23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その61】

2012年竣工予定のオフィスビル
http://www.oj-net.co.jp/report/archives/2008/03/2012.html
2013年就航予定のオフィスビル
http://www.oj-net.co.jp/report/archives/2008/04/2013.html

>>379
エリアの就業者数が激減している中で、
マンションを作っても売れないし、貸せなくなります。
さてどうするのでしょう？

新宿滅亡論者(笑)は需要がどこまで下がると見るわけ？駅の利用者が10年で東京とか品川に抜かれるの？
それが現実になっても交通＋商業インフラは残るよ。反面、人が減ったら住みやすくなる。東京駅まで15分、埋め立てでもない。
価格調整が進めばお買得、って話では

10年後にはあらかた東京の都市構造が決まってしまっていると思うよ。
築地の跡地再開発も終わっているでしょうし。

10年かけなくても見えてるでしょ。新宿はオフィス街を東京駅周辺に譲るとして商業施設で生き残りを図る。渋谷はちょい住居寄り。
東京駅周辺商業施設（デパート以外）はあんなもんだろうし、品川に集客能力はない。湾岸にららぽ以上やホテルが建つ日も来ない。

埼玉県は全国一の速度での高齢化の進展を踏まえ１０年代後半が人口のピークになります。

？形勢不利だとなんで埼玉？

新宿の利用者を考えれば分かるでしょう。

んー、まともに相手するの疲れるな。
じゃどこが有望なんすか？東京駅の周辺にマンションないよ。賃貸はできるらしいが。
結局品川？まさか城東湾岸部(笑)？って城東教授か…

>>382
新宿区は価格調整が進むまでしばらく買わないほうが良さそうですね。

都合のいいとこにだけ乗っかる(笑)
そうね、今の値段じゃ買えないもんね。

新宿の価格調整は、中央線沿線の中野区、杉並区、市部にじわじわと波及します。

晴海の三菱の価格発表があって都心部湾岸はお祭り騒ぎになってます。
１千戸クラスだから、また大勢の人が都心部湾岸に住むことになります。

湾岸ネガもやけくそ状態になってきたなｗ
晴海が競争力ある価格設定だったのがショックだったのかなあ？

無制限にお金を持ってたらどこ選びますか？
収入によって、住むところを決めるとはいいませんが、大きな要素です。

大田区の平均坪単価250万円前後は高過ぎるのでしょうか？
昨今の売れ行きが芳しくないです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...

その理論だと大田区の坪単価250万円は高過ぎると言うことになりますね。
外周区の適正価格の見直しが始まるのかも。

>>403
ただし坪単価があまり高くないところはね。
中央区、江東区、台東区、墨田区は値崩れしないだろう。
そんなに上がることもないけど、
着実に発展して行くよ。

坪単価イメージ
中央区290万円、江東区（湾岸＋深川）260万円、
台東区南部270万円、墨田区南部240万円、
こんな感じでどうですか？

外側の特に郊外開発は経済成長、一時的な人口増加を受け止めるための仇花だったんでしょうね。

70m2だと
中央区290万円＝6151万円、江東区（湾岸＋深川）260万円＝5515万円、
台東区南部270万円＝5727万円、墨田区南部240万円＝5090万円、
良い感じじゃない？

大事なポイントは値段が高くなりすぎない事、
人の流入が細れば
街は発展しません。

410
そもそも千代田区って、働くところでしょ。
全域がビルマンションのコンクリート街で、大気汚染ランキング全国一位で、住環境最悪区でしょ。

都心部に住むには５～６千万円必要。
みなさん頑張って貯金しよう。
まずは頭金1500万円ね。

頭金１５００くらいじゃきついだろ。
一生共稼ぎならいいが・・
あと１千万くらいは積まないと無理。

まあまあ高年収のサラリーマンであれば７０ｍ２クラスの都心部マンションが買える。良い時代になったもんだ。

いくらAP○とかの下品な都心業者が煽ろうとも、都心部は暴落が４年間続いており、かつ下げが加速している。
逆に郊外は下げておらず、特に地盤の固い西側は人気が出ている。

また近郊、郊外バブル自慢？

少子高齢化はだれが見ても分かるから今さら近郊、郊外を積極的に買う人はいないよ。地元民相手に高値掴みさせているだけの話。時間の問題でバブルは終わるよ。

>>423
所得が低いと未婚のままの人が多いし、
所得格差が広がるので、
郊外需要はあまり期待できないでしょう。

購入者の所得レベルに合わせて近郊、郊外の不動産が下落して行くのはいずれにしても避けられないでしょう。

近郊も都心もクソもないのでは?

そう思い込みたい気持ちは痛いほど分かるよ。
地方の人が東京を見る目と同じ。

一理あるが少子化だと郊外は土地自体が余る。相続で住まずに売る割合が増えるから。
従来は良好な住環境を求めてた層も、子なし共働きが増える。通勤時間の短縮を考えたら郊外まで行かない。

野村不動産アーバンネットの調査によると、2011年10～12月の首都圏の住宅地地価は、平均で0.9%下落した。値上がりを示した地点は3.6%、横ばいは59.3%、値下がりが37.1%。東京都区部や東京都下で1%を超える下落になったのをはじめ、前回調査(2011年7～9月)に引き続き、全エリアで平均変動率がマイナスになった。
　また、中古マンション価格も首都圏エリア平均で1.1%下落。住宅地地価同様、全エリアで平均変動率がマイナスだった。
[住宅新報　2012年01月10日]

千葉県はついに人口減に反転したそうだね。また千葉隣接の江戸川区、葛飾区は調整バッファだったのだが都内でも放射線量が高いこともあって純減に転じている。

人口減の場所は中長期的に価格も下がるだろう。
都心は金融資金により価格が上がると人口減となるが、下がると実需が戻ってくるのでまた上がるのでちょっと動きは違うのだが、まあ特別な魅力がない場所は都心といえども下がるよね。

震災後、湾岸でも人口増えてるところもあるのに。
ずいぶん違うんですね。

>>434
そうですね
結局は発展性があるかどうかで決まりますね。
発展軸の見極め、
最終的には日本の成長戦略が何なのかと言うことになるね。

東京駅から半径5km圏内なら安泰です。
紆余曲折はあろうがそうなります。

まあ半径五キロといっても中心部へのダイレクトアクセスがない有明なんか発展からはおいていかれる運命だ。今は資金に余裕がある好事家が買っているがそのうち飽きて転売され車を持たない層が流入してくるので駐車場はガラ空き、結果管理費会計が苦しくなり管理費値上げによる中古価格の下落という負のスパイラルがはじまるだろうね。

同じ江東区湾岸である豊洲や東雲は有楽町線があるから都心と連動するけど有明や晴海はヤバイでしよ。
その分値段も安いけど結局高いものにつく。不動産こそ安物買いは銭を失うこととなる。

グローバル化が進むと輸出型製造業は自ずから人件費の安い国に移転しその国の雇用を増やし、結果的に世界の経済格差を縮めて行く。地球全体で見れば良いことだが、先進国はどうなる？
こんな状況で国全体として人口を増やす事に何の意味があるのか？
人口は減っても、国民の質でカバーして行く方向が正しい。
都心部居住を推進し、知的エリートの国籍問わずの都心部集住を加速すべきだろう。
そう言った面でも、都心部の不動産価格の上昇は絶対に阻止すべき。

シンガポールでは知的レベルの高い人を都心部に計画的に住まわせ、
そうでない人を郊外に追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都心部を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

東京都心部の骨格が固まるまでは、
都心部の不動産価格の上昇を絶対に阻止しよう。
そうしないと日本の未来は無いと考えてください。
大手デベのみなさん。

帰宅難民対策 企業に重荷
食料備蓄 都が条例化へ
　首都直下地震に備え、都は企業に対し、水や食料を備蓄した上で、従業員が帰宅せずに会社で待機できる態勢を整備することを求める新条例制定の準備を進めている。昨年３月の東日本大震災で、「帰宅難民」の対応に追われた都心部の区は歓迎するが、企業側にとっては新たな負担増。都は今年度内の制定を目指しており、実現に向けては、中小企業への公的支援なども課題になりそうだ。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20120110-OYT8T00035.htm

そんなに大勢の人が本当に都心部に勤める必要があるのか企業として考える必要がある。
都心部は知的労働者とそれを支えるサービス業従事者のみで良く、
その他は賃金を抑えて在宅勤務とした方が企業としてメリットがあるかも。

【帰宅難民】
国や都などは、交通機関のマヒなどで自宅に戻れなくなった人を「帰宅困難者」と定義。内閣府の調査によると、昨年３月１１日の東日本大震災では、首都圏では５１５万人が同日中に帰宅できず、都内では３５２万人に上った。首都圏直下地震による被害想定では４４８万人を見込んでいるが、都内の一時待機施設の受け入れ状況は１０３０施設、約９万４０００人にとどまっている。

>437
特にベイエリアは益々人気が上がりそうですよね

都心部勤務者が減れば、東京駅周辺だけで企業を集積で来てめちゃくちゃ経済効率が上がる。どうでも良いような仕事は在宅勤務にしちゃえ。

表参道には都営住宅もあるなあ。知ってるおばあさんが住んでる。
ってどうでもいいか。

競争社会になると郊外在住者は何かと不利になるなあ。

人材も地産地消の時代になる。

将来的には湾岸4区
中央区、江東区、台東区、墨田区
個人的には価格が一番安い墨田区南部に注目してます。

ベイエリアにも都営団地たくさんあるしね

ベイエリアにあこがれて住み始めましたなんて、もう今さら恥ずかしくて言えない。かつての人気はもう終了してるよ。

日本文化に興味があるような知的外国人に
湾岸4区に住んでもらいたいね。
江戸情緒があるところが多いし、
伝統的な祭りも数多くある。

海沿い＝共通語にもなったツナーミー、じゃ希望する知的外国人いないよ。祭りの時だけ出かけて終わり。

大田区品川区江東区江戸川区にも湾岸はあるわけだが。

郊外で再開発事業、前途多難だろうな。

二子玉川東第二地区再開発、第二期事業が着工
二子玉川東第二地区市街地再開発組合とその組合員・参加組合員である東京急行電鉄、東急不動産は「二子玉川東第二地区第一種市街地再開発事業」の第二期事業を2015年6月の竣工を目指して1月13日着工する。
第二期事業では、高層棟オフィスとホテルを、低層棟にシネマコンプレックス、フィットネスクラブ、店舗を計画。大規模な屋上緑化施設を含む「水と緑の公開空地」を整備し、周辺の豊かな自然環境と調和した街づくりを目指す。施行面積は約3.1ヘクタール、全延べ床面積は約15万6400平方メートル。施工は鹿島建設。
[住宅新報　2012年01月12日]

白紙撤回できないんだろうね。二子玉にホテル………

五輪会場 都心に集中
２０年招致計画 コンパクトさアピール
　２０２０年夏の開催を目指す東京五輪の全体像が固まった。招致委員会の理事会で１１日、承認された開催計画の概要版（申請ファイル）から、都心を中心としてコンパクトにまとめた、会場配置の全体像が浮かび上がった。
　計画では、競技会場の４割は既存施設で対応。１９６４年の東京五輪で使用された競技場や、東京ビッグサイト（江東区）などを活用することで経費を抑え、都心部に会場を集中させることで選手に負担の少ない「コンパクトな五輪」を国際オリンピック委員会（ＩＯＣ）にアピールする。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20120112-OYT8T00068.htm

>>466
東急が必死に金をつぎ込んでいる分、渋谷起点の郊外は
他の郊外沿線より衰退速度は遅くなるよ。

しょせん郊外は時間の問題(笑)

資産価値維持には東京駅から半径５ｋｍ圏内が絶対条件になりますが、
老後の備えも大切です。
ちょっと坪単価を抑えて購入し、余裕資金を残しておきましょう。
無理な方は賃貸をお勧めします。

現在の年金生活者は月額6万9679円の赤字！
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120112-00000001-dime-soci

昨年３月１１日に発生した東日本大震災により、都内をはじめとする首都圏において、大量に発生した帰宅困難者による混乱等は、首都直下地震等大規模災害に備えて官民をあげて帰宅困難者対策をより一層具体化させていく必要性を顕在化させました。
　このたび都は、東日本大震災の教訓や、これまでの「首都直下地震帰宅困難者等対策協議会」での議論、昨年１１月に策定した「東京都防災対応指針」等をふまえた都の帰宅困難者対策の方向性を提示し、今後、条例化の検討を行うにあたり、広く都民の皆様からの意見を募集します。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2012/01/22m1d100.htm

山手通り、環七沿いの業火ベルト地帯は死者、行方不明者の捜索活動で
1カ月程度は通行不可となるだろう。
3日程度の備蓄を企業に義務化し、その間に救援物資の輸送体制を確立する。
しかし、1か月分となるとすさまじい量になるが本当に大丈夫か？

帰宅困難者対策　都の条例案　企業備蓄を義務化　骨子発表
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120114/CK2012011402000019.ht...

首都圏のマンション供給は5年程度低迷するよ。

大成建設・山内隆司社長　除染・がれき処理に全力投球
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120114-00000102-san-bus_all

>>475
隅田川を渡った中央区、江東区、墨田区が良いと思うよ。
都心の大混乱と無縁だし、
救援物資が揚る東京港にも近い。

低地は「想定外」の津波に飲み込まれて水没しますよ。
まともな人なら今から埋立地を買うようなマヌケなことはしません。

震災後は湾岸マンションを見に来るのは江東区など近隣の人だけだと報道されてましたね。
不動産業者はイメージ回復に死にもの狂いですが。

津波は横浜港が最大で２．５ｍ程度ですよ。
東京湾奥は気にしなくて良いですよ。