エクセルダイア蒲田ネクストってどうですか？

ちょっとごちゃごちゃした場所ですが、とにかく便利だと思います。
子育てにはあまりむかないだろうけど、単身やDINKSにとってはいいかも。

モデルルームがオープンしたようですが、行かれた方はいますか。
価格はどうですか？

南側に建ってるタワーが目障りじゃないかなあ。

このマンションが建つ東側って開発が進む予定の場所ですよね。
たしか、京急蒲田の駅前も野村不動産が商業施設＋集合住宅を建てる予定になっているはず。
京急蒲田周辺のゴミゴミした感じが一新され、きれいな街並みに変わるんですね。

駅前の開発物件のほうが魅力的ですね。
完成が３年後じゃ遅いけど。

駅から近いのがとっても魅力的だけど、間取りがイマイチなんですよね。自分にとって。
世帯数も多いので、ディスポーサーくらいはつけてほしかったな。。。

駅前に開発物件が完成したら、ここの資産価値も少し下がりそうなきがするのは、自分だけでしょうか…。
むむっ？むしろ、町並みがきれいになって、資産価値があがるのかな？？

Aタイプ「3LDK＋WIC」だとリビングがスタンダードな面積になっていますが、他の洋室が広めに造られているのが嬉しいですね。それにその部屋にはウォークインクロゼットも付いています。

リビングをすっきりさせる為にこちらに何かと置いておけますか来客時などリビングで快適に過ごしてもらえそう。
70平米ぐらいの間取りとしてはバランスがいいと思います。

7.5帖の部屋もあれば5.5帖にも満たない部屋もあるってバランスが悪いですよね。　将来とかを考えると5.3帖の使い方が中途半端。
これから再開発があるってことですが、こういう規模が建つということは周辺には、これと同等かこれ以上の物件が建つと言う訳で、あのあすと商店街がどんどん再開発されるとどうなるんでしょうね？
上に書かれてる方も居ますが子育てには向かないですよね。
場末の飲み屋やいかがわしいお店も多いですしね。
現時点では魅力的ですが将来的な事を考えると躊躇しますよね。
今回が南東角部屋の販売みたいですが、ホントに高層階でないと眺望は厳しいでしょうが隣に建物が重ならない階だと5000万円は超えそうですね。

水曜日でモデルルームが休みだったので現地だけ見ました。

物件のちょうど南側にかなり高い（２０階建てくらい？）マンションが
建っていてお昼の１２時くらいでも建設地は日陰でした。
東南や南西も建物があるので下層階だと南向きでも１日中日陰では
ないでしょうか。

ただ、価格と立地は魅力的です。

そのタワーが南を邪魔してなければねえ。

通勤はとても利便性が高い場所ですね。
60〜70平米くらいだと価格はどれくらいになると予想されますか？

今日はモデルルーム満席のようです。
人気あるんですね。

人気あるでしょうね、安くて駅に近いから。
うちは道路がうるさそうなのと周りの高い建物で残念ながら断念。

>>11

今どきは日光が燦燦と当たるような良条件のマンションも見つけにくくなりましたね^^;

我が家の近所にもたくさんマンションがあって見て回ったりしますけど、いいなと思ったマンションの日当たりを見たらずっと日陰だというパターンも多いです。後から後からどんどん近くに建って日陰になってしまったという物件もあるのでしょうね。

うちは日陰物件は過去に体験済みなので今回こちらを見てもあまり不満には思わなかったです。立地の良さを優先してもいいかなという気持ちですよ。

この立地なら日当たりが良いだの悪いだの贅沢は言いません。
私にとっては最高の立地です。
時すでに遅しで他を契約済みです。
一年前にここが出るって知っていたら絶対にここを買ってましたね。
もうがっくりです。

周辺の駅の物件もう買っちゃいましたｗ

ま、どんどん建ってその中により良い条件の物件は当然あるんだろうから仕方ないですね。

皆さん、子育てするのにここの物件はどう思われますか？？
やっぱりＤＩＮＫＳ向きなんですかね。
まだ子どもはいないのですが、将来的に二人は欲しいと思っているのですが。

是非、皆さまのご意見をお聞かせ頂ければと思います。
よろしくお願いしますm(__)m

>>19さん

共働き家庭であるなら、最高の物件であると思います。（20さんのとおり）

逆に、母親が専業主婦の家庭であるならば、子育てに適した物件は他にも多数あると思います。

一概に「子育て」と言っても、家庭環境などにより物件に求められる条件が大きく異なってくると思います。

＞１９
四人家族を想定した場合のこの物件の住環境は満点というわけにはいかないと思いますが、それは内容だけに目を向けた際の話で、何しろ周辺環境は子育てもしやすい助かる条件が多いと思います。全然ＤＩＮＫＳ以外の家庭も検討できるんじゃないでしょうか。私のところも将来は四人家族になりたいです。

先日、モヤモヤさまぁずで蒲田をやってました。
番組冒頭で京急駅前から見たパークタワーが凄い存在感でした。
あの高いタワーが南に建つ立地なのかと思って私は検討を止めました。

とにかく駅が近いのが魅力かと。京急、東急、ＪＲ。日当たりは確かに悪いかな(-.-)

１９さん
大田区は子供の医療費も中学３年生まで無料なので子育てには優しい区かと
思います。隣の川崎市などは、医療費は幼稚園までが無料で小学生からは
かかってしまったりしますからね。
学童保育も月４０００円で　下校時から午後5時までみてもらえます。

価格が安いのはどうしてなのでしょうか？
日当たり？将来性？

価格そんなに安いですか？
他の物件と比較しても相応かと思いますが。

地元の不動産屋さんかな？と単純に思いましたけど。

北向きの部屋もできるのかな？
タワーある南向き選ぶなら、北向きを選んだ方が開けて明るそうですよね。

私も｢売主｣について特段疑問を持っていませんでした。
もしかして、問題ありですか？

立地的に、夏までには売っておきたいマンションだよね。
近くに住んでいる人なら薄々気づいていると思うけど。

呑川？

19です。
みなさん、ご回答ありがとうございました！

そうですよね。
住む人たちの 家庭環境にもよるので、一概には言えないですよね。

夫と相談してみます。

ありがとうございましたm(__)m

川って、夏はやっぱり匂うのかなぁ？

どなたかご存知ですか？？

呑川は夏は臭います。
これは事実です。
駅近なのに値段がやや押さえ目なのは、もしかしたらその辺もあるのでは。

価格が安い理由の一つとして、本物件には国や東京都からの補助金が投入されている点もあるかもしれません。
あと、補助金が投入されると、国や東京都から物件や売主に対する厳しいチェックが入るため、買主にとってはダブルで利益があると思います。

今時、国やらの信用なんかあるの？
臭うのは事実なんだろうから。

臭うと思うのなら購入しなければ良いだけ。
ちなみに、自分はいつもアスト商店街で買い物をするけど、臭いを気にしたことは無いです。
あと、夏季には南風が多く吹くので、臭いはマンションとは反対側へ流されていきます。
でも、感覚的な話になると個人差も大きいので何とも言えませんね。

しょっちゅう京急蒲田の駅より東側の呑川を通るけど、
たまに海くさく感じる時はあるものの不快感はあまりないです。

京急蒲田駅から東は海に近付くから臭いにくいんだよ。

臭いの質が違うんですね・・・

でもやっぱり臭いより日当たりかな。
この立地で求めるものじゃないんでしょうが。

確かに日当たりは悪そうですね。
特に今は冬なので日当たりを重視したくなりますよね。（今冬は特に寒いですし）
逆に、夏場は温暖化が進む中、如何に日光を遮断するかに苦労するのですが・・・

でも、夏場に暑いからと窓を開けて網戸にしておくと、
夜なんかは目の前の高いタワーから部屋の中が丸見えってのもどうなんでしょうね。

＞夜なんかは目の前の高いタワーから部屋の中が丸見えってのもどうなんでしょうね。

これに関しては、本物件に特有なことではなく、東京２３区内ではほぼ共通の問題かと思います。
ちなみに、うちでは網戸の時も必ずカーテンを閉めています。あと、すだれも有効ですよね。

東京２３区内で周りの目を気にしなくて良いマンションなんて、いくらでもある。
大田区に限ったってあるよ。

逆に周りの目を気にしなければならないマンションもいくらでもありますよ。
47さんが何を言いたいのか良く分かりませんが、周りの目を気にするのが嫌だと思うのなら購入しなければ良いだけ。

川の臭い、高いタワーからの目線‥‥駅近なのに価格がやや押さえ目なのは、それなりに色々あるんですね。

価格そんなに安いですか？
みなさんよく考えて下さい、場所は「蒲田」ですよ。
高騰期に建設された周辺の中古マンションの価格が異常なだけでは？

価格は近くても糀谷や雑色の物件とは建物・設備の仕様が全然違いますよ・・・
場所、川の臭い、高いタワーからの目線、建物・設備の仕様などを総合的に考慮すると、本物件は決して安くはありません。妥当な価格です。
あと、この値段を払えば他にもっと人気のある地域や住環境（日当たり・臭い・高いタワーからの目線・治安など）の良い物件を購入することができるとは思いますが、53さんのおっしゃるとおりそれは別の場での議論になるのでしょうね。

安くありません。と断言する54番さんすごい自信ですね。
ただ安いという言葉は、まさに妥当や適性という意味合いで使っているとおもうのですが。理にかなわない安いものなど基本的にないと思いますので。
他でといわず、ここと同じ価格帯でもっと良い環境、条件の物件知ってるなら、 教えて貰えませんか？みんなそれを知りたがっている人が見ているので。別にそこのデベの方でなければいいじゃないですか。この物件と同程度の価格帯の他の物件で、仕様や構造、施工会社等でここを大きく上回るというものあります？みんな直床ばかりで（笑）
ただいずれにしても、ここを興味持つ人は、日当たり匂い目線といったデメリットに着目しているわけではなく、駅近等の利便性、南側の道路に車が通らない、学校や役所が近いなどのメリットを感じて、価格が妥当（安い）といっているかと。どんな物件でも、裏返しのデメリットはあるでしょう。

駅近は魅力的ですね。
駅から１０分〜１５分なら、残りわずかですが｢パルテール蒲田｣なんかデベも仕様もちゃんとしてますね。
ちょっと離れますが、｢オーベル久が原｣なんかもアウトフレーム逆梁でハイサッシでなかなか良いと思います。
｢ライオンズ大森西｣なんかはスラブ厚が２５０〜２７０で戸境壁が２２０だったり、若干高いなりの仕様になっていますね。

あと、他の物件だと和室が選べたり、扉が引戸だったりしますね。
本物件にはありません、いずれも建設コスト削減が目的だと思います。

でもこっちにあってあっちにないという話は、お互いあるとおもいますよ。
パルテールは共用部がとても安っぽいし、ライオンズは佐藤工業だし。ボイドスラブです。それと引戸って開き戸より優ってるの？ここもキッチンや玄関のグレードUPできたりしますよ。とかこんな感じになって、それぞれお互いのメリット強調してるだけでは？こっちらの方が建設コストを削っていると断定はできないでしょう。

パルテール蒲田
→JR蒲田駅徒歩12分
オーベル久が原
→西馬込駅徒歩11分、池上駅徒歩15分
ライオンズ大森西
→大森町駅徒歩12分

そもそもこれらの物件が検討に値する方なら
この物件を選ぶメリットは少ないのではないのでしょうか。

人それぞれ物件に求めるものは違いますから、よいと思った人が買えば良いだけだと思います。

仕様については、ディスポーザー、保温浴槽などあげればきりがありませんね。

なので、私もよいと思った人がよいと思った物件を買えばいいのだと思います。

ただ、書き込みでは本物件の短所ばかりがあげられていますが、本物件を良いと思っている方、立地条件以外の良い点をどんどん投稿してみてはいかがでしょう？

本気でこれから買いたい人、は
良い点を投稿してライバルを増やしたくはないでしょう。

それちょっと小さいね～

１、２年前このデベの他物件で、周りの反対を押しきって建てていたのを見て、印象が悪くなってしまいました。
色々な事情はあったと思いますが、ちょっと残念でした。

近隣の方に反対されて計画中止にするデベロッパーなど存在しないと思いますが？
ただここは近隣交渉が下手だったのか、配るお金が足りなかったと言うことはあるのかもしれないですけど。
でも反対している近所の人の方に問題あるケースも多いですよ。

こういう掲示板って、物件の批判をすることだけが目的なのでしょうか？
「ライバルを増やしたくない」という発想ですと、必ず批判的な投稿しか行われないと思います・・・

いやいや、契約したら
「購入仲間を増やして早く完売させたい」に変わるのが一般的です。

確かにここは批判的な書き込みが多いですね。
他からの妬みなのか、ここのデベが好かれていないのか分かりませんが…。

恐らくここの物件にお客を取られている他のデベの営業とかの書き込みでしょう。
ここの物件が合わず検討やめた人は、そんな粘着質に批判なんかしないんじゃないですか？

川の匂いについては、7月、8月になれば真実が明かされるよね。
あの匂いは体感した者にしか分からない。
ふつうのドブ川の臭いとはちょっと違うんですよ。

となると、以前から川の臭いにずいぶん粘着質な70さんは、きっとどこかの営業ですね？
川の臭い以外の話題はないのですか？

もはや、罵り合いだな。
お前ら営業マンのやり合い読まされてる身にもなれ！こっちは一生に一度の高価な買い物するのに、真剣に情報収集しようとしてるのに。

一生に一度の買い物なのであれば、周辺環境は特に重要ではないのですか？
あやめ橋周辺の呑川の夏の臭いは、このあたりの地域では有名ですよ。
大事な買い物と思うのであれば、8月頃に周辺を歩いてみればよいでしょう。

8月になっても、臭いしないですよ。

それよりも、排ガスの方が心配です。

70㎡で5千万円は高過ぎでは？

臭いしないわけないのに。
ここの営業マン隠すのに必死過ぎ！！

あの夏の川の臭いを｢しない｣といえるのは、詐欺に近いね。
もしくは鼻炎だね。

臭う夏季には南風が多く吹いているので、臭気はマンションの反対側へ流されていきます、ご安心を。

それより、排気ガスと自動車騒音ですが、この周辺にはそれほど無いと思われますがいかがでしょう？

臭気…無い
排気ガス…無い
自動車騒音…無い

ですか？素晴らしい好環境の立地ですね。

みなさん、是非とも現地にいらしてください！
川もキレイで、車もほとんど走っていませんし、周りに高い建物もありません。よ。

都心まで近いわけでもないのに
70㎡で5千万円は高過ぎだよ。

確かに、蒲田で70㎡・5千万円は高いですね。

>81
>82
現在周辺で物件を探していますが、
参考までにいくらくらいなら妥当な金額か教えていただけますか？

マンションDBによると蒲田の平均坪単価は220万円とありますが、
一番高いプランなら70㎡・5000万円=坪単価236万円は妥当なラインと思ったのですが。。。

家賃20万円レベルの所で坪250万円だから、
蒲田は家賃15万円坪190万円くらいが適正でしょう。

蒲田は家賃15万って、70平米で？
大田区蒲田の住所で、ＲC造で築20年未満の70平米があるなら借りたい。
少なくとも私は見たことないので。長いこと住んでるけど。
70平米で5000万円の検討の方は、ここだと相当高層階？確かにその価格なら、階数選ばなければ、いろいろなエリアも検討は可能ですよね。

>蒲田は家賃15万円坪190万円くらいが適正でしょう。
そんな物件あるなら教えてくれ！！

徒歩10分圏内・20年以内・70平米以上だったら18万はださないとね。
駐車場だけでも3万はするんだし。

都心までの距離を考えると
エリア的に家賃15万円以上取るのは難しいでしょうね。
これ以上高くなると川崎のほうが良くなるからね。

都心までの距離だけでなく、「蒲田」のイメージも考えると15万円以上取るのは難しいでしょうね。
ただ、検討している方にとっては「蒲田」のイメージは良いのでしょうが・・・

川崎は巨大なライバルですね。
東海道線使えば東京まで川崎の方が早いから。

坪単価も川崎は200万円切っているでしょ。

東京と神奈川では、たとえ一駅でも別物だよ。

賃貸サイトで検索すればわかるけど、徒歩10分以内、3LDK60m2以上、築15年以内だと、
蒲田は18万円前後から、川崎は15万円前後からですから。
家賃は所要時間だけで決まるものではないので。

しかし、
川崎と比較してこの値段の高さは何故？？？

ここ数年の川崎駅徒歩10分圏内の新築マンション坪単価の高さは、蒲田どころの話じゃないですけど。

川崎のような賃貸が高く取れないエリアで
新築マンションの坪単価が高いというのは、割高ということではないの？
あと、川崎はマンション多過ぎだしね。
将来中古で売る時、供給過多のエリアは悲惨だよ。
今でさえ、どんぐりの背比べ状態なんだから。

すぐ隣だから影響は避けられませんね。

ということは、この物件は将来高値で売れるということ？

隣街が供給過多エリアなのに
どうしてここが将来高値になると考えるの？

蒲田のような賃貸が高く取れるエリアで、新築マンションの坪単価が低いというのは、
この物件が割安であるということではないでしょうか？
ということは、将来、購入価格より高値で売れる可能性があると思います。