「川の臭い・周りの高い建物・一階に飲食店が入った時のゴキブリ･ネズミ問題・京急高架による電車騒音」など
の問題があるので高値が付けられないかも。

19階建てだから、正確に言えばタワーではないですね。
ホントのタワーであるパークタワーの価値が上るだけかも。

悪い意味ではなく蒲田の街にはシンプルなデザインの方が似合いそうです。
あまりに高級感があると逆に浮いてしまうのでは。

アーケードの雰囲気を壊さずに蒲田らしい街並みができると良いです。
再開発の計画なんてありそうですが、このあたりもいつか他の町のように変わっていくのでしょうね。

東邦ハウジングとしては久々のヒット物件ですね。
外野がなんと言おうがここは黙ってても売れます。
こんな利便性の良い立地の新築が70平米3000〜4000万円代で買えるんだから買える人は儲けもんです。
手放すとしても間違いなく値落ちせず売れるでしょう。
基本的なことですが、環境がどうであれ駅近は値落ち率が低いです。
この近辺の中古相場を調べれば、いかにこの物件が買い得かがわかると思います。

モデルルームに行って駅近物件で気に入って、現地へ昼間２回・夜１回見に行きました。
しかし、モデルルームで対応した営業マンの言っていたことがあまりにもテキトーと感じてしまった。

例えば・・・
「あんまり車が通らない」と言っていたが、現地に見にいったら「あまり通らない」というレベルじゃなかった。
感覚の違いですかね。
角部屋を選べば日は当たると言っていたが、現地にいったら当たりそうになかった。
ずっといたわけじゃないので、当たる時間がいくらかあるかもしれないですが・・・。
上のほうの部屋を選べば眺望が良いと言っていたが、現地で確認したら前にはビルが立ち並んでいるので、眺望は良いとは言えないと感じた。しかも「あすと」の道幅は思ったより狭い。すぐ前にビルがあるっていう感じがした。
現地へ行ってそう感じました。自分の許容範囲かどうかってことですね。
それを確認する意味でも、契約する前に現地はちゃんと行っておいた方がいいですね。

蒲田には１０年以上住んでおり、住みやすいので蒲田駅周辺でマンションを探しています。
こちらの物件はモデルルームにもお邪魔して検討しましたが、今回は見送ることにしました。
もう少し頭金を貯めることにします。
蒲田駅、できればＪＲに近く、日当たりが良く、閑静な場所で新しくマンションが出ること
期待します。

昼間、専業主婦や子供のいる家庭は
日当たりなどの環境重視ですからね。

この立地条件に加え、さらに日当たりと閑静さを求めるとなると、
価格が1500～2000万円（郊外ならマンションもう1軒買える）くらい高くなりそうですね・・・
というか、そのような物件が現実に存在するのか？とも思いますが。
まあいずれにせよ、この物件のような低い価格ではとても購入できないでしょう。

駅からの近さ、を絶対視するならばそうなりますね。
立地条件とは、駅からの近さだけではありませんが。環境も立地条件の一つです。

この物件でも、最上階とかを選べば日当たりと閑静さも手に入るのでは？
何階くらいまで上がれば道路の騒音とか聞こえなくなるのでしょうね。

そこまでして蒲田に住みますか？

音は上の階にいくほど聞こえやすくなります。
なので上階ほど騒音が大きくなります。
地元ですけど、ここの目の前の道路は確かに交通量はそこそこありますがカーブのところなので飛ばせる場所ではなく幹線道路ほどではないですよ。

西側の角部屋なら正午過ぎには日が当たるんじゃないかな

周辺の発売物件としては立地はいいと思いますよ！駅近でアーケードからストレート京急蒲田、ただ残念なのは日当たりだね！南向きとは言え、目の前に商業ビル、東にタワー、かなり上階でないとダメだね！　それと１５４さんも車が少ない等、見れば分かると思うけど、商業だから車が少ない訳がないよ！営業の説明もいい加減だけど、２３区発売の７０％は幹線道路、川の側、線路の側だから、妥協しないとダメだね！静かな所は駅１５分前後は覚悟だね、１５３は東邦社員かな、とにかく客観的な意見です。

つまり、周辺の発売物件の立地が悪いってことですね。
ここをいいと言えるようでは。
駅前の再開発マンションを待ちます。

腰を折るようで悪いですが、駅前の再開発マンションの方がもっと環境が悪いのでは。
現地に行けば分かりますが、高架化による電車騒音の増加はかなりのもので、電車通過時にはとても窓を開けていられません。
しかも、今後下り線はさらに上階に電車が走るので、騒音は今以上に拡大するでしょう。
あと、川の臭い・周りの高い建物・一階に飲食店が入った時のゴキブリ･ネズミ問題・自動車騒音についてはこの物件と同じ程度の環境となるでしょうね。
この辺りで良好な居住環境を得るためには、駅徒歩10分前後は必要です。

　駅前の再開発は良いと思うけど、１０年以上経つと賃貸・事務所等が多くなって、別の意味で環境面が悪化するかもしれないね、それと当然に近隣には相当数の建物があるから、建って部屋内から見ないと失敗するね、モデルでは全く分からないね

１０年後だと消費税も１０％となっており、マンション価格も少し上がりそうですね。

161さんへ「音は上の階にいくほど聞こえやすく、上階ほど騒音が大きくなります。」はウソで下階が道路に近い分騒音は大きく、道路の両サイドにマンション・ビルが乱立してある場合は共鳴して上階も聞こえるという事です。騒音測定をしても、道路に近い下階の騒音のほうが大きいですよ！（ウソだと思うのなら２階から上階まで測定すると解りますよ）

161さんではないが
それは立地によります。
上階に行くほど多方面からの音を拾って雑多な騒音になりますから。
下なら聞こえない別な道路の騒音まで拾う。

>167
消費税アップは、住宅を減免する案も出ています。
それから前回アップしたときは、アップ後に買い手がなくなり逆に値下がりしました。

>170

前回とは全く状況が違うよ。

震災でこんな状況なのに、前回同様減免してたら国が滅びますよ。

減免する案といっても、住宅ローン減税の延長・拡充程度が関の山。
多くローンした方が得する訳もなく、増税前に購入した方が良いことだけは明白です。
ただ、増税の話題は別の場での議論では？

第3期は完売しなかったようですが、なぜでしょうかね？

周辺に住んでて買いたい人があらかた買ったからですよ。

結局、人気のない部屋はどの物件も売れ残ってますからね。仕方無いのでは。
値引きなどをしない限り、ずっと売れ残るでしょう。今の御時世、投資として購入してもあまり儲かりませんから。この地域は供給過多でもあるし。

一階のテナント店舗情報はまだないでしょうか？中規模スーパーならありがたいです。

近くにスーパーはあるから無理じゃないかなあ。

レンタルビデオがいいな。Gも出なそうだし。

とあるマンションでは一階に老舗の和菓子屋さんが入っていました。地域でも有名で美味しいと昔から評判のところで、何気にそんな店舗が入るだけでもマンションの印象も変わるかと思います。

全然想像も付かなかったテナントが入るというパターンもまた楽しみの一つですね。

コンシェルジュサービスはあるんでしたっけ??
あれがクリーニング取次ぎもあると思うのでクリーニング店にはならなそう。

食品や酒類も少し扱うドラッグストアーもうれしいです。
あとは、歯医者や内科なども。

東口は本屋がないので本屋が欲しいですね。昔は蒲田書房があったのでそのぐらいの規模のでもあるとうれしいです。

何かの間違いで交番とか入ってくれないかな

とある世田谷のマンションでは一階にお仏壇のお店が入りました。
他に入店希望したお店が無かったそうで。

お仏壇のお店いいですね！御利益ありそう。

高機能壁紙と説明にあるのですが、効果は期待出来るのでしょうか。
さすがに、タバコのにおいは除去できなさそうですけれど。

１階の店舗用の駐輪場ってあるんでしたっけ？
マンションの前に置かれたら嫌だなと思いまして

レンタルビデオ屋が良いです。
コンビニは嫌です。

ワイズマートみたいなスーパー。ロッテリアみたいなファーストフード。
サンマルクカフェみたいなカフェ。あとは本屋をぜひ。

クレストフォルム蒲田サウステラスと迷っています。
こちらを購入された方、決め手を教えてください！

価格、駅からの距離、利便性、将来性！？です。あと、無料オプションはちょっと嬉しい感じでした。
本当は、中古で検討していて、冷やかし気分で見に行きましたが、価格が頑張れば届く範囲だったので、即検討しました。

クレストフォルム蒲田も、比較検討で見に行きましたが、価格的比べて高かった事もありますが、何よりも営業の方の圧力が
どうも嫌で、検討外にしました。

夏になりましたが、呑川特に臭いませんね。
以前に誰だか散々こだわっている人（他デベ営業？）がいたけど。

日によってじゃない？臭い日もあるよ･･･。

１０月のダイヤ改正から、「エアポート快特」が減便され、代わりに京急蒲田に停車する「快特」が大幅に増えるようですね。
本物件の利便性が益々上がるとともに、資産価値も向上しそうですね。

エアポート特快は１時間に３本が２時間に３本に減るだけで、
快特が増えるのも２時間に３本だけ、って事になりますが？

快特２時間に３本も増えるんですか？すばらしいです。
通常、新線開通以外にそんな増便あり得ませんよね～。

京急蒲田の上下線高架化が10/21に決定したんですね。
もう2か月ちょっとなんですね。思ったより早かった～。

外観を見た感じ3層式でなかなか見られない立派な駅ですよね。
国際線の空港への入口というだけのことはある。

このあたりの駅はこれから2年位かけて駅周辺の整備をするようですよ。
既にあるパークタワー東京フロント、野村不動産の駅前のプロジェクト、
そしてこのマンションと。京急蒲田がどんどん変化し、一新されますね。

楽しみです！！

上下線高架化に伴う電車の増便、駅周辺の整備、本当に楽しみですね！！
この物件を購入した方は本当に正解だったよ。
あとは、野村不動産の駅前プロジェクトだけど、
地価上昇分考慮や消費税10％への増税後でもあり値段高そうだね。

テナント店舗情報はまだありませんかね？？

まだ成約してない部屋もあるんですね。
いい物件だけに少し意外です。

上層階だから、価格の問題でしょうか？

交差点沿いだし、タワーが前方に建ってるし。
川の事を出すまでもなく、いい物件とは思わない人達もいるってことでしょう。