グレーシアガーデンたまプラーザ　part 4

あのくらいの大規模になると修繕費が多額発生しませんか？知人が大規模マンションで修繕費が不定期で発生し悩んでいました。

マンションの値引きは50万くらいみたいですよ。
いまみるとまた中古増えてますね。一年後にはもっと売る人が増えますね。そしたら一年で300万くらいは下がる気がします。

シャトル乗車体験してください。
マンションを出ると、前面道路は尻手黒川。ここは右折が困難なので、仕方なく左折して大回りしてたまプラーザに行きます。その途中、信号待ちしないといけないバス通りは避けて住宅街を走ります。静かな住宅街の路地を大きなシャトルバスが早朝から夜１２時までスイスイと軽快に走ります。

やっぱり、シャトルは美しが丘の街並みを楽しめるのがいいですね。
でも、大雨の日にはたまプラーザでシャトル待ちするときに、ずぶぬれになるのは覚悟してください。

市ヶ尾のルフォンなんか竣工半年で５００万引きでしたよ。
ここももう少し値下げて欲しいです

これからの時期は歩きは厳しそうですね。駅から公園内を歩く道にも夜間は抵抗があります。あの公園、よく痴漢とか出ますよね。シャトルがなくなることを考えたらあるきだとやっぱりないですね。シャトルがなくなる話は長谷工さんも否定しませんでしたし

昨日、夕方かなり清水台付近交差点が混む時間帯に、尻手黒川線登り方向から強引に右折して入ろうとしていた車が居ました。
入れる訳が、ない。住民でしょうか？危ないからあんなところで右折しないでほしいです。

駅までの足がシャトルのみ、南面崖下立地でもたまプラーザの駅力は魅力。あとは値引き水準かな

だから・・・ここはタマプラ圏外ですって。

提灯記事って知ってます？

優良マンションなら、とっくに完売してて然るべきでは？

宣伝広告のプロが記事を書いたので551さんみたいな方も出てきます。さすがプロの仕事です。
彼等が何の為に記事を書いているかを考えないといけないですね。
今日通りかかったら、残り4邸‼って入口に書いてありましたね。長かったババ抜きも最終段階です。

色々な意見が聞きたいのに、偏った一部の人間の意見しか聞けないのは残念ですね。
同じことばかり固執して書かれても見てる人は参考にならないので
つぶやき程度でいいから周辺の環境とか、生活ぶりとか、具体的な状況を沢山書いて欲しいですね。

自分の目で見るが一番でしょうけど、見切れない部分はやはり、掲示板を参考にするしかないので。
もっと色々な意見期待してます。

因みに、マンションの立地がタマプラか否かというふわっとした意見はもういらないです。

あのような雑誌は全てビジネス。
優良物件もそうでない物件もお金しだいだということ！

ここは崖下で道路から部屋が丸見えだし、尻手黒川道路の排気ガスに巨大なパチンコ屋、隣接する古ぼけた工場、はるかに遠い小学校、公立学校並みの外観・・・

雑誌や、匿名掲示板の意見なんて参考程度にもならない。
実際に、自分で見に行って判断したら？

ちなみに、自分はパスしましたケドね。

営業さんが匿名ですごい頑張っている・・・。おつかれさま。

本当にいろいろ具体的な意見が聞きたいなら、過疎ってるけど住民板で聞いてみたら？ てか、なんで住民板には書き込まないの？やっぱ営業か。

雑誌はすべてお金ですよね。ビジネスですから。じゃあなぜ中古で一年もたたないうちにあんなに売りに出してるんですか？と聞きたい。

きっとこのマンションは来年には沢山の方が売りに出されてそうですね。一年であんなに売りに出てる部屋があるてことは。

ここの環境を見ればトウシロさんでも優良にはほど遠いことがわかるよね！

犬蔵自体がそんなに環境が良くないし、でも丘の上だとそれなりなんだけど、ここは崖下で尻手黒川隣接の犬蔵の中でも環境が悪い所。

↑
なんだか意味がよくわからんな。

>５５８＝５６５さん

雑誌に「優良物件として掲載された」と本当に思うのなら、購入されてはいかがですか？
今なら○百万単位で値引いてくれますよ。
でも実は「すでに購入して失敗しちゃった！」人だったりして？

雑誌に掲載って、無料配布されている、不動産・住宅雑誌「ＳＵＵＭＯ」の事？

>５６８さん

国語が苦手な方のようですね（笑）
購入＝雑誌の購入ではありませんよ。
値引きのことを書いたので、マンション購入の事だと分かっていただけると思いますが。

また、駅近・周辺環境良好の他優良物件を購入したので、当然悔しさなどありません。
この物件を購入せずに後悔した方なんていらっしゃるのでしょうか？？？

話が本筋からそれました。
確かに「質より量」を重視する方には、この物件はおすすめです。広くて安いですからね。
その点においては「優良物件」でしょう。
ただ、その他の点＝駅からの所要時間、周辺環境、管理状況など　を考慮した場合、
「優良物件」と言う方はいないでしょう。

事実、たまプラーザを営業エリアとする複数の不動産屋に聞いてみたところ、いずれも「条件が悪く、リセールは難しい」という回答でした。
なので、車通勤・子供なし・周辺環境は気にせず、広くて安いマンションに永住希望される方には悪くないんじゃないでしょうか。

最近まで犬蔵に住んでいましたが、個人的にはここは犬蔵の中でもお勧めの場所ではありませんね。
北の尻手黒川側からみても、南の崖側から見てもその理由はすぐわかると思います。
あえて犬蔵に住むのであれば高台で見晴がいい所ですね。

ちなみに私は高台に住んでいましたが、周りが急な坂ばっかりですしバスの便も少なくて不便なので引っ越しました。

何をもって優良とするかは、人それぞれですね。こちらの物件はいざ販売をしたいという時、貸したいというときには苦労をすると思います。かなりの赤字覚悟で購入する必要があると思います。
あの場所、治安、周辺環境何をとっても私家族にとっては優良マンションではありませんでした。
子供もいなくて子供を持つ予定もない、お金がありあまってるという方なら良いのかもしれないですね。

実際にお話をききにいった方はいらっしゃいますか？
営業の雰囲気はどうでしたか？私が受けた印象は買う見込みのある人とない人との差が激しいと思いました。

573さん
お金が有り余っている人こそ本物の優良物件を買うのでは？
ここを買う人は571さんが言われるように、ここ程度の広さがどうしても必要だけどここ以上の金額だと全く手が届かないという方ではないですか？

>５７４さん

私を担当した営業さんは、若いのに応対がしっかりしていて、
話し方と言い、気配りといい、素晴らしかったですよ。
「購入しないとわかると急に態度が変わる」営業さんの話をよく聞きますが、
この方は全くそんなことありませんでした。
その後のしつこい電話なども一切ありません。

>買う見込みのある人とない人との差　は　申し訳ないですが、わかりません。

↑
皮肉もわからないんだ？この人

577！事件は現場で起きてるんだ。現場を見ろよ。

>５７７さん

>マンション購入に当たっては立地環境、設備、管理など「質より量」以外も大切なこと理解していただければと思います。

理解しているからこの物件やめたんですけど。

そろそろやめませんか。
「専門雑誌に掲載された優良物件である」と認めさせたいのでしょうけど、そんな事をこの場で議論したところで、
購入検討者にとって何の利益になるでしょうか？　はっきり言って無意味です。


さて、飲食店情報を。このマンションの近くにはファミレスがいくつかあります。
マルエツの２Fにある「ロイヤルホスト」、道路挟んだ向かいには「デニーズ」、その裏には「味の民芸」。
夕食作るのめんどくさ～い　時には重宝しますね。
「味の民芸」は居酒屋メニューが結構充実していますよ。
また、北部市場近くにある「洛中おうどん げた屋」は美味しいです。（ちょっとお高め）
京都のおうどんやさんのようで、御出汁が美味しい～。私は大好きです♪

週刊Ｄ誌「首都圏＆近畿圏新築マンション厳選４０物件」に、「買ってはいけない大規模マンション　神奈川編全１９物件」の２つがランクイン。そのうちの１つは・・・。

二つとも教えてください！

２つとも教えてください！

榊敦司の本でしょ？

☓榊敦司　○榊淳司

週刊Ｄ誌に賛同！
とにかくここは立地環境が悪すぎるね。
これはこの辺りに実際に生活しての実感。

ただ、菅生緑地は犬を遊ばせるには良かったけどね。
良かったのはこれだけかな。

Ｄ誌の特集はおすすめ優良物件４０件を載せたものですよ。

588さん、失礼しました。
榊さんに賛同！ですね。

確かにこちらのマンションは入ってますね。
↓
買ってはいけない大規模マンション　神奈川編全１９物件で検索をするとリストが出てきます
その中にこのマンションも入ってますね。
マンションディベロッパーが１万でも多くの儲けをするために大規模マンションをたてるがエンドユーザーにとっては、年々修繕費や管理費が高くなり１０年後には頭をかかえるという記事です

公式サイトを見ると、残り３戸のようですね。価格も５００万以上さがっています。１３畳超のワイドリビングで収納多く使いやすそう。営業さんと間取りは良いんですよねぇ。

営業は正直感じはよくないですよ。かいそうな人には愛想をふりまいてましたよ。私が見たのはおばちゃんですけど。ざむ

年内には決めたいんでしょ。でも残りの部屋はどれもいまいち。売れる部屋ではないし、一生すみたい部屋でもないです。値下げに騙されたら後で後悔しそう。

いまどき新築でウォシュレットついてない、床暖房もないのは珍しいですね。これなら新築でなくても、もっといい条件で買えそう。

すごい感じ悪い人ですね。

ここは中身も外観も長谷工の廉価版仕様だしね・・・
立地環境は語り尽くされている通りだし・・・

表面的な部分はぷらすアルファです。内容も満足ならず、さらに表面で見える部分もという意味ですよ。
営業の方ですか？

雑誌Ｄ誌の内容は元々あまり当たっていない様な気がします。
昨年、人気物件の特集というのがあって買ったけど、かなり疑問があったのでその後の売れ行きを見ていました。
案の定、人気物件とされていたものが入居開始時点でも売残りが多数で未だに完売していなかったり、そうでなかった物件がとっくに完売していたりですね。
Ｄ誌なりの基準で評価をしていたのでしょうが、あまり参考にはならないと思いました。

600さん、どなたへのご意見でしょうか？

601さんの意見に加えて、Ｄ誌の特集にあがった物件は殆どが同じ大手不動産会社がらみのものだったそうです。
今時雑誌に特集されたから優良だなんてナンセンス。そんなまやかしの特集記事より、自分で現地を調べ、自分の目で見て、周辺を歩いたり不動産やに聞いたりして物件を判断しますね。
そのためにも数多くの物件を見ることをおすすめします。見ているうちに良し悪しがわかってきますよ。
こういう口コミも判断材料にはしますが、賢く取捨択一しています。

取捨択一ではなく、取捨選択でした。

603さんの言われる通りですね。
数多くの物件を見ることにより良い物件か？そうでないか？がかなり見分けられるようになりますね。
そのようになって雑誌などを見ると、ほんと笑ってしまうようなことが沢山ありますよ。

ちなみにＳ氏のレポートは損得勘定で語られているので、特に損得勘定が気になる人にはそれなりに有効だと思います。

６０７さん、可哀そうなくらい必死ですね。

Ｄ誌も落ちるところまで落ちたという感じだね。
いくらなんでもここを優良物件扱いするとはね。
語り継がれる様な失策では？

D社の記事に、ここが優良物件である理由はなんて書いてありましたか？

で、なんて書いてあるんです？
参考になると思うのですが。

「立地、全体計画、構造計画、専有部分の計画」の４つの大項目を２０の小項目にわけ、１（悪）～５（良）点の点数をつけています。内容的には
「駅からの距離」「居住環境」。これらの項目は低い点数がつけられていると思われます。
距離は15分超が１なので、確実に１ですね。

一方、「価格の割安感」「都心へのアクセス」で高点数がつけられたのではないでしょうか。
アクセスについては、公式ＨＰで渋谷まで19分+シャトル8分なので、５がつけられたと思われます。

中には　「モデルルームのわくわく感」「住んで満足できそうか」と言った主観でしか評価できない項目もあります。
他に騒音・異臭、駐車場、外観、セキュリティ、将来の更新性といった項目もありました。
具体的にどの項目に何点ついたのかはわかりません。（距離だけは確実に１ですが）

１がついた物件を優良と呼ぶかどうかは、人それぞれってことですね。

６１４さん、ありがとうございます！
なるほど、数字マジックですね。坪単価と平米数（部屋の広さ）などは、高得点だったのでしょうね。
「モデルルームのわくわく感」「住んで満足できそうか」は数字を丸めるためにある項目っぽいですね　笑。
しかも、どういう項目に何点ついたか明示されてないと。

こういう分析の仕方だと、正真正銘優良物件と思われるものは、立地の良さ故に坪単価は高いし、従って部屋も狭いというところがマイナス点になるのでしょう。

なるほどねえ…。

雑誌をご覧になれば、各物件についた点数がわかると思いますよ。
今年の６月頃販売されたもののようなので、ネットならバックナンバーで買えるのかな？

さらに、共有設備が充実しているほど、個性的な間取りが多いほど高得点となっています。

共有設備の充実度で得点を出すのであれば、管理費についても出してほしいですね。反比例するはずですから。
また、個性的な間取り＝良い間取りとは限らないはず。
それよりは日照・採光や収納率を判断材料に入れてほしいですね。

やっぱD誌の独自基準による数字のマジックですね。
物件は将来的な損得勘定を除いては間違いなく自分の目が一番です。
実際に生活するのは自分ですから。

６１７さん

そうですね。
専門家（誌）至上主義的感情論は是非控えていただきたいものです。

D誌も次から次に掲載記事を企画するために独自の評価方法をいろいろと考えているみたいだね。
まあ、仮にその評価が実態には合っていなくても、評価方法を明確にしているので一つの評価の仕方として雑誌の掲載記事としては成り立っているという感じだね。

教訓！雑誌の評価はどのような評価をしているかをよく確認しないと、とんでもない誤った認識をしてしまうことになる。

優良かは住んでるひとが決めるんでしょうね。
一年後にどろだけの中古が出ているのか、シャトルは存在するのかなど楽しみです。

624さん
ここは入庫開始から未だ１年半くらいですが、既に通常では考えられないくらい多くのの中古が出ていますよね。

いくら自分が住んで優良だと思っても、万が一、部屋を売らなければいけなくなったときや、賃貸にしなければいけなくなったときを考えると、人気のない物件は危険。シャトルも売り手の必死さを感じるし、街の視線が痛いかも。

遠いのだけが難点かな。安いのは良い点！！

駅までの足に加え南面崖下立地がどうしてもやだ。防災日照通風の面で悪影響があるはず。

628へ
もういい加減にしたら？
ここのイメージを悪くしているだけだよ。
まあ、それが目的でやっているのかも知れないけどね・・・

あと何戸残っているのでしょうか？

道路からの入口に完売御礼と貼られてました。

おめでとうございます。

ここは何戸くらいを中古業者などに叩き売ったのでしょうか？
３０戸？５０戸？

635さん
まあ、どんな物件であってもいろいろな手を使って完売させていますからね。
ここも例外ではないという事ですね。

公式サイトがまだ完売と表示されてませんね。

637はいつもながらにわざとらしすぎるな。
どんな物件だっていつかは完売するのだから、完売したからと言ってその物件に対する評価は何も変わらないよ。