23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その61】

>>201
地方からの上京者に基本地縁は無いよ。
まあ、結婚相手が首都圏出身者だと影響を受けるけどね。
どっちにしても、
首都圏出身者の親の家相続が始まって、需要の中心が上京者になるから
年々地縁は関係なくなって行くよ。
まったく無くなるわけじゃないけどね。

首都圏出身者の地元自慢スレも無くなって行くんだろうな(笑)

隔離スレにしちゃえば良いじゃん。

首都圏出身者で団塊Jrより若い世代の親元は超郊外が多い。
何故なら、両親は郊外土地バブル時代に家を買ったから。

そう言ったケースだと、
上京者は伴侶の親元＝超郊外を選ばず、地縁を捨てるだろう。

そうね
千代田中央港新宿
の圧勝です

寝てるか〜

近郊、郊外の人はどんどん地元物件を高値づかみしてくださいｗ

首都圏郊外坪単価
200万円以上がいっぱいあるｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

地元民需要が小さい都心部は今が買い時ですよ。

毎日新聞が３日まとめた主要１２２社を対象としたアンケートで、１３年春入社予定の新卒採用で外国人を増やすと回答した企業が、全体の２３．０％にあたる２８社あり、１０年後に外国人社員が増えると答えた企業は、半数超の６２社（５０．８％）に上った。
円高で収益が悪化する中、海外の成長市場の取り込みに力を入れようとする姿勢が強く表れた。
また、景気の現状を「横ばい」と答えた企業が５４．１％の６６社と半数を超え、昨年７～８月の調査（１１９社が対象）の４４社（３７．０％）から大幅に増加。「回復」の回答が減り、景気の回復ペースの鈍化が浮き彫りになった。

平均坪単価

１　港区
２　渋谷区
３　千代田区
４　品川区
５　目黒区
６　杉並区

ここまでが３００万以上

山手線の内側だから高いとは限らない

西側近郊バブルすごいですね。

親の戸建てを相続するまでの仮の住まいに過ぎませんから、いずれ余る運命です。

戸建てメインの郊外で買えないからってマンション買っちゃ駄目ってことですね。

>>224
エリアの格なんかそもそも無いんだよ。
高値掴みさせるために
業者が都合が良いようにでっち上げているだけ。
騙されないようにしよう。

どっちにしろ近郊、郊外のマンションがバブル価格なのは事実だよな。

地縁から買わざるを得ない人がいて、
業者に食い物にされている。

15年後の近郊、郊外マンションは悲惨なことになってるだろうな。

近郊、郊外は地元民需要がバブル価格を維持する構造。

その構造も15年後には崩壊する。

近郊、郊外の団塊の世代が完全引退すると
郊外から都心部への通勤電車の本数は間引きされるが、
代わりにレジャー目的の地方との特急が郊外駅に停まる本数が増えるだろう。

若手社員の明暗を別けるのは情報リテラシーの差
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120104-00000302-agora-soci

東急が世田谷区で抑えていた土地の売却を始めた模様。

欧州バブルがはじけて様相がかなり変わって来てるぞ。

ジョイントが相次ぎ売却、神南のビルや南青山の土地など2011年に8物件

【続報】南青山のUR所有地、2社で再入札へ
2011/12/08
独立行政法人都市再生機構（UR）による港区南青山の土地の一般競争入札が不調に終わった。

【調査】REIT高級賃貸マンションの賃料単価、下落止まらず
2011/12/15
REITが東京23区に保有する高級賃貸マンションの平均賃料単価の下落が続いており、ワンルームマンションと同水準にまで達した。

三菱地所（千代田区）は、東京都心部で賃貸マンション事業を推進する。２０１２年２月から14年春までに約１０００戸を供給する計画だ。
職住近接した都心の賃貸物件に対する需要が高まっていると判断。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/111222500048.html

山手線新駅の影響は何かありますか？

>>241
読売新聞情報だとオフィスビルが中心のようです。
特区絡みとのこと。

再開発が計画されているのは、品川―田町駅間にある車両基地「田町車両センター」（２０ヘクタール）の跡地約１５ヘクタール。大規模なオフィス街や商業施設の建設が予定されている。
国際便が拡大している羽田空港にも近いことから、今回の再開発エリアは、１１年１２月に国の「国際戦略総合特区」に指定された。
国は特区で働く外国人の入国審査などに関する規制を緩和、都は特区内の企業の法人事業税の減免などで、外資系企業の誘致を図っていく。

規模が１５ヘクタール程度じゃ大したオフィス街にはならないよ。
さわぐほどの事じゃないよ。
ちなみに大丸有だけで１２０ヘクタール。

渋谷、新宿あたりのオフィス需要を食う程度の小さな話(笑)

人口が減るので電車も間引きされるから近郊、郊外は不便になる。

成功者「5時半帰宅サラリーマン」は幸せと
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120103-00000009-pseven-soci

発展軸が品川～上野ラインになるから、

旧来の不動産価格地図も大きく変わるでしょうね。

東京駅を中心に５ｋｍ圏内が目安です。
不動産購入の参考にしてください。

東京駅の西側５キロね。

墨田区南部はまだ安いからねらい目じゃない？

日本橋、八重洲、京橋あたりもオフィスビル建設が盛んだけど、
これも山手線の東外側(笑)

墨田区南部はワンルームマンションの投資先として将来大化けするかも。

墨田区のマンションの平均坪単価は231万円でお安い。
将来性を考えると高水準の投資リターンが期待できそうです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

坪単価が安いところは上昇余地があるからおもしろいかも。

墨田区南部は既に将来性をかなり織り込み済みの価格になっている。
売る方はプロだからノンビリ安く売るわけではないので、もう遅いよ。

墨田区の株が一気に上がってきましたね。
納得。

東西フラット化は進行中

東側は荒川より内側、西側は環七より内側は比較的価格は維持してそれより外側は価格が下がる。
都内で働く人はより都内に住む傾向が強まる。

それはミニバブルがあったから。
長期で見れば比較的価格は維持する。

>>267
坪単価が安いから墨田区南部は買いでしょう。

>>274
安いには安い理由がある。
『買い』が事実なら素人が買う前に、玄人がとっくに買ってます。

玄人の方が損する時代だからね。

玄人は旧来の価値観に囚われるから
時代の変化について行けないんだろうね。

素人考え
ってのもあるからね。

玄人は損した振りをして実は儲ける。

・山手線新駅→山手線東京駅至近の豊洲
・オリンピック
・市場移転
・ガーデンシティ構想

どれもこれも豊洲のマンションに注目と思います。
（巨大地震はもうないのでは？と思います）

東京駅もオリンピック会場も直線距離しか近くない（行きづらい）。地震がないなんて安請け合いひど過ぎ

通勤電車の直通運転が増えると
通勤ターミナル駅機能が不要になって行きます。

東海道線と高崎線、宇都宮線、常磐線が直通になるそうです。

住友は大久保の土地を塩漬け状態。
どう展開して行くか見ものですな。

不動産価格のゆがみですか。
補正されて行きますよ。

いわゆる近郊、郊外バブルですね。

投資物件を自家使用して、建て替えキャピタルゲインを狙う場合は素人？玄人？消費者？地上げ屋？

キャピタルゲインが得られたら？

みすぼらしい場所(笑)見栄や誇りで腹は膨れないからね。
所有物回してれば本人稼働０に近くて利益が出るのは、労働が嫌いな奴にはたまらんだろう。

結婚相手に求める条件、震災前後で変化　男性は「家事力」、女性は「頼りがい」増加
女性は、震災前は「価値観」「性格」「年収」を求めていたが、震災後は「頼りがい」「性格」「年収」を重視するようになった。多くの女性会員から「頼れるパートナーがほしい」という声が高まり、震災後の不安な心境を表す結果となっている。
震災を機に、精神的な支えが重視される傾向が強まっている一方で、まだまだ多くの女性にとって、経済的な安定は譲れないポイントであるようだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120107-00000000-sh_mon-bus_all

都心部湾岸の検討者だらけで他はいないって勢いだねえ。
需要の一極集中傾向が強くなったね。

価格予想談義にみなさん真剣なようです。

首都圏住民の地場需要が小さくなると
需要が都心部に集中するのは自然の流れだよ。

この先もずっとこの傾向は続くよ。

>>300
都心ってどのあたりをイメージしてるの？

東日本大震災当日、東京都内で多くの帰宅困難者が生じたことを受け、都は、都心に最も近い埠頭（ふとう）がある港区竹芝地区を帰宅困難者の支援拠点として重点整備する方針を決めた。
大人数を収容できる施設を新設するほか、帰宅困難者を高速船で首都圏の湾岸エリアに搬送する海上基地に位置付ける。　
http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2012010890070110.html

山手通り、環七に広がる業火ベルト地帯は、
大震災になれば多数の死者、行方不明者が発生し、
長期間、1カ月近く通行止になります。

業火ベルト地帯を避け人を搬送するには、
船が有効です。

船は津波がきたら陸上げされて使用不可となります

東京湾奥は津波の危険が無いから、
帰宅難民の支援拠点になったのでしょう。

地方からの上京者が増えているお蔭ですね。

都が住民基本台帳人口を基に推計した２０１２年１月１日現在の都内の新成人は約１１万５０００人で、過去最少となった昨年を約１０００人上回った。
男女の内訳は男性約５万９０００人、女性約５万５０００人だった。
新成人の人口は、第１次ベビーブーム世代が成人した１９６８年の約３５万２０００人をピークに減少傾向が続いていた。９３年からは１９年連続で減少し、昨年は約１１万４０００人でピーク時の３分の１だった。
（2012年1月8日 読売新聞）

今後3年程度は首都圏の新規マンション着工件数が激減しそうです。

ゼネコン、東北に人材集中　１～２割増員、復興需要17兆円期待
http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819696E2E5E2E182...

都心部居住が進むとともに住環境も良くなります。

東日本大震災を受け、災害時の避難場所や救助活動の拠点となる公園の早期整備を目指す都は、公園用地取得が難しい都心部で民間と連携した整備の仕組みを創設する。
都市計画公園予定地で民間事業者が公園を整備することを条件に、現状ではできない予定地内での高層ビル建設を認める。来年度からの運用を目指す。

千代田、中央、港、新宿、台東、墨田、渋谷区など都心部では、都市計画で公園予定地になっていても住宅が密集していて公園整備が進まない場所が多い。
計画区域では家屋を建て替える場合も二階までの制限があり、多くが古い住宅地のままになっている。
自治体による公園整備が難航する中、少しでも公園整備を進めようと民間活力を導入する手法を考え出した。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120108/CK2012010802000024.ht...

そう公開空地。

>309
帰宅難民の件があってから東京駅至近、特に3.5KM圏内の豊洲に注目が集まってますね。にっこり

今年から建築コストがかなりアップするんじゃない？
買いそびれると損しそう。

今年の５月頃までに、建築中のマンションが続々と完成します。

さ～て売行きはどうなりますか。　　

のんびり売っていると、さらに半年後には完成マンションが目白押し。

スーモの分厚いマンション案内が、一年後の業界を暗示してます。

福島原発の４号機の状況次第では東京も危ないらしい。

大田区がかなり苦戦しているようですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
平均坪単価で250万円前後は無理なレベルになって来た感じですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

新宿区もかなりの苦戦
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

大田区と新宿区は供給戸数が多いから、
売れ残り戸数も多くなりそう。

隣接している区は何らかの影響を受けるだろうね。

城南、城西が一波乱ありそうだね。

新宿区は賃貸も激余りだし、
いったいこの先どうなるんだろう。

まじめな話、新宿区は共稼ぎ仕様のコンパクトマンションの需要に限界があるんだろうと感じる。
女性の支持が無いとコンパクトマンションも成り立たない。

大田区は、物件価格が5千万円になると売るのは無理、
新宿とは逆に４千万円くらいのコンパクトマンションなら売れる。

>>321さん
コンパクトマンションは外周区はもう無理ですよね。
だから無理して大田区はファミリータイプ出して売れ残っているんですよね。
いくら願い事書いても昔には戻らない(笑)

地元民需要が小さくなると
割高外周区の価格維持は難しい。

割高外周区の価格維持力は
地元民の底力しだい。
一番持久力があるのは世田谷区かな？

順番的には
世田谷、杉並、大田、練馬だろうな。

世田谷区は随分下がったけど坪単価280万円あたりで頑張っています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
契約率もベスト20位に入ってます。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

80万人も人口を抱えているとさすがに底力があるね。
世田谷区は外周区の王様だね。

>>327
新宿区のことですか？
都心と言っても副都心だし、
リニアが外れて発展軸から外れましたからね。

>>330
中央区より坪単価で20万円くらいは安くなる必要があるんじゃない？
家賃レベルは台東区より下ですし。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

>>333
賃貸の過剰状況を見れば、
どう思います？

>>335さんは不動産に詳しくない人ですよね。
普通地域力を見る場合は、仕様、広さにあまり差が無く、
物件数も多い１Ｋ、１ＤＫで比較するのですよ。

>>337
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
ここの賃貸登録物件数を数えれば分かりますよ。

>>339さんは根本が理解できていないようだね。
賃貸住民は将来の持ち家購入候補。
その経済力を比較するのが地域力。
すべてを平均すれば良いんですよ。

それではマンションだけで比較すると
新宿区　1K・1DK
2009年2月　9.76万円　5496件
2012年1月　8.85万円　14331件
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

>>343
数字が見えてますか？
ファミリータイプなんかめちゃくちゃ少ないでしょ。
何でそこまで新宿区を擁護するんだろう？

簡単に言うと、新宿区は作り過ぎて有り余って分譲マンションも売れない。

大田区の擁護がでてこないね。

契約率ベスト20位に入っている区と販売戸数
豊島区86%　732戸
杉並区85%　596戸
江東区83%　1284戸
渋谷区82%　687戸
目黒区80%　945戸
品川区76%　986戸
港区76%　927戸
墨田区76%　804戸
世田谷区76%　1060戸
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

>>350
何区と比べてですか？

割高外周区でも杉並区と世田谷区は好調だね。
地場の住民力が物言ってますね。

豊島区が売れて新宿区が売れないのは何ででしょう？

>>356
地元民から見れば割高じゃないって事ですね。
販売戸数と人口の対比の問題もあるけどね。

実力対比では、江東区は割高だよ

湾岸タワマンのイメージダウンは根が深い。失われたイメージを回復するのは容易いことではない。
特に、高価格帯ではもう人気は回復しないだろうと思う。従って、湾岸タワマンはもう安さ勝負で行くしかない。かわいそうだけど、これが現実。

タワマンだらけの湾岸の20年後、30年後がとても心配になってくる。。。

発売戸数1千戸を超えて、契約率ベスト20に入っていない区
大田区1481戸
新宿区1285戸
板橋区1234戸
台東区1136戸
中央区1003戸
ベスト20に入った区
江東区1284戸　83%
世田谷区1060戸　76%
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
大田区、新宿区の契約率推移は見たので、
他の3区、板橋区、台東区、中央区を分析します。

板橋区、台東区、中央区は極端に悪いと言うほどじゃないね。
特に中央区は毎月契約率が改善している。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=1&dat...

大田区、新宿区
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=1&dat...

取りあえず今年は
新宿区と大田区が価格変動の台風の目になりそう。
要注目です。

新宿の不調は発展軸から外れたのが原因だから、
他の都心部にはあまり影響しないだろ。
それにしても、賃貸の余り方はすごい。

都心でも、地盤のいい高台物件はあまり下がらない気がする。買えるものなら買いたいと言う人が多い。
もっとも、都心でも低地物件やタワマンは嫌われ出してるみたいだが。あくまでも私の周囲の人たちの意見ですけど。

坪単価がそれほど高くない中央区は底堅く推移すると予想。

西新宿の高層ビル群が老朽化して建て替えられない可能性が高まっています。
東京駅周辺の再開発が進むと西新宿がいらなくなるからです。
新宿エリアは賃貸も激余りですから、使い道が無い状況になるかも。

それ何年後？

10年後だからそんなに先の話じゃないです。

そうなったら西新宿はオフィスビル壊してマンション街になるのかな。既になり始めてるけど

2012年竣工予定のオフィスビル
http://www.oj-net.co.jp/report/archives/2008/03/2012.html
2013年就航予定のオフィスビル
http://www.oj-net.co.jp/report/archives/2008/04/2013.html

>>379
エリアの就業者数が激減している中で、
マンションを作っても売れないし、貸せなくなります。
さてどうするのでしょう？

新宿滅亡論者(笑)は需要がどこまで下がると見るわけ？駅の利用者が10年で東京とか品川に抜かれるの？
それが現実になっても交通＋商業インフラは残るよ。反面、人が減ったら住みやすくなる。東京駅まで15分、埋め立てでもない。
価格調整が進めばお買得、って話では

10年後にはあらかた東京の都市構造が決まってしまっていると思うよ。
築地の跡地再開発も終わっているでしょうし。

10年かけなくても見えてるでしょ。新宿はオフィス街を東京駅周辺に譲るとして商業施設で生き残りを図る。渋谷はちょい住居寄り。
東京駅周辺商業施設（デパート以外）はあんなもんだろうし、品川に集客能力はない。湾岸にららぽ以上やホテルが建つ日も来ない。

埼玉県は全国一の速度での高齢化の進展を踏まえ１０年代後半が人口のピークになります。

？形勢不利だとなんで埼玉？

新宿の利用者を考えれば分かるでしょう。

んー、まともに相手するの疲れるな。
じゃどこが有望なんすか？東京駅の周辺にマンションないよ。賃貸はできるらしいが。
結局品川？まさか城東湾岸部(笑)？って城東教授か…

>>382
新宿区は価格調整が進むまでしばらく買わないほうが良さそうですね。

都合のいいとこにだけ乗っかる(笑)
そうね、今の値段じゃ買えないもんね。

新宿の価格調整は、中央線沿線の中野区、杉並区、市部にじわじわと波及します。

晴海の三菱の価格発表があって都心部湾岸はお祭り騒ぎになってます。
１千戸クラスだから、また大勢の人が都心部湾岸に住むことになります。

湾岸ネガもやけくそ状態になってきたなｗ
晴海が競争力ある価格設定だったのがショックだったのかなあ？

無制限にお金を持ってたらどこ選びますか？
収入によって、住むところを決めるとはいいませんが、大きな要素です。

大田区の平均坪単価250万円前後は高過ぎるのでしょうか？
昨今の売れ行きが芳しくないです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...