「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

管理が危機なのか

管理が危機なのか

では無く　管理会社が危険ということ　組合と管理会社の利益相反性というビジネス構造を採る管理会社が危険の意味

>651
>独占した理事が転居すれば後は管理会社のしたい放題.
少なくとも、転居するまでの間はよい管理が行われる。

＞では無く　管理会社が危険ということ　組合と管理会社の利益相反性というビジネス構造を採る管理会社が危険の意味

危険と言う程の事ではないが、管理組合と管理会社は委任契約のもとに管理の大部分を委託するケースが多い。
この組合側の委託契約者は法人では管理組合、非法人の場合は契約時の理事長となるのが一般である。
そして管理委託契約の運用、実施のチェックは理事長が直接実施すべきところであるが
輪番制の理事長は悪平等のもと強制順番の理事がなることでその能力があるとは限らない上に
輪番制の理事長は強制順番での指名であって受任されたものではなく管理組合と理事長の間には委任契約が確立していないので法的にも受任者としての善管注意義務はない、
従って輪番性のもとでの理事長は管理委託契約の運用及び実施のチェックは不十分なものとなるので管理会社の善意にすがる事になる。
ここで管理会社或はその担当者がすべて善人とは限らないので輪番制の理事長でのマンションはスキだらけとなり管理会社の食い物にされる危険がはらんでいるということです。しかも理事長には受任者としての善管注意義務がないのでその結果の損害賠償義務はないので陰で不満を言う程度に終わる。これを見越して悪事をはたらく管理会社も多くなるのが実態です。

>理事長には受任者としての善管注意義務がないのでその結果の損害賠償義務はないので陰で不満を言う程度に終わる。これを見越して悪事をはたらく管理会社も多くなるのが実態です。

これは、輪番制の理事長だけの話かい。

＞ちなみに自慢というわけではないですが、その評価を得てるマンション（当方マンションも恐縮ながら含んで

自慢話は醜いよ。
絶対何か隠してる。

よっぽど辛いめにあったのね。

>これは、輪番制の理事長だけの話かい。

委任関係は役員全員が求められるのは当然であるが、取り分け管理者である理事長と監事はその責任の重大性から管理会社の業務に対するチェックなどの善管注意義務が具体的に求められる。

つうことは、輪番理事長に善管注意義務はないけど、そうじゃない理事長はあるんだ。

>>655

>輪番制の理事長は悪平等のもと強制順番の理事がなることでその能力があるとは限らない上に
>輪番制の理事長は強制順番での指名であって受任されたものではなく管理組合と理事長の間には委任契約が確立していないので法的にも受任者としての善管注意義務はない

ちなみに、強制された理事長は、組合の印章を預かったり、預金口座の代表者変更届の手続きをしているんでしょうか。それとも拒否して前理事長のままなのでしょうか。

一番醜いのは、自分の脳内で強制していると固執している輪番違法くん。あなたの脳内を強制してどうする。

＞ちなみに、強制された理事長は、組合の印章を預かったり、預金口座の代表者変更届の手続きをしているんでしょうか。それとも拒否して前理事長のままなのでしょうか。

輪番、強制の結果の理事長は当番理事長に過ぎないが当番としての仕事は実施している。しかし管理組合に対する受任者としての責任はありません。　所属組合員もそれを承知でやらせているのでこの結果の損害は組合員の負担となります。

仕事をしているということは、受任する意思がある。
やっぱり強制は脳内マンションだったということ。

＞仕事をしているということは、受任する意思がある。

当番仕事を押し付けられているだけで町内会のゴミ当番と同等です。
印鑑と鍵類を預かっているだけで後は管理会社におんぶにだっこ状態での仕事です。

推薦制や立候補の理事に限って、管理会社や業者となれ合いになり
うまい汁を吸っているよね。
理事長とかにしがみつきたいということは、何かうま味があるんだろう。
どうせ、管理費や修繕積立金は、税金みたいなものだから、できるだけ
修繕や点検を増やすんだろうね。
多少高くても、自分に見返りがあれば、そんなことはどうでもいいという
構造は、官僚の利権争いにも似ているな。
だから、輪番制がいいというのが、理解できないぼんくらがいるんだね。

＞となれ合いになりうまい汁を吸っているよね。
＞とかにしがみつきたいということは、何かうま味があるんだろう。
＞ぼんくらがいるんだね

他人の批判の前に
おまえ自身が早くその性格を改善した方がいいぞ。

>668
そっくりその言葉をお前に返しやるよ。
輪番制の無効を唱える偏屈人間へ。

>>667
>推薦制や立候補の理事に限って、管理会社や業者となれ合いになり
>うまい汁を吸っているよね。
あんたも理事やってみれば「どんなうまい汁」を吸えるかわかるよ。

>理事長とかにしがみつきたいということは、何かうま味があるんだろう。
>どうせ、管理費や修繕積立金は、税金みたいなものだから、できるだけ
>修繕や点検を増やすんだろうね。
しがみつけないように規約で「最大就任期間」と「休眠期間」を定めれば
いいんじゃないの？
簡単なこと。

>670
理事長を長く続けたいのに、就任期間の制限など設ける訳はないよ。
規約改正は理事長が提案しなければ、組合員がいくら唱えても何にもならない。
一般組合員は、出来ることなら理事はやりたくないから、決議しても却下されるよ。
それにね、バックマージンやお届け物がくるのは、理事長だけというのが分かって
いないんだね。
一般理事は、ただこきつかわれるだけ。
但し、殆どの理事は何にもしないけどね。

>670
もし規約に理事の就任期間があれば、それを取り払って制限なしにすることも簡単だよ。
みんな理事はやりたくないからね。

印章を預かるんなら受任意思がある。

>673
ちょっと違うけど、だから何なのよ。

６７０です。
>>671
>規約改正は理事長が提案しなければ、組合員がいくら唱えても何にもならない。
その気になれば一般組合員でも臨時総会開催が可能です。
そんなことをしなくても理事になれば理事会で規約改正の提案はできますよ。
理事長が却下するには相応の理由を並べ立てないといけないでしょうね。

>一般組合員は、出来ることなら理事はやりたくないから、決議しても却下されるよ。
やりたくないのだったら理事長がうまい汁を吸っていても黙っていることです。
そして黙ってお金を払い続ければいいだけですよ。

>それにね、バックマージンやお届け物がくるのは、理事長だけというのが分かって
>いないんだね。
そんなことはない。「施設担当理事」 なんて肩書きもおいしい場合があります。

>一般理事は、ただこきつかわれるだけ。
実は理事長を裏で使う『平理事』が一番おいしいのですよ。その平理事にとっても
理事長が変わることは避けたいでしょうね。

同一人物だからなんなのかしらんけど、そんなにきになるならYAHOO掲示板のほうがいいよ。発言はYAHOOのIDでやるからね。しかし、絡まれると非常に長引くのが難点だけどね。

理事長をやったことがありますが、バックマージンやお届け物なんかありませんでしたよ。
全くのボランティアでしたが、そんなにうまい汁が吸える管理組合があるなんてびっくりです。

>678
何にもやらない理事長なら何にもつけ届けはきませんよ。
工事を増やしたり、管理会社を変えたりしないとね。

＞６７９
何もやらなかったわけではないですが、さすがに不要な工事を増やしたり、管理会社を変えるような話はしませんでしたね。
そうやって利益誘導するわけですか。
なるほど。

>680
工事や修理は当然管理会社に任せるとか、相見積は不要とかしないとね。
管理会社も儲かるから理事長に付け届けをするんだからね。

ＹＡＨＯＯ掲示板で見つけたけど、規約はあてにならんらしいよ。

法務省　民事局　参事官室談

先日、法務省　民事局　参事官室に相談をした結果、国土交通省が所管する「標準管理規約」に何ら責任を持てるものではなく、場合によっては民法や区分所有法に抵触や誤解を与える危険性が多分にあるとの見解が出た。

よく「標準管理規約」を鵜呑みされ不法不当管理運営をなさっているマンション管理組合が散在しているが、そろそろ民法や区分所有法を再認識されてこれら危険性を排除されることをお勧め致す。

>682
標準管理規約は区分所有法に基づいて作成されているのをご存知ないのかな。
勿論、全て法律じゃないけどね。
それに強行規定と任意規定というのもご存知ないかな。
区分所有法で規定されているものでも、規約で改定することもできるし、
改定された規約は、法律に優先するということも。
それと、管理規約は組合の自主規範であり、それを守る義務があるということも。
それを順守しなければ、義務違反者として法律で罰せられることも。

↑反論があればＹＡＨＯＯで聞いてください。
ただまあ、こういうひとがいる場合、どの部分が抵触する可能性があるのか専門家なら考えてみるものだけど。

>684
標準管理規約の第何条が法律に抵触するのかいってみてください。
私が答えますから。

>684
ところで、あなたのとこのマンションは管理規約や使用細則なしで
どうやって、何を基準にマンションの管理をやってるんですか。

なにを真面目に反応してるのかしらんけど、そもそも「理事会」なるもので、管理者を拘束してる部分がある。
そこらへんをいいたいんじゃないの？そもその区分所有法と管理規約は思想が違うから。

ていせい
そもその→そもそも

>687
理事会で管理者を拘束してる？
区分所有法と管理規約は思想？が違う。
何いってるんだろう。

そりゃ勉強不足だよ。

法律はドイツを真似してつくったんだけど、そこに規約で議会制民主主義を追加した経緯から勉強しよう。

法務省は規約は知ったこっちゃないといってるだけだと思うが。見解が事実かは知らんけど事実なら普通にそう答えたのだと思う。

>692
標準管理規約を作成したのは、その天下り先である、マンション管理センター
なんだけど、その管轄は、法務省ではなく、国土交通省だよ。

だから知ったこっちゃないんだよ

＞推薦制や立候補の理事に限って、管理会社や業者となれ合いになりうまい汁を吸っているよね。 理事長とかにしがみつきたいということは、何かうま味があるんだろう。
輪番制で強制押し付け順番のシステムの組合員は、役員の希望者が少なく役員は少数で長期間だろう位の想像しかできない。
＞どうせ、管理費や修繕積立金は、税金みたいなものだから、できるだけ修繕や点検を増やすんだろうね。 多少高くても、自分に見返りがあれば、そんなことはどうでもいいという構造は、官僚の利権争いにも似ているな。
推薦や立候補の役員は総会では適切な管理をしなければ総会で追求され二度と推薦されないか、立候補しても対立候補がたてられる現実は輪番制の組合員には想像すらできない悲しい性だ。
＞だから、輪番制がいいというのが、理解できないぼんくらがいるんだね。
輪番制の管理組合は区分所有法及び民法に従って共有財産の管理団体であることに無知で町内会の役員と同等との考えしか持たずに健康、知識、能力、意欲を全く無視して強制的順番で当番役員を決めている。従って管理会社をチェックすべき所を管理会社に頼るか任せっきりになるので現在のマンショントラブルは輪番制の結果と言っても過言ではない。

うちは推薦制だけど、推薦された者は間違いなく理事になれるよ。
いまだかつて推薦された者が理事になれなかったということはないよ。
それに、任期は無制限だから、同じ者が１０年ぐらいやってるよ。役員手当が高い
から辞める者がいないよ。
理事長月４万、副理事長月１万、理事月５，０００円だから。
２００戸のマンションだけど、理事は５名と少ないしね。
輪番制はいかんよ。

>696
月七万、一家庭あたり300円強ですか

理事のモチベーションもあがり管理レベルがあがりそうですね

管理レベルはどんなですか？

>695
ではあなたが新築マンションの原始規約作るならどんな規約にしますか？

>698
あくまで基本は標準管理規約に則って作成します。

>697
管理については、管理会社がやってくれてますよ。
ただ、管理会社主導ということではありません。
工事や点検については、必ず管理会社とは別に理事で業者に連絡をとり
見積もりを取るようにしてます。
理事が5名と少ないのと、ベテラン揃いなので悪くいえば好き勝手に運営できて
ますし、他の組合員が口を挟む余地はありません。
来期は、役員手当の増額を検討しています。
理事長月5万、副理事長月2万、理事月1万に。

７００ですけど、輪番制とかのマンションは絶対ダメですね。
やはり、同じ者が１０年でも２０年でもやった方がいいですよ。
長くやることにより、マンションの管理に詳しくなりますから。
長くやることの弊害より、メリットの方が大きいですよ。
その為には、役員報酬をおしんではいけません。
理事長をやっているんで毎月４万の収入はありますが、大した額ではありませんからね。
来期は５万と少しアップしますが、それでも少ないですよね。