ブランズシティ守谷 《住人専用》住人以外書き込まないでね　part4

例として、マンションが一番引っかかる駐車場の外部貸しについて説明する。

マンションの駐車場業に関しては、国税庁の見解が正式に下記のように出ている。

【駐車場の不課税条件（内部貸しの非収益事業）】
マンション管理組合又は管理組合法人（以下「管理組合」と略す）が、その業務の一環として区分所有者又は居住者を対象に行っている駐車場業は、下記の条件での事実関係を前提とする限り収益事業に該当せず不課税
①駐車場業は区分所有者又は居住者を対象に行われており外部貸ししていない
②駐車場の敷地は管理組合の共用部分として管理されている
③駐車場収入は管理組合年度決算書において管理費・修繕積立金等の管理組合収入と同じく管理組合収入として計上され管理組合会計の中で一体運用されている
④駐車料金は区分所有者又は居住者を対象に行っている収益を目的としない事業であるから付近の駐車場と比較し低額であること

【駐車場の課税条件（外部貸しの収益事業）】
マンション管理組合が区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合、収益事業として駐車場事業を行っていると認定されるので管理組合に申告納税（法人税、消費税、地方税）の義務が発生し、駐車場収入を管理組合会計の中で一体として運用することは出来ず、管理組合会計（非収益事業）と駐車場事業会計（収益事業）とを区分経理しなければならない

これで一番よくやられるのが次の例。

・駐車区画が足りないので、外部に土地を借りて（または買って）管理組合駐車場として住民に提供する。
・駐車場に空きが多くなって駐車場収入が減ってきたので、もともとは破格の使用料金だったから市場並使用料に改定値上げする。

これ国税から収益事業と判断されて課税される。

来客用駐車場は一時使用で無料であれば問題ない。

なんでひがし野自治会がマンションの共用施設利用するの？

マンション住民以外の使用は禁止すべきでは？
ひがし野町内会の人たちは管理費や修繕積立金払ってないよ。

町内会から寸理非と修繕積立金を徴収したらいいのでは？

【駐車場の課税条件（外部貸しの収益事業）】
「マンション管理組合が区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合、収益事業として駐車場事業を行っていると認定されるので管理組合に申告納税（法人税、消費税、地方税）の義務が発生し、駐車場収入を管理組合会計の中で一体として運用することは出来ず、管理組合会計（非収益事業）と駐車場事業会計（収益事業）とを区分経理しなければならない 」
　
　との意見ですが、この内容は少し意味が違います。国税当局の見解は、駐車場の空きができて外部の人に有料で貸し付けた場合、つまり、「相当数空きがあって外部に貸し付けた場合は、収益事業として課税されます。」ということだと思いますが！！
　空いているの駐車場の一部を来客用などとして一時的な料金を徴収した場合で管理組合の収入に計上している場合は「収益事業」とはならないと判断されております。
　
　
　実際、当管理組合では、総会資料によりますと、貸店舗が３店ありますのでこちらは「法人税」として、毎年申告しております。駐車場については、一部でも特定の外部者に有料で貸し付けると駐車場全体が「収益事業」とみなされる危険があるため、外部の貸付部分(店舗従業員）は無料貸与としております。これも申告を依頼している顧問税理士に相談し確認しているようです。

来客用駐車場で金取るの？

それだったら、集会場、パーティールーム、ヨガスタジオの外部貸しも法人税の申告しなくっちゃ。
当然、一般会計から分離して勘定しないとだめ。

>>517
まさか認識しているにも関わらず何も申告せずに脱税しているということですか？
そんな甘い認識でいると何年かして発覚したら追徴やら延滞やらで・・・

ひがし野町内会向け賃料
・集会室　1時間1,000円（4時間までの連続使用）
・パーティールーム　1時間500円（4時間までの連続使用）
・ヨガスタジオ　1時間500円（4時間までの連続使用）

＞５１９，５２０，５２４さん

＞空いているの駐車場の一部を来客用などとして一時的な料金を徴収した場合で管理組合の収入に計上している場合は
＞「収益事業」とはならないと判断されております。
これが知りたかったのです。
大変参考になりました。

＞５２１さん
＞なんでひがし野自治会がマンションの共用施設利用するの？
これは、このマンション建設当時にひがしの町内会とモメた（マンション建設はんたーい！）ときに、東急不動産と町内会との話し合いで、集会室を有償で貸し出すという文言を入れた合意書を取り交わしました。
その時から集会室を有償で貸し出すことになっているようです。
（詳しくは、マンション購入時の重要事項説明書１３０ページにあります。）

来客用駐車場は無料じゃないの？

集会場を外部貸ししたら収益事業だろう。

「施設の有料貸し出し」が必ずしも「収益事業」にはならないはず。
まあ「収益事業」と取られてしまうケースもたしかにありえるけどね。

いずれにせよ管理組合は税理士に相談しているはずだから、
そのへんは問題ないんじゃない？

最近のマンションの駐車場や空き室などの利用や事情が複雑になっておりますが、、今年３月に出された国税庁の通達ではこれまでの問題となったマンションの収益事業に該当すか否かがある程度示されておりますので、その内容を確認してください。
基本的にはＮＯ524の通りです。
素人が勝手なことを言っても、責任がありませんから逃げてしますので、無責任な発言にはご注意ください。

ヨガスタジオとか、使ってないだろ。。。
ランニングマシンでも入れればいいのに。

>>532
税務署に電話かけて聞いてみれば？
多分やぶへびになると思うけど。

>>534
使ってないなら無駄な設備だ。
用途変更の提案してみたら？

客室用のビュースイート使ったことある方、どんな感じだったか教えて下さい。

かなりしょぼいよ。
あれは高い。

>186
で、メーターボックス、コンクリート部の塗装剥がれについて書込したものです。

今月の理事会で報告があり、来期予算で鉄部塗装工事費を計上するとなったようですが、入居時から塗装剥がれが散見されており、明らかに経年劣化ではなく塗装の欠陥だと思うのです。（特に下地処理が悪い。）
そもそも、エレベーター扉の塗装が綺麗な状態を維持しているのに、メーターボックスはたった数年で塗装がボロボロになるようでは正常とは言えないのではないでしょうか。
金額、東急・清水建設より提出された資料というのは確認していませんが、来期予算計上ではなく、塗装剥がれは東急・清水建設が無償で補修するべきと思っています。

皆さんの玄関前のメーターボックスはどうですか？

訂正。

＞で、メーターボックス、コンクリート部の塗装剥がれについて書込したものです。
１８６ではメーターボックスについて言及していませんでした。
すみませんでした。

>>539
共用鉄部塗装は通常築6年目で修繕する。
まずは売主に保障期間を問い合わせることだ。
恐らく手抜き工事による瑕疵の可能性がある。
瑕疵に対して管理組合が自腹切って修繕するのはアホ。
修繕積立金をアホ理事共が毀損することになるから、理事に対して損害賠償請求したらいい。

ここは施工中に外壁脱落事故起こしてたよね。

どなたか障子必要な方いませんか？うち（アーバン）で使っていたものですが、赤ちゃんが2箇所破ってしまいました。張替えは必要ですが、木枠は綺麗なので欲しい方いたら譲ります。今日の夕方フロント（多分パートの女性）に相談したら、「捨ててください」と言われてしまいました。もったいないと思うのでこちらに書き込みました。現物見てから決めてもらっても結構です！取りに来てくれる方限定です。

アフターサービスって入居後何年後まであるんだっけ？

543ですが、欲しい方いらっしゃった場合の連絡先を書いていませんでした。
m32990922@goo.mail.ne.jp　（捨てアドです）
にメールいただければと思います。

駅前の駐車場跡地、保育所らしい。
飲食店じゃなくて、残念。。。

食うことばかり考えるなよ。

最近自治会の掲示板に行事が多くなりましたね。
歩こう会、コンサート、お祭り、ハローウィンなど、どれも子供と高齢者向きみたいだけど・・・
もう少し全体で参加できるようなものを考えてくれないかな、と思いますがどうですか？？？
といっても、何があるか思いつきませんが、よいアイデアがあったら提案してみたらどうですか？？

人任せにしないで、望むなら先ずは自分でやりなよ。

ダイヤ改正でかなり早く並ばなきゃ座れなくなったのが頭にくる
しかも守谷始発の区間快速もなくなったし
研究学園なんかクソ駅に通勤快速止めんなや！

元々通過駅なんだからしょうがない。
７分が痛いよね。３０秒の所に引っ越せば。

元々通過駅だからしょうがない、の意味がわからない

通勤快速使えねぇ
守谷始発には終わったダイヤ改正だな
秋葉原〜つくば45分のはずがダイヤ改正の度に快速が減る
奇妙な路線

ちなみに 549 ～ 554 はみらい平駅前マンション住民の独り言らしいよ。

ほんとにキモイわ。あそこ。

相手にしないのが一番。
なに言われても、スルーでお願いします。

ブランズ守谷以外の人
いい加減な書き込みしてもらいたくないね
住民以外の方は、はっきりと名乗ってから発言してくださいよ。
コチトラ頭悪いから、同じ住民かと思って答えているんですから！！

冷静に考えると、本当の住民はマンション専用HPで色々やりとりしているから、
わざわざこんな板に来る必要も無いしね。

要は、みらい平民と、住民になりすまして荒らしてる人
（荒らしにわざと口悪く書き込む輩とか）との意味不明な
やりとりスレに過ぎないわけか。

不必要な板は廃止にした方が良い。みらい平民しか見てないなら、なおさら。

みらい平の方は相当専門的な内容が多いな。
住民の知的レベルが相当高いみたい。
レベルは向こうの方がはるかに上だ。

登記の話が多い。住民に司法書士でもいるのだろう。

理事長さんのところに社長から報告は届いてますか？
来週正式処分が出るそうですよ。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf

うちは大丈夫なの？
毎月理事会で月次報告の時に口座残高証明を確認してるの？

組合員から理事会に残高証明開示の要求を出したらいい。
もし拒否したら「理由」を厳しく問い詰めること。
やましいことがなければ拒否する理由は何もないはず。

請求なんてしなくても理事長になれば毎月好きなだけ見ることが出来る。

確かに理事長になれば見ることはできる。理事長なんて立候補すれば普通は誰でもなれるから難しいことではない。

そうすると全住民が理事長になればいいのですか？

理事長て人間性も大事だろ。だから、誰でも簡単とはいかないと思う。現にオレは理事長になるって立候補してなれなかった奴が近所のマンションにいると聞いたことがある。

それは旧体制を崩されると何かと都合が悪いからだろう。
管理会社と癒着してる旧体制を改革されるから。

＞理事長て人間性も大事だろ
人間性ではない、業務執行能力だ。特に工事・修繕見積査定だ。
そうしないと管理会社にぼったくられ、組合管理費を不用意に毀損する結果を招く。

>>567

また根拠のないことを・・・
だったらさんざん募集してるんだから
自分でやりゃいいのに。

567と568は、当人が登場したね。隣駅のマンション住民だからここの理事長にはなれないよ。

体制がどうとかじゃなくて自浄作用が働いたんだと思う。確かに隣り駅のマンションの掲示板を読んだら不安になるよ。

誰が所有者か知らないの、賃貸の部屋。
賃貸オーナーも組合員だけど。
組合員は理事になれる。当然互選で理事長にも。

がんばって理事長でもなんでもなればいいよ。どうせ一人じゃ何も出来ないから。

顧問制度はないのですか？

水戸顧問の発祥の地だ、当然あるだろう。

水戸顧問はどこに住んでいるのですか？

横領２回もやってる管理会社と次回も契約するのですか？

東急と清水建設のシンパが多いみたいですよ、住民の中には社員割引で購入したのも当然いるでしょうね。そう言う人たちが東急から変更するのをムキニなって拒むでしょう！！理事長希望者なんてそういう人かな？？

いや反対だろう。管理会社を変更をする人だと思う。

ムキになって変えたいって人の方がアブなあんじゃない。何も被害にあってないんだから。

報告書をチェックしていれば問題無いでしょ。何かあってもＴＫが面倒見てくれるのだから。

自分の意見が通らないのは自分に問題がある事を認識しないとダメなんだよな。

そうだね。組合費横領してもちゃんと全額弁済してくれるからね。

＞報告書をチェックしていれば問題無いでしょ。

甘いですね。改ざんされた報告書をチェックしてたら不正は発見できないでしょう。
今回の都内マンションの1600万円横領は、報告書を理事会でチェックしてても3年間発見できなかったのです。
今回の不正は管理会社の別の社員が総会資料まとめの手伝いをしていた時に発見しました。
理由は簡単です。業者に現金払いしたときの領収書がなかったからです。
ところで、業者への支払いを口座振込みではなく組合費から敢て現金を引き出しての現金払いを承認してたのは理事長と理事会です。

2年前の社員3人による13管理組合計360万円の横領は、フロント窓口での施設使用料の小口現金詐取だった。
これは組合口座に入金する以前にかすめ取られたので、施設使用履歴を改ざんしていれば理事会の発見は難しい。
ただ、使用料が組合口座に入金されないだけで組合口座からの出金による損害はなかった。

今回は1600万円の組合口座からの出金による損害が発生した。
当然、出金を承認した理事長に対して損害賠償を請求し弁済させる提訴が必要だが、何と管理会社は全額弁済してしまった。
これにより組合員は理事長を民事で提訴することが難しくなった。なぜなら管理会社の弁済により損害が穴埋めされてしまったから。

組合費からの現金引き出しは、理事長と管理会社が組まないと出来ないこと。

581の書き込みだと自浄作用は働いているってことだろ。

他の管理会社に変えたからと言って完全解決する問題てはない。むしろそんな分かり切ったことを理由に変えたいとか言うやつの方が信じられない。

自分の意のままに動かせないから変えたいってなあたりが本音じゃないのか。そっちの方があぶねえよな。

>>581

２年前に前科がある。隠して国交省に垂れ込まれる前に自白したのだろう。

それとコストに見合った管理品質かどうか。
定期巡回点検してるのに住民が指摘するまで建築瑕疵を見て見ぬふりをするのは如何なものか？

隠蔽してて第三者に垂れ込まれたら処分は重くなる。
2年前の再発防止策が機能してれば自浄もくそもない。
機能していなかったことが企業体質として問題。
コンプライアンス意識の欠如だろう。

＞理由は簡単です。業者に現金払いしたときの領収書がなかったからです。

会計監査した監事の責任もある。理事長・監事ともグルだろう。

入出金の伝票と口座履歴をつき合わせて会計監査してれば分かる話だが。

>>584～587

うん、わかったから、
是非理事長でも監事でもやってください。
そんでキッチリ理事会運営してください。

理事会運営に文句があるなら自分でやればいいじゃん。

自分ではやらない。人に命令してやらせる。理事長は下僕だ。

総会で管理組合業務の執行を委任してるのだから働くのは理事・監事だ。

590が理事長や監事になって言っている事を実践して見せてくれ。

能書きだけなら誰でも言える。

だから言ってんじゃないの？住民なんて他力本願だもん。

592お前も同じ穴のムジナならナマ言うな。

ナマはいいよ。

以上センチュリーみらい平の独り言でした。

サーパスじやないか？

ストーブハウスだろう。

589や590って自分がその立場になると違う事言うんだよな。

典型的な自己チュー。

一般社会の例をあげるまでもなく立場が違えば当然だと思いますよ。
それよりも自治会長と管理組合理事長はどちらが偉いのですか？

>599

589や590は、それ以前の問題だろ。理解できないみたいだから別にいいけど。

>自治会長と管理組合理事長はどちらが偉いのですか？

偉さで物事を判断しようとするから幼稚園児でもしないような質問をしてしまうんだろうな。

役割を考えてみろ。

管理組合理事長の方が偉いよ。理事長は区分所有法の管理者だから。
自治会長はひがし野町内会長の方が偉いと思う。

いや将軍様の方が偉い。

ひがし野町内会は共用施設使ってるくらいだ。そうとうな力がありそうだ。

理事会で管理会社の横領不祥事の件は説明がありましたか？

住民にはまだ説明がない。
聞くところによると、1600万円横領は理事会と管理会社の共謀だったようだ。

今は東急の社長の報告だけだから、まだ住民に通知する必要はない。
国交省の行政処分が正式に出てから掲示板に貼り紙すればいい。

2年前の横領の時は住民に何かお知らせはありましたか？
2年前はまだ住んでいませんでしたので。

2年前にそんなお知らせあった？

２回も横領事件起こしてたら契約の継続は無理なのでは？

普通は無理だろう。

そうなると次回の管理会社はどこですか？

ここで横領事件が起きたわけでもないのに変える必要があるのか？
東急位の規模なら無くなった分を十分補填する能力はある。

リプレイスしたら、その管理会社はそう言う問題が起きない保障があるのか？

そんなつまらない事に手間と時間を割くより別にやることあるんじゃないの。
今だとエレベーターの安全はどうなのかとか。

＞十分補填する能力

社員に横領されても会社が弁済してくれたらいいと。
そういう発想ですか？

それなら管理委託契約で「横領した場合は全額弁済する」と規定すればいい。これなら安心。

>613

どこと契約しても横領リスクは付きまとうわけだから、会社を変える意味は無いってこと。返済が担保されればどこでもいい。

横領リスクが存在しない管理会社は存在しない訳だからそれを理由に帰る意味はない。

コストパーフォーマンスだと思う。
同じ品質なら安いほうがいい。なのに高い委託費を払うのは組合費を不用意に毀損してることになる。

それは理事会の責任ですね。理事長は組合員に訴えられるかも。

理事長になると訴えられるリスクがありますね。