シティハウス千里中央ってどうですか？　part.2

しかも、3200万円って建替え決議後の値段で、60平米の古マンションをすみふがその値段で買い取りましたということ。建替え決議前って2000万ちょっとじゃなかったかな？

ちなみに、パークハウスの地権者住戸は5200万で買い取ったとのこと。

うわぁ　地権者売主にデレデレやろなぁ。

ここを検討していたのですが価格面で納得いかず外しました。
パークやシティハウスを見ていると地権者およびその比率が
価格に反映していること明らかなので。

後は三井がどうなるか気になります。
上新田のプライムフォート、リバーガーデンは新築価格が手ごろだったと思います。

価格面で納得いかないのではなく、予算的に買えません。
かといって上新田の安物買いの銭失いにはなりたくありません。

↑　　銭失いとは何を根拠で言っていますか、この物件（三井）近くの築浅中古物件の事情ご存知で言われているなら具体的に事例お知らせ下さい。

上新田アドレスは恥ずかしいということでしょう。

たしかに賃貸で住んでるならまだしもね・・・。新千里○町の人は、上新田アドレスをよく思ってないよな。

上新田はこれまで住宅地にふさわしい都市計画がないまま、その場、その場で集合住宅が建てられてきた？
シティーハウスの場合は「土地区画整理事業」？　の中に含まれるのでしたっけ？

ここで上新田の話すると必死に否定する人がいますね。
販売時期がかぶるので、やっぱり厄介な存在なんですね。

あくまでも個人的意見ですが。
この物件を購入するのであれば、上新田をお勧めしますね。
（千里中央にどうしてもこだわるのであれば）
裕福な方ならともかく、地権者優先の物件で、
結局新参者は地権者の倍以上もする値段でこの物件を購入することになります。
倍以上の値段ですよ！しかも、地権者から優先で、残こりものを。
どう考えても不公平ですよね。
それを納得の上で購入するのであれば、購入されたらいいと思います。

上新田の三井の土地の元地権者は農林中金（宿舎用？）だった！
どこだって元地権者がいる。
住宅供給公社はえげつない地権者だよ。
特に西町の元供給公社の土地。
供給公社から「落札」した近鉄は丘の上で立ち往生？
その丘の下でも高齢者施設の北側に建てさせられたプレステージが泣いている。

このマンションの販売が遅れている理由はなんでしょうか？

たくさんお客さんがきてるから、たくさんの人に見てもらって…って、担当者さんは、おっしゃってましたよ。

少しでも高く買ってくれる人を多く集める

計画時と現在で日本の経済状況が厳しく激変したのが一因？

単純に、売れ行きが芳しくないから販売を送らせてるだけじゃないのかなー？

クレーンが倒れたから？？

初めて書き込みします。こちらのマンションに興味があり遡ってスレを読ませてもらっています。地権者の％が多いのが問題なようですが地権者の方が結構年配の方やご高齢な方が多いとすれば数年後には中古物件として市場に出てくる数も多いかもということでしょうか。言い方が悪いかもしれませんが、今現在新築で購入するより地権者の方が手放された時に購入したほうが少しでも手頃になる可能性が高いのでしょうか。

ここの地権者さんが売ろうとしてるのとかは知らないので抜きにして
一般論として、地権者が後で、後でと言っても竣工後に売りに出すのは
良くある話ですよ。気を付けないといけないのは、価格は紛いなりにも
プロがつけた値段と違うから、割高か割安か個別に見ないとわからないし
仕様も間取りも地権者の部屋だけ良くも悪くも違ったりするから。

まあ、ここは住友さんなんだし、、、以下略。

地権者マンションは問題が多い。「地権者マンション　トラブル」などで検索されたし。

でも想像するに、クレーン倒したら地権者キレまくるんじゃない。
俺が地権者ならふざけんなってなるよ。資産価値駄々下がりだろって。
少なくともそんなことで有名になったら建つ前からタマランチ。

「こんな高い値段を買うなんてかわいそう。東町の本当の相場を知らないんだわ」と近所住民で話をしております。
もう少し、東町の相場を調べましょうよ。
千里中央には不動産が何軒もありますので、きちんと東町の相場を調べたら
色々なことが見えてきますよ。
ここの物件が異常に高いのがよく見えてきます。
高い買い物です。
焦ってはいけません。
よくよく調べて納得できるのであれば購入しましょう。
ただし、購入後、「地権者の方がこんなに安かったんだ。ずるい。」と後悔しないでください。
焦ったら負けですよ。
「ここしかない、ここしかない」と思うと見えるものが見えなくなってしまいます。
よくよくじっくり考えて。
それでも、どうしてもここが欲しいのであればここを購入しましょう。

324さん

東町のほんとの相場おしえてください。

東町の相場

例えばお隣のガーデンヒルズ新築当時の値段
９２平米　南向き　６０００万円前後（階数による）
８５平米　南向き　４５００万円前後（階数による）

桜ヶ丘メゾンシティー
８５平米　南向き　４５００万円前後　（階数とその棟による）

東町の相場はこのような感じです。
ちなみに中古で売る場合ですが、
たいだい１００万円から２００万円しか下がりません。

ただここの物件は、東町の相場からしてかなり高いので、
中古で売りに出す場合は相場とのかねあいから下がるでしょうね。

坪180～190くらいですかね。
最新の路線価見てもシティハウスのところは桜ヶ丘メゾンよりも安いので、坪210以上している現状はかなり高いですね。
しかも、昨今の経済情勢にもかかわらず。
プラス西向きであることとスペックを考慮すると、とても妥当とは思えませんね。
クレーン事故という決定的なマイナス要素となる事実も考慮するとデベが販売開始時期を何度も先延ばしするのも分かる気がします。

NO320です。いろいろご丁寧に教えていただきありがとうございます。
現実に高額なら買いたくても買えませんが（苦笑）
みなさんがおっしゃるように、周囲と立地環境がほぼ同じなのに異常に高い金額設定というのは・・・はたしてどれほどの売れ行きになるんでしょうね。
元が駐車場だったりどこかの企業の社宅跡だった土地へ建てられたマンションというより、ここ数年は千里ニュータウン周辺ではここのように供給公社の立替が（ＵＲはまだまだなようですが）多いので、これからの新築マンションも多かれ少なかれやはり地権者がらみばかりなんでしょうか。駅近だったり立地がいい場所で探そうとなると、必ずついてまわる問題ですね、
あと、千里タワーの外壁落下か何かの話は聞いたことがありましたが、こちらのクレーン事故はこの掲示板で初めて知りました。

外壁落下とは言わないでしょう。大轟音がしたとのことですから当時。＞千里タワー過去スレより

地権者さんも気が気でないことでしょう。
住友に喧嘩を売っても起きた事故はどうしようもないし
資産下落も困るけど高値で売れないと自分たちも困るし。
ひょっとして組む相手を間違えたと思ってるかもしれませんね。
まあどこのデベやゼネコンでも事故起こす時代ですけど。
ゆとりのせいかねこれも。

でもクレーン倒すって信じられませんよね。
こんなの現場の安全管理の「いろは」の「い」ですよ。
表面化していないトラブルが多く潜んでいるんじゃないかって言われても仕方がない状況だと思います。

でもクレーンよく倒してますよね。最近そういう報道多い。やはりゆとりの仕業でないかと踏んでいます。

電力会社で云うと、今まで電気代を決定する際に経費・材料調達代など公開せず、自分達の思い通りに高値で見積もりして、その分消費者が高く買わされてたよね。


不動産も値段の詳細は説明しなくても良いのですかねぇ。

放射能汚染や、ゆとりの汚染度は最低限発表してもらいたいですね。

>327さん
トンチンカンですよ。
「路線価」は相続税額などを決めるための基準で、実勢とは異なります。
実勢に近いのは「地価公示」です。
しかし「地価公示」は新千里東町の住宅専用地域で１か所しか出していないでしょう。
だから桜ケ丘メゾンとシティハウスの地価を簡単に比較できません。
すべては実際の取引で決まります。
売主が示す価格で売れれば、それが実勢価格です。
売れなければ、売主が判断を誤ったということ。
ただそれだけです。

相続税の基準といっても資産価値を、ものさしで計った一つの結果なので、絶対的な資産価値は出てきませんが、相対的な比較は出来るのでは？
>326さんの書き込みでは桜ヶ丘メゾンの実勢価格が出てるので、そう考えるとシティハウスの実勢想定価格が分かりますよね。

そもそも先々中古で売り出す時に建築後約7年経ってる(約7年違い)メゾンシティと同じ基準に考えるのは違うでしょ。
しかも、マンション建替円滑化法みたいですし。
335さんに賛成。

いずれにしろスペックのレベルと西向きであることを考えたらこの値段はないだろうってのが普通の消費者の感覚ですよ。おまけに事故も起こしてるので商品イメージも落ちてるので尚更。

三年がかりで時間をかければ６０戸くらいなんとか売れる、という住友不動産特有の値付けなのでしょう。

私は最近近隣の他マンションを買ってしまったので、千里中央の価値維持のためには安売りしてもらいたくないです。
すみふに高売りしてもらったほうが喜ばしいのですが・・・売れるといいな。

しかも、3200万円って建替え決議後の値段で、60平米の古マンションをすみふがその値段で買い取りましたということ。建替え決議前って2000万ちょっとじゃなかったかな？

この掲示板を見て、この事実を知ってしまったらなかなか買う気になれないなあ。
この掲示板を見ていない人が買うのでは？

検討中の者です。3200万というのがどういう数字か知りませんが建て替え決議前の事例もその金額とあまり変わらないくらいですよ。
そもそも、こんないい加減で根拠のない掲示板見て買う買わない判断しないでしょ、参考にはなりますけどね。
想像力豊かですね。

いいかげんで根拠のない掲示板ねぇ。。
またまた何とも住不らしい発言だなぁ。
監理監督不行き届きは開き直りで済ませるのか？
地権者様も目くじらだろう。おー怖い怖い。

たとえば、倉庫の跡にマンションを建てると、土地買収のお金は倉庫会社に行く。
マンション建て替えだと、住んでいた地権者にお金が行くが、地権者にはお金を受け取らずそのまま住み続ける人もいる。もらったお金で建て替え後のマンションを買ったということ。住み続けない人がもらうお金と、住み続ける人の住居の価値はたいしてかわらんだろうし。そんだけのこと。
建て替え直前に買って、建て替え後に価値が上がったら、投資が成功したということ。投資に失敗する人もいるだろうし、よくある話。

昔からあるマンションの建て替えだと、立地がいいものがあるので、魅力あるものも多い。
まわりの市場価格もみて、価格にみあうか自分で判断する。それだけのこと。
ここは割高だけど立地の魅力はある。千里で魅力ある立地は、もうそんなに残ってないので、悩ましい。

地権者マンションは減価要因だと思いますよ。少なくとも新築検討時には嫌う人も少なからずいます。中古なら関係なくなりやすいですが。デベ、地権者、購入者と三方一両得とはならず、通常誰かにしわ寄せが来ますから。何もなければ儲けものなだけで。

この物件のメリデメを単純に列挙すると以下のような感じですか？
(メリット)
・至便である御堂筋線の始発駅、千里中央駅から5分圏内（公園内を通った場合）
・立地的に緑の中で比較的物静かな雰囲気
・小・中学校が徒歩5分圏内
(デメリット)
・販売住戸が西向き（地権者が南向き住戸を優先確保したため）
・地権者の割合が非常に高い（約5割)
・細部に至るコストカットにより高級感とはほど遠い仕様となってしまっている（ドアストッパー等）
・個人の好みもあるが、外観のデザインが洗練されていない（スミフの物件は大体こんな感じ）
　　→ いい意味で見ると機能的なデザインとも言える
・立地が公園内ということもあり、女性や子供の夜間帰宅時等の防犯面が懸念
・以下の要素を踏まえると、異常な割高感が否めない
　－西向き住戸
　－仕様
　－共用設備が全く整備されていない（住戸数が少ないから止む無しか？）
　－現在の経済情勢や現在の不動産相場(現在の千中の坪単価相場は180～190程度)
　　　→ 不動産相場が下落し続けているにも関わらず、この物件は概ね210以上の坪単価
・先日の事故もあり、施工業者の信頼性に不安感が払拭できない

同感。

ここにネガスレの後、グランドメゾンにすぐポジスレ

哀れなり

345さん
ここの建替え事業の進め方は何か知ってて
ネガスレしてるの？
等価交換か円滑法か‥

ちなみに‥向きはおっしゃる通りだと思う
この理由で見送る人は見送れば良いと思う
ただ、千里で徒歩五分で緑に囲まれては住めないけどね 金輪際

ここが唯一無二の立地だからみんな注目してるし高くて当然。
嫌ならここに噛み付かず他を買えばいいだけの話。
私は欲しいよ。買って価値の下がる類のマンションじゃないし。
すみふ物件のスレはいつもアンチで溢れてるから意味がない。

売り出し即完売にならないし（即完したら担当者がクビレベルなのがすみふ流）
入居後も残るだろうけど、こういう最強立地は欲しい人にだけ売ってあげればいいんだよ。

だからみんなが高いと思う価格がつくのはあたりまえのこと。
お得だと思ってさっさと売れたらそれはすみふの価格設定が間違ったってこと。

タワーやレジデンスの立地ならいざ知らず、駅徒歩5分でしょ？
駅徒歩圏の物件としては立地的には一般論として至って普通じゃないですか？
公園内っていうのも賛否両論ですよ。
防犯面で一般的には敬遠されますしね、公園沿いのマンションは。
あと価格は人気があるから高いんじゃなくて、地権者割合が高いので高額になっているだけという要素が強いと思いますが。。
ただ、千里中央で且つ駅徒歩5分以内のマンションは、これからは当分は出ないと思いますので、そういった意味で購入検討者は注目はするし、必ず一度はチェックする物件ではあると思いますけど。

＞検討中の者です。3200万というのがどういう数字か知りませんが
＞建て替え決議前の事例もその金額とあまり変わらないくらい

No.341様へ

いい加減な情報を流しているのではありません。
きちんとお調べになったらいかがでしょうか？

３年前に建て替えが決まった後、南向き６０平米が３２００万円で売りに出されていました。
それを購入された方は、現在地権者となっておりますので、７０平米まで無償でもらえて、
さらに優先的に部屋が選べるようになっております。

また、３年前以前に購入された方はもっと値段が安く購入されております。

地権者にとっては、最高にいいですね。