ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その２

なんか残念な人がいるね

駅から歩いてみましたが、雨の日などは大変そうですね。
物件は、いいマンションだと思いますが駅までの生活を考えるとここはパスです。

こんな内容だと噛みつかれそうですが(^^;)

368さん

いえ、普通のコメントだと思います。
久しぶりに見た気がします(^^;

ここで客観的なデータをひとつ
「レインズ」（不動産業者専用情報サイト）によると
過去10年間における諏訪団地の成約事例は以下の通りとなっております。
成約戸数90戸（全て48.85㎡）
平成14年　成約戸数14戸　平均価格1032万円、平均坪単価69.8万円
平成15年　成約戸数14戸　平均価格895万円、 平均坪単価60.5万円
平成16年　成約戸数8戸　 平均価格842万円、 平均坪単価56.9万円
平成17年　成約戸数11戸　平均価格882万円、 平均坪単価59.6万円
平成18年　成約戸数10戸　平均価格896万円、 平均坪単価60.6万円
平成19年　成約戸数2戸　 平均価格1110万円、平均坪単価75.1万円
平成20年　成約戸数7戸　 平均価格1502万円、平均坪単価101.6万円
平成21年　成約戸数6戸　 平均価格1063万円、平均坪単価71.9万円
平成22年　成約戸数17戸　平均価格1373万円、平均坪単価92.9万円
平成23年　成約戸数1戸　 平均価格1300万円、平均坪単価87.9万円

最安値成約　600万円（5階）坪単価40.6万円（平成16年成約）
最高値成約　1580万円（5階）坪単価106.9万円（平成20年成約）
平均価格1068万円、平均坪単価72.3万円

平成20年は不動産バブルの影響もあり投機目的から大幅に価格が上昇
リーマンショック後平成21年は反動で下落したものの全体として価格は上向きに推移している。

Brillia多摩ニュータウンの予定価格を坪150万円とした場合
当時48.85㎡の広さで2216万円となり過去10年間の平均成約価格1068万円の2倍以上となる。

※平均価格は小数点以下切捨て、平均坪単価は小数点以下1桁未満切捨てとなります。
※データは不動産業者により、レインズへの成約登録がされていたものに限ります。
登録されていない情報もある為、実際はもっと多くの売買があったと想定されます。

以下は私見ですが、本件は総戸数の約半数が地権者住戸となっており、
その中の少なくない住戸が投機対象として売買されております。
投資家は購入物件の資産価値が更に上がる事を期待しており、
その矢面に立っているのが新築物件の成約動向となる訳です。
当然人気が出て早期に完売する事ができれば保有住戸の価値も上昇し
高値で売却できる可能性が高まりますし、売れなければ逆に価値も下がるわけです。
したがって売主、販売、競合他社以外にもここの売れ行きに大いに関心をもっている方がいる
という事実を知った上でこの掲示板を見てみてはいかがでしょうか？

そういう訳で地権者住戸といってもいろんな方が保有している訳で、
今後地権者住戸が多く売却や賃貸される事も想定しておいた方が良いでしょう。
以上長文失礼しました。

　３７０さん
不動産業者さんだけあって、さすがですね。
過去の成約では、平成２２年が１７戸と多いですが、地権者は
優遇されるはずなのに実施直前になぜ売ったのでしょうか。

私見である、とは言われるものの、その内容は私の想像を超え
たもので、いささか驚いております。
土地代が毎年下がっているのに、ここの中古物件は騰がって成
約になっている、ことの意味がわかったような気がします。
冷静に考えればそういうことは充分に有りうることですね。

参考になりました。ありがとうございました。

諏訪団地だけの傾向ではないようです。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c2011.pdf

370さんのレスを見て、投機物件も多くこのスレッドで地権者と言われているよりも実際は少ないのがわかりました。

>370さん
貴重な情報ありがとうございます。
このスレの異様な空気（不自然なくらいベタベタの褒め合い、賞賛、ネガ潰し）の意味がわかったような気がします…。

それにしても、地権者さん達は今回の立て替えでかなりおいしい思いをされてるのですね。
いやはや、羨ましい限りです。

かなりの数の住戸が賃貸物件にされてしまうことも考えないといけませんね。

>370さん
４３㎡の部屋を賃貸した場合、賃料はいくらぐらいになりますか？

投機目的で近いうちに売りにいっぱい出たとしたら値崩れする可能性も十分ありますよね。
値崩れがおきれば、投げ売りも起こりそう。

おいしい思いがなければ建て替えの決議で９割近い賛成にはならないでしょ。
ちなみに地権者のおいしい思いの負担は新しく入る住民がするのですよね。

ローンを組んで負担をして、毎日暗い坂道を使い、地権者の思いのままの管理組合、相場の価格設定

これはキビシいね。
全部売れる前に投機目的の地権者が売りに出したらどうなるんだろう。

378さん
どのような立場の方か存じませんが。

恥ずかしい内容です。

そんなの百も承知の人だっています。
わざわざいやらしく言わないで宜しい。

377の「投機目的で近いうちに売りに出る」・・・どんなスカポンタンの考えなんでしょ。
引渡しも受けてない部屋をどうやって売りに出すのやら。

ようやくポジを遮る流れになってるんだからアタマ働かせて頑張れよ。

370の「以下は私見ですが、本件は総戸数の約半数が地権者住戸となっており、
その中の少なくない住戸が投機対象として売買されております。」だって笑える。

引渡し受けてないっつーの。売買できないっつーの。

ポジってるし、関係者って思われてもいーよ。

引き渡しの際に売れ残っていたら個人の自由で売りに出せます。
600件近い部屋があと1年半で本当に売れると思いますか？

他物件関係者より

荒れるのも、人気の有ることの証拠ですね。本日、いってきます。ココがニュータウン再生のモデルケースとなるということが普通の開発と違うので、良い面、悪い面で、後々のニュータウン再生プロジェクトに対して、ケーススタディになるんでしょうね。例えば、ここでネガティブ情報として投稿されている事なんかは悪い例として。

地権者がどうのこうのではなく、新しいマンションの立地と商品をみて、妥当な価格だとおもえば買えばいいし、高いと判断すれば、東京都以外で買うかもう少し電車に乗って仕様が低いマンションを買えばいいのです。地権者は20年近く建て替え活動で時間と労力を使っているので、新築マンション購入者より得するのは当たり前です。建て替え決定前に購入した人も、建て替えが決定しなければ築40年の団地を持ちつづけないといけないリスクがあったため、新築購入者より得するのは当然です。しかしながら、地権者などが得するから、新築購入者が損する訳ではないです。建て替えることによって、余っていた容積を有効に使うことで、すごくいい仕様ながらこの価格になっており、 新築購入者にとっても得です。

だから安く買って少し寝かせておけば倍になるって事でしょ？別に築40年の物件と比較してる訳ではないと思うけど…大丈夫？
ちなみに地権者住戸を売ろうと思えば今からでも売れるよ。売買契約は出来る。引き渡しはもちろんだいぶ先だけど。もう少し勉強してから発言しよーぜ！

あ、ちなみに以下は380に対してね。
売買されたというのは過去の団地でしょ？
何かおかしいかな？？
私には君の方が意味不明だけど…

買いたくない人は買わなきゃいいよ。倍率下がるし、自分が選びたいところが選べたらそれでいいから。ちなみに、私は絶対C棟(共用部がある、豪華なエントランス)がいいと思いますが、みなさんはいかがですか？

やっと普通のスレに戻ったんで安心。駅に近いA棟がいいんじゃないかな？

>382さん
なぜ他物件関係者がわざわざここのスレ書き込みにくるのでしょう。
営業妨害と判断されても仕方ないですよ。

大体、本当に検討してる人は既に
地権者がどこの部屋抑えてるかわかってます。
（売り出しの表がグレーになってる）
それを見たら投機目的はいたとしても極少数とわかります。
これは見た人じゃないとわからないことなので
判別するにはいいリトマス紙になりそうですね〜。

私はそれより完成まで時間がかかるので
まだ決めきれずにいます。
ここ買う人は完成まで賃貸に住む人が多いのか
今住んでるところの売却なしで買える人が多いんでしょうか。

ローンを支払い終わっている人は、完成まで今の住居を売る必要はないでしょう。今、住んでる家を売らないと新しいマンションを買えない人は売らないとローン組めないので、住んでる家を売って、新しくできるマンションの近く(子供の学区にあわせる)に1年程度仮住まいする人が多いです。

仮住まいが嫌なら完成ギリギリまで待つことです。しかしながら、完売する可能性や希望の住戸が残っておらず、不人気住戸や広くて高額な部屋だけが残ることが多く、結果トータルで高くつき後悔することが多いです。気にいった部屋を買って、一年少し仮住まいするほうが、残りの人生ハッピーです。

今のところCかな。

学区内の賃貸は地権者さんが昨年の退出時に引っ越したこともあり、賃貸の空きが少ない可能性もあります。三月は空きが出るチャンスなんで早めにおさえたほうがいいかもです。。。余計なお世話かもしれませんが。

Brillia ならBおし。AKBならAおし。

＞中古でも、買った時の価格より高くなっているとの書き込みが
当該物件に関わらず、この手の書込みが見られますが、あくまで売出中の「希望」価格であって、成約価格ではないものが大半です。東京市部のブリリア物件でも１，２年の地区浅物件が新築価格よりも高く売りに出されていますが、何カ月も成約に至らないのが実情です。本当に換金したいなら実売買価格まで下げないと無理です。

都心のワンルーム、DINKS向け物件なら投資向け、賃貸向けとか理解できるが、この物件はファミリーが自分で住むために買うべきだよ。値上がり目的で買っても売らなきゃ利益がでないし、売ってしまうと住むとこなくなりますよ。

「高く売れてますよ」というのは「高い値段で売られていますよ」ってこと。
実際の成約価格は買ったときの価格より1～2割下がってます。
不動産屋に知り合いがいれば教えてもらえますよ。
多摩センター（多摩地区といってもいいか）の中古マンションが値上がり
するわけないのは、普通に考えればわかることです。

案内会行ってきました。
商談ブース、モデルルームともに賑わっていました。
高齢夫婦が多かったように思いましたがみなさんはいかがでしたか？
価格は2000万台はほぼなしですね。
3000後半で考えていましたが希望の間取りは4000超えてしまう。。。
ちなみに坂はきつかったですが距離はそんなにないので
息切れしながらもあっという間でした。
足腰強いほうではないので、自分が高齢になってからのことは気になりますが。。

森の販売を待ってみるか、頑張って丘にするか、はたまた中古でもう少し都心に出るか、、
悩みどころです。

地域柄で高齢の方には人気を集めるマンションだろうと思っていましたがやっぱりそういう感じなんですね＾＾

うちはまだ高齢ではないですが何だか嬉しいです。

ほのぼの暢気に、マンションないではそれぐらいの空気の中で過ごしたいですよ＾＾

>>407さん
確かに高齢の方の中には坂がきついと言う方もいらっしゃいました。
あの近辺の高齢の方は駅から出ているミニバスを利用されている方も多く、
多摩市の計画ではマンション完成頃には都民銀行横の階段がエスカレーターになる予定のようです
ミニバス利用の場合はD、C棟の方が近いです。

409さん



いちいち突っ掛かることではない。
余計なお世話だと思いますよ。

駅までの坂がなくなっても街全体のアップダウンは解決されない。

「感想」を述べただけの人にバッシングとは。
「諏訪村」は住みにくい所になりそう。

他社物件とか競合物件とか、というのは具体的にどの物件の
ことですか？

私が行った時は、高齢の御夫婦もいましたが、小さいお子さんを連れた御家族が多かったです。


うちも未就学児がいるのですが、保育園は認可の方向で話しは進んでるそうですが、園は地下になるのが少し気になりました。
小学校もA棟B棟だと北諏訪小の方が近いので、そっちに通わせたいですが、同じマンション内で学校が違うのも…って考えてしまいますね。
低学年の足だと諏訪小までは15分以上掛かるのでしょうか？
それとブリリアでどれくらい子供が増えるかわかりませんが、諏訪小の廃校話しも聞いたことがあります。そちらはなくなったのでしょうか？

410さん
なるほど。ミニバスを利用するならDかCなんですね！
Dはほぼうまっていたので検討するならCでしょうか、
駅から近いAかBで考えていましたので再検討してみます。
エスカレーターができるのは有難いですね！
教えてくださってありがとうございます。

391>地権者住戸の所有権が今、地権者にあるとでも思ってるの？

＞＞４１６さん

保育園は建築基準法上の地下であって、2番地と4番地の間の通路からすると1階と同じ状態ですよ。

まだ言ってるよ…しつこいね。
所有権がなくても(未登記でも)売買契約は出来るよ。
あくまで取得予定物件と言う事で。まあちゃんと引き渡してあげないと契約不履行になっちゃうけどね。
引き渡し前に売りに出てる物件なんて腐る程あるよ。
試しに探してみたら？
てゆうかそんな事はどうでも良いんだけどさ。
注目すべきは地権者が皆自分で住む訳じゃないってとこだよね？細かい事でネチネチとしつこいほんと。

3LDK2900万円代からってそんな部屋一つだけじゃん！
上下階が不自然な価格設定だし！
詐欺とまでは言わないけど…限りなくグレーなオトリ広告だよね。通報しちゃおうかな。間違えなく途中で値段上げたなこりゃ。

420＞で？
しつこいのは見事に釣られてるお前だよ。
次はどう出てくることやら。

421＞買える部屋無かったんです～って通報してみなよ。
もしや高いとでも思った？？

>>416さん
現在多摩市は学校選択制ですが(基本的には学区内の学校に行く事になりますが申請をすれば学区外の学校にも通えます。)25年度から見直しになるようです。一応ブリリアが出来る事によって子どもの数が増えると言う事を考慮してるそうです。なので諏訪2丁目なので諏訪小って事になりますね。
諏訪小の廃校話は少し前は聞いた事がありますが今は聞きません。小学校の近さを考えるとA棟だと少し遠いかもしれないですね…

〈421さん
おとり広告とは「広告に記載はあるが、現実にはない」場合をさすわけで、販売センターにいって１戸でもある場合はおとり広告にはなりません。おとり広告にグレーなんて存在しないんですよ(^-^)
あとは価格表を見て、高いと思えばやめればいいし、欲しかったら買えばいいんじゃないかな？

私も広告から思っていた価格帯より高いと思いました。予算の範囲ではありますがもっと安いと思っていたので残念です。

424
そんな事知ってるよ。
俺が言いたいのはあえて一つだけ安い部屋を作って最初から価格表示し安いと思わせて資料請求を募るやり方がきたないと言っただけ。電器屋の広告でも広告の品、先着5台とか表記があるよね。法には触れないけど企業姿勢としてどうなの？と思っちゃうよ。だからグレーと言ったまで。モデルルーム行ってガッカリした人いっぱいいるんじゃないかな？こう言うとじゃあ買わなきゃいいとか関係者がひょうひょうとぬかすけど何様って感じ。そういう問題じゃあないよね。なりすましの関係者が多いからウザい。やっぱり都庁に通報しよ、法律上問題なくても消費者からの声が多ければ法律も変わるよきっと。

なんか盛り上がってきたね。パッと見緑豊かでエコ、タレント使ってクリーンなイメージ戦略で進めてるけど、実際は地権者、事業者の欲望が渦巻くドス黒いマンションだという事がよくわかりました。こんなんだったら仕様低くてもオーベルにしようかな
検討者は彼らのカモだなこりゃ

427さんは本当に検討している方ですか？

>423 さん、

近隣の購入希望者ですが、学校選択制は、25年度から見直しになるんですか？今住んでいるところだと北諏訪小学校なので、今のお友達とのことを考えると、北諏訪小学校がいいかなと思いましたが、引越し後は同じマンションの子供たちと違う小学校になってしまうので、どちらにしようか考えておりました。見直されるのが確実ならふんぎりがつくので、どこかに行政関係の記事が有りましたら教えていただけますか？

４１９さん
実際はマンションの地下ではないのですね。
安心しました。
どうもありがとうございます。


４２３さん
選択制がなくなるのですね！
ブリリアで子どもが増えて、一学年のクラスも増えるといいのですが…。
ひとクラスだと何かと淋しすぎますもんね…。
運動会とかもすぐ終わってしまいますし…。

スマホからなので見れるか分かりませんが…
http://www.city.tama.lg.jp/kosodate/36/002107.html
こちらの多摩市のHPに記載されていました。
来年度小学生になるお子さんをお持ちのお母さんから聞いた話でも小学校の説明会の際に来年度までは選択できるが25年度以降は選択出来ないと考えて下さいと言われたそうです。
現在の学区が北諏訪小だと悩みますね。北諏訪小は結構人気小学校ですよね。でも諏訪小もこのブリリアが建つ事によって人数増えると良いですよね！今年度の諏訪小の入学人数が10人いくかいかないかとかと言う話も聞いた事があるので…

ここに入る保育園が認可になりそうだなんて知りませんでした。
広大な敷地に自然を残した散策路も予定されていますし、敷地内の広場が
園庭代わりになるのかな？保育環境は抜群に良さそうですよね。
定員は何名になるんでしょうね。

>423 さん、
ありがとうございました。
気にしていたのに、この記事をすっかり見逃しておりました。諏訪小学校で考えることにします。親の私の世代は多人数多クラスのにぎやか（過ぎた？）時代に育ったのですが、少人数の方が肌理細やかに教えていただけていいのかもしれませんね。

>431さん
多摩ニュータウンの過疎化が深刻だっていう話は知ってましたけど、今年度の諏訪小の入学人数が10人!?…というのは結構ビックリしました。やはり、ここの立て替えで人口が増えるとはいえ、このマンションを一歩出たら周囲は寂しい限り、という感じですかね。。。マンションの中しか知らない子供になってしまいそう。

ちょっと子供のことを考えるとキビしいですね。。。

震災の影響で変わってくるかもよ。
子供の為なら液状化などのリスクは避けたい所。

幼稚園からの流れでエリア的な偏りができてしまっただけで、周辺は子供でにぎやかですよ。偏りすぎて抽選になった学校もありますから。永山駅のグリナードでのイベントとかは子供連れでにぎわっています。予定の諏訪小学校までは、校門前の横断歩道以外は歩道だけで通学が可能なので安心です。手前の諏訪中学校へは歩道だけです。

諏訪小の生徒数は下記の一番最終ページにでてます。なんでこんなに少ないのか？

http://academic3.plala.or.jp/suwasho/kyoiku/suwa_yoran.pdf

入居までには廃校になるんじやないの。

なかよし学級を抜かすと、全校で116名ですか。1年生なんて男子4名女子6名って少なすぎ。やっぱり団地が高齢化しているって言うのは本当なんだな。

440さん
ちょっと考え込んでしまうくらい児童数少ないですね。。
現在仮住まいに引っ越してる方がいるというのを加味して考えても、いくらなんでも東京都とは思えない過疎状態では？

442さん
たくさんの子供が転入してもプレハブ校舎にならなそうで良いかなと自分は思います。

隣接の永山小学校に人が流れてるだけでしょう。抽選になってるし。

少人数習熟度別学習っていうのが有りますね。肌理細やかな教育を期待できるのであればそれも良いとおもいます。ここを希望しているママ友けっこういるので、それなりに増えると思いますよ。

でも諏訪小って人気ないですよね。
ちょっと前に脅迫電話かかってきた事もあるみたいだし。
選べるなら永山小、北諏訪小にって人多いでしょ。

446さん
エコプラザに近いことも影響しているのでしょうか。

多摩なら揺れが少ないと考えるのは、バカの一つ覚え。
直下型がきたら、どこだろうと、その近辺の揺れが大きくなるのだから。

今回の山梨の地震も千葉の方は揺れをほとんど感じなかったけど、多摩は地響きまであったから。

もちろん、多摩に住むなと言っているのではなく、どこでも直下型がきたら同じということ。

地震で内陸が人気と言っても中央線を中心に京王小田急の本線であり永山なんて田舎にわざわざ引っ越して来る湾岸人はいないよ。地元だけでもりあがりましょ。

老朽化は団地だけではなかった、ということか。

永山小学校に流れる理由はあるのでしょうか？
諏訪小学校との違い、気になります。

町の規模にしてはやはり寂れてる感はあるよね。この建替えを機に町が盛り上がれば良いけど。うーん。難しいかな？地元の商店街はシャッター通り。スーパーは老人だらけ。小学校は廃校寸前だもんね。キビシー！

なんか森は大分安いらしいしここで買うのは失敗かも早く全体の価格がわかれば良いんだけど。

じゃ、やめれば？
ブリリア多摩センターは南向き5棟がずっと抽選で最後の西向きが一番高かったよ。

この地域が再生することに賭けますか、それとも多摩センターのマンションにしますか。

富士山は西向きでないと見えないけど、夏の西日はつらくなるほど
奥まで射し込んでくるから日よけ対策が必要になる。
だけど、朝、富士の輝きは元気がでる。
また、夕日は眩いほどに感動する。
でも、ここにはどれくらい西向きの部屋はあるのかな。

多摩センターには良い場所が残ってないからね。
今は無理やり詰め込んだ物件だけだし、ブリタマやガーデンサンクタムは良かったんだよな～。

小学生が１０人、２０人しかいない所に未来を託しても大丈夫でしょうか。
過疎化地域ですよね、都心でもこれほどではないですよね。

現在となり街に住んでいて、幼児がおりますが、過疎っている実感は無いですね。楽しく子育てやっています。
森街区と丘街区の間に諏訪児童館 (http://www.city.tama.lg.jp/kosodate/31/4025/10144/000094.html) がありますし、子育てにはいい場所ですよ。で、購入を希望しています。子供が遊び場で遊んでいるのがバルコニーから見える場所が希望です。