ザ・タワー・グランディア（池袋・高層）part2

しかも、どうやら 東京から遠く離れた知り合いの 業者に発注しているらしい。

かずとら、ばんばん110番してやってください。

> No.25さん

- 電気
無駄遣いは反対ですが、あまり倹約に努めるのもどうかと思います。快適な生活を送るために、ある程度の電気を使っても問題ないでしょう。深夜に点けっ放しというのは如何なものかと思いますが、一時期の節電モードは、緊急避難的なものだと思います。

- 管理組合
管理組合が、管理会社よりも主導権を持つというのは当然のことではないでしょうか？
管理組合の方々が自分のお金のように組合費を使うというのは大問題だと思いますが、主導権問題とは別だと思います。

- 暫定運営
ジム運営・ジャグジー運営など、総会決議前に暫定運用を始めるケースが最近目立ちます。１つ１つは小さな案件だと思います。しかしながら、そんなに急いで変更すべき事項だとも思えません。総会決議を経ずに、変更をしなければならないほどの急ぎの案件でなければ、暫定運用を開始すべきではないと考えています。仮に暫定運用を行う場合には、その決定を行った責任（理事の方々の個別の賛否を開示するなど）の所在を明らかにすべきです。

No28さんの暫定運用の件にも関連するのですが、今回の第2号議案は、運用時間の変更について「利便性向上のため」という、信じ難い説明しかしていません。

思いつきであることを自ら認めているようなものです。

前回の臨時総会で思いつき議案が強く批判され、取り下げとなったことをまったく反省していないのではないでしょうか？

従前、3時から5時の利用者数はどの位あったのでしょうか？
暫定運用して朝5時から6時の利用者はどの位あるのでしょうか？
それらを説明してはじめて利便性の評価ができるのではないでしょうか。

ところで、もし理事会が暴走気味であるとしたら、それを放置している管理会社の責任は重大だと思うのですが。

池袋西口の居酒屋”かずとら”の客引き、本当に迷惑ですね。
つきまといは軽犯罪法に該当しますし、道路での営業行為は警察の許可が必要です。
容赦なく、110番通報してやってください。
無節操な客引きを行う連中は、迷惑以外の何者でもありません。

管理会社に責任はありませんよ。
主権者は管理組合ですからね。
管理会社は単なる使用人ですから。
理事会の暴走を放置しているのは管理組合（全ての区分所有者）の責任です。

No30です。
おっしゃる通り、まずは我々区分所有者の責任なんでしょうね。
ただ、このマンションは従来から活動状況の開示がほとんどなされていないので、他の区分所有者が問題に気づきにくいところもあるとおもいます。
管理会社は契約解除が怖くて理事会に服従しがちですが、明らかな問題が発生したときは忠告する勇気をもってもらいたいです。

今回の臨時総会は事情があって、延期になりました。第1号議案について、住民から苦情がでたのです。、いきなり何の説明も、プレゼンテーションもない組合だけで決めた、管理会社をもってきてＮＯかＹＥＳお願いしますと言われても
住民無視の、情報開示の無いやり方には、ついていけません。もっとも今の管理会社も、いまいち頼りないですが・・・

理事会の暴走があるとすれば、静止すべき責任は区分所有者側にあるのでは無いでしょうか？

管理会社は区分所有者に従うべきであり、現実的には代表者である理事会の決定に従うことになると思います。

理事会が問題の根源であるならば、管理会社は問題を区分所有者に知らせる義務はあると思いますが、一義的責任は区分所有者にあるはずです。

特に、管理会社の変更が検討されるなかで、管理会社自らが理事会を告発するということは、泥沼化の懼れもあり、難しいと思います。

管理会社・理事会に問題があると言っていうわけではなく、仮に問題があったとしても、根源的には区分所有者の問題であり、他人事では無いと言いたいだけです。

もちろん、現在の管理会社に問題がなくとも、更に良い会社があれば、変更を検討すべきだと思います。

現在の理事会に問題がなかったとしても、将来のために、どの案件に誰が賛成して誰が反対したのかを明らかにしてほしいと思います。そうすれば、親族の会社に発注しているとの疑問も消えるでしょうし、将来的に疑惑が出たときにも、対応が可能になると思います。

よけいなことですが・・管理組合が居住者以外のかたに駐車場を賃貸に出すことは非営利事業だそうです・・・・

管理組合が居住者以外のかたに駐車場を賃貸に出すことは非営利事業だそうです・・・・ →つまり・・納税義務が発生しないということです・・管理組合を人格のない社団・・？というそうです・・

ここに書いてあることとは矛盾しますが
http://www.mansion.mlcgi.com/kaikei_1_4.htm
どうなのでしょうか？

池袋西口、かずとら。
毎日声をかけられて迷惑。
おまけに食べログ見たら、
マジで、ステマ商法ですね！！

「長年秘密にしてきたお店の一つですが、最近の『食べログのｸﾁｺﾐ荒らし』を見て、一『かずとら』ファンで有る私も胸を痛め、お店の方に負けずに頑張って頂きたいと言う思いを込め、今回は応援コメントをさせて頂きました。」

なんだろう、この気持ち悪いコメント。

なんで、こんなお店が放置されるのか理解不明？！？

受付のお姉さんが急にクビになったんですか？びっくりしました。

何が起こっているのでしょうか？
管理会社の怠慢に乗じて、管理組合の方々が利益を貪っているということでしょうか？

組合規約に違反した管理組合の方は、当然に損害賠償の対象になるのでしょうか？
その場合、管理組合の理事になったからには善管注意義務が発生し、共同責任を負うのでしょうか？

輪番で理事になった方が、他の理事の尻拭いで損害賠償の責めを負うのは酷な気がします。
一方で、理事であるからには当然に責任も発生し、その責任の一端を担うのは仕方ない気もします。

不明点ばかりで申し訳ありませんが、どなたか教えてもらえませんか？

対応策としては、理事は共同責任であるということを明確化し、理事の立候補は廃止にしませんか？

Ｍ弁護士にも是非ご意見伺いたいのですが、今回の件について、仮に現理事会の１名に責任があった場合には、理事会全体の共同責任なのでしょうか？

万が一に理事長の独断であったとしても、事実を知っている理事会の方々の責務は免れないと考えています。

もちろん、一義的には区分所有者全員の責任であるにも拘らず、声をあげない所有者の責であることは承知しております。

そのなかでも、法律に詳しいはずの弁護士の方々は、なぜに所有者として声を発さないのでしょうか？

住居利用のはずのマンションに事務所を構えていることに対する遠慮があるのであれば、間違いです。（正規の権利を持って）事務所を構えている以上は、正当な権利を法律事務所の方々にも発していただきたいと思いますし、知識のある弁護士の方々の責務ではないでしょうか？
見て見ぬふりを許さないのが弁護士の責務であろうに、権利に眠っているのは、一般的道徳に反しています。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

震災復旧に、区分所有者や居住者が関与してはまずいでしょう。
鳥取の家具屋に多額の発注をしたり、やっていることがメチャクチャすぎる。

このクラスの大規模マンションになると、区分所有者による自主管理は無理なのではないか。
今期の理事会だけ問題ということではなく、過去もいろいろあった。

管理会社を頼んでいるので、一般的な「自主管理」には該当しないと思います。
管理会社を雇うにも方針は必要で、その方針を定め、実行を依頼するのが理事会の役目。
結局、方針を決めたり、指示を出したりする人は必要。

理事って連帯責任？

清掃員.コンシェルジュの控室のリフォームする余剰金があったら高層大規模マンションが遭遇するであろう首都直下型地震にそなえて、住民の皆さんで、知恵出し合って、備蓄倉庫の確保、災害用品、水、食料等の備蓄、自家発電機等、有効な
価値ある使い方、考えませんか？よろしくお願いいたします。

議案の配布はどうなっているんでしょう？

管理会社変更に基本的に賛成する立場のものですが、なぜ、理事会は正々堂々と説明会を開かないのしょうか？

区分所有者にとって一大事なのだということをわかって欲しいです。

マンション全体が疑心暗鬼になってしまっている。

今、3つの問題が発生しているんじないですか？
1.管理会社変更問題
理事会がコソコソしていて不十分な説明資料しかださず、説明会も開こうとしないから、他の人たちが不信となっています。
→説明会を開けば良い。ただし当日ではダメ。遅くとも一週間前。
2.理事長の不適切発注
裏方の為の100万円以上の家具の発注を出身地である鳥取の小さな家具屋におこなったり、まだ使える複合プリンターやパソコンを捨てて新品を購入してしまったり、総会決議なく備蓄倉庫を清掃員控室に多額の費用をかけて変更してしまったり、会社の共同経営者である税理士に業務を発注したりしていること。
鳥取の家具屋はマンションの宿泊施設を無償利用したとのウワサもあります。
→かつてたった1つの規約違反発注が疑われた理事長が謝罪して自ら辞任しているので、今回も謝罪して無駄な費用を弁償して辞任するのがスジです。
3.内容の酷い議案提出の頻発
1億円以上の工事を理事会に一任しろとか安易な議案が頻発していること。昨年の臨時総会では2つの案件が、強い批判で取り下げとなった。
→よく調べて議論してから議案にしてください。

No56さん、ありがとうございます。

備蓄倉庫、なくなちゃったんですか？それもこの建物の資産価値ではないですかね。しかも安心安全に関わることなのにびっくりです。
さらなる疑義
１．震災補修計画を室内立ち入り調査した自称専門家は、理事長に頼まれたと言われた名前を明らかにしない一区分所有者。
しかし安心と安全と費用にかかわる需要な「震災復旧」に関わることを、総会にもかけずに安易に一区分所有者に頼む理事長とは？！
結局、この調査は中断しましたが、理事会から配布された中断の文面。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝原文（3/3）
室内損傷具合調査対象の皆様へ

拝啓（導入挨拶略）
約○○棟の調査に立ち会った専門家（当マンションの一区分所有者）から、本年3月3日に開催した理事会において、調査結果を評価・分析した結果、室内のみを点検するのではなく、地価の損傷具合を調査・検討分析したデータを基に、室内の点検をすることがより適切であるとの意見が示されました。
理事会において審議した結果、4日以降の室内の調査を暫時中断し、専門家の意見に従うことを決しました。
（終わりの挨拶略）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
こんな大事なことを理事長の独断で背景のわからない専門家＝区分所有者に委ねていたとは。またそれに従うことを決した。とは。。。

２．本日皆様に配布されている議案説明書の１８P、弁護士から理事長を擁護するような曖昧な資料作成の「弁護士費用」って、どこからでているのか。当該名宛人に対し作成されたとなっていますが。。

今お騒がせしている問題は、事実関係を理事会に検証する必要がありますが、総会もしくは現理事会のお奨めするすばらしい制度、オーナーズポストを利用すれば明らかになるのでしょうか。う～ん。。

no.61さんに全く同感です。

たしかに疑惑全てを理事長の専横によって実現することは難しいでしょうね。金額も用途にしては多額ですし会計監事もいるわけですし。
仮に理事長一人の問題だとしても各理事の責任は大きいと思います。

なお、件の震災被害調査員は、理事会と管理会社のお騒がせ内部事情を単なる住民とは思えないほど相当詳しく知っていましたので、理事の一人なのかとも思えたくらいです。（実際そうなのかどうかは不明ですが）

それにしてもno.61さんの、理事会開催時くらいはお弁当、っていうのは確かに良い考えですね。
今回の理事会は、コンサートとか、マーケットとか防災訓練とかいろいろ良い活動もしてくださっているのに、この一連の問題には本当に残念です。

現理事の数々の疑惑の情報、大変参考になりました。

区分所有者として考えるべきことは、

１．管理会社の変更については、次年度以降でも可能なこと
２．現理事の疑惑の解明（もしくは釈明）については、任期満了まで時間が迫っているので、早急にすること

ではないでしょうか？

臨時総会の弁護士の見解については、一般的な法律論を述べているだけだと感じます。
現に「※印」において、事実関係を調査することなく（略）作成されたもので、事実関係によっては、異なる見解が生ずることがあります。とありますので、個別の疑惑について事実関係を明確にすることが先決ではないでしょうか？

近所付き合いの全くない私ですが、総会・臨時総会には毎回かかさず出席しております。
出席しての感想ですが、区分所有者からの質問・意見について、前理事長は理路整然に自分の言葉で受け答えをしていたのに対し、現理事長は、しどろもどろの状態で議案の決議のみ急いでいる印象を受けました。

まずは、疑惑をかけられていることについて、その事実と経緯を明確に公表して区分所有者に事実無根と納得してもらってから、議案を通す段取りをしていただく思慮が欲しいのものです。
理事会にしか議案提案権がないのですから…

お名前は存じ上げないのですが、前理事長（任意集会の世話人の一人？）に再登板していただければと切に思います。
その際には、微力ですがお手伝いをさせていただければと思います。

あまり話題になっていませんが、三井不動産住宅サービス（株）の今回の対応に疑問を感じています。

年間5000万円に達しようという契約を、住民に何の説明もせずに受託しようとしているのは、企業の姿勢として如何なものでしょうか？
顧客との契約前に契約内容の十分な説明を行うということは、企業として当然の責務ではないでしょうか？
説明内容と事実が異なるといったトラブルは耳にしますが、そもそもにして、事前説明を１度も行う気配すら無いというこよについて、企業倫理には反していないのでしょうか？

棚ボタでしょうが、今回の騒動で一番利益を上げるのは誰かと言われれば、三井不動産住宅サービス（株）でしょう。
十分な説明無いままに管理会社変更が為されれば、将来に禍根を残すことになると思います。

明日の昼過ぎからの集会に参加しようとしている区分所有者です。管理会社さんや理事さんがこのHPを見ているかと思い、事前に公開質問します。集会の場で教えてください。

今回の、臨時総会の議案説明書に関してです。

P5　震災復旧について「区分所有者有志の協力も得て」とありますが、協力する有志を募集する掲示など見た記憶がありません。数千万円の復旧工事ですから、個人ベースの協力要請などあってはならないことだと考えます。
　そこで、どのような区分所有者の協力を得ているのか、その人のスキルはどの程度のものなのか、そのような人材がこのマンション内にどの程度いるのか理事会はどう調査したのか、その人の協力を得ることとなった経緯などについて、わかる範囲で教えてください。個人名の開示は不要です。

P6　清掃員やコンシェルジェの作業環境について、具体的にどのように劣悪なのか、教えてください。家具屋への多額発注などと併せて考えると、マッチポンプ行為（さわぎたてて、巧妙にたちまわり、不当な賞賛や利益を得ようとする行為）の匂いがします。できれば集会の途中もしくは事後に視察をさせてください。

P7　フロントコンピュータのソフトが10年前にリリースされたものとして、問題提起されていますが、フロント業務遂行上、具体的にどのような問題があったのか教えてください。これもマッチポンプ行為の匂いがします。

P9　5年間は管理費を据え置く方向で調整が可能、とありますが、この「管理費」とは何を示しているのでしょうか？　P10の全ての項目についてなのでしょうか？　管理会社委託費のことを指しているのでしょうか？　それとも区分所有者が支払う管理費のことでしょうか？　こういう重要なことは的確に書いて欲しいと思います。

P15　震災復旧工事が保存行為に該当すると主張していますが、論理展開に飛躍が見られます。「建物や設備を維持していくための最低限の措置」でなければ保存行為にはなりませんから、緊急性の具体的に説明が必要です。震災から１年もたとうとしている段階で、どのような緊急の状況にあったのか教えてください。通常、水道管が破裂して水が漏れているような時に、理事長の判断で対応工事を指示するようなケースが該当すると思いますが、そのような状況にあったのでしょうか。
本来、理事会が具体的な緊急性の説明をするべきですが、P16には「未曾有の震災による被害ということを勘案いたしますと」という、信じられない幼稚な説明しかなされていませんので。

P16　会計業務の最監査について、「理事会にて十分に吟味」とありますが、理事長と共同経営をおこなっている税理士の会計事務所であることを全理事が了解した上で採用決議がなされたのかどうか、なぜ、わざわざそのような税理士に委託しなければいけないのか、他に良い発注候補はいなかったのか、など、当時の理事会での議論の内容を教えてください。

P18　この弁護士の報告書の費用は誰が負担するのでしょうか？　管理組合（＝区分所有者）でしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。

もう１つ追加で質問します。

H19年度に当時の理事会が苦労して77万円で購入したカラーコピー複合機機が、突如として新しいものに交換されてしまいました。
フロントのノートパソコンも2年たらずで交換されてしまいました。

それぞれについて、交換理由（理事会での議事内容）を教えてください。

明日の集会が楽しみです。

あの〜。明日の集会では理事長が都合が悪くなって欠席という文書が配布されていましたが。。ですので理事会の方はいらっしゃらないと思います。
ただし清掃作業員の改装部屋の見学は総会前に実施してほしいですね。これはオーナーズポストで直ぐにでも要求できそうですね。

Ｎｏ．６９，７０、の言うとおりです。　業者を選定する場合、組合員全員に、条件明細を提示し、期限を設け、当日開封、
の入札スタイルが原則です。役員の恣意、業者との癒着を避ける為。そして事前説明会も当然必要ですがおこなっていません。あまりにも唐突です。理事長が自分の関与する会社と契約させようとしているが、自分の立場を利用して個人的利益を図るもので規約違反はもちろんゆるされることではありません。他にいくらでも、無関係の会社はあります。

次回総会で強引に議案を通そうとしていますがすべて公正さにかけており賛成すべきではないと思います。良識ある区分所有者様は無関心でないことを期待します。事前説明会を行い、すべて、最初からやり直しをすべきです。

なお、理事が、自分の利益を図る為、立場を利用して、自分がかかわる業者を推薦採用したがることは、（聞かれば否定するのは当然）業界では、悪しき事ですが、公然の秘密です。李下に冠を正すべきでしょう。

業者選定は三社以上から見積もりをとってというのが以前の規約改定にあったはすでは?
そもそもすべての総責任者である理事長が出れないような集会になんの意味があるんだろうか
こんな大事なことに対して説明責任も果せないようなら初めから成るべきでないしさっさと辞任するべきでは?
ここの理事会は昔から一部の人たちが私利私欲にはしるケースがみうけられる
大規模マンションだから多様な考えの方がみえるのはしょうがないと思いますが
ただ一つ大切なことはすべての決め事に対してこのマンションの資産価値が上がる(使ったコストに見合った)か否かで判断していくことが重要ではないでしょうか
それが区分所有者として唯一共有すべき価値観であってほしいものです

管理会社変更のポリシーとして安さではなく大きいところをということであれば、というご指摘がありましたが、今回の見直しは、大きさを判断基準にしているということではないとおもいます。

管理会社は受託戸数が多ければ多いほど良いとはかぎりません。

いずれにしても、事前説明会、開いてくれれば良いと思います。
候補管理会社も普通は事前説明会開催を勧めると思います。
管理の委託契約は1年契約ですので、管理会社の立場は不安定で、区分所有者の納得感がないまま変更されても、来年は逆の立場になってしまいます。

理事会は、なぜ開こうとしないのでしょう？

管理候補会社（三井不動産住宅サービス）は、事前説明を開催する気が無いのだと思います。
正式契約前に重要事項を説明しますよ・・という案内が入っていませんでした？
（総会後に）説明されても・・という気がします。
もし総会前に事前説明を行う気があれば、違う文書を作成するのではないでしょうか？

大きな会社でしょうから、担当役員とか部長とかが「とりあえずの実績がほしい」なんてこともありそうですし。


日比谷ステーション法律事務所（池田・宮澤弁護士）作成の文書も、よく意味がわかりません。（意図的かどうか知りませんが、我々の知りたい論点を外してますね。こんな文書の作成費が、管理組合から払われるのでしょうか？）

「震災という緊急事態下」では「直ちに違法・無効の決議とまでは言えない」とは、基本的には「違法・無効の決議」だけど、もしかしたら違うかもしれないといったように読めないかな・・。
震災から何か月も経ても、「震災という緊急事態下」なのでしょうか？

他にも、「当該役員が・・」の部分など、実際に発生している事案に対して、何ら事実を勘案せずに、まるで将来的な可能性のように扱われている点に違和感を感じます。
将来的な可能性を論じるのであれば、「こういった場合には、こうで・・」、「でも実際に発生してみないと・・」といった話にならざるを得ないと思いますが。

管理会社の変更についても、「反対票を投じる機会が保証されているので、総会決議等の有効性に影響を与えるものではない」とのことですが、総会決議の有効性が論点だったのでしょうか？

管理会社からの２４年３月１日の手紙をよく読んでみたところ、理事会の行為はすべて規約違反で
効力がありません。もう一度読む事をすすめます。
入札の細則８で、理事会は詳細の仕様を張りだし、区分所有者だけでなく、一般から公募する。に反しています。また、管理規約の（コストの削減）の覧に仕様書を希望者に開示しとありますが、それも当初に怠たりました。これでは巾広い競争入札が出来ません。理事と利害が絡む業者になりやすいです。
管理会社選定もこの入札システムに準ずるべきですが不透明不公正です。もっと信用力のある大手の管理会社はいくつもあります。
役員が関与する会社との取引は問題外です。
すべてやり直すべきでしょう。規約を無視して反論する組員がいたらおかしいですよ。