パデシオン大津アクアテラスってどうですか？

＞１４０
＞１４２
さらっと、すごい事が書かれていますね。これらは事実なんですか？

修繕時に一時金を集めるのが非常に難しいのはよく言われている事です。突然「積立金が足りないから各戸１００万円用意して」と言われて、すぐ用意できる家ばかりじゃないです。そして、全戸から集めないと不公平ですし、集まらないと補修できない。

事実なら、大規模修繕は不可能です…。ローンが終わる頃には建物の資産価値がなくなってしまいます(涙)

140です。
過去に建てたパデシオンはどこも修繕積立金を値上げ例がないという話しは京都府内の某パデシオンのモデルルームで聞いてきました。
睦備建設の名刺を持った営業マンからです。
今後値上げしないという確約ではなく、これまで値上げした例がないという説明でした。

積立金の値上げは、住民が決めます。

さて、パデシオンの住民が値上げしないのは、何故でしょうか？

やばそ～・・・・・

修繕あがらんて普通ありえないよ

確かに修繕費が突然上がるのは困ります。
どの家庭事情でも同じだと思います。
けれど、一軒家に住んでいたとしても、
思わぬ修繕がかかることだったあるわけです。
マンションだって同じことが言えるのではないでしょうか。
修繕せず放置しておくのも怖いですよ。
ある程度は安く見積もって積み立てて、その時に金額が見えてくるものかと…。
まさか、一軒100万なんて数字は出てこないはずでしょ。

例えば。
パデシオン宇治伊勢田壱番館
築14年
71平米
現在の修繕積立金950円/月
http://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1011z2fmlgz1t...
年間1万円ちょっと！
激安！

＞１５０さん
相場の１０分の１くらいですね。大丈夫かな…。
＞１４９さん
１５０さんの話が事実なら、築２０年目とかに、１００万円以上の一括払いもありえますね。全戸がそれだけ貯めていれば良いのですが…。

知人のマンションの修繕積立金は
1～10年目：5000円/月
11～20年目：10000円/月
21～30年目：15000円/月
くらいだそうです。
30年で360万円貯まる計算です。
パデシオンは30年で30万円しか貯まりません。
30年後の住民は年金生活者も多くなるはずですし、一括で300万円なんて払えるわけないですよ(涙)

競合デベさん。ネガティブプロモーションはどこかよそでやってください。そんなに睦備が脅威なんですか？

他の人は知りませんが自分(140)は同業者ではありませんよ。
京都府内の某パデシオン購入検討中のものです。

＞１５３
睦備の営業さんですか？
自分のことばかりでなく、もっと購入者のことを考えてください。『売ったらおしまい』では困ります。
積立金不足になるのが目に見えている修繕計画なんか提案しないでください。

140です。
営業マンに「足りますか？」と聞いたら
「新築時の修繕一時金のストックもあるので大丈夫」と言われました。
一番古いパデシオン宇治木幡建設から18年。
仮に修繕一時金30万円、修繕積立金950円/月として18年で合計50万円。
100戸として合計5000万円。
初の分譲マンションで知識ないのですが、これで足りるんでしょうか？
これらのマンションの修繕はきちんとされているのでしょうか？
http://www.padescyon.com/pd_result.html
ここが気になってパデシオンを買うのか、最後の踏ん切りがつかなくて困ってます。

一時金30万円、修繕積立金5000円として100戸の18年分で1億3800万円ですね。これなら足りるのでしょうか？

気になったので書かせて頂きます。
経験上、修繕が上がらないマンションなんてありません。
古くなれば金はかかります。コストかかるんです。
人間も歳とれば身体悪くなるでしょ。

明確に上げなくていい理由が知りたいですね。失礼しました。

修繕費のこと悩む気持ちは誰もあることでしょう。

でも、どこをどう修繕しなければいけないのかは
その時しかわからない部分もあるかと思いますよ。

どこで住んでいても同じだと思いますがね。

修繕するべき部分が見つかる
→積立金が足りない
→一時金を請求するが、全戸分集まらない
→修繕できない
→資金に余裕のある住民が出ていく
→住民の所得レベルが低下
→建物の状態がさらに悪くなる
→スラム化

…恐ろしいですね。管理組合が立ち上がったら、すぐに修繕費を値上げすべきです。

このパデシオン大津アクアテラスは修繕費1部屋平均5,000円ぐらいです。　担当の営業さんも修繕費は上りますと言われていました。

アクアテラスは販売代理のシアーズですね。
多分、睦備の社員が言ってるわけではないと思いますが、事実なのでしょうか。
販売代理なら売り逃げもありえるかも。
よく考えれば既に契約された方なら長期修繕計画案の書類をもらわれているのでは？
そこに金額がアップする計画が記されてるのではないでしょうか。
費用がアップする方が嬉しく感じるというのも何か変な感じですねw

修繕費のこと考えたら
正直マンション物件を買うのは怖くなりますね。
例えば売却とかするときも販売価格に響くかもしれないです。

修繕積立金は売却価格に影響しますよ。
管理費は安い方が良い、修繕費は高い方が良い、というのがマンションの常識です。

ここが修繕費5000円、シャリエが4000円。ここが特別安い訳ではないのでは？

住民の意識の問題じゃないでしょうか？

構造、資産価値より、安さって考えてる人が多いか、少ないか。そこの不安があります。

パデシオン大津アクアテラス
管理費（月額） 11,680円～13,070円
修繕積立金（月額） 4,550円～5,090円
修繕積立基金（一括） 307,900円～344,600円

シャリエ大津京町
管理費（月額）12,360円 ～ 13,670円
修繕積立金（月額）3,890円 ～ 4,300円
修繕積立基金（一括）395,500円 ～ 437,500円

164さんのおっしゃるとおり、どちらも同じようなものですね。

一年目の修繕積立金はどこのマンションでも似たりよったりです。
それが据え置きなのか、年数に応じて上がるのかが問題なのです。
仮に1年目の修繕積立金が5000円のマンションがふたつあったとします。
片方は据え置き。
もう片方は1〜6年が据え置き、7〜14年は一年目の1.8倍つまり9000円、15年目からは一年目の2.5倍つまり12500円だとします。
この倍率はとあるマンションで聞いた修繕計画案です。15年目以降の次の値上げタイミングまでは案をねっていないが、まだあがるそうです。
5000円据え置きのマンションなら30年で180万円がたまります。
5000円をスタートに計画的に値上げされるマンションでは30年で362万円以上がたまります。
長年住むと実際にはもっと差がでます。
この違いについての話しなので一年目の修繕積立金を比較しても何の意味もないと思います。

過去のパデシオンでは修繕費の値上げができていないようです。でも、これからのパデシオンではどんどん値上げしたいですね。

パデシオン以外のマンション（例えば　シャリエ大津京町）では、販売時点で将来の修繕積立金を値上計画が示されているのですか？
私が住んでいる京都のマンション（築３年）でも、将来の値上計画の具体案はまだないようです…パデシオンではありませんが。

シャリエ、上がります。案ですが、5000円程度が20年後には20000円程度に。
戸数が少なめだと、高くなりがちになるのは、仕方ないかと…。

シャリエではありませんが契約前に長期修繕計画の書類をもらいました。
何年後にどんな修繕を計画しているのか細かく書かれていて、修繕積立金が上がる予定も書いてありました。
6000円くらいでスタートしますが徐々に上がっていき30年後だと23000円くらいになっています。

どこの住んでいたとしても修繕は年数が立てば当然必要。
ま、あがって当然だと思いますね。
ある程度、そういうことも考えて修繕費用にプールしておくしかないのでは?

で、パデシオンの修繕計画は？

…もしかして、値上げしないの？

しません。

修繕積立金が上がらないなんて考えられません。ありえません。
結局、上がらないと修繕ができず　中古市場で通常より大きく値下がることに繋がります。
毎月の修繕積立金を削って、それ以上にマンション自体の価額が減少することに。
結局自分自身の首をしめているのでは。
賢明な人はパデシオンを選ばないか、管理組合総会で値上げ提案されると思いますよ。

国土交通省にて修繕積立金については
ガイドラインが設けられています。
築年数によって　1㎡幾ら以上てな具合に
ですから、改定なしは・・・
どうなんでしょうか？？
資産価値以前の問題かと思います。

管理会社も国土交通大臣免許が必要ですから
認可の際には、この内容があることは認識
しているはずです。
しかし、改定がない？？とは

単純にどう考えているのでしょうか？？

これだけ少ない戸数では、いずれにせよ無理。
売却苦労が、目に見える。

過去のパデシオンは中古でも高値で売れているから大丈夫ですよ。
買った人は後々苦労すると思いますが、
売った方は売り逃げでokでしょ。

そもそも管理会社が決めるのではなく、購入者が皆で決めることでは？　管理会社や売主が無理に上げるとか現状にすることはできないのではないでしょうか。　ちなみに担当の営業さんは普通に上がる可能性があると言われていました。

パデシオンって契約前に長期修繕計画を公にしないんですか？
その計画通りにすすめるかどうかは管理組合員次第でしょうけど
叩き台もない状態では管理組合も大変ですね。

もしかしてここのデベは
修繕積立を上げない（上らない）ことをマンションのウリと勘違いしている？

誰しも月々のランニングコストは少ない方がいいに決まってますが
20年、30年後は京都滋賀にあるパデシオンだけが
スラムマンションになったりはしないでしょうか。

スラム化するんじゃないですか？
実際、築20年近いのに、月の修繕積立が1000円以下のパデシオンがあるそうです。
荒れる前に売り逃げないと…。

この調子で続けていくなら「近所にパデシオンが建つと迷惑」なんて言われる日が来るかも。

＞１８０
決めるのは管理組合（所有者）です。
でも、所有者の大半が値上げを望まなければ、ずっと据え置きです。

あなたが理事長となり、ぜひ値上げしてください。
よろしくお願いします。

こわ・・・一生の買い物なのに・・・

パデシオンは、外壁が総タイル張りなので、普通の管理をしていれば、外観からは経年変化がわかりにくいのではないでしょうか。
管理組合がきちんとした長期の修繕方針と積立金額の積み増しを決定できない場合は、築２０年くらいまでの中古には買い手が見つかるようですから、それまでに売り逃げするのがよさそうですね。

管理会社が決める長期の修繕計画は、管理会社の安定収益確保策になっていることもあって、必ずしも住民にとっては安心安全ということでもない場合もあるようです。
住民が、自分たちで自分たちの財産を守るという意識が必要…ということですね。

最古のパデシオンは数年後に築２０年となるそうです。
「パデシオンはタイルがはがれても修繕できない」などの悪評が立たないように気を付けてほしいですね。
悪評が広まれば新しい物件も売りにくくなりますから。

>もしかしてここのデベは
>修繕積立を上げない（上らない）ことをマンションのウリと勘違いしている？
>
>誰しも月々のランニングコストは少ない方がいいに決まってますが
>20年、30年後は京都滋賀にあるパデシオンだけが
>スラムマンションになったりはしないでしょうか。

修繕費上がらほうがいいけど
急に大金を…と言われても困るし…
どっちがいいのかな

修繕費があがらないってまずありえないですよね？

管理組合で決めればいいって軽々しい問題では無いでしょ。

睦備建設の考えはどうなってるんでしょう？当初からなぜ

修繕計画出さないんでしょうか？？

きちんと修繕計画出してくれる管理会社に代えれば？

住民自体はどう思ってる人が多いんでしょうか？ボロボロでも安く住めた方がいい。高くてもきちんと直して欲しい。

モデルルームに行ってきました。
先週の時点ですが、残り３戸（最上階は１戸）でした。

睦備建設の場合は、管理も睦備建設が原則受注することになっているようで、今後発生する修繕工事も睦備建設が行うことになるみたいです。
もちろん、管理組合が他の会社と契約することも可能ですが、現実にはそのような事例があるようなことは、言ってませんでした。

将来に渡る安定利益を確保するには、修繕積立金を段階的に値上することを決めておくほうが、睦備建設にとっても有利だと思いますので、そうしない理由がわかりません。
マンションだけでも５０棟ちかく建てたのですから、それらを管理し、修繕して、ビジネスを継続させるための独特の戦略でしょうか....？？？

残り３戸ですか。これからますます競合会社の妨害工作が熾烈をきわめそうですな。

最後まで購入を悩んだんですが、
もう少し他を見ることにしてこちらをあきらめました。
販売価格・場所共に希望に近かったのですが
やはり、他の方が書かれているような修繕費などのことは
先行きが不安になるかもしいう考えからです。
ただ、手広くされている企業ですから、
滅多なことはことはないと思いつつ、素人考えですが。