マンション管理組合の総会は入居前にありましたか？

引渡し前に総会を開く方式なんて日本で実例があるのですか？
多くのデベは最初から管理子会社によるぼろ儲けを視野に入れて
マンション販売をやってると思いますけど．
規約とか経費とかを見直されたら、儲けが減ってしまいます．

＞専有部分引き渡し前に総会を開き、規約案を区分所有者で検討する方式
引渡し前の未登記（区分所有者名義未確定）の段階で、「検討する人」も「検討する場」も「検討ルール」も決まってない状況でどうやって規約案を決めるんですか？
半年～１年経って住民がマンションの生活に馴染んできた段階で原始規約を徐々に見直すのが通常かと思います。

>引渡し前に総会を開く方式なんて日本で実例があるのですか？

わかりません。マンション標準管理規約という中にはどちらの方式でもいいよとあります。


>引渡し前の未登記（区分所有者名義未確定）の段階で、「検討する人」も「検討する場」も「検討ルール」も決まってない状況でどうやって規約案を決めるんですか？

その規約案は管理会社（販売会社？）が勝手に規約案を決めていますよね。
もちろん
　・ペットOK　または　禁止
　・駐車場の場所
…等販売会社？が勝手に決めている規約を即変更することは現実的ではありませんが、
細かな部分（理事の決め方・人数等）は組合運営がやりやすいように最適化を最初にすべきでは？

また規約確定前に総会しないと規約は販売会社（管理会社？）が決めるものだと…
自分たちで決めて運営するものではないと勘違いする区分所有者がでてこないでしょうか？？

>また規約確定前に総会しないと規約は販売会社（管理会社？）が決めるものだと…
>自分たちで決めて運営するものではないと勘違いする区分所有者がでてこないでしょうか？？

まさに、そこがデベとその配下の管理会社の思う壺でしょう．
何も疑問をもたずに、ぼったくりの管理費を払い続けてもらえるのが
彼らにとって最良の事態ですから．

修繕積立金が足らなくなって住民が困っても、彼らは痛くも痒くもありません．
修繕積立金を引き上げてくださいと管理組合に言うだけです．
そして、修繕工事からも暴利をむさぼります．

スレ主さん
＞また規約確定前に総会しないと
ご心配の趣旨はわかりますが、総会は規約に基づき開催するのです。
ですから、できるだけ早期に規約を確定したいなら（そういう意向が皆さんにあるとは中々思えませんが）、入居後半年１年間は特にトラブルもないでしょうから、原始規約にて対応します。多くの場合、管理会社の依頼による理事会役員候補が、原始規約の総会に関する規定に基づき総会を招集し、当面急ぐ、管理組合役員のを正式な承認、管理委託契約の内容、長期修繕計画に基づく修繕積立金を含む予算案の承認等を議題とすることになります。
管理運営は管理会社ではなく、住民が責任を持って進めていくのです。ですから、十分に課題の認識をすると同時に、住民に合意がとれるように、時間をかけて行う必要があります。修繕工事云々が発生するのはもっと後ですので、拙速は禁物です。

>4
無関心な管理組合のほうが管理会社にとってはおいしそうですね

>5
>十分に課題の認識をすると同時に、住民に合意がとれるように、時間をかけて行う必要があります。
おっしゃることはわかるのですが、
　・理事の任期は２年で半分ずつ改選とする
　・駐車場は定期的に場所替えをする
など安定運営のルールと公平性を保つ規約にすることはできるだけ早期にしないと間に合わなくなりませんか？

人は一度利権を自分の手にするとそれを手放すことを嫌がり、最初に適当にしたばかりに後で変更するコストを対象にかけるくらいならば最初に正しい（標準管理規約に沿った）ルールに変えるべきでは？

もちろんそのあと
　・理事の任期は輪番で１年
　・駐車場は固定
と時間をかけて検討して変えていくのは問題ないと思います。

引き渡し前に総会をして決まったことをずっと変えてはいけないわけではないですし

※上記は理想論で引き渡し前に総会が行われるケースはないと思いますが

6さん
法改正なども同じでしょう。最初から完全なものはなく、公平性は天地の差があるようなもの以外は皆納得します。大人なのですから。
というより、納得のいくような改善策を考えるのですが、拙速だとそれは困難だというのが経験上の意見です。
役員改選にしろ、駐車場にしろ、皆さんがマンションでの共同生活にある程度馴染まないと、いずれ変更という要望が出てきます。
ともかく入居と同時に総会、規約改正など現実的ではありません。

うちのマンション、竣工後5年目になろうとしてるけど、この間に2回管理委託契約の締結があった。2年契約で全て同じ管理会社。で、この5年間になんと年間1,000万以上も管理委託費が下がった。委託内容は何も変わってない。最初ぼったくられてたってこと。

入居前には区分所有関係がないし
所有権そもそも無いから総会しても仕方ない
適当なこと言って買って無かったなんてことになる

最初にルールを決めるも何も自分達で決めるしかない
決められてなければそこから決めるしかないよ

規約変更を管理会社が毛嫌いする意味は無いから自分たちで論理的に案を出せばいいと思うよ

>>8
そんな会社を2年契約にしている神経がわからん

＞そんな会社を2年契約にしている神経がわからん
理事会で勝手に決めて総会で組合員が承認してるよ。

＞理事会で勝手に決めて総会で組合員が承認してるよ。
全員の責任。

区分所有者すべての責任だから、やっぱり輪番制役員が一番。

>7
>ともかく入居と同時に総会、規約改正など現実的ではありません。

難しいのは分かりますが、
　区分所有者に自覚を持たせること
　規約の課題を認識させること
は一番最初にすべきでは？（必ずしもその時点で改正できなくても）

>8
>この5年間になんと年間1,000万以上も管理委託費が下がった。委託内容は何も変わってない。最初ぼったくられてたってこと。
なぜそんなに低減できたのですか？

>9
>所有権そもそも無いから総会しても仕方ない
そうなんですか…では標準管理規約で書いてあったのはレアケースなんですかね・・

>12
輪番が理想として一番正しいことはわかりますが、管理会社とキチンと交渉できないひとが理事になる可能性が上昇してしまいませんか？

＞なぜそんなに低減できたのですか？
随意契約ねらったのと、もともとボッてたからだと思う。
初回：年額5600万、5年後の今回：4400万

13
>区分所有者に自覚を持たせること
>規約の課題を認識させること
ですから、これらはある程度時間を置かないと無理だし、１年や２年経って住民同士の意思疎通が始まらないと、合意形成に支障がでる、急いては事を仕損じる、と言っているのですが。

＞標準管理規約で書いてあったのはレアケースなんですかね
標準管理規約解説のどこに書いてありますか。協定の扱いについては２通りを示していますが、それではありません。

＞管理会社とキチンと交渉できないひとが理事になる可能性が上昇してしまいませんか？
管理会社とは交渉するのではありません。契約内容を遵守・履行しているかチェックするのです。
また、チームで理事会を形成するのですから、全員が無能力といった極端なケースは考える必要がありません。
他スレで輪番制を無責任だの無能力だのと喚いてるのは現場を知らない者の机上の戯言です。輪番制マンションも、普通に業務をこなしています。騙されないように。

>14
しかし低減するって善良な管理会社ですね

>15
>１年や２年経って住民同士の意思疎通が始まらないと、合意形成に支障がでる、急いては事を仕損じる、と言っているのですが。
しかし初期の規約は全然住民の思いが入っていないのでそれを仮に最初の理事長あたりの思いで変更しても悪いことにはならないと思いますよ
仕損じたらまた変えたらいいし

>輪番制マンションも、普通に業務をこなしています。
現状の管理会社サービスを正としたらその通りかもです。
”普通”をどう定義するか次第なんでしょうね。
私の”普通”は管理会社の仕事の概要を把握し、毎月管理会社からの報告をチェックできるかですが、
輪番制の管理組合の何割が実際にそれができていかは疑問があります

なんでいちいち輪番を槍玉にあげるの。もしかして輪番違法くん。

だから輪番制はマンション管理の理想系だが、あなたのマンションは輪番でうまくいってるか教えてほしいのよ

うちは立候補と抽選が基本。役員定数から立候補者を差し引いた残りが抽選、すなわち輪番。
ところが、この抽選方法は非開示でいまだに組合員はどのように抽選が行われているのかまったく知らない。
さて蓋を開けてみると、なんと立候補と抽選以外に先期理事会からの留任続投役員か数名もぐりこんでいる。
この留任続投役員は、続投の意思があるのに立候補もせず反則で毎回次期理事会にもぐりこんでいる。
この留任続投役員が理事会を仕切ることになり、とくに輪番理事はやる気がないので全てイエスマンになっている。
来期は理事になるので、役員が総会で確定した最初にこの反則留任続投役員を罷免するつもりである。
具体的には辞任を強要する。立候補もしない反則だから。

なんで連続で理事したいなら単に立候補したらいいだけなのにしないんやろ？

定員的には立候補したら必ず理事になれそうだし…

>>20
悪しき習慣だが、立候補役員の面子を見て理事会が後だしジャンケンで次期理事会に送り込む役員を決めている。
しかも議事録に役員立候補を締め切って立候補役員を確定してから送り込む理事を決めてると書いている。

意味不明だな。総会で選任されてない理事は議決権すらないじゃん。

総会の次期役員人事議案に諮る役員候補の選出のことだと思う。
立候補、輪番以外に理事会が数名留任候補を独自に決めていると言うことだと思う。
この理事会が決めた留任候補が立候補の手続きを踏んでいないからズルイと言ってるのだと思う。
それが許されるならなぜ住民からワザワザ「立候補」させるのか？と言うことだろう。

21さんが言いたいのは、変な人が立候補してきたら、対抗上その人に対応できそうな
人を留任させることで、管理組合を回しているということでしょう。
もちろん、21さんはこのやり方が全面的にいいとは思っていないけど、
変な立候補者にかき回されるよりはいいと思っているように見えます。

>>24
と言う考えならこうなる。
理事会と管理会社の長年の癒着馴れ合いにより住民不在の管理組合の運営がされてきた。
そこで住民が大改革をするために立候補した。こまった理事会と管理会社は、従来路線を継続するために、この立候補役員をつぶす必要から数名留任させて次期理事会に送り込んだ。そしてこの立候補役員は互選の時に自薦で理事長になった。守旧派留任理事連中は自薦である以上拒否しようがなかった。そこで逆襲が始まった。
これ実際、オレのマンションで起こった事実。
理事会はスタート早々内紛が始まり、理事会出席拒否や理事長作成文書の全戸配布を管理会社が拒否、理事長許可なしに留任理事の指示で管理会社が勝手に動いたりと、留任理事と管理会社が組んで理事長つぶしをはじめ、理事長は泥沼化を避けるために就任2ヶ月で辞任に追い込まれた。
この間、輪番理事連中は一切ノーコメントで高みの見物、何も動かなかった。

輪番制にせよ、立候補制にせよ、悪いことをする人間が徒党を組んで現れた場合には
対応できないと思います．
別に、これは管理組合の運営に限ったことではなく、一般社会でも当てはまります．
一握りのナチスによって当時世界一民主的だったドイツは簡単に掌握されてしまいました．

管理会社が理事や住民を買収するようなとんでもない会社の場合は、
その影響が広がる前に替えてしまうか、徒党を組んだ連中を上回る良識派を
組織するしか手がないと思います．
それぐらいの義務は管理組合員である区分所有者にあります．
それが資本主義下の民主主義のコストというものでしょう．

問題は、定期総会における次期役員候補議案にある。
名前と部屋番号だけでは何も分からない。
候補名と一緒に抱負やマニフェストでも書いてくれないと人物評価は出来ない。

定期総会の次期活動計画なんて毎期同じ、コピーしてるだけ。
具体的にイベントなんてあっても何も書かないよ。
まー、書くと組合員に言質とられるからね。
当たり障りのないことしか書かないよ。

>25
私が関係者なら
理事から理事長立候補者を選出する
二人以上いたら公約掲げて選挙
そしたら後腐れ減らないかな？

>27
なんでそれができないんだろ？

>28
騒ぐ区分所有者に理事になってもらったらダメ？

＞なんでそれができないんだろ？
ホンとのことかくとまずいからだよ。
たとえば嫌々輪番で理事候補にされた場合、
「やる気まったくなし、理事会は全欠席する！」
なんて書かれたらヤバイだろう。

ヤル気ないならないと言ってくれた方が区分所有者的にはよいことやない？

やる気のない役員候補に管理組合業務の執行を委任して大丈夫か？

理事はやる気なくても、理事会に出席だけしてくれればなんとかなります。
出席もまったくしないという人はあまりみかけません。
そんなことをすると、マンションでさすがに浮いてしまいます。

理事だけじゃなく理事長までまったくやる気がないと、管理会社の
言いなりでカモになります。理事の中に、理事長も含めて一人か二人
まともな人がいれば、実際問題としては、管理組合は回せると思います。

管理費削減や管理会社交替は単にまともなだけじゃなく、やる気と
時間もないとできませんが、人数的にはやはり二人ぐらいで十分な気がします。
理事会に出るだけの理事は、やる気のある人の足はひっぱりません。

最小骨格の少数精鋭が一番いいと思う。
やる気のない理事に建物財産管理は任せられない。

二人で理事ですか、少数精鋭の方が調整コスト低くていいかも

理事の定員は幅があった方がよさげですね

一番いいのは、理事長、副理事長、会計担当理事、全能理事、監事の5名の最小骨格です。
従って役員定数は「5名以上」とだけ規定しておくのです。
大規模修繕や管理委託契約締結などの検討をしなければならない期は役員を増やします。

5名以上はいいね。柔軟性がある。

>一番いいのは、理事長、副理事長、会計担当理事、全能理事、監事の5名の最小骨格です。
>従って役員定数は「5名以上」とだけ規定しておくのです。
最小限がいいってことですね。
えっと、だから理事は監事を除く４名体制ってことですね、ミニマムが

全能理事ってなんですか？？

全能だからスーパーマンだろう。何でも出来るゼネラリスト。

>>35
理事長：弁護士
副理事長：一級建築士
会計理事：税理士
監事：公認会計士

これなら少数精鋭と認める

理事長が一級建築士または1級建築施工管理技士だろう。
弁護士は補佐する副理事長がいい。
会計は簿記資格でいいと思う。
管理組合は建物財産管理だから建築系が理事長でないと。

いや共用部の使用方法、理事会や総会の議長など法律の識者が理事長の方が良い
副理事長には、設備担当理事や大規模修繕委員会の委員長を兼務で良かろう

いや理事長に建築や設備の知識がないと管理会社にだまされて修繕費ボラれる。

理事長は、民間魏業の購買やってる人か、総務課長程度で十分と思います。
競争原理を働かせることができるかどうかでしょう。

そうだね。建築や設備に詳しいと管理会社がやりにくくてしょうがない。
事務系の管理畑が無難だろう。

管理会社がやりにくかろうと知ったこっちゃない

そりゃそうだ。

46
そういう意味じゃなくて、何かしら比較ができる人であれば十分できるって話です。
建築士とか弁護士とか、特別な知識なんぞ必要ないってことです。
購買とかやってるひとなら、毎日そういうことやってるし、総務で働いててもそういう業者と話をする機会あるでしょう？

管理会社がやりにくいより、お互いがやりやすいほうがよっぽど機能すると思いますけど。


なぜ、管理会社を敵視するのかわかりませんが、そこまで監視しなければできないのであれば、自主管理をお勧めしますけどね。

お金払ってるんだからもっとうまく利用すればいいのに。。。

管理組合が委託契約先の管理会社を監督できないことに問題がある。

＞マンション管理組合の総会は入居前にありましたか？ えーてん　2011-12-18 12:04:48

えーてん　は無知そのもの。
管理組合の総会とは組合員の出席によるもの。
組合員とは当該マンションを購入し区分所有者となっていることが必要条件。
従って、入居前（購入前）に総会は開催されるわけ無し。

設立決起集会の間違いだと思う。

51
入居前と購入前は厳密に言うと違いますね。
引渡しが終わってても、入居が遅れることもありますので。

入居していない状態で、設立総会が開催されることもあります。

未販売住戸はデベが区分所有者になりますので、この条件に当てはまったりしますね。

設立総会の総会の意味だと思う。
管理規約で規定する総会なら組合員の出席が必要。
組合員は入居して管理組合に組合員届けを出さないとだめ。
そうでなければ、ただ単に「総会」と言ってるだけにしか過ぎない。

54
組合員名簿は入居していなくても提出することができます。外部所有者も組合員でしょ。

鍵の受け渡しというのは妥当
要は所有権移転してから

>51
>えーてん　は無知そのもの。
>管理組合の総会とは組合員の出席によるもの。
>組合員とは当該マンションを購入し区分所有者となっていることが必要条件。
>従って、入居前（購入前）に総会は開催されるわけ無し。

管理規約の成立方法は

１．規約案承認販売方式

２．区分所有者集会方式

の２種類があり、通常は１です。
１はマンション分譲業者が作った規約を購入時に承認し、スタートはそれでいく方法です

２は専有部分引き渡し前に総会を開く方式です。

２って実際に行っているのは聞いたことないですが、区分所有者の意識を上げるにはいいやり方ですね

※無知なのは正解

>56
>住むすまないにかかわらず組合員届けはいつでも出せるよ。
>提出書類の日付が組合員になった時とみなされる。

組合員は強制的に…と考えていましたがしばらくはいらないってできるんですか？

組合費払わないってこと？

区分所有者になる瞬間がどこかって言われれば、はっきりとはわかりませんが、私は引渡しを受けた時点ではないかなと思います。

組合員名簿を出させる大きな理由は、名簿と連絡先を把握したいからが大きいような気がします。
管理組合が把握するためですね。（実情は管理会社が把握する）

１．規約案承認販売方式
にあるように、ほとんどこれで管理規約を承認し、区分所有者としてって感じかなぁと。
後から、届けを出すとかそういうのは全く形式的なものだと思います。

強制的に区分所有者になるんです。届出は後からでも。
なりたくなければ、買わなければ良いですね。

>64
>１．規約案承認販売方式

制度としては存在しますが、実際にその方式を取り入れたマンションって聞いたことありますか？

あ、逆だ

>２．区分所有者集会方式

って聞いたことありますか？

組合が自動的に成立するのは、区分所有者が二人以上になった時です。
一般論でいえば、マンション購入の契約を済ませた時には、組合員といって
いいでしょう。

＞提出書類の日付が組合員になった時とみなされる。

間違い。売買契約書を結んで区分所有者となり、且つ、管理組合が発足した時に組合員になる。
組合が発足しない間は区分所有法の３条団体の区分所有者に過ぎないのである。

＞組合が自動的に成立するのは、区分所有者が二人以上になった時です。

＞組合が発足しない間は区分所有法の３条団体の区分所有者に過ぎないのである。

>68
組合が誕生するのは、ほっといても法的には成立するんだよ。
管理組合が発足するのはいつなの？
分かっていないね。

成立することと機能することは別

>71
法的なことは関係ないんだね。

えーてん
って何気に勉強してんだな

>組合が誕生するのは、ほっといても法的には成立するんだよ。
>管理組合が発足するのはいつなの？
>分かっていないね。

組合が成立するのはいつですか？

初回の総会では遅すぎるし・・・

>73
ありがと、マンション管理士と管理業務主任者の勉強中です

>74
組合は設立総会を開催しなくても区分所有者が2名以上になれば
法的に成立するんです。
又、管理規約や理事会、理事とかも必要ありません。
ただ、組合だけは成立しているんです。

>74
二人だけのマンションを想定してみてください。
たった二人で総会とか理事会とかはやらないでしょう。
しかし、組合は成立しているので、いざというときには、区分所有法
が適用されるのです。
管理規約はなくてもね。

二人なら管理者なくてもなんでも話し合えばよい

二人を大きくしただけのことだよ。
理事長も理事も総会も理事会も必要ないということ。
只、組合は法的に何もしなくても存在しているということ。

そそ
な～んもなくとも法的に管理組合は存在する

ウソ
組合成立の要件ではない

>な～んもなくとも法的に管理組合は存在する
間違い。　区分所有者の集団としての拘束を受けるだけだよ。
>管理者は区分所有方の規定。設置必須。
間違い．区分所有法を読みましょう。管理者を選任できると書いてあるだけだよ。

その集団が管理組合

言えてる。

機能しない管理組合も成立はしているよね。

普通の分譲マンションはどうなんだ

管理会社は倒産さない

普通の分譲マンション＝機能しない管理組合＝管理会社の植民地

＞その集団が管理組合

組合とは言えません。
区分法を読んでご覧なさい。
例えば共有部分が壊れたら気づいた区分所有者が修理する事が出来、その修理費は全区分所有者がその専有部分の床面積比で負担することになる様な集団的拘束を受けるだけで管理組合ではありません。

↑
管理組合の要件
と
人格なき社団の要件
を混同している人

説明は出来ないで区別だけするマンカン特有の○×知識しか無い人だね。

↑
マンカン崩れの人
すでに説明出てるのに気づかない

マンションに住んだことないマン管がいる。

>マンションに住んだことないマン管がいる。

当然。失業対策だからマンションを見た事も無い人でも1万円払えば誰でも受けられます

＞マンションに住んだことないマン管がいる。

マンションを購入出来る様な人はマンカン士にはならないよ。

なるよ
あんたがしらないだけ

戸建に住んでる人はマン管士にはならないと思う。

98
業務上資格をとる人は多くいる。管理会社だけじゃなく、都市開発コンサルタントなども常識としてとることは多い。

＞マンションを購入出来る様な人はマンカン士にはならないよ。
マンションなんて誰でも購入できる。区分所有法はもちろん自分とこの管理規約さえ理解できない無関心な低レベルな住人も多い中、管理運営のためマンカン士をとる真面目な人間。
マンカン士＝稼ぐため、などと無知をさらす者には理解できないことなので黙ってること。