「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

>最近は非居住組合員から管理費以外に組合運営の目的の為金銭を徴収する組合もあり　今後増加するでしょう

ウソを書くのだけは止めましょう。

なぜウソと言える

＞なぜウソと言える

管理組合の運営に関して区分所有者以外の者には共用部分の使用法以外のことを組合として規制することは出来ません。

（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
４ 　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

非居住組合員は、区分所有者じゃないの？？

そうだね、非居住組合員と非区分所有者の間違えだね。

>755
区分所有者以外の者には、共用部分の使用以外のことを規制できないんだね。
ということは、専有部分であれば、ペットを飼ったり、深夜にピアノを弾いたり
するのはオーケーなんだ。
賃貸者は専有部分では何でもありなんだね。

＞最近は非居住組合員から管理費以外に組合運営の目的の為金銭を徴収する組合もあり　今後増加するでしょう

最近に限らず昔から郵送料など連絡するのに費用が掛かるので5000円程度の負担は求めていたし判例もある。
また役員就任には現状認識の適正や交通費支給の問題から規約から外していたが理事の何パーセントかの制限をして就任させる場合は交通費や燃料費用が持ち上がることになる。

5000円は、月・年どっち

759
区分所有者は賃貸者に、管理規約を守らせる義務があります。
管理規約と使用細則にありませんか？

７５５に皮肉をこめて答えただけだよ。

＞専有部分であれば、ペットを飼ったり、深夜にピアノを弾いたりするのはオーケーなんだ。

区分所有者もオーケーです。
専有部分は騒音は訴訟になればオーケーでなくなるので騒音デシベル次第で隣接居住者がクレーム出来るがペットは騒音以外で制約はない。

＞区分所有者は賃貸者に、管理規約を守らせる義務があります。
それが使用方法に限られます。

>761
5000円は、月・年どっち

別件ですが、賃貸に出している区分所有者に月額２５００円の協力金？が裁判で認められた件がありましたね

マンションの管理組合が、部屋に住んでいない所有者だけに月２５００円の協力金支払いを求められるかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（堀籠幸男裁判長）は、２０１０年１月２６日、協力金は適法と認めた。
小法廷は「管理組合運営を巡って不在所有者に一定の負担を求め、居住所有者との不公平を是正しようとしたことには必要性と合理性がある」と判断した。
不在所有者側の敗訴が確定した。

問題となったのは、７１年から分譲された大阪市北区のマンション「中津リバーサイドコーポ」（４棟、全１４階建て）。総戸数８６８戸のうち、約１８０戸は第三者に貸されたり空き室になって所有者が住んでいない。

管理組合運営の負担が居住所有者に集中していることに不満の声が上がり、０４年３月の総会で不在所有者に月５０００円の協力金を支払わせる規約改正を議決。
一部の不在所有者との和解内容を踏まえ、０７年３月に月２５００円に再改正した。不在所有者のうち計１２戸を所有する５人が「規約は不公平だ」などと支払いを拒み、訴訟になっていた。

小法廷は「マンションの管理組合の運営費や業務は本来、組合員全員が平等に負担すべきだ」と指摘。
管理組合役員を務める居住者について「不在所有者を含む全員のためにマンションの保守管理に努め、良好な環境の維持を図っている」と認める一方、不在所有者は「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」と判断した。

そのうえで、不在所有者に一定の負担金を求めることに必要性と合理性を認め、「支払いを拒んでいるのは５人に過ぎず、金額も受忍すべき限度を超えない」として規約改正は有効と結論づけた。

この問題では計３件の訴訟が不在所有者側と管理組合から起こされ、２審・大阪高裁判決は１件について「月１０００円の限度で協力金は有効」と認めたが、残り２件で「協力金を求める規約改正は無効」としており判断が分かれていた。

この判決は画期的ですね。
管理運営に協力しない賃貸オーナーにプレッシャーを掛けられますね。
どのぐらいが受忍限度なんでしょうかね。月2,500円とは言わず月10,000円
ぐらいは取ってやりたいですね。

賃貸比率が25%超えたら導入は無理

何故？　費用規定は規約でないから過半数でオーケーだちょ。

>>770

>０４年３月の総会で不在所有者に月５０００円の協力金を支払わせる規約改正を議決。

管理費と修積金も規約かい？　ウソは書きなさんなよ。

使用細則の別表でした。

そうでしょう。
管理規約に金額を規定すると特別決議で値上げが難しくなるよ。

古い規約は規約の中に金額がかいてあるけど、普通決議で変更できるという神戸地裁判決がある。
普通決議でも問題ありませんよ。

区分所有法（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

普通決議だろ

ガセネタ！　サブスタンダードの書き込みは面白がっているんだろうね。情けないことだ。

別表も規約

と判断されなかったのが
神戸地裁の判例。

規約の別表は当然規約の一部だからその金額の変更は規約の改正に准ずる。
一般には規約の制定／改訂とは別に独立させた形で「管理費、修繕積立金などの金額の制定／変更の件」の議案で普通決議で議決する。

なんでもかんでも普通決議だと認められた訳ではない

＞なんでもかんでも普通決議だと認められた訳ではない

区分所有法で規定されている特別決議事項以外はなんでもかんでも普通決議です。

特別決議以外は、決議条件を規約で加重することができる
それを知らないのか

＞特別決議以外は、決議条件を規約で加重することができるそれを知らないのか

理想を言っても始まらないよ。
世の中は建替えの五分の四決議をも緩和しようと画策しているのに加重するとは机上の空論に過ぎないのが分からないのか。

>787
特別決議以外の普通決議の中には、任意規定といって規約で軽減したり加重したり
することができると区分所有法という法律で認められているのです。
そして、その規約は法律に優先することになるのです。
これぐらいは常識として知っていてほしいね。
建て替え決議については、現状では５分の４以上なんですよ。
勿論、これが軽減されることはあるでしょうが、それはその法律が制定されなければ
現状のままです。

百も承知ですが書生の相手をするつもりはありません。悪しからず。

>789
あなたは分かっていない。

では加重した例を言って御覧なさい。

>791
大規模修繕工事は、規約改正がなければ普通決議だが、
同じ普通決議でも、総議決権数の過半数と改定したよ。
大規模修繕というより、保存行為を上回る額といった方がいいかな。

＞大規模修繕工事は、規約改正がなければ普通決議だが、同じ普通決議でも、総議決権数の過半数と改定したよ。

何の理由があるの？
区分所有法と同じにしただけじゃないか？　
どこが区分法に加重なの？　
加重の意味が理解出来ない様ね。

問題がずれてないか
別表をなんでもかんでも普通決議で変更できるか、だろ

>793
区分所有法は、普通決議は、区分所有者及び議決権の２分の１以上の出席で
その過半数で決議できるということ。
つまり、総組合員の約４分の１の賛成があれば決議される。
それじゃあ、あまりに安易に大規模修繕工事等ができるので、少しハードルを
あげたんだよね。
だから、規約改正で、総組合員の過半数で決議に変更することができるんだよ。
出席者ではなくて、総組合員数だからね。
これを任意規定といってね、この変更された規約は区分所有法より優先されるということ。
分かったかな？

標準管理規約？

＞区分所有法は、普通決議は、区分所有者及び議決権の２分の１以上の出席でその過半数で決議できるということ。
つまり、総組合員の約４分の１の賛成があれば決議される。

前の人もコメントしているが、それは標準管理規約でしょう。
区分所有法を教えて上げましょう。
（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

>797
あなたのとこの管理規約はどうなっているの。

管理規約を区分所有法とかで作成しているマンションはないのでは。
ひな形に基づいて作成されているので、標準管理規約通りになってると思うけど。

>791
>>では加重した例を言って御覧なさい。

>792 by 匿名さん　2012-01-11 12:37:34
>791
>大規模修繕工事は、規約改正がなければ普通決議だが、 同じ普通決議でも、総議決権数の過半数と改定したよ。

加重した例は間違いでしたね。
区分法を軽減しものを区分法に返しただけでしたね。もっと勉強してから書き込みましょうね。

800は何をいってんだろう。
ちょっとおかしいよね。

横レスですが、何か勘違いしてませんかね

【平成１４年の改正前】
第十七条　共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

【平成１４年の改正後】
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

つまり特別決議の対象が「共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）」＝通常の大規模修繕から、「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」＝保存行為を上回る重大変更にレベルアップされただけ。この改正によって通常の大規模修繕は普通決議で良いこととなった。
ただし書は改正の前後で変更はない。ついでに言及しておくと、過半数に減ずることができるのは「区分所有者の定数」だけであって議決権は四分の三以上必要なので念のため。