ザ・パークハウス アーバンス 木場公園ってどうですか？

こちらのロケーション条件など、実際は如何のものでしょうか？

今日は実際に見に行きました。東側にセザール木場公園という98年に建てたマンションがあります。西側には親水公園があり、真南側の下には高速道路の入り口となっていて、北側には小さな通りとなっています。

西側にある親水公園のすぐ隣に首都高があり、騒音と排気ガスが気になるところですね。また、東側に7階建てのマンションがあるため、木場公園を一望したいのであれば、７階以上を選べないと厳しそうですね。あとは、東側の木場公園とマンションの間に、三つ目通りがあって騒音と排気ガスも首都高に負けないような気がします．．．

ただし、マンションの西側に移れば、深川警察署と消防署があるので、治安には心配がなさそうですね。
後は、値段ですかね．．．
木場駅周辺の参考坪単価が当然ながらありますが、60平米の2LDKが4000万円を切れば、考えても良いのかな．．．

価格ですが、坪220万で売れるとは思えない。

現在販売中の木場駅１分の他社物件、販売期間を当初より遅くして、しかも第一期申込前に価格も下げて（スレによれば）、それでもいまひとつパッとしないのに、駅６分＋首都高排気ガス＋警察消防騒音懸念のあるこの立地で坪220万で売れるとは思えない。
ある程度戸数のあるマンションは三つ目通り沿いが多く、平日日中行けば分かるが排気ガスがひどい。夜間も大型車両の通行料が多い。三つ目と首都高が重なるヨーカドー周辺の空気は本当に悪い。
近くにある消防署と警察署ですが、出動する度にうるさくて、近すぎるのも問題。

ザパークハウスが単身者向けを取り扱っているか知りませんが、立地条件を考えるとファミリー向けでなく、三つ目と永代通り交差点にあるような単身者向けマンションのほうが受けがいい気がします。

木場公園へはよく家族で行きます。
夏場はじゃぶじゃぶ池でファミリー連れでいっぱいになります。
木場公園のほか、深川公園なども近くにあり都内なのに緑にふれる機会が
多くもてる物件ですね。　

木場公園はバーベキューも出来ますね。
スカイツリーもきれいに見えます。

確かにNO5さんが書いている通り、ファミリ向けで購入を検討するのであれば、排気ガスと騒音が気になるところです。
この前、電話で問い合わせたところ、2月中下旬にモデルルームがオープンされるそうですので、実際に確認しに行こうかと思います。
状況が分かり次第、また情報を更新します。

モデルルームが2月中下旬ですが。

すでに建物が建ってしまっているのでなんで販売しないのか不思議でしたが
出来上がってからの販売だと内装の色を選んだり、オプションつけたりできなくなるってことですよね？
周辺から自転車で10分くらいのところで売りに出ているマンションも建物が出来てから
販売していますが、最近はこういった売り方が増えてきているのでしょうか？

建てながらうるのが一般的だと思ってました・・・

警察署、消防署、消防署の官舎があるので、治安には安心と思われるかもしれないですが、その官舎でも泥棒が入ったりしたそうなので、一概に安心とは言えないかもしれませんね。
警察と消防のサイレンが当然昼夜問わずなので、慣れるまではうるさいです。
利便性は結構良いですが、直近のコンビニは閉店してしまったし、セザールともかなり接近してますよね。運河脇という立地もどうなんでしょう？
とりあえず、空気は最悪です。

何戸かすでに入居されているようですね。カーテンやブラインドがかかっているのが通りから見えました。

先日木場公園の近くのサミットがある辺りを通ったのですが、外国人のサラリーマン風の方が多いように感じました、近くにそういう会社があるのかな？
周辺環境は広々としていて、ちょっと寂しい感じもするのですが緑も多くていいですね。この季節は寒々しくも感じますが夏場などは快適そう。

>>12
単に都心に近いから外国人の勤め人が増えているのですよ。

＞No.9さん
できあがってから売るのは、確かにセレクト関係は選べないですが、
実物を見れる、すぐに入居できるというメリットはあります。
私は、人生で一番高い買い物を実物を見ないで決めるということに、
そもそも疑問を持っているので、竣工売りは歓迎です。
ただ、モデルルームを別で作らなくて良いので、
売主が経費を削っているとも思いますが。
その分価格に反映してくれるといいんですけどね。

もう入居してることってあるのかな。。現地のモデルルームだったりするのかな。

このあたりは現在どれくらいの市場ですか？
坪単価で２２０万円～２４０万円くらいですか？
ここはいくらくらいになるのでしょうか。

この規模だと瞬間蒸発かも。

2LDK、58平米で、4290万～の模様です．．．

大手町から8分で4千万円台とは格安ですね。

全然格安とは思えない。58平米4290万円で坪240万円台。
駅遠、騒音、排気ガスとディスカウント要因満載なのに価格に反映されていない。
坪単価に大きく差がないことを前提とすると、木場レジデンスに客全部もっていかれると予想。

深川はどこも超格安。

みんな完売でしょう。

買いチャンスだと思います。

大手町から8分で坪240万円はめちゃ安だね。

価格情報を更新します。
7階以下の2LDKに関しては、西角も、東角も、4,000万円以下の模様です。
7階以上から、価格の分水嶺となり、それでも4,200万円台の模様です。
最上階のフロアのみ、6千万台の後半の模様です。

安っ。

瞬間蒸発っぽいね。

4000万で58平米、坪227万。
4200万台で坪238万～243万。
至って普通。

駅遠物件での比較で木場レジデンスがあります。
これの販売開始前に売り切りたいところだけれど、無理でしょう。
この坪単価なら木場駅１分の物件と大差ない気がします。
駅１分の物件なんて、去年の秋からずっと販売中で今２期だけど何戸売れたんだろうか。
で、それと比べて駅からの距離と騒音、排気ガスで劣るため、瞬間蒸発することはまずないと思う。
30戸なのに販売期間はかなり長期にわたるんじゃないかと予想。

大手町まで8分でこの価格は激安と言える水準ですね。
すぐ売り切れるんじゃない？

激安ならとっくに完売している。
騒音排気ガスを気にしなくて良い駅１分物件が売れてないのに駅６分が売れる気がしない。

ここのスレに限らず、坪単価の割高感が否めない値付け・価格予想に対して、
「激安」「瞬間蒸発」というコメントを拝見するが、不動産価格に対しての
見方がデべ寄り、もしくはデべの希望に沿う形での意見のような感じがする。
まあ、買い煽り・成りすましとまでは言わないが。
マクロ経済見通し・震災後の江東デルタ地域についてのマイナス要素等を
考えると、「大手町８分だから激安」は短絡的な見方な感じが。
（同じ「大手町８分」でも、「神楽坂」あたりとは全く違う。勿論坪単価も、
あちらの方が圧倒的ではあるが。）
「財政破綻による金利上昇」「インフレ」等があったとしても、「不動産価格の
上昇」については懐疑的にならざるを得ないし、深川地区のマンションについては、
「都心に近いが割安」というのが重要であり、割高ならこの地区に拘る理由が
少なくなる。また、本物件の場合完成後販売でもあり、高い値付けをしても、
売れ行きが悪ければ直ぐに値引きを始める。慌てて定価に飛びつくと、含み損に
飛びつくことになる。地所といえども、在庫物件については値引も柔軟にする。
いつまでも値引かないデベは、住不・ゴクレ等一部だけ。
どうしても欲しい人は、要望書提出・１期購入（定価購入）も仕方が無いと
思うが、リセールバリュー等について覚悟が必要。

>28
神楽坂あたりより高くて良いと思うけどなあ。
大きな公園も近いし、子供も多くて子育て環境も上。
大きなスーパーも近くにあるよ。
住みやすいと思う。

「木場はもっと評価されていい」、「成城・田園調布は都心より遠いのに価格が高い」、
「都心に近い木場のポテンシャルは高い」というような雑誌記事を見たことがありますが、
これは震災前のことです。「大きな公園」に近くても、「高速道路に近い」とマイナス
になるでしょうし、「子育て環境が上」という判断の理由を教えてほしいところですが、
「公立学校の教育レベル」は神楽坂近辺の方が高いような気がします。まあ、子供の数は
木場の方が多いでしょうし、近隣スーパーは木場の勝ちですね。
（本物件は２ＬＤＫが多いので、こちら自体は「子育て向き」ではないですね）
価値判断は人それぞれですが、「ほぼ同じ広さ・条件の物件が、同じ価格」で売り出されたら、
木場より神楽坂を選択する方が多いように思います。何といっても、東西線の混み方も、
神楽坂の方がマシのようですし（笑）「痛勤」に悩まされている私としては、電車が
空いていることは魅力的に思えます。もちろん、現状では「同じ価格だったら、木場の方が
広くて条件のいいマンションが買える」と思いますので、木場に不動産を購入することも
ありだと思います。私自身も、深川地区のマンション住みですので（笑）。
（でも東西線の混み方には閉口してます（泣））

住環境の良化と不動産価格の変化とはタイムラグがあります。

だから、不動産には必ず地域による割高と割安が存在します。

文京区と江東区の平均坪単価が50万円も違うのはこのあたりが理由です。
上手く利用して割安物件を購入しましょう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

>31さん

なるほど。
深川地区の不動産価格が適正水準に収束されていない
とすると、まだ上昇余地があるということになりますね。
かといって、今までは目をつぶってきた震災リスクも
顕在化しているので、その点も織り込みつつ、自分に
とっての「適正価格・お買い得物件」を見つけないと。
あー、震災前は「埋立地」ということはあまり気にせず
に検討できたのに。めんどくさくなりましたね。
「財政破綻リスク（金利上昇リスク）」も気にする
必要が出てきたようですし。フラット３５とか超長期
固定ローンで借りた方がいいかもですね。「変動で借りて、
金利上昇時は繰り上げ返済」という手もありますが、
手元資金を残さないといけないし。
（スレ違いですみません）

マンションの場合は杭打ちされているから、ちゃんと耐震性があるマンションであれば地表面の揺れやすさは関係ないですよ。
一般的にも知られてきて、今じゃ帰宅困難者回避で職場から徒歩圏内のマンションを選ぶ傾向が強くなってます。

マンションは地盤より利便性ですね。

モデルルームに足を運んだ方はいないのかな？

隣駅の東陽町に住んでいますが、利便性の割に安い(マンション分譲価格だけでなく、物価も)です。
ただし、幹線道路付近では、排気ガスや騒音が気になります。
理想の物件探しは難しいですね。

>35さん

比較的良い時期に、江東区でマンションを購入されたようですね！
羨ましいです！でも、「坪２５０万円」とかになってくると、
もはや「利便性の割に安い」とは言えなくなりますよね。
こちらも微妙に高いような気がします。「リビオ」は強気な
値付けですし、「木場レジデンス」はどう出てくるか！？
「木場レジデンス」の売主の鹿島さんは、割安で出す場合と
割高で出す場合と分かれるみたいですので、木場では
どうするんでしょうね。

>36さん
でも、他に良いところは見当たらないでしょう。
と言う事はまだ割安ってことですよ。

>37さん

でも、ミニバブル前の相場を知っていると、今の価格は
首肯できかねますよね。まあ、時代が変わったので、
しょうがないのですが（笑）
先高感から今買うか、先安予想で暫く待つか、
悩みどころですｗｗ

発展エリアで先安って有り得るのでしょうか？

ますます良くなって行きそうですが？

上がり切って高止まりはあると思うけど。

深川ギャザリア以降は、目立った発展要因が
無いように思いますが。何か再開発計画とか
ありましたっけ！？
深川ギャザリアから約10年、現状の相場が
天井のような。高止まりは有りだといえますが。

準工業地帯から住宅地への変貌と言う時代の大きな流れですよ。

これほど都心に近ければ、これから先も住環境の良化は続くでしょう。

確かに。江東区が工場集積地だった昭和期に比較すると、
住宅地化が進展してますね。残った工場等の郊外移転、
跡地のマンション開発もさらに進みそうですしね。
で、都心へのアクセスも良好、割高外周区に比べると
まだまだ安い不動産価格。そう考えると、深川地区の
マンション価格の上昇も当分続きそうですね。

地下鉄11号線の開通という発展要素がありますね。

失礼しました。
地下鉄8号線の間違いでした。

>42
割高外周区はいまだに坪250万円以上だからね(笑)

まだまだ割安感は強いね。

ここの最上階はさすがに高いですね。物件の立地、戸数などの総合力からすると高いです。資産価値だけで、自宅を判断できませんが、坪250くらいまでが検討ゾーンなのでしょう。2LDKは安い価格帯だと思います。

23区内だと木場駅界隈、そして入谷～根岸あたりの物件は個人的になかなか割安に感じます。
少し前までは綾瀬あたりもお買い得かなと思っていたのですが、少しづつ割安感が薄れてきちゃいましたね。
そんな訳で現在の最有力候補がパークハウスです。
上記のどこも交通、買い物と便利なのですが木場の緑の多さが気に入っています。

ここも他社の駅１分物件もスレが進まなくてさびしい限り。
埋立地寄りの他社物件のように買い煽りがあってこそのスレだと思う。

ところで公式サイトを見ると今週末から第一期、先着順だそうな。
既に１月に建物完成済なので、来年１月には中古になるのでしょうか。
（間違っていたらすいません。確か１年で中古なはず。）
空気読んでない価格帯で売出するのも、先着順というのも、殆ど売れ
ないんだろうなぁというのを見越して、中古になってからリーズナブル
な価格で処分する考えなのか、と思います。

ワンルームならそこそこの家賃で住む人がいるから貸せると思う。
ファミリー向けとなると面積といい、駅からの距離・立地といい中途半端。

４８さん
新築マンションとは、不動産の公正競争規約によると、建築後１年未満であって、
居住の用に供された事がないものをいうそうですね。
そうなると建築後ですから１月には中古になってしまいますね。1年たって売れないと
結構値段が下がるみたいですものね。

自転車がないと不便。
徒歩圏内には何もない場所。