グローリオ越谷 ステーションタワーってどうですか？Part2

レスを拝見していると、素人の方が偏見に満ちた内容が多いようです。
こちらの物件の購入を考えている方には、色々な理由で購入される訳で、一部の皆さんの評価で
購入される訳では無く、どのご意見や評価が正しいと言うものではナイト思います。
購入を検討されている方や既に購入された方の共通の価値は、駅に近く、最小限の買い物が隣接するエリアでき、
建物の耐久性の長いと言う事くらいです。
レイクタウンやスカイツリータウンができる前ならば、新越谷に洋服など買いに出かける
方も多いとは思いますが、３０分圏内に２つのショッピング・モールが出来た以上は、新越谷で何を購入するのでしょうか。
全ての駅前や街が商業的に発展する事などあり得なく、その街の立地条件にあつた街作りが求められているのではないのでしょうか。
越谷駅圏内は残念ながら商業を中心とした街にはならないと思いますが、ツインシティを中心とした閑静な住宅地には
なれる可能性はあります。当然時間はかなり掛かります。
寧ろ、新越谷の方が商業的には、かなり厳しく成るものと思います。
生活必需品や食料品は地元を利用しても、それ以外の物は、レイクタウンやスカイツリータウンに向かうでしょうから。
また、数年以内には郊外型のスーパーも必ず出来るものと思います。

商業施設一体再開発なのだから商圏が小さいのはマイナスかな。

それより管理費が高いね。

>>547
まとめるとどういう事？誤変換大杉！

Ｂ街のテナントの入居（内装工事）が、始まりました。

始まりましたね。

ここが出来る事で単純に住民が増えるんですからこことその周辺地域のための商圏という小ぢんまりした規模でいいと思うんですけどね。
レイクタウンまで電車で買い物に来た人がわざわざ越谷に立ち寄ることはあまり無さそうですし、車で来るにしても駅周辺は近寄りづらいイメージもあるので。
商業用の駐車場料金次第という気もします。ミスターマックスも駐車場が一方通行でごみごみしてて判りにくいのが勿体ないです。

商業用の駐車場は商業施設を利用すれば無料になるって感じでしょうか。

買い物金額に寄って、一定の時間無料と成るみたいです。
Ｂ街駐車場の利用状態によっては、一部、マンション入居者の月極め利用も
できるかも知れないとのことです。
Ｂ街施設利用者が優先ですけど・・・。

都内では値引きしてますが、越谷は大丈夫ですね！好調だと聞きました。
グローリオ石神井公園　 東京都練馬区　5610万→4550万（↓18.89％） 
グローリオ蘆花公園　東京都世田谷区　7550万→5330万（↓29.40％） 

＞555
好調だと誰に聞いたの？簡単に値引きするようなデベの物件を定価で買う人多いと思う？
セコムもそれをわかってるから値下げできるように仕様を低くしているよ。

値引きのことについては、誤解があるようです。
通常、完成後１年間は、売れ残りがあっても値引きはしませんし出来ません。
両物件は完成後２年以上けいかしたので、新古物件となったので、値引きを開始したのだと思います。
仮に、グローリオ越谷が売れ残ったとしても、値引き対象となるのは、２１４年以降だと思います。
なお、こちらの物件については、多分、５月以降から都内沿線等に広告を始めるのではないかと思います。
現時ででは、都内には広告等は打っていないようです。物件完成数ヶ月前くらいにならないと、
完売に向けて加速はしないのが普通ですし、４００戸近い物件の場合は、完成３ヶ月前で、７０％売れていれば、
超良好といえるのではないでしょうか。
２月上旬の段階で、５０％以上売れていましたので、販売は良好に推移している物と思います。

他の不動産会社の方の無責任な書き込みが、多く書き込まれているようです。
逆に、それだけこちらの物件が気になるのでしょうね。
裁判所の判例で、完成後１年から２年以内に、販売価格を引き下げた場合、特別な事情がない限り、
正規価格購入した方に、引き下げ価格と正規価格の差額を賠償を求められる判決が出ているため、
完成後２年以上経過しないと値引きは行われないのです。
こちらの物件は、個数が４００弱ですから、集団訴訟になれば、大変なことになります。
値引きについては、安易に期待しない方がよいと思いますよ。
根拠が無い書き込みに過ぎません。

557さんが仰ってた「完成３ヶ月前で70パーセント」は仮にそうなった場合は中々危険な数字ではないかと思いますが…
同じ400クラスで、同じ位の坪単価だと例えば三郷のライオンズがありますが、完成5ヶ月前で既に残り5戸程度みたいですし。
私は地縁もあり此方にしましたが、無事に完売できるよう祈っています。

もし、本当に残り５戸ならば、すごいと思いますが・・・?
一般的な販売状況の推移ならば、完成３ヶ月前で、７０％台に乗れば
良好と言えるのではないでしょうか。

誰がいくらで買ったかなんて他人様はわからない。仮に値引きしてもらっても、他の入居者に自分の買った値段は言わないわな。売れ残りは、モニター料やモデルルーム使用料などの理由を付けて、値引きして早々に販売してしまう。これが普通ですよ。

他所の物件は、どうだか知りませんが、こちらの物件は、現時点で値引きはしていないと思います。
私を含め、知合い5人で5戸購入しましたが、一応、それなりの交渉はしましたが、各部屋ごとの価格表通りでした。
後３人が購入する予定ですが、今のところ価格は価格表通りの提示だそうです。

>565
8人もお知り合いが購入って、どのようなご関係ですか。

一人でこっそりやればばれない？すぐにバレるにきまってるし、わざわざ知り合いがいる事をみんな伝える訳無いでしょ。

まあ、まだ値引きないんじゃないの。でもこんなスレで知り合い8人買ったなんていうのもネタっぽいな。
ムキになってそんな事いうところみると苦戦してるんだろう。

現状では値引き無く七割以上売っているんだから、値下げの必要はないんじゃないの？
既に、もう完売した部屋のタイプもかなりあるようですし。

抽選販売戸数で120戸。先着60戸。合計180戸くらいと見た。
現在の月の販売戸数は一桁じゃないかな。これからスパートで70戸売って、入居時の戸数は250くらいじゃないのかね。

7割売れた、完売した部屋タイプある、とかどこ情報ですか。
個人的予想ならわかるように書いてください。
あるいは、また聞き情報ならそちら情報元もわかるようにお願いします。

私も値下げはまだ早いと思います。
ただ、売れているのかといわれると、わかりません。
いずれにせよ、入居後なら立地的、デベ的に大幅値下げはあると思います。
個人的見解でした。

1月下旬の資料ですが、20階以上の販売個数は約50％、20階以下の販売個数は約55％です。
この資料は、かなり信頼できる資料です。
これまでに3回資料をいただきましたが、矛盾はありませんでした。
一部の物件を除けば、値引きはやはり完成後2年経過してから行われている様です。
なお、抽選物件は、3200万円以下クセスの物件を対象に、抽選対象物件数を限定して、
毎回一定の個数を行っている様です。

去年何度かモデルルームに行ったときは12月時点で180売れていましたので現在残り180は有り得ませんね。以前からホームページを見てる人なら分かると思いますが、部屋のタイプも12月時点の半分になっています。確かに12月に私が検討していた部屋も現在はホームページには有りませんし、後2部屋ぐらいな事を言っていましたので矛盾は有りません。
当初、ホームページに載せていた部屋が売れたのであれば7割は売れているのは間違えないと思います。売れない限りホームページから部屋の間取りを消す事はしないでしょうしね。

２年しないと値引きはしないと言われ、信じてるおめでたい人いるけど、その２年間の完売までの販売にかかる人件費や広告費用、管理費を考えたら、値引きしてでも、とっとと売ってしまった方がトータルで考えれば販売側からしたらまだまだ安い。不動産は自分が買ったタイミングと価格が最良なんだと思って下さい。残り物には残る理由があるのだから。

MRに行けば販売状況わかるのですか。
ＨＰずっとチェックすれば売れ行きわかるのですか。
販社内部の人ですね。
売れ行き悪くて値引きするなら初出し販売価格での調整ですよね？
さすがに何十パーオフとかは、まだ先ですよね。

どう言う意図かは分かりませんが、相変わらず誹謗の書き込みが多いですね。
過去の判決で、一定期間内に値引き販売を行った場合、正規の販売価格価格で購入した人たちに、差額の返還又は
不動産価値の低下に対しての損害を賠償させられた判例が出て以来、不動産業界は、完成後１年以上は、値引き販売を
行わない慣習になっています。万一、一定の期間内に行ったと言う事実が分かった場合、正規価格で購入された方に対して、
賠償請求をされた場合、こちらの物件ですと１０億円位の賠償となる可能性があります。
２年間、売れ残り物件を抱えたとしても、1戸当りの負担額は80万円前後となります。
訴訟リスクを抱えてまで、値引き販売は行わないと思います。
また、駅前物件の下落幅は、10年間で最大でも15％程度です。平均では7～8％です。
東武沿線の場合、現在の価格は安値ですから、購入者が他の地域比べて、大幅に損をすると言うことは、
余り考えにくいです。
下落幅についてですが、タワーマンションの場合、１０階以下の物件と、２０階以上の物件では、下落幅に
大きな差があります。

業界関係者として、参考までに書き込ませていただきます。

先週、モデル・ルームに行き購入に行き、詳しい話をしてもらいました。
値引きなどに付いても交渉して見ましたが、一切出来ないとのことでした。
色々な資料を頂きました。その中に未契約の一覧表がありました。
販売数が多いので、正確に数えていませんが、６割以上が売れている様に思います。

大方、強く買いたい人はすでに契約してるでしょうから
あとは、再開発の状況を自分の目で見て確認してからの、契約組もいるでしょうね
いいイメージでしたら、そこで契約ペースが速まるってこともありますよね
諸刃の剣ですが

思いのほか東口はすっきりきれいになってます

581さんがおっしゃるように、ここの物件はモデルルームに行って良く話を聞けば、現在の売れ行きはわかりますよ。もちろん細かい数字は分かりませんが、一覧表で大体わかります。
まずはモデルルームに行ってから売れてる売れてないを話したらどうですか。

580さん。別にここの物件ではありませんが、都内の2011年完成後数ヶ月後にモデルルームに行きましたが、値引きは普通にありましたよ。
勿論条件面で厳しいですが。
モデルルームとして利用中（但し2週間程度）、一階という条件で、物件価格3800万から3500万に値引きでした。
条件面で合わなかったため見送りましたが、結局その一戸しか値引きしないと言っていたのに、その２ヶ月後には残り住戸も「モデルルーム」と称して値引きされてました。

当然その様子はマンコミにて契約者には伝わってきましたが、のこり僅かな戸数でしたし、高層階でもなかったので特に問題なく完売していきましたよ。

他にも似たような話は聞きますが、別にこのマンションがそうなるとは余り思えません。
ただ余りに絶対値引きが一年以内にはないと言い切ってしまうには、微妙だなと思いまして。
580さんはきっと値引きとかとは無縁な優良企業に勤めていらっしゃるのでしょう。

値引きは絶対しない、今何戸うれているなんていうのは売り主しかわからんよ。

デベはさも売れてるように見せ、
客も足元見て弱小デベから買い叩こうとする

騙し合いの世界だね

マンション売れず大幅値下げの実績のある会社から定価で買うリスクは負えないよ。
まして撤退の噂まであるのだから。

普通は閉店セール前に物を買わないでしょ。

てか、車とかマンションを定価で買う人がいる事じたいが、ビックリ。

グローリオの値引きは有名です。

公称５割しか売れてないのは重症。
本当の契約数は２～３割でしょう。

連休明け、客が途絶えたあたりから値引きが始まりますよ。

幾ら楽観的でもまだ値引き商戦の時期でもないですよ。値引きはやはりﾃﾞﾍﾞ側にとっては最後の手段のため、やれる事をやってからでは。まぁ多少のキャンペーン等はやるかも知れませんが。 流石に越谷の駅前タワーだし、まだまだ潜在顧客はいるはずですよ。
つか今年のマンション販売状況で再開発駅前物件、この価格帯マンションが、竣工前にほぼ完売ラインに行かないとﾃﾞﾍﾞ側の販売戦略からいうと失敗だと思いますし（スミフさん以外）それこそ値引きなんかしたら泥沼状態になって危険ですよ。

10日ほど前、セコムは販売不動産の評価損200億を計上してるの知らないの？
想定どおりには全然売れないし売れない

駅前で場所は良いのに販売苦戦との事。真実は知りませんが、仮に苦戦中なら、私は間取りも含め仕様の低さにあるような気がします。先に話題になったエレベーターの少なさなどコストダウンを消費者に早々に見抜かれてる為だと素人予測してみましたが、みなさんどうでしょう。

値引きに関しても販売側が下げるのではなくて、購入側が下げれるケースっていうのも意外と多いんですよ。
（会社によっては絶対値下げしない、値下げしないっていうのを売りにしている所もあるみたいですが・・・。）

するしない、はともかく知識としては知っておいた方がいいとは思いますけどね。

ただここは現在値下げに応じてないですよ。
てか、7割売れてるのは間違えないですよ。

売れ行きが良いので管理費下がりましたね。

＞602
逆でしょ…。

管理費については、担当者に聞きましたが、Ａシティの組合の総会で決定したものです。
セコムの決定ではありません。
後、販売価格なども再開発事業のため、セコムの一存で価格を引き下げる事も出来ないようです。

売れ行きいいと管理費下げるなんて聞いた事ない。普通に考えて逆だと思うけど、何をムキになってるのか。

管理費の値下げといっても、微々たる金額です。
売行き好調、不調とは、別の事だと思います。

＞606
本当に？おかしくない？マンションの管理組合もできてないのに売主以外が管理費値下げを決定したの？
駅前再開発は越谷だけじゃない。マンション売り主が再開発組合の許可なく値段決められないなんてのも聞いた事ない。

ホント、売主、セコムホームライフときちんと明記されてるのにねー
組合に責任決定権があればセコムは仲介になるはず
まあ、またセコムは高値で掴んだのか
相変わらず下手だよねー

こちらのマンションに詳しくない人が、色々書き込んでいますが、
先日、越谷ツインシテイ、Ａシテイ・Ｂシテイの管理組合の設立総会が開かれました。
そこで、ツインシテイの各管理費が決定され、マンション入居者に対しても、今回提示（変更）された金額が、
承認されたわけです。

テナントさんはいつまでもつのでしょうか?管理費安くするからいつまでも居てね、ひとりにしないでね…

何だか後手後手のマンション販売だな。管理費正式に確定せずにマンション販売してたの？

朝刊チラシ攻勢がすごい
Ｂ街区今月オープンらしいけど、テナントどう？

このマンションを購入するためにモデルルームに行って色々と聞いたが、そもそもこのマンションは再開発の為、管理がマンションと商業施設を入れた全体の管理に別れるのだが、聞きに行った当初は、マンションの管理規約は出来ているが、全体の管理規約は出来ていないのに販売してると聞いた。
すごくマンションの管理体制と再開発事業としてのセコムの貧弱さに疑問があったので、完成して管理体制を見極めてから購入しようと考えてる。全体の管理規約ってもう出来たのかな？

手元にＡシテイの管理規約及び諸々の資料がありますが、そもそも「越谷駅東口再開発事業」全般をセコムが担っているわけではなく、同再開発事業に参加し、Ａシテイを区分担当したものと理解しています。
越谷駅東口再開発事業 は、越谷市のプロジェクトです。
Ａシテイは、元の地権者とセコムが管理組合を作り、諸々の事を決めています。
マンション管理費の減額は、平均すると数百円単位で、マンション契約者にとって、損得を作用するほどの物ではないと思います。
Ｂシテイには、Ｂシテイの管理組合が設立されていて、ＢシテイはＢシテイの管理組合がテナントの募集などを行っています。
Ａシテイは、居住スペースと商業スペースでは、管理・警備体制も別々と成っています。
組織体制及び管理のしかたの良し悪しは別として、セコム担当者の説明及び売買契約書、管理規を読むと、私としては、さほど疑問点は有りませんでした。

>越谷駅東口再開発事業 は、越谷市のプロジェクトです。

「越谷駅東口市街地再開発組合」のプロジェクトですよ、完全に私的組合
ロータリー、道路なんかはもちろん市の所有物で、許認可関係も含めれば市も絡みますが

越谷駅東口市街地再開発組合の事業である事は間違いありませんが、必ずしも私的な組合の事業とはいえません。
もともと、埼玉県の越谷駅東口第一種市街地再開発事業として始まっており、同組合等が落札したものと思います。
私は、私的かどうかを議論したいわけでも無く、620さんもチェックしてくれたに過ぎないものと思いますが、日ごろの書き込みが、現実を調べもしないで、風評に近い書き込みが多く、またまたは、他の不動産業者様と思えるような書き込みが繰り返されているので、書き込みをさせて頂いた訳です。
建物等の欠点などは、的確に指摘される事は、大変よい事だと思いますが、出来るだけ前向きな書き込みを期待したいと思います。

>もともと、埼玉県の越谷駅東口第一種市街地再開発事業として始まっており、同組合等が落札したものと思います。

あのー、組合が落札とか？え？組合こそ地権者の集合体ですよ。
あなたこそいい加減な書き込みしないでください。
今度は県の名前を出していますが、知らない方を混乱させるだけですよ。

何か、面白い書き込みがあるので、参考までに・・・
http://prosv.pref.saitama.lg.jp/scripts/news/news.cgi?mode=ref&yy=...

再開発、興味がある方はこちらで
http://www.pref.saitama.lg.jp/site/saikaihatsu-shikumi/
http://www.pref.saitama.lg.jp/site/saikaihatsu-sekousya/

両者の見解に多少の違いが有ったとしても、一企業の開発でもなく、後発の組合の開発上でもなく、
元になるのは行政の民間活力を使った再開発計画に基づいて行われている事は確かですね。

事実を調べもしないで適当な書き込みが本当に多すぎ

セコムもチラシ撒きすぎだよ、延べ100枚くらいは一家庭ににばら撒きそうな勢い、もったいない

617を書いた者ですが。
こんな事を書くのは馬鹿だと言われましたが・・・
マンションにとって管理体制はマンションの仕様以上に重要な事だと思っています。当然モデルルームでも聞いていますが信用できる回答で無かったので敢えてここに書き込ませて頂きました。

619さんが丁寧に説明を書いて頂いているので信用してお聞きします。
モデルルームでもマンションの管理規約はある程度は納得出来たのですが。
気になっているのは、Aシティ全体の管理規約です。当然、敷地が一体なのであるべきなのですが。費用だけ決まっていて内容は全くわからない状態でした。
契約されてる方は既にお持ちなのでしょうか？
マンション購入の際、どのような負担が将来的にかかるのか凄く気になっています。

627さん
現在、私は都内私鉄沿線の駅前分譲マンション（２００１年完成）にすんでいますが、現在のマンションに比べると管理はかなり良くなっています。
管理人も昼は二人体制ですし、夜は警備の方が常駐します。＋機械管理です。
共有部分の清掃も、管理人が行うのではなく、契約業者が常時数人で行うようです。
管理費や修繕積立金などは、将来に渡っての試算がされています。試算道理には行かないかとは思いますが、参考にはなります。比較的高めに設定されています。
Ａシテイとしての管理規約を契約時に頂きましたが、最終的には入居者の同意を得て、決まる事に成ると思います。
Ａシテイは、ご存知のとおり、商業スペースと住居スペースとがありますが、商業スペースのオーナーは、地権者の皆さんです。Ａシテイ全体に関する事は、地権者の皆さんでつくる組合もかかわってきますが、例えば、Ａシテイの議決権を要するもの等です。しかし、通常のマンションの管理運営は、商業スペースのテナントさんはかかわりを持ちません。マンション組合独自で運営されます。
商業スペースの管理・警備とマンションの管理人、警備員とは、別々と成ります。
購入に当たっては、商業スペースのことは、余り考えなくとも良いのではないかと思います。
私としては、管理規約はかなり良く出来ていると評価しています。

読みました。
私的な開発なんですね。

レイクタウンとは違うのですね。

レイクタウンの南地区は、大京が落札したみたいですね。マンションライフを楽しめる設備、施設が期待持てそうですね。
やっぱり、商業地域にマンションを立てるのは、マンションライフを楽しむのには、適さないのかも知れませんね。
検討を見送って、結果的に、他も検討出来て良かったと思います。
大京の建設が始まったら、パークサイドの価格下がるかも知れませんね。
駅そばのﾌﾞﾘﾘｱもまだ売れ残ってますし。一階の店舗も全く決まりませんね。
東京建物は、建てたらお終いって感じに思えてしまいます。
また、新たな情報が入りましたら、発信しますので、他に情報持っていたら教えて下さい！

歩道橋のとこ大手葬儀場新規進出らしいね。
再開発効果第一号か。

葬祭場なんて近くにあったらマイナスでしょ。

街に収益力がないからこそ、高層マンション用地を売って住民を爆発的に増やすのでは。
自分で需要を作り出すんですよ。
しかも、テナントビルはその売却資金をあてて、マンション住民をお客さんとするプラン。
街並み、ロータリーもきれいになって駅利用の市民にもヨシ、税収増えて自治体もニコニコ。
誰にも悪いことではないと思います。
後はきちんとしたテナントを作れるか、誘致できるかでしょう。

値下げを狙ってる人も多いと思いますよ。
安ければいくらでも買い手がつく土地です。

どう言う立場の方が書き込まれているのかは分かりませんが、
誹謗の多い物件ほど、実際は良い物もあります。
現実に、駅前再開発のタワーマンション(２０階以上)等は、現時点でも将来的にも、数少ない物件となります。
悩むよりも、実際に足を運んで物件を見て、営業の方に質問される事を、お勧めします。