ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その２

このマンション、中古で売却する時に相場以上に安くなりはしないでしょうか?
なぜなら、旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係で、一戸当たりの実質価値は販売価額を大幅に下回るのではないかと思うからです。見当違いですかね。

旧住民は、管理費等も一切払わなくていいのでそうかもしれません。

＞旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係
肩代わりという言葉は、旧住民が無償でマンションを貰っている印象を与えますが、所有していた土地の評価分だけ安く新マンションを取得できる仕組みで新住民に肩代わりして貰う事はないはずです。下取りの有無の相違です。

この下取り評価額が相場より高めであれば、中古価格は一気に下がる要素になるでしょう。

ここの勝者は東京建物ではないでしょうか。
弱者につけ込んだような感じます。

管理会社を変えられないように、管理費は管理会社持ちなんてことあるのでしょうか。

地権者が売却してから、管理費を回収してもスケールメリットで可能ですかね？

旧建物は1971年に入居開始。
今は、2012年だから41年前。41年前に30歳で旧建物を買って地権者になったとして、いまや71歳。
わずかな年金だけで、今後の管理費や5年毎にあがる修繕負担金を払っていくと、日々の生活もままならない。
新たな入居者か管理会社による旧住民の管理費負担、あるかもしれない・・・。

そういえば、自主管理に変えるレスには物凄く反論ありました。

さわがＣ棟、なんちゃって。

だれか座布団くれますかね。

地権者も新入居も専有面積案分で管理費を払います。当たり前ですよ(笑)。

ちょっと調べたら、免除している前例もありますが、重要事項説明書や管理規約に記載されているはずですから、購入される方は契約締結前にしっかり読んでおくべきです。

・等価交換契約に際し、管理費および補修積立金全額の支払いの免除

この板は妄想族が多くて面白いね。
マンションギャラリーに行ってない連中の戯言か見に行ったものの何も疑問をぶつけずに帰ってきた困ったちゃんかどっちなのか・・・。

等価交換と建替事業は全くスキームが違いますよ。あまり恥ずかしいことを書かない方がよろしいかと。。。

どう違うんだよ業者！しゃしゃり出てくるなら情報出せよ。

おやおや下品な方がいらっしゃいますね。販売さんに確認したところ、管理費、修繕積立金等は地権者、新入居者共に面積按分で同等に支払うとのことです。もうこの話題はいいんじゃないですかね。

中古価格の質問者です。議論がだいぶそれましたね。
肩代わりという表現は不適切だったかもしれません。気を悪くした方もいるかと思います。すみませんでした。
私が気にしているのは、管理費うんぬんではありません。

新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。単純化すれば平均単価3500万で600戸を売れば210億円が集まります。この金額を1200で割ると1750万円になります。つまり半額になります。
もちろん、受給の関係によって中古価格は決まるので、単純に半額にならないと思います。にしても、理論価格によって行く力学が働いて、ある程度値崩れが起きたりはしないのでしょうか?
ということを気にしています。

９１６って単なる無知なんだね。きゃはっ！

建替スキームをご存じないようなのでお伝えしますと、デベロッパーに１２４９戸のうち、地権者住戸以外の６８４戸を建替組合に売ります。その価格はデべが売る一般販売価格を３，５００万とすればデべ経費を引いた価格です（ここでは仮に３，０００万とします）。すると、建替組合は６８４戸×３，０００万/戸＝２０５億をデべから受け取り、そのお金でマンション１２４９戸を建設します。工事費すべてをデベに出させることで建替組合＝地権者はタダで新築マンションが手に入るという仕組みです。あとは、デべが売る一般販売価格３，５００万が高ければ値下がりするし、安ければ値上がりするという単純な市場原理です。建替えが理由で値上がりしたり値下がりすることはありません。

「６８４戸を建替組合に売ります。」は誤りで「６８４戸を建替組合が売ります。」が正解です。

質問者です。ご回答ありがとうございます。
無知で申し訳ないですが、また質問です。
「工事費全てをデベが出す」なんてことがあるのでしょうか？ボランティアでもないし…。新入居者以外の誰がお金を出してくれるのでしょうか?

918＞「新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。」これがそもそも的外れ。
販売価格＝土地の仕入れ値＋建物代金＋利益でしょ。
さて、土地の仕入れ値はどうだろう？
ここは更地を買ったんじゃないよね。元々、建物があった土地を建て替えてるんだよ。
ここは販売価格の算出方法が一般的なマンションと違うの。
理論価格によって行く力学が働かないことはわかるでしょ。

と俺は思う。

質問者です。205億/1249戸≒1640万/戸が3500万では高すぎる、と市場は判断しないだろうか。
東京建物さんが抜けたら、市場原理にさらされて値崩れしないだろうか。
リスクがあるならできるだけ洗い出したいのですが、誰か説得力のある回答をお持ちの方いらっしゃいますか？

９２０の繰り返しになりますが、建替組合は６８４戸をデベに２０５億で売ります。デべは６８４戸を建替組合から購入して、一般の方に売ります。建替組合はデベに６８４戸を売却したお金（＝２０５億）でマンション１２４９戸を新築します。結果、建替組合（＝地権者）はお金を使わずに新築マンションが手に入るという仕組みです。デべはボランティアではなく６８４戸を２０５億（１戸当たり３，０００万）で手に入れて、それに経費（１戸当たり５００万）をのっけて３，５００万で一般の人に売ります。新入居者はデべから３，５００万で買うだけで、建替組合に３，５００万を払うわけではありません。上記の数字は適当であり、スキームの説明上の数字とご理解ください。

あくまでも、永山駅徒歩７分８０㎡３LDKのマンション３，５００万が高いか安いかで判断すればいいです。デべが抜ける抜けないの議論もありますが、普通の分譲マンションもデべは抜けますからね、それと中古になった時点で普通値段は下がりますよ。そんな投資的な発想よりもずっと住み続けられるマンションかどうかで購入を判断したほうが、後悔しません。

質問者です。
スキームの説明ありがとうございました。
建替組合=地権者さんはタダで建て替えをして、お得ですね…
東京建物さんもしっかり儲けを出すと。
割りを食うのは新規入居者という印象です。
中古価格はどうなるかわからないままですが、撤退します。

927です。
926さんのおっしゃること、よくわかります。では

地権者が権利の売却をします。
Ｃ棟１３０６号室、専有面積７３．３９㎡、バルコニー面積１２．６０㎡
価格は３３００万円。

正式販売前でも地権者は自己の権利を販売できるんですね。
これ買う人います？

あの環境で3500万は高いですよ。

普通に考えれば、完成前のマンションを一般人から買う人はいないでしょう。完成前にマンションを買えるのは売主がデベロッパーだから信用して買います。具体的に言いますと、デベから買う場合は契約時に販売価格の一割払うだけで、残金は完成時に払うことになりますが、一般人の場合は全額完成前に払うことになります。またデベの場合、預かった手付金は保証会社が保証してくれますが、一般人の場合、完成前に一般人に渡したお金はどうなるかわかりません。また、瑕疵担保責任もデベから買えばデベがおいますが、地権者住戸はおいません。卵や服なら安いものを買いますが、信用、安心は一生の買い物である家において重要な要件だと思いますが。。

地権者が羨ましいなら、
投資用に近所の団地買ってみたらいい。
儲かるかもよ。

買う権利に3300万、あり得ない。こわすぎ。こんなの買ったら、周りの人に笑われますよ。最近破綻した企業年金運用会社のAIJ にお金預けるようなもんです。おいしい話しには必ず落とし穴があります。

ブリリア多摩ニュータウンのチラシが入っていました。中古物件と同じようなチラシです。
個人間の取引でなく宅建業者の媒介だと思いますから、代金は物件の引渡しと同時になるのではないでしょうか。

仲介会社に電話してみたら、すぐわかるよ。

地権者てなんでもあり？なのか。

永山から徒歩7分で、これだけ共用設備があるなら、物件価格、管理費とも安いと思うけどね。

大規模マンションの好き嫌いは人によってあるだろうけど。

>>931さん
そう考えると、一般販売より安く出ているからと飛びつかずに
デベからの分譲を待った方が良いのですね。
今回のように地権者住戸が販売され、それが不動産を介してであれば
瑕疵担保責任や支払方法は同じような待遇になるのでしょうか。

誰か昔完成前に売りには出ない、所有権がうんぬんかんぬんって言ってたけどやっぱり出たね。まだまだこれから出るだろうね！

地権者住戸は町の不動産屋さんを仲介して買うことになります。仲介会社は間をとりもつだけなので、瑕疵担保や保証はしません。中古マンションと同じ仕組みです。

中古マンションと同じということは、新築から１０年は売主の瑕疵担保責任がありますね。
でも、構造部分というか躯体の部分が主ですからほとんどは共用部分で管理組合の業務範囲ですね。
どちらから購入しても条件は同じでは？

73平米を1200万程度で地権者は手に入れている計算ですか？

どう冷静に考えても「地権者による地権者のためだけのプロジェクト」ですね。
購入者は「ババ掴み」になるかもね。

＞建替組合=地権者さんはタダで建て替えをして、お得ですね…
何か言葉のマジックでタダで新築マンションを貰える印象だけれど、代わりに土地の持ち分が減っているのですよ。
地権者が不当に利益を得ているかどうかは、この以前から所有していた土地の評価額にかかっているはずです。
東京建物が支払うべき額の妥当性が問われる本質と思います。この額が相場より高い水準だったら中古相場は一気に下落するでしょう。

値引きや手数料もあるので、そんなにもらえないよ。
売れないリスクもあるし。

ここは真剣に購入を考えている人の場ではなくなっているね。

本当の検討者ならココの良さがわかるから釣られないのでしょう。

なぜ本当の検討者ではないと思うのですか？
本当に真剣に購入を考えている人こそ、地権者問題は気になるのでは？
それとも、地権者問題に触れること自体がタブーだと考えている立場のお方ですか？

色々問題がありすぎて、まだ不確定要素が大きすぎる中で焦って飛びつかなくてもいいような気がしてきました。まだまだ部屋は残っているから私は、要望書をキャンセルする予定です。

一生に何度もない買い物ですから納得いくまで調べてみます。

ブリリア多摩センターより高い値段、あり得ないね。

９４７さんへ

本当の検討者ならココの良さがわかるから釣られないのでしょう。
⇒本当の検討者ならココの酷さ（地権者のためのプロジェクト）がわかるから釣られないのでしょう。

建設的な意見を行ってるのは944さんだけですね。

お休みの水曜日にパソコンにへばりついてる出来損ないの他社営業か・・・知ってるつもりのアンポンタンか・・・倍率を下げたい本気の検討者か・・・Part2の1000レスまでこのネガレスキャンペーンが続いたりして。

953さんと同意見です
「不動産業者さん」や944さんのレスは納得できますが、
他は憶測で煽ったり同調したりしてる意見ばかりで。

金額そんなに高いですか？
多少の個人の感覚の差はあるとは思いますが、設備面・駅からの距離・構造等をみると近隣物件と同等値段かと思っています。
（もし地権者分を上乗せしているようであれば価格が他物件よりはるかに高い値段になると思います。）

東京市部全域の新規分譲マンションで共通していますが、新築の販売価格は中古相場と比べてかなり高めになっています。購入して直ぐに売却しても低めの中古相場に曝されるリスクが強いから高い高いの合唱になっていると思います。自動車でも新車を登録したら翌日売却しても大幅に値は下がります。例えは悪いかもしれませんが、ニアンス的にはそれに近い感覚だと思っています。

＞＞９２６

納得の説明で勇気出ました。

徒歩７分ですから、特急が停まらないにしても価値ある圏内だと思います。価格と平米もバランスがいいです。これが７０で３５００万だと悩むところでしたが、十分な広さ、全体評価として価格は安いと判断しています。

ピンポイントであげると満点ではないところはどのマンションでもあることなので、まずは予算クリアの上での内容の伴い、これ重要ですよね。

＞特急が停まらないにしても
特急は廃止されて存在しないので多摩センターとの差はありません。

小田急の場合は30分に1本の多摩急行なら多摩センター、永山両方とまります。

この様なサイトはレア情報や裏情報を仕入れるとこで、
正確な情報は売り主に直接確認するのが当たり前です。
しかしネガティブ情報でもデマとは限らないのにネガ情報を
必死に打ち消すのは滑稽に感じます。

正確な情報を売り主に確認している人がデマ情報（ネガレス）を否定してるだけのこと。
匿名であるがための軋轢が変な方向へベクトルを向けているのでしょう。

スカパー光は見れないのだろうか？

客観的、論理的なネガ情報は非常に有効。
しかし、このスレのネガ情報のほとんどは憶測かつ煽動的。

擁護する価値なし。

＞正確な情報を売り主に確認している人がデマ情報（ネガレス）を否定してるだけのこと。
えー、ＭＲの前の去年から否定してますけど。

徒歩7分ですか…この辺かなり大雪でしたが通勤は大丈夫でしたか？

オーベルスレッドみたいになりすまし書き込みアクセス禁止になったら落ち着くんじゃないでしょうかね。
何人消える事やら。

＞スカパー光は見れないのだろうか？
「光」ですよね。ブリリア物件に居ますが、標準がイーマンションの光ですが、フレッツ光も契約できるので、そっちのルートでスカパー光の契約が出来ますね。ここも推測ですがイーマンションだけでなく、フレッツ光の契約も出来そうな気がします。

ご意見ありがとうございました

雪は凄いですよ。車の上には20センチくらい積もってました。通勤は駅まで行ければなんとかなります。

私は９５９さんの意見に賛成です。

こちらのスレで出ているネガティブ情報は、誹謗中傷といった類の悪質なものではないと思います。
殆どのネガティブ情報は、真剣に購入を検討している方々からの意見や情報だと思われます。
検討している方々にとっては大変ためになる貴重な情報だと思いますが・・・。
ちょっと前までの「大袈裟な賛辞ばかりのスレ」よりも余程健全な状況にあると思いますが・・・。

この時期に大雪は驚きましたね。
ただ、今回は湿った雪だったので昨夜のうちに車道の雪はすっかり溶け、
日当たりの悪い歩道に残るだけとなっているようです。

久々の大雪でしたね。
今日気温があがったのが幸いでした。

969さん＞あなたが真剣に検討している方なら正しい意見や情報じゃないことがわかるはずですよ。
誹謗中傷とは言いませんが、真実ではないことを悪意を持って書き込んでいる人がこのスレには多過ぎるのです。
ずいぶん前のレスを引っ張り出してきたけどスルーされているのがわかりませんか？
まともなネガレスならこのようにはならないのですよ。

963さんなんか情報の希薄なMRの前の昨年から否定してるみたいですけど…

まだ書き込みされているのは「嫌い嫌いも好きのうち」って事なんですか？

それとも何か怨みを持って同じネガを繰り返している怖い方？

なんか興味あるなぁ。

以前
>地権者が権利の売却をします。
>Ｃ棟１３０６号室、専有面積７３．３９㎡、バルコニー面積１２．６０㎡
>価格は３３００万円。
という話が出ていましたが、もし正式に販売されていたら３５００万円位の住戸ですね。

たぶん、地権者さんはずいぶん安い値段でこの住戸を手に入れていたと思われます。
また、このような売却を考えている地権者さんが、まだかなりいるのではないでしょうか？

となると、何とか売ろうと考える地権者さんは、（利益が出れば）もっと安い価格をつけるでしょうね。
新築で買った瞬間に、その価格が資産価値になってしまうのではないでしょうか？

上手に説明できていないかもしれませんが、この私の心配を皆さんどう思われますか？

869の資料から1平米40万程度の負担と思われます。
○平米－48平米×40万で求められると思います。
概算ですが。

東京建物が評価した土地？の値段は、48㎡×40万円×640戸＝123億
ということになりますでしょうか。

＞974
すぐでは無いとしても（相続とか）、５６５戸が安く手放したら不動産売買実績は下がる可能がありますね。

>974
そうですね、価値が下がると思うよ。
だからあなたは購入検討から外したほうが良いよ。
こっちは希望が抽選になりそうなので、助かります。

ネガ情報の発信者は購入予定者だったのか。

納得。

焦って飛びつく物件ではないですね。
スケールが大きい分待っていれば安く出回る可能性大。

地権者の内装のグレード今売っているのと同じかどうか、微妙ですね。

これ

大規模だから竣工後安くなるとは限りません。1,000戸規模のマンションでも値上がりする物件はたくさんあります。竣工後中古価格が高くなるかどうかは人気物件であったかどうかによります。つまり本件が人気物件であれば竣工後、売りに出ても高い価格で取引きされるので、値下がりしません。人気物件は１期の販売戸数が３割を超えます。本物件でいうと、１期の販売戸数が２００戸超えると人気物件ということになります。当然のことながら完売が条件ですよ。

こういうマンション買う人がAIJに年金ぶちこむだろうな。。。

そうだな（笑）。少し安いからと言ってこんな小汚いビラで危ない取引しないだろう。東京建物から買うに決まってるでしょう。３，３００円なら考えるが。。。

すでにマンションが完成しており、半額だったら買うが２年先に完成のするマンションを一般人から買うバ●はいないだろうね。

値引き交渉できますね。
広告の値段で買う人は稀ですから。

中古はね。
地権者なら住む家があるから売り急ぐ必要はないし、のんびりやるでしょう。

あの地権者が売る広告はＷｅｂにも登録されているから、その存在と価格の動向は良い指標になるでしょう。ずっとウォッチする事ですね。

棟も部屋番号も公開されているので、ブリリアの販売価格とも比較しやすいです。

ウォッチしている間に希望の住戸がなくなっちゃうかもね（笑）。

売主が個人の場合は瑕疵担保責任を負わないことを約定できるから買う人は不安でしょう。
新築未入居のマンションを買うのに保証なしなんて有り得ない。

当たり前だよ。何十年もローン払いながら後悔はしたくないし、人に笑われたくない。

売主個人だから瑕疵担保無しとは限りませんよ。
契約次第です。

■瑕疵担保責任の免責可。
■瑕疵担保責任の期間設定自由。
■瑕疵担保責任の条項が契約書に無い場合
　瑕疵を知った時点より1年以内なら責任を問え
　ます。但し、引渡しを受けてから10年経過すれ
　ば時効。

>Ｃ棟１３０６号室、専有面積７３．３９㎡、バルコニー面積１２．６０㎡
>価格は３３００万円

仮に、転売を考えて旧諏訪団地の住戸を購入し、差額を払ってこれくらいの住戸を手に入れた場合
旧諏訪団地の売買実績や、No．975さんが示してくれた式をもとに計算してみると
約2500～2700万円くらいで手に入れられるのではないでしょうか？

>地権者なら住む家があるから売り急ぐ必要はないし、のんびりやるでしょう。
ふつう転売する人は、築年数を重ねることなんてしません。（資産価値が下がるので）
ということは、3000万円くらいでも利が乗るうちに売り急ぐ人がすぐに出てくるように思われます。

もちろん、信頼という点では雲泥の差があると思いますが
業者が3500万円で販売する一方、地権者が3000万円で売りに出す状況も考えられるとなると、う～ん･･･

建替え決議が決まる前に、ここの団地を購入を検討し多摩近辺の不動産屋数件当たった事がありますが、
その時ここの物件は不動産屋も数件購入していると聞きました。


この物件はどういう経緯のものかわかりませんが、
数件まわった中でこのチラシの不動産はあまりいい印象はなかったです。

いずれにせよ現在更地の状態で東京建物管轄外の物件を買うのはリスクがありそうな気がしています。

今回のケースは「不動産屋を通して地権者としての権利を買取るだけ」のことなのではないでしょうか？
契約書の内容を一字一句良く調べる必要はあると思いますが、「地権者としての権利を引き継ぐだけ」ということであれば、東京建物の販売価格で直接購入するよりもかえってメリットがあるようにも思いますが・・・。
東京建物の販売価格よりも価格がかなり安いようですのでね。
色々と悩むよりも、東京建物の担当者にビラを渡して、東京建物の会社としての正式見解を確認するのが一番良い方法だと思いますが・・・。

983はあきらかに営業だね。3割で人気物件って…
それは最低レベルでしょう。少なくとも5割は超えないと人気物件とは言えない。即日完売物件は8割が目安。

地権者さんの部屋を個人契約で買った場合、東京建物のアフターは受けられないんですよね。
また、水漏れや停電など緊急時の対応も24時間緊急受付サービスからは外れてしまいますか？
同じマンション住人なのに、販売先が異なると複雑になりますね。

>999さん
直接チラシの不動産屋に問い合わせて要確認だと思います。

東京建物は良いことは言わないだろうし、不動産はその逆だろうし。
建替え中の売買は例が少ないのでどんな長所短所があるのか。
東京建物に聞いて印象悪くするのも･･この価格差だったら嫌ですね。