「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

>670
もし規約に理事の就任期間があれば、それを取り払って制限なしにすることも簡単だよ。
みんな理事はやりたくないからね。

印章を預かるんなら受任意思がある。

>673
ちょっと違うけど、だから何なのよ。

６７０です。
>>671
>規約改正は理事長が提案しなければ、組合員がいくら唱えても何にもならない。
その気になれば一般組合員でも臨時総会開催が可能です。
そんなことをしなくても理事になれば理事会で規約改正の提案はできますよ。
理事長が却下するには相応の理由を並べ立てないといけないでしょうね。

>一般組合員は、出来ることなら理事はやりたくないから、決議しても却下されるよ。
やりたくないのだったら理事長がうまい汁を吸っていても黙っていることです。
そして黙ってお金を払い続ければいいだけですよ。

>それにね、バックマージンやお届け物がくるのは、理事長だけというのが分かって
>いないんだね。
そんなことはない。「施設担当理事」 なんて肩書きもおいしい場合があります。

>一般理事は、ただこきつかわれるだけ。
実は理事長を裏で使う『平理事』が一番おいしいのですよ。その平理事にとっても
理事長が変わることは避けたいでしょうね。

同一人物だからなんなのかしらんけど、そんなにきになるならYAHOO掲示板のほうがいいよ。発言はYAHOOのIDでやるからね。しかし、絡まれると非常に長引くのが難点だけどね。

理事長をやったことがありますが、バックマージンやお届け物なんかありませんでしたよ。
全くのボランティアでしたが、そんなにうまい汁が吸える管理組合があるなんてびっくりです。

>678
何にもやらない理事長なら何にもつけ届けはきませんよ。
工事を増やしたり、管理会社を変えたりしないとね。

＞６７９
何もやらなかったわけではないですが、さすがに不要な工事を増やしたり、管理会社を変えるような話はしませんでしたね。
そうやって利益誘導するわけですか。
なるほど。

>680
工事や修理は当然管理会社に任せるとか、相見積は不要とかしないとね。
管理会社も儲かるから理事長に付け届けをするんだからね。

ＹＡＨＯＯ掲示板で見つけたけど、規約はあてにならんらしいよ。

法務省　民事局　参事官室談

先日、法務省　民事局　参事官室に相談をした結果、国土交通省が所管する「標準管理規約」に何ら責任を持てるものではなく、場合によっては民法や区分所有法に抵触や誤解を与える危険性が多分にあるとの見解が出た。

よく「標準管理規約」を鵜呑みされ不法不当管理運営をなさっているマンション管理組合が散在しているが、そろそろ民法や区分所有法を再認識されてこれら危険性を排除されることをお勧め致す。

>682
標準管理規約は区分所有法に基づいて作成されているのをご存知ないのかな。
勿論、全て法律じゃないけどね。
それに強行規定と任意規定というのもご存知ないかな。
区分所有法で規定されているものでも、規約で改定することもできるし、
改定された規約は、法律に優先するということも。
それと、管理規約は組合の自主規範であり、それを守る義務があるということも。
それを順守しなければ、義務違反者として法律で罰せられることも。

↑反論があればＹＡＨＯＯで聞いてください。
ただまあ、こういうひとがいる場合、どの部分が抵触する可能性があるのか専門家なら考えてみるものだけど。

>684
標準管理規約の第何条が法律に抵触するのかいってみてください。
私が答えますから。

>684
ところで、あなたのとこのマンションは管理規約や使用細則なしで
どうやって、何を基準にマンションの管理をやってるんですか。

なにを真面目に反応してるのかしらんけど、そもそも「理事会」なるもので、管理者を拘束してる部分がある。
そこらへんをいいたいんじゃないの？そもその区分所有法と管理規約は思想が違うから。

ていせい
そもその→そもそも

>687
理事会で管理者を拘束してる？
区分所有法と管理規約は思想？が違う。
何いってるんだろう。

そりゃ勉強不足だよ。

法律はドイツを真似してつくったんだけど、そこに規約で議会制民主主義を追加した経緯から勉強しよう。

法務省は規約は知ったこっちゃないといってるだけだと思うが。見解が事実かは知らんけど事実なら普通にそう答えたのだと思う。

>692
標準管理規約を作成したのは、その天下り先である、マンション管理センター
なんだけど、その管轄は、法務省ではなく、国土交通省だよ。

だから知ったこっちゃないんだよ

＞推薦制や立候補の理事に限って、管理会社や業者となれ合いになりうまい汁を吸っているよね。 理事長とかにしがみつきたいということは、何かうま味があるんだろう。
輪番制で強制押し付け順番のシステムの組合員は、役員の希望者が少なく役員は少数で長期間だろう位の想像しかできない。
＞どうせ、管理費や修繕積立金は、税金みたいなものだから、できるだけ修繕や点検を増やすんだろうね。 多少高くても、自分に見返りがあれば、そんなことはどうでもいいという構造は、官僚の利権争いにも似ているな。
推薦や立候補の役員は総会では適切な管理をしなければ総会で追求され二度と推薦されないか、立候補しても対立候補がたてられる現実は輪番制の組合員には想像すらできない悲しい性だ。
＞だから、輪番制がいいというのが、理解できないぼんくらがいるんだね。
輪番制の管理組合は区分所有法及び民法に従って共有財産の管理団体であることに無知で町内会の役員と同等との考えしか持たずに健康、知識、能力、意欲を全く無視して強制的順番で当番役員を決めている。従って管理会社をチェックすべき所を管理会社に頼るか任せっきりになるので現在のマンショントラブルは輪番制の結果と言っても過言ではない。

うちは推薦制だけど、推薦された者は間違いなく理事になれるよ。
いまだかつて推薦された者が理事になれなかったということはないよ。
それに、任期は無制限だから、同じ者が１０年ぐらいやってるよ。役員手当が高い
から辞める者がいないよ。
理事長月４万、副理事長月１万、理事月５，０００円だから。
２００戸のマンションだけど、理事は５名と少ないしね。
輪番制はいかんよ。

>696
月七万、一家庭あたり300円強ですか

理事のモチベーションもあがり管理レベルがあがりそうですね

管理レベルはどんなですか？

>695
ではあなたが新築マンションの原始規約作るならどんな規約にしますか？

>698
あくまで基本は標準管理規約に則って作成します。

>697
管理については、管理会社がやってくれてますよ。
ただ、管理会社主導ということではありません。
工事や点検については、必ず管理会社とは別に理事で業者に連絡をとり
見積もりを取るようにしてます。
理事が5名と少ないのと、ベテラン揃いなので悪くいえば好き勝手に運営できて
ますし、他の組合員が口を挟む余地はありません。
来期は、役員手当の増額を検討しています。
理事長月5万、副理事長月2万、理事月1万に。

７００ですけど、輪番制とかのマンションは絶対ダメですね。
やはり、同じ者が１０年でも２０年でもやった方がいいですよ。
長くやることにより、マンションの管理に詳しくなりますから。
長くやることの弊害より、メリットの方が大きいですよ。
その為には、役員報酬をおしんではいけません。
理事長をやっているんで毎月４万の収入はありますが、大した額ではありませんからね。
来期は５万と少しアップしますが、それでも少ないですよね。

役員手当がそんなに多ければ遣り甲斐もあるね。
やっぱり引き上げが必要なんですね。

＞それに、任期は無制限だから、同じ者が１０年ぐらいやってるよ。役員手当が高いから辞める者がいないよ。

管理組合法人は任期は二年と規定されていることに無知でこれを参考にする様な常識を持ち合わせていない管理組合か事実無根の事例に過ぎない。

701
無知蒙昧の住民らしい意見ですね。管理会社と独占理事長が結託してやりたい放題でしょう。

>703
管理組合法人にしている組合は少ないよ。
何のメリットもないしね。

>704
管理会社と結託はしていないよ。
10年以上理事長をしてるんだから、当然マンション管理には
詳しいしね。
それに、マン管の資格も取ったからね。
区分所有法、標準管理規約、管理規約、使用細則で組合員をがんじがらめに
して、理事会案に服従してもらわなくちゃね。
もし、組合員がごねてきたら、法律や規約を盾に防戦するし、
それでもごねてくれば、弁護士を使って交渉させるよ。

輪番制理事の方がいいかもね。

705は無知・独占・暴走理事長。マンカン資格なんか関係なく、無知丸出し。管理運営の素養がない。

＞管理組合法人にしている組合は少ないよ。 何のメリットもないしね。

区分所有法に無知な人の意見です。
本来法人化はマンション管理組合のあり方ですが学力、知識のない住民には到底理解できるものではありません。

>708
法人化するメリットを教えてください。
何がありますか。

７０５は単なるひきこもりの病人だから相手にしない方がいいかも

>708
法人化するメリット、一つも答えられないの？

>710
理事長は結構忙しいよ。
修繕や点検、植栽とかの業者との交渉もあるしね。
１ヶ月に１回、理事会はあるけど、３人の理事（一人は監事だけど）
はそんなにすることはないね。
本当は、値上げはしなくてもよかったんだけど、理事長と副理事長だけ
値上げするという訳にはいかなかいので、便乗値上げというところかな。
理事長の月５万というのは高いの？
会社の仕事が忙しいので、週１～２回しか組合の仕事はできないけど、
それでも、要領よくやっているんだけどね。
それにたまには、管理会社や業者と飲みにもつきあわなければならないし。
本当はもっと上げたいんだけど、ボランティアだからね。

その位自分で勉強会しなさい。一つ教えて上げよう。通帳の名義は管理組合法人の名前で法人化されていない組合の様に理事長個人名義にする必要はなく、理事長が死んだ場合に様に遺産相続に巻き込まれ無く済むことだね。

>716
別に高いとは思わないけどね。
他所のマンションがどのくらいかはしらないのでね。
月５万ぐらいはいいと思うけどね。
それにね、理事長の仕事は経費削減するのが本来の業務じゃないからな。
既に築１５年だけど、３年目からずっと理事長やってるよ。
大規模修繕工事の時は、理事長職はおいしい役職だったけどね。

>715
通帳の名義が理事長か法人かというだけかな。
そんなことどっちでもいいと思うけどね。
一応マン管の資格をもっているので、法人のこともよ～く知ってはいるけどね。
何の役にもたたないということを。
かえってデメリットの方が大きいということもね。

717,718
釣りだろう。相手にしないこと。

>>714
>理事長は結構忙しいよ。
私も理事長をやっていましたので、少しお話を。

>修繕や点検、植栽とかの業者との交渉もあるしね。
そんなの担当理事にやらせていましたよ。それぞれ担当理事を決めればひとりでやる
必要は全くありません。理事長が忙しく動く必要がどこにあるのかわかりません。

>１ヶ月に１回、理事会はあるけど、３人の理事（一人は監事だけど）
>はそんなにすることはないね。
私の場合は理事会の司会が主。理事の動きは知っていましたが、直接それぞれの理事の
仕事にほとんど関わりませんでした。

>本当は、値上げはしなくてもよかったんだけど、理事長と副理事長だけ
>値上げするという訳にはいかなかいので、便乗値上げというところかな。
理事も仕事させれば良いんじゃないですか？

>理事長の月５万というのは高いの？
どうでしょう。私はお金をもらうのでしたら責任だけ押し付けられそうな気がしますので
理事はやりません。組合員としては総会で報酬に見合う仕事をしていたかはきっちり
追及すると思います。ボランティアですからね。１００時間／月 ほど理事会の仕事を
やってくれていれば文句もありません。

>会社の仕事が忙しいので、週１～２回しか組合の仕事はできないけど、
>それでも、要領よくやっているんだけどね。
会社の仕事が忙しくて週１～２回も組合の仕事が出来るのですか？ 「仕事が忙しい」って
人によってレベルが違うのでしょうね。

>それにたまには、管理会社や業者と飲みにもつきあわなければならないし。
>本当はもっと上げたいんだけど、ボランティアだからね。
飲みに行くのは理事長の持ち出しですか？

>720
うちは業者の選定や価格の交渉は全て理事長がしているんでね。
月5万ですよ、日給じゃないんだからね。
1日2時間として、月に16時間程度の勤務ということになりますかね。
時給に換算すると３，０００円程度ですよ。
高いということはないでしょう。責任のことを考えれば。
飲み代は普通業者や管理会社が支払うものでしょう。接待なんだから。
こっちは別にいきたいと思っている訳じゃないし。
会社は一応東証一部上場で、次長職をしてるんで忙しいんですよ。
頑張らなければ、ボードに入れないと困るので。

>>720
バカを相手にするなと言ってるのに（笑）

>>722
>バカを相手にするなと言ってるのに（笑）
申し訳ございません。空想話相手はこれで終わりにいたします。

>>721
>時給に換算すると３，０００円程度ですよ。
>高いということはないでしょう。責任のことを考えれば。
「そんな時給でよく隠居した爺さまたちが立候補しないものですね」と
突っ込もうかと思いましたが、>>705 に回答がありましたね。
>>705
>区分所有法、標準管理規約、管理規約、使用細則で組合員をがんじがらめに
>して、理事会案に服従してもらわなくちゃね。
>もし、組合員がごねてきたら、法律や規約を盾に防戦するし、
>それでもごねてくれば、弁護士を使って交渉させるよ。

世の中にはこんなマンションもあるということ。

もっとひどいマンションもあるかもしれないよ。

ただね、真面目にマンション管理をしていることは事実だよ。

みんなの批判しているのは、多選と役員報酬のことだろうが
それがそんなに批判されることだろうかね。

721さん
あまり詳しくないの出違ってたら申し訳ないのですが、所得税って申告されてるんですか？
会社で働いてて、副収入があるんだったら必要な気がするのですが。

>725
年間５０万程度だから申告しなくてもいいんじゃないの。
それに、マンション管理に税金はかからないし、税務署が
調査にくることも申告することもないからね。
会計にしても、内部監査だけだし。
厳密にいえば脱税になるのかもしれないが、額が小さいからね。

親から100万の小遣いをもらったら申告する、みなさん。

727
いくらだったら申告するんですか？

鳩山君は、月1,000万でも申告しなかったよね。

生前贈与分については、申告しないのが殆ど。
遺産相続は仕方ないけど。

>724
文句あるなら自分が理事になって報酬下げたらいいだけだし
管理会社に搾取されるよりもマンション住民に還元するほうがよいから
比較的高額な理事手当はよさげですね

>>731
>文句あるなら自分が理事になって報酬下げたらいいだけだし
何言っちゃってんの？ あれが本当だったら
>>705
>区分所有法、標準管理規約、管理規約、使用細則で組合員をがんじがらめに
>して、理事会案に服従してもらわなくちゃね。
>もし、組合員がごねてきたら、法律や規約を盾に防戦するし、
>それでもごねてくれば、弁護士を使って交渉させるよ。
要するに弾かの人が理事になる事を完璧に妨害しているのは明らか。

>管理会社に搾取されるよりもマンション住民に還元するほうがよいから
>比較的高額な理事手当はよさげですね
そしてこれは
>>717
>大規模修繕工事の時は、理事長職はおいしい役職だったけどね。
>>721
>飲み代は普通業者や管理会社が支払うものでしょう。接待なんだから。
考えてみましょう。管理会社や業者は何故接待するのでしょうか？
管理会社や業者に余分なお金を払っているのも明らかでしょうね。

確かに働いてなんぼだな

７２０
>>734
> >>720はただの無能理事長だろ。
あはは、確かに。否定できません。
しかし、有能な副理事長や理事がいたために実績だけは残せましたね。
理事長なんかそれで充分だと思っています。

>理事長は仕事をすれば忙しいしなんもやらないやつはヒマなので
>ヒマなやつの話を聞いても参考にならない。
独りで仕事したって暴走してしまうだけだと気がつかないのでしょうかね。
理事に仕事をしてもらってそれを承認することで皆で仕事が出来るのです。
＃担当理事と一緒に各種交渉の席に行くこともあります。

７２０
>>737
こそこそ「下げ」で発言する事はないと思います。

>理事が有能だったからなんて他人任せでしかない。
>本当に有能だったかどうかは無能には判断できませんし。
>皆が望んでいないことを独断でやれば暴走ですが
>皆が望んでいることをガンガンすすめるのは
>リーダーシップというのです。
あなたはそれを「理事会全体ではなく理事長一人で進める事が正解だ」と
言っているわけですね。理事の提案を承認するのは理事会であり、理事長
です。あなたの意見では「本来人数合わせである理事はいらない」という
事なのでしょう。仕事で部下を持った事がありますか？

>そのへんがわからないうちは無能から脱却出来ないでしょうね。
独りで行なう事が有能の証ではありません。むしろ他人を使えない事が
無能なのではないでしょうか？

能ある鷹は。。。

一富士　二鷹　三茄子

理事の報酬の理想っていくらくらいですかね？

全委任で毎月理事会＋管理会社からの報告を受ける＋年４回新聞出すとして

理事会（理事会準備２Ｈ＋理事会２Ｈ）
管理会社からの報告受ける（１Ｈ）
新聞（６Ｈ（月当たり２Ｈ））
として毎月７Ｈ程度…時給２０００円とすると１４０００円程度が標準的な報酬ですかね？？

あと理想としては管理費の低減の２割は理事の報酬に加算

例えば全委任から一部委託にして年間コストを１０００万円落とせたら
その２割（２００万円）を理事に割り振るとか…
そうしたら一部委託するモチベーションにもなるし、全委任と一部委託での理事報酬が同額っていうアンバランスも解消されますし・・・

（受任者の報酬）
第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 　受任者は、報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができない。ただし、期間によって報酬を定めたときは、第六百二十四条第二項の規定を準用する。
３ 　委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。

正月そうそうノーコメントのコピぺかよ

>743
解説お願いします

理事の報酬って必要かな？
って思いますね。
結局、自分のためって思えば、当たり前のことで更に報酬まで貰うとか烏滸がましいかなと。

>>745
解説求めても無駄
解説できないからコピぺしてんだから

746
非居住組合員や自分勝手な理由で役員やらねえ連中もいるからきちんと報酬を払うのが良かろう

746
逆にやらないって人から、いくらか協力費ってのを取ったほうがいいんじゃないかなと。
そのお金を例えば、理事の常識の範囲で使えるとか。。。

それやっちゃ一緒かな（笑）

>非居住組合員や自分勝手な理由で役員やらねえ連中もいるからきちんと報酬を払うのが良かろう

現状に無知な人。
「非居住組合員や・・・・で役員やらねえ連中もいるから」とはね。
自分の規約を読んで御覧。規約で非居住組合員を役員から外しているのが分からないの。

「非居住組合員や・・・・で役員やらねえ連中もいるから」とはね。
自分の規約を読んで御覧。規約で非居住組合員を役員から外しているのが分からないの。


最近は非居住組合員から管理費以外に組合運営の目的の為金銭を徴収する組合もあり　今後増加するでしょう

非居住者が多くならないうちに協力金の議案通せよ

>最近は非居住組合員から管理費以外に組合運営の目的の為金銭を徴収する組合もあり　今後増加するでしょう

ウソを書くのだけは止めましょう。

なぜウソと言える

＞なぜウソと言える

管理組合の運営に関して区分所有者以外の者には共用部分の使用法以外のことを組合として規制することは出来ません。

（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
４ 　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

非居住組合員は、区分所有者じゃないの？？

そうだね、非居住組合員と非区分所有者の間違えだね。

>755
区分所有者以外の者には、共用部分の使用以外のことを規制できないんだね。
ということは、専有部分であれば、ペットを飼ったり、深夜にピアノを弾いたり
するのはオーケーなんだ。
賃貸者は専有部分では何でもありなんだね。

＞最近は非居住組合員から管理費以外に組合運営の目的の為金銭を徴収する組合もあり　今後増加するでしょう

最近に限らず昔から郵送料など連絡するのに費用が掛かるので5000円程度の負担は求めていたし判例もある。
また役員就任には現状認識の適正や交通費支給の問題から規約から外していたが理事の何パーセントかの制限をして就任させる場合は交通費や燃料費用が持ち上がることになる。

5000円は、月・年どっち

759
区分所有者は賃貸者に、管理規約を守らせる義務があります。
管理規約と使用細則にありませんか？

７５５に皮肉をこめて答えただけだよ。

＞専有部分であれば、ペットを飼ったり、深夜にピアノを弾いたりするのはオーケーなんだ。

区分所有者もオーケーです。
専有部分は騒音は訴訟になればオーケーでなくなるので騒音デシベル次第で隣接居住者がクレーム出来るがペットは騒音以外で制約はない。

＞区分所有者は賃貸者に、管理規約を守らせる義務があります。
それが使用方法に限られます。

>761
5000円は、月・年どっち

別件ですが、賃貸に出している区分所有者に月額２５００円の協力金？が裁判で認められた件がありましたね

マンションの管理組合が、部屋に住んでいない所有者だけに月２５００円の協力金支払いを求められるかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（堀籠幸男裁判長）は、２０１０年１月２６日、協力金は適法と認めた。
小法廷は「管理組合運営を巡って不在所有者に一定の負担を求め、居住所有者との不公平を是正しようとしたことには必要性と合理性がある」と判断した。
不在所有者側の敗訴が確定した。

問題となったのは、７１年から分譲された大阪市北区のマンション「中津リバーサイドコーポ」（４棟、全１４階建て）。総戸数８６８戸のうち、約１８０戸は第三者に貸されたり空き室になって所有者が住んでいない。

管理組合運営の負担が居住所有者に集中していることに不満の声が上がり、０４年３月の総会で不在所有者に月５０００円の協力金を支払わせる規約改正を議決。
一部の不在所有者との和解内容を踏まえ、０７年３月に月２５００円に再改正した。不在所有者のうち計１２戸を所有する５人が「規約は不公平だ」などと支払いを拒み、訴訟になっていた。

小法廷は「マンションの管理組合の運営費や業務は本来、組合員全員が平等に負担すべきだ」と指摘。
管理組合役員を務める居住者について「不在所有者を含む全員のためにマンションの保守管理に努め、良好な環境の維持を図っている」と認める一方、不在所有者は「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」と判断した。

そのうえで、不在所有者に一定の負担金を求めることに必要性と合理性を認め、「支払いを拒んでいるのは５人に過ぎず、金額も受忍すべき限度を超えない」として規約改正は有効と結論づけた。

この問題では計３件の訴訟が不在所有者側と管理組合から起こされ、２審・大阪高裁判決は１件について「月１０００円の限度で協力金は有効」と認めたが、残り２件で「協力金を求める規約改正は無効」としており判断が分かれていた。

この判決は画期的ですね。
管理運営に協力しない賃貸オーナーにプレッシャーを掛けられますね。
どのぐらいが受忍限度なんでしょうかね。月2,500円とは言わず月10,000円
ぐらいは取ってやりたいですね。

賃貸比率が25%超えたら導入は無理

何故？　費用規定は規約でないから過半数でオーケーだちょ。

>>770

>０４年３月の総会で不在所有者に月５０００円の協力金を支払わせる規約改正を議決。