ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その２

不動産取得税も忘れないでね。分譲マンション買うと色々お金が掛かります。もしローンを組むなら資金繰りは余裕を持って計画してね。ローン自体にも手数料、保険料、保証料も掛かるし。

固定資産税でショックなのは、20万程度の高額を４分割で支払う必要があることです。
時期もGW直後なので、GWの遊興費と自動車税と重なり、かなり負担でした。
さらに、基準となる評価額は経年で下がるのですが、
一般的な木造専用住宅は25年、鉄筋コンクリート造の共同住宅は60年で計算します。
従って、マンションはなかなか下がりません。
同じ市内の戸建てに住む友人の方が固定資産税が少ないことに、
ちょっと変だなと思ったことがあります。

750さんに全く同意見です。固定資産税を気にする方は自分の家は持たないことです。ただし、賃貸家賃にも固定資産税分を含めてあります。

新築は固定資産税が一定期間減額される措置がありますから、２０万円が１０万円ぐらいになると思いますよ。

ゴールデンウイークは入居後三年ぐらいは地元の散策とか近場が多いけど、
それを過ぎると５月の給料はほぼ無くなることがありました。

当初思っていたより高いマンションみたいですね。

世の中そんなに甘くないってことかぁ。

多摩地区の新築マンションに住んでいますが、固定資産税２０万くらいですよ。
ＭＲ回ってた時も大体それくらいで見積もられてました。
普通じゃないでしょうか。
オーベルはここより１０万以上安いって書いてありましたが、まさか減額措置後の額じゃないでしょうね＾＾；

話が変わって恐縮ですが、私は７３２さんの「71平米2900万円台〜と大々的にうたっておいてまさかの1戸だけという酷さ。しかも不自然にそこだけ安い。」に全く同感です。
２０００万円台は１戸だけでしかも「２９９８万円」。この１戸は２階の住居ですが、直ぐ下の１階の住居の方が、約３００万円も高いというのは如何にも不自然です。
皆さんも価格表をしっかり見てください。
どうしてこの住居だけが不自然に安いのでしょうか？

759さん、え？そうなの？ここは安くて気になっていたんだけど…。
８０平米台もそんな感じ？

71平米2900万円台〜やカーシェアー３台だけ、など合法的囮広告と言える物件という印象です。

価格表をみましたが、私は安いと思いましたが。。。
新宿から３０分以内で、駅から７分の７０㎡台が３０００万台前半で買えますから。

あまり１戸の価格について議論しても価格はデベが自由に設定できるので、無駄な議論ですよ。
「2,900万～」と記載があって、2,900万台がなければおとりですが、
住戸があればおとりではなく、デべに問題はないです。(笑)

２Fより1Fが高いのは仕方ないでしょう。

専用庭あると、やっぱりいいですよね。
私も一階が高いのはしょうがないと思います。
専用庭狙いの人は結構いるんですかね(^_^;)

マンションなのに、庭があるというのはステキですね(^-^)/

1部屋だけが2000万円代の価格設定だったんですね。
そこだけ安い理由はわかりませんが、MRに来てもらう為の
サービス的な価格なんでしょうか？
カーシェア3台は特に異存なしです。

そこだけ1階と2階の価格差が大きいんだよ。
他は数十万差に対してここだけ300万差。
だから意図的に安く見せて騙したと言われる。
不動産業者が自分達の都合の良い考えで反論してるけど、あまり消費者を舐めない方がいいよ。
近所の友人は皆言ってる。
コンプライアンスが叫ばれる中、法律に反してないからOKという時代じゃあないと思いますが。
この辺が東京建物が一流に昇格出来ない理由だろうね。
損して特とればいいのに。

763ですが。不動産業者ではありませんので。

あ762に対してです。
2階より1階の方が高いのは一般的ですよね。
ここもそうです。
今問題にしているのは例の一部屋についてです。

そこだけ不自然に安いんですよ。知ってました？
値上げされたという事実を。

過去レスにこんなの見つけました
本当に不動産屋ってイメージ悪いです
裏表がありそう


>ここで客観的なデータをひとつ
「レインズ」（不動産業者専用情報サイト）によると
過去10年間における諏訪団地の成約事例は以下の通りとなっております。
成約戸数90戸（全て48.85㎡）
平成14年　成約戸数14戸　平均価格1032万円、平均坪単価69.8万円
平成15年　成約戸数14戸　平均価格895万円、 平均坪単価60.5万円
平成16年　成約戸数8戸　 平均価格842万円、 平均坪単価56.9万円
平成17年　成約戸数11戸　平均価格882万円、 平均坪単価59.6万円
平成18年　成約戸数10戸　平均価格896万円、 平均坪単価60.6万円
平成19年　成約戸数2戸　 平均価格1110万円、平均坪単価75.1万円
平成20年　成約戸数7戸　 平均価格1502万円、平均坪単価101.6万円
平成21年　成約戸数6戸　 平均価格1063万円、平均坪単価71.9万円
平成22年　成約戸数17戸　平均価格1373万円、平均坪単価92.9万円
平成23年　成約戸数1戸　 平均価格1300万円、平均坪単価87.9万円

最安値成約　600万円（5階）坪単価40.6万円（平成16年成約）
最高値成約　1580万円（5階）坪単価106.9万円（平成20年成約）
平均価格1068万円、平均坪単価72.3万円

平成20年は不動産バブルの影響もあり投機目的から大幅に価格が上昇
リーマンショック後平成21年は反動で下落したものの全体として価格は上向きに推移している。

Brillia多摩ニュータウンの予定価格を坪150万円とした場合
当時48.85㎡の広さで2216万円となり過去10年間の平均成約価格1068万円の2倍以上となる。

※平均価格は小数点以下切捨て、平均坪単価は小数点以下1桁未満切捨てとなります。
※データは不動産業者により、レインズへの成約登録がされていたものに限ります。
登録されていない情報もある為、実際はもっと多くの売買があったと想定されます。

以下は私見ですが、本件は総戸数の約半数が地権者住戸となっており、
その中の少なくない住戸が投機対象として売買されております。
投資家は購入物件の資産価値が更に上がる事を期待しており、
その矢面に立っているのが新築物件の成約動向となる訳です。
当然人気が出て早期に完売する事ができれば保有住戸の価値も上昇し
高値で売却できる可能性が高まりますし、売れなければ逆に価値も下がるわけです。
したがって売主、販売、競合他社以外にもここの売れ行きに大いに関心をもっている方がいる
という事実を知った上でこの掲示板を見てみてはいかがでしょうか？

そういう訳で地権者住戸といってもいろんな方が保有している訳で、
今後地権者住戸が多く売却や賃貸される事も想定しておいた方が良いでしょう。
以上長文失礼しました。
No.370 不動産業者さん [2012-01-28 13:53:01][×]

７７１さん貴重な情報を有難うございます。
今、過去レスの３７０～３７８位までを読み返してみました。
このスレッドの中で、異常なまでのハイテンションな賛美ばかりの書込みの理由がやっと分かったような気がします。

771.772またこの繰り返しか。

確かに3500万円くらいの予算がないとまともなところは買えない。そう思うと多摩センターとそんなに差はないんだよね。駅は圧倒的に多摩センターの方が良いと思うけど…
う〜ん

772さんの言う事はもっともだと思います。
通常どんなに人気物件でもここまでポジは多くありません。ここは異常ですよ。

駅に近いA棟以外は大苦戦みたいですね。営業がしきりに遠い棟をすすめてきます。うちは検討するならＡ棟が良いと言っているのに迷惑な話です。

戸数も多いですし、本当に条件が良く割安な部屋以外は飛びつくと怪我しますよ。東京建物は住友不動産と違い売れ残りはバンバン値引く事が有明の事例でばれてしまいましたからね。

一次の販売はパスするつもりです。
焦るほどの物件ではない気がしてきました。

なにはともあれ一期の販売戸数で人気度合いがわかりますよ。即日完売したような、最近の近隣では相模大野や、長津田のタワーは1期で8割以上販売してます。
ここはもう既に半分近くの戸数、森街区を次期と決めた時点で厳しいのが露呈されていますね。丘街区の少なくても7割は一期で売れないと完成前の完売は厳しいでしょう。

ここは多摩ニュータウンの建替事業のモデル例としてマスコミも巻き込んで大々的に宣伝と報道がされたので注目度だけは高いでしょう。でも本当に購入を検討する客層はいかほどでしょうか。郊外のニュータウン（実際はもう古いが）で価格も低めで室内の設備だけは高めなので好感は持たれているみたいです。第１期の成約数で本当の実力が明確化するので、余程これは絶対に欲しいと言う棟・階層・間取りに出会わない限りは様子見が良い選択かもしれません。

戸数が多いので、
目立つ割に戸数の少ないタワマンのようには売れていかないよ。
比較することが間違い。

駅から一番近い棟の中層階75平米だといくらくらいなんですか？

戸数が多いからMRに訪れる人が多くて
人気があると勘違いする人が多いのでは。

おっとっと。
ここからはネガティブキャンペーンの始まりですか？
度々顔を出してくる不動産業者の目的は何？
素人相手にうんちく述べて「参考になりました～。」とでも言って欲しいのかしら。

焦らなくても戸数が多いから、よっぽど気に入った以外は危ないね。
投機目的で買った地権者は売れ行きが悪ければ損をしない金額で
売り逃げようとしますから。

真剣に検討している方は、コンペティターのアホな書き込みに振り回されません。大丈夫ですヨ。

要望書提出したものです。
事前審査を行った上で要望書を提出しました。
自分達の営業さんは、購入前提で事前審査は同時に進めるものだと言っていたので。
でも中には要望書提出した後に事前審査を進めてる方もいるそうで明確な基準はなさそうでしたけど…
個人的には購入を本気で考えてるなら事前審査は早めに行っておいた方がいいかと思いますよ。
購入するという意思表示の為にも。

様子見して買う。そういう考えもあっていいと思いますよ。


うちは間取り・階層・棟を選びたいので、要望書は既に提出しました。
審査の為、身分証も提示しましたよ。

要望書出された方、やっぱりA棟狙い目の方多いですか？
うちは駅近のA棟かあの豪勢なエントランスのC棟でまだ迷っています。

Ｃ棟もいいなと思いましたが、車を毎日使うのに駐車場がちょっと不便かなと思い、うちはＣ棟はやめました。
結果金額も考慮してＡ棟になりました。
リビング前が芝生のＢ棟も迷いましたが、間取りを最優先でＡ棟に決めました。

マンションの契約率って来場者の10%程度と聞いた事があります。10人来場しても1人買うかどうかだとか。
先日来場1000人達成というDMが届きましたがそれって少ないのでは？600戸売る為には単純計算でも6000人呼ばないといけません。何ヶ月も広告して1番賑わうオープン時点でこれでは完売は大分先の事になるでしょうね。地元の人で、興味あった人は大抵もう見ちゃったでしょうし、先が思いやられます。

多摩ニュータウンの具体的な存在を知っている都民・近隣県民はそれほどいないと思います。これだけ戸数の多い物件は中々出ないでしょうから売り切るのは大変だと思います。宣伝や建替え報道で知った人も場所や立地を知れば、とんでもない僻地との印象すら持つ人も多いのではないでしょうか。土地勘のある人、この地域が好きな人は絶好の機会でしょうが、いかんせん数が多過ぎると私的には思います。１期販売の結果が楽しみです。

７９０、７９１
いらぬ心配、大きなお世話ですね。

毎日、このマンションから永山駅までの通路である階段を使っています。
多摩市の工事で、具体的にどのように変わるかご存知の方いますか？

多摩市ホームページには階段を緩やかにすると出ていますが、
あの急な階段を緩やかにするイメージが浮かびません…。

今回の建て替えで、既存住民の方は負担なしと聞いています。新規入居者の負担で、建て替えが可能になるのだと。
では、何十年後かに建て替える時、さらに大規模にし新規入居者に負担してもらうというのでしょうか?
それは現実的ではないですよね。
このマンションの建て替え事業は、持続可能なモデルではないのではないか？と懸念しています。まるで日本の年金制度のような印象を受けてしまうのです。
検討中の皆様のお考えをお聞かせください。

このマンションは、ベランダ（共用部）での喫煙はどうなっているのでしょうか？

事前に不可と決められているのでしょうか？
それとも総会などで禁止の決定が下されるまでは、事実上許可なのでしょうか？

他の住民板スレを拝見すると戦々恐々です。
何か説明を受けた方いらっしゃいますでしょうか？
もしくは地権者の方で詳しい方いらっしゃいませんか？

794さん、この事業モデルは今回だけの単発プロジェクトです。継続可能とかではありません。年金制度と絡めて考えるからなんとなく悲観的に感じてしまうのでは？
なので、794さんの懸念は少し誤っているように思えます。

何十年後の建て替えはたぶん普通のマンションと同様でしょうね。

でも、何十年後の世界はどんな仕組みになっているかわかりませんからねぇ。

既存住民の方も、相応の負担をして等価以上の部屋に入居する方もかなりいるようですよ。

的外れなら申し訳ないですが、価格帯を見るともともとさほどのコストをかけているようには感じず、かなり緻密な計算によって抑えてくれてるのではと考えています。おかげさまで我が家のような収入があまり高くない家庭でもこの立派な物件を検討することができているのですが、後につけが回るほどの無駄遣いは今のところ感じず、心地よく検討させて頂いている次第です。

私が考えられるのはこれぐらいが限界なもので(汗)

他の検討者の方々のご意見も仰ぎたいところです。

このマンションの固定資産税が高くなるって近隣マンションスレで書いてありましたが、本当なんですか？

固定資産税の話は少し前のレスでかなりあったので、もういいよ。駐車場がかなり安いからいいんじゃない。

＞このマンションの固定資産税が高くなるって近隣マンションスレで書いてありましたが、本当なんですか？
このマンションとは建替前の取り壊した物件との比較を指していますよね。建て替えで建物が最新鋭になるから当然ながら固定資産税評価額は上昇するでしょう。土地の評価額も有効利用で資産価値は上昇するから固定資産税評価額は上昇するでしょう。それを購入者の専有面積比率で按分した額を納税するから、購入者の「頭数」が多いので１戸あたりの額はそんなに高くなるとは推定できません。

建物すぐそばの多摩エコプラザから排出されるものが気になりますね・・・。
現実問題として同様の廃プラ工場から排出されるガスで杉並病にもかかった人がいるらしいし・・・。
どうなんでしょ？

エコプラザの影響は、現実味ではまったく分からないと思います。健康被害が
でて初めて分かるのでは？過去にあった公害もそうでしょ。

健康被害が分かれば誰も住みたくないからたくさん売りにでるだろうけど、そんなところを買う人もいないだろうから一生住み続けるようになります。

ゴミ処理場が近くなのは、大きなマイナスポイントです。
多摩市も過疎地域が再生するとは思わなかったかも。

またその話かい！
今まで健康被害が一度も出てないエコプラザ。
多摩市の公開したデータを信用できない心配でたまらない面々。

どうすればいーの？誰も解決できないよね。

オール電化の電磁波ネタくらい意味の無い話題だわ。

８０１さん
心配なら止めた方がいいかも。人気は高いけどね。ふふっ

>>795
>>このマンションは、ベランダ（共用部）での喫煙はどうなっているのでしょうか？

私もこれ、気になってきました。非喫煙組です。
現在案が喫煙可なら、1200世帯を纏め上げて覆すのは難しそうですが・・・。

ご年配の方も多そうですし。
どなたか、現在案知りませんか？

赤は要望書提出済み、ピンクは検討者あり、らしいですよ。
私も本日気になって聞いてみました。

いよいよ、住戸選びが本格的にはじまりましたね。ドキドキします。

健康被害が出てからでは遅いんだよね。こういう事って所得が低い層程無頓着らしい。放射能もしかり。安全は自分で守るものです。市や国が問題あるデータを出す訳ないですよね？原発も絶対安全とか言っておいてあの有様です。ここだって健康被害が出ても市は認めず、長年裁判で争った上で微々たる金額で和解するんじゃないですか？そんな事目に見えてますよね。歴史上そうですから。

810
健康被害の件、上げるのはいいだろうけど所得は関係ないだろ。ネガるのいいけどもう少しスマートなレスにしたら？

要望書の段階で何度も出てきたネガレスを書く人は、すでに要望書出してどうしても買いたい人、もしくは他マンションの営業マ●です(笑)。倍率下がると抽選ならないですし、MR近くでチラシ配ってる成果出したいもんね。根拠のないネガレスが出てくるのは、人気物件のいつもの特徴です。

８１０様
この際、他国に帰化したらどォ。日本国信用できないよ。ケッ

推測ですが、繰返し挑戦的なネガレス書く人は反論を楽しむ荒らしですよ。
反応すればするほど喜んで住み着く性格です。
餌を与えないのが最も効果的な駆除方法です。

所得が低いほど無頓着とは思えない。結果は同じ様に見えるだろうが、経済的に余裕の無い層になるほど、悪い環境に好まなくても住まざるを得ない現実がある。

そう書くと永山の環境が悪いみたい聞こえますが、そうは言ってないんですよね？815さん。

ちなみに、例えば都内で環境が良いのはどのへんなのですか？

こんな田舎なのに環境にも懸念があるなんて…
じゃあ他に何が良いんだか。
永山の良さって何？貧乏人にも買えるって事以外で

永山は公園や緑が多く、都会にはない環境のよさがあります。とても素晴らしい街ですよ。

８１７
ところで、あなたはどちらの田舎出身なの？
苦労してお金貯めたのネ、偉い偉い。
自然の美しさは見あきたのね、わかるわかる。
かわいそうにネェ～。

お金がないけど家が欲しい私は、皆さんがいくらの物件を、いくら頭金入れて、いくら借入するのかを知りたい。
やっぱり35年で変動なのかしら？

35年変動がよいかと。。。リーマン前のプチバブル状態の時もほとんど金利は上がらなかったもんね。

この物件は住宅エコポイントつくの？

＞そう書くと永山の環境が悪いみたい聞こえますが、そうは言ってないんですよね？815さん。
815です。永山は悪くありません。

金利が低いときは固定、高いときは変動。コレ基本。

過去の基本です。

この土日で行われた管理・警備会社の説明会に参加したんですが、管理人とコンシェルジが常駐するのがＣ棟だけってのは皆さんいかがですか？私は森街区希望だったので正直がっかりしました。管理人もいないマンションなんて！と。

他の多棟マンション見に行ってみらば？

管理人がほしいなら、丘街区のC 棟にしとけばいいんじゃない？全棟に管理人なんて管理費が高くなって、無駄！

私も先日管理会社の説明会に伺いましたが、３人常駐というのは日替わりってことなんでしょうか？
単純に棟が6棟もあるので、一人で対応は難しいので３人いるのかと思ってました…
Ｃ棟にいるだけで、他の棟ももちろん見回り等するものだと思ってましたが、違うのですか？

そもそも　管理会社本当にいるんですか、セコムとかかければ十分だと思います。このマンションだと月に1200万円ぐらいの集金があると思います。電気とか掃除とか、そんなにかからないと思いますね。結局管理会社が儲かるだけですね。マンションの住民で管理会社が要らないと言えると思いますね。みなさんどう思いますか。

管理会社が不要となると、本来管理会社が行う業務を住人が
やらねばなりませんが、自助努力が必要とは言えあまり現実的じゃないと思います。
管理組合で会計内容をチェックし、問題があれば管理会社を変更という形になるかと
思いますよ。

＞そもそも　管理会社本当にいるんですか
ブリリア物件居住です。こちらの管理会社と同じです。管理会社を擁護するつもりはありませんが、マンションの管理業務を理解されてから発言すべきと思います。
管理組合主導で総ての管理契約を個別に行えば可能ですが、管理費・修繕積立金の請求、集金、帳簿管理から滞納督促など、金銭面の重要な要員から確保しなくてはいけません。いい加減に運用すると持ち逃げされたり流用されたりもします。管理組合がそこから運営できる体制から備えないと簡単なものではないです。

諏訪団地時代は自主管理だったから数年後には自主管理に移行します。

>833
なんで断言してるの？
事実無根じゃないでしょうかね？

833さん
自主管理に移行するってどこ情報でレスってるんですか？もし憶測だったら書き方考えては？

自主管理に変えるのには総会で過半数の賛成でできます。

住宅ローンを組んで、5年後転勤になったら、あなたならどうするよ？

そして過半数は地権者です。
今更ですか？
ここは普通のマンションではないのです。そういったリスクも踏まえて検討すべきだとおもいますが。
時間はあっても金が無い高齢者も多いと思います。管理費削る為に以前から親しみのある自主管理へ移行する事はけして想定外だとは思えません。マンションの掃除当番とか出来ますか？そんな団地に住みたいですか？

分譲の公団なら自主管理は比較的簡単ですね。
建替後の管理組合総会で多数派を形成して、自主管理をやれるならばやれば良いでしょう。

＞住宅ローンを組んで、5年後転勤になったら、あなたならどうするよ？
ごく普通に発生する出来事だよ！
貸すか売るか有利だと思う方にすればいいよ！
お金に余裕があるならとっておけよ！
ローン破綻になってもしらんよ！

８３８
過半数は地権者です。

購入すれば、みんな地権者様ですけど、何か？
旧地権者のことなら、実数いってみな。
過半数などと、いい加減なこと言うでないよ、おバカさん。

実際には過半数も必要ではなく４分の１超で可決可能です。

4分の1というのは法的なものですか？
それとも旧団地の規約ですか？

なんとなく、旧地権者の方々を抵抗勢力みたいな言い方をするのはやめましょうよ。

モデルルームで管理規約を閲覧して確認してみてください。下記のように標準管理規約に準拠していると思います。

（団地総会の会議及び議事）
第４９条　団地総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２　団地総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

半数が出席して、その半数で決しますから、４分の１という意味です。
３年ぐらいすると出席が少なくなって、だんだん４分の１に近づいて行きます。
皆さん総会には出席又は委任状出しましょう。

８４２
実際には過半数も必要ではなく４分の１超で可決可能です。

なぜ、どうして？ 説明してみたら。以前も同じこと書いていたよね。
この時もなぜかをいわなかったけど、どーしたの？
今回も説明なしかな？

８４４
半数が出席して、その半数で決しますから、４分の１という意味です。
３年ぐらいすると出席が少なくなって、だんだん４分の１に近づいて行きます

賃貸住宅は別として、自分の財産です。
普通に考えれば、現実的にあり得ないことですね。
オツム大丈夫？

843です。
844さん、なるほど管理会社変更は普通決議なんですね。勉強不足でした。

実際に自主管理はなかなか困難ですが、管理会社に任せっきりにならないような状況つくりは必要ですね。
初代理事さん達はたいへんです。

８４２＝８４４さん
実際には過半数も必要ではなく４分の１超で可決可能です。
半数が出席して、その半数で決しますから、４分の１という意味です。
３年ぐらいすると出席が少なくなって、だんだん４分の１に近づいて行きます。
皆さん総会には出席又は委任状出しましょう。

総会欠席者は全員委任状が必要だから、４分の１超で可決可能と言うことは絶対ありません。
いい加減なこと言わない方がいいよ。

なんか前にも同じ話題であーだのこーだのしていたような。

なんなんでしょうねこのネガレスループは。
次はまたエコプラザですか？
くだらない。

大きな団地には、弁護士、司法書士、行政書士、建築士、管理会社の社員、税理士などが居住している場合が多く、
自己解決出来る環境を作りやすいのです。
管理会社に委託しなくて、管理組合が直接、清掃や設備点検の契約をすると管理費はかなり安くなる可能性があります。
パートの事務員を雇っても管理会社より安くできるかもしれません。