マンション管理組合の総会は入居前にありましたか？

引渡し前に総会を開く方式なんて日本で実例があるのですか？
多くのデベは最初から管理子会社によるぼろ儲けを視野に入れて
マンション販売をやってると思いますけど．
規約とか経費とかを見直されたら、儲けが減ってしまいます．

＞専有部分引き渡し前に総会を開き、規約案を区分所有者で検討する方式
引渡し前の未登記（区分所有者名義未確定）の段階で、「検討する人」も「検討する場」も「検討ルール」も決まってない状況でどうやって規約案を決めるんですか？
半年～１年経って住民がマンションの生活に馴染んできた段階で原始規約を徐々に見直すのが通常かと思います。

>引渡し前に総会を開く方式なんて日本で実例があるのですか？

わかりません。マンション標準管理規約という中にはどちらの方式でもいいよとあります。


>引渡し前の未登記（区分所有者名義未確定）の段階で、「検討する人」も「検討する場」も「検討ルール」も決まってない状況でどうやって規約案を決めるんですか？

その規約案は管理会社（販売会社？）が勝手に規約案を決めていますよね。
もちろん
　・ペットOK　または　禁止
　・駐車場の場所
…等販売会社？が勝手に決めている規約を即変更することは現実的ではありませんが、
細かな部分（理事の決め方・人数等）は組合運営がやりやすいように最適化を最初にすべきでは？

また規約確定前に総会しないと規約は販売会社（管理会社？）が決めるものだと…
自分たちで決めて運営するものではないと勘違いする区分所有者がでてこないでしょうか？？

>また規約確定前に総会しないと規約は販売会社（管理会社？）が決めるものだと…
>自分たちで決めて運営するものではないと勘違いする区分所有者がでてこないでしょうか？？

まさに、そこがデベとその配下の管理会社の思う壺でしょう．
何も疑問をもたずに、ぼったくりの管理費を払い続けてもらえるのが
彼らにとって最良の事態ですから．

修繕積立金が足らなくなって住民が困っても、彼らは痛くも痒くもありません．
修繕積立金を引き上げてくださいと管理組合に言うだけです．
そして、修繕工事からも暴利をむさぼります．

スレ主さん
＞また規約確定前に総会しないと
ご心配の趣旨はわかりますが、総会は規約に基づき開催するのです。
ですから、できるだけ早期に規約を確定したいなら（そういう意向が皆さんにあるとは中々思えませんが）、入居後半年１年間は特にトラブルもないでしょうから、原始規約にて対応します。多くの場合、管理会社の依頼による理事会役員候補が、原始規約の総会に関する規定に基づき総会を招集し、当面急ぐ、管理組合役員のを正式な承認、管理委託契約の内容、長期修繕計画に基づく修繕積立金を含む予算案の承認等を議題とすることになります。
管理運営は管理会社ではなく、住民が責任を持って進めていくのです。ですから、十分に課題の認識をすると同時に、住民に合意がとれるように、時間をかけて行う必要があります。修繕工事云々が発生するのはもっと後ですので、拙速は禁物です。

>4
無関心な管理組合のほうが管理会社にとってはおいしそうですね

>5
>十分に課題の認識をすると同時に、住民に合意がとれるように、時間をかけて行う必要があります。
おっしゃることはわかるのですが、
　・理事の任期は２年で半分ずつ改選とする
　・駐車場は定期的に場所替えをする
など安定運営のルールと公平性を保つ規約にすることはできるだけ早期にしないと間に合わなくなりませんか？

人は一度利権を自分の手にするとそれを手放すことを嫌がり、最初に適当にしたばかりに後で変更するコストを対象にかけるくらいならば最初に正しい（標準管理規約に沿った）ルールに変えるべきでは？

もちろんそのあと
　・理事の任期は輪番で１年
　・駐車場は固定
と時間をかけて検討して変えていくのは問題ないと思います。

引き渡し前に総会をして決まったことをずっと変えてはいけないわけではないですし

※上記は理想論で引き渡し前に総会が行われるケースはないと思いますが

6さん
法改正なども同じでしょう。最初から完全なものはなく、公平性は天地の差があるようなもの以外は皆納得します。大人なのですから。
というより、納得のいくような改善策を考えるのですが、拙速だとそれは困難だというのが経験上の意見です。
役員改選にしろ、駐車場にしろ、皆さんがマンションでの共同生活にある程度馴染まないと、いずれ変更という要望が出てきます。
ともかく入居と同時に総会、規約改正など現実的ではありません。

うちのマンション、竣工後5年目になろうとしてるけど、この間に2回管理委託契約の締結があった。2年契約で全て同じ管理会社。で、この5年間になんと年間1,000万以上も管理委託費が下がった。委託内容は何も変わってない。最初ぼったくられてたってこと。

入居前には区分所有関係がないし
所有権そもそも無いから総会しても仕方ない
適当なこと言って買って無かったなんてことになる

最初にルールを決めるも何も自分達で決めるしかない
決められてなければそこから決めるしかないよ

規約変更を管理会社が毛嫌いする意味は無いから自分たちで論理的に案を出せばいいと思うよ

>>8
そんな会社を2年契約にしている神経がわからん

＞そんな会社を2年契約にしている神経がわからん
理事会で勝手に決めて総会で組合員が承認してるよ。

＞理事会で勝手に決めて総会で組合員が承認してるよ。
全員の責任。

区分所有者すべての責任だから、やっぱり輪番制役員が一番。

>7
>ともかく入居と同時に総会、規約改正など現実的ではありません。

難しいのは分かりますが、
　区分所有者に自覚を持たせること
　規約の課題を認識させること
は一番最初にすべきでは？（必ずしもその時点で改正できなくても）

>8
>この5年間になんと年間1,000万以上も管理委託費が下がった。委託内容は何も変わってない。最初ぼったくられてたってこと。
なぜそんなに低減できたのですか？

>9
>所有権そもそも無いから総会しても仕方ない
そうなんですか…では標準管理規約で書いてあったのはレアケースなんですかね・・

>12
輪番が理想として一番正しいことはわかりますが、管理会社とキチンと交渉できないひとが理事になる可能性が上昇してしまいませんか？

＞なぜそんなに低減できたのですか？
随意契約ねらったのと、もともとボッてたからだと思う。
初回：年額5600万、5年後の今回：4400万

13
>区分所有者に自覚を持たせること
>規約の課題を認識させること
ですから、これらはある程度時間を置かないと無理だし、１年や２年経って住民同士の意思疎通が始まらないと、合意形成に支障がでる、急いては事を仕損じる、と言っているのですが。

＞標準管理規約で書いてあったのはレアケースなんですかね
標準管理規約解説のどこに書いてありますか。協定の扱いについては２通りを示していますが、それではありません。

＞管理会社とキチンと交渉できないひとが理事になる可能性が上昇してしまいませんか？
管理会社とは交渉するのではありません。契約内容を遵守・履行しているかチェックするのです。
また、チームで理事会を形成するのですから、全員が無能力といった極端なケースは考える必要がありません。
他スレで輪番制を無責任だの無能力だのと喚いてるのは現場を知らない者の机上の戯言です。輪番制マンションも、普通に業務をこなしています。騙されないように。

>14
しかし低減するって善良な管理会社ですね

>15
>１年や２年経って住民同士の意思疎通が始まらないと、合意形成に支障がでる、急いては事を仕損じる、と言っているのですが。
しかし初期の規約は全然住民の思いが入っていないのでそれを仮に最初の理事長あたりの思いで変更しても悪いことにはならないと思いますよ
仕損じたらまた変えたらいいし

>輪番制マンションも、普通に業務をこなしています。
現状の管理会社サービスを正としたらその通りかもです。
”普通”をどう定義するか次第なんでしょうね。
私の”普通”は管理会社の仕事の概要を把握し、毎月管理会社からの報告をチェックできるかですが、
輪番制の管理組合の何割が実際にそれができていかは疑問があります

なんでいちいち輪番を槍玉にあげるの。もしかして輪番違法くん。

だから輪番制はマンション管理の理想系だが、あなたのマンションは輪番でうまくいってるか教えてほしいのよ

うちは立候補と抽選が基本。役員定数から立候補者を差し引いた残りが抽選、すなわち輪番。
ところが、この抽選方法は非開示でいまだに組合員はどのように抽選が行われているのかまったく知らない。
さて蓋を開けてみると、なんと立候補と抽選以外に先期理事会からの留任続投役員か数名もぐりこんでいる。
この留任続投役員は、続投の意思があるのに立候補もせず反則で毎回次期理事会にもぐりこんでいる。
この留任続投役員が理事会を仕切ることになり、とくに輪番理事はやる気がないので全てイエスマンになっている。
来期は理事になるので、役員が総会で確定した最初にこの反則留任続投役員を罷免するつもりである。
具体的には辞任を強要する。立候補もしない反則だから。

なんで連続で理事したいなら単に立候補したらいいだけなのにしないんやろ？

定員的には立候補したら必ず理事になれそうだし…