管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
[スレ作成日時]2011-11-16 08:26:16
管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある
違います 管理組合の諸悪の根源は管理会社への丸投げにある が正しい
知事で管理会社に利益も考慮すべきだ という 馬鹿は多い
知事→理事 訂正
拒否しなくても条件提示すればいい。「一切理事会に出席しない。それでもオレに理事やれっていうのか？」と居直ればいい。
635
それなら最初から賃貸マンションにせよ、と言い返されるだけです。
私は社会人として屑です、と胸を張るなら居直るのもよいでしょうが、いい大人の言う台詞ではありませんね。
分譲マンションに住むには何が必要かを調べたほうがいいですね。
理事にはなりませんとかありえない話なんですけどね。
知識もない。体力もない。忙しいから。。。
それなら、最初から賃貸に住めば良い。
グレードを求めるなら、分譲マンションを借りればいい。
それか一戸建てに住みなさい。
分譲マンションを購入したなら、その義務は果たさなければなりませんね。
どうしても、理事会で活動するのが億劫なら、管理会社に高いお金払ってやってもらったらいい。
それでも良いってマンションは山ほどあるし、調べればそういうマンションはあるはず。
マンションは民主主義の学校、とはよく言ったもので、そのマンションで何が問題になっているかを見ると、そのマンション住民の民度がわかります。
市内の複数のマンションと付き合っていると、それがよくわかります。一部上場会社の社員が多いというマンションが、ただのわがままなお坊ちゃんたちの無責任マンションであったり。「ともかく修繕積立金値上げには絶対反対。忙しいから役員就任はもちろん、総会もパス」というのが多いときいて呆れました。
ただの腰掛けとでも思ってるんでしょうが、逆にマンションに住む能力がない、という恥を暴露してるのに気がつかないのですね。
＞マンションは民主主義の学校、とはよく言ったもので、そのマンションで何が問題になっているかを見ると、そのマンション住民の民度がわかります。
「マンションは民主主義の学校、とはよく言ったもので、」とは聞いたこともない。
しかも飛躍して「そのマンションで何が問題になっているかを見ると、そのマンション住民の民度がわかります。」なんて理屈とどう結びつくのか全く根拠のないコメントは止めて貰いたい。
>639
>「そのマンションで何が問題になっているかを見ると、そのマンション住民の民度がわかります。」
例えば
１．エレベータに落書きをしないようにしましょう…って張り紙のある程度の低いマンション
と
２．クリスマス会の案内って張り紙のある交流の盛んなマンション
民度は違うと思うなぁ
640
偏差値つけたら、価格に影響しそうですよね。
わざわざ値段が下がるかもしれない情報みせないでしょうし、見えないでしょうね。
修繕積立金の値上げは基本必須です。
委託管理費を下げて、いくらか抑えることはできるでしょうけどね。
マンションを売る側もそういう説明をチャントして欲しいですよね。
売ることがメインなので、値上げになるとかそういう話はあまりしませんしね。
639
あなたが知らないだけ、理解できないだけです。諦めましょう。
（例えば「マンション 民主主義の学校」でネット検索してみましょう）
ぶっちゃけマンションの価格で、住民の質がわかるような気がする
644
よい管理活動をしているところは口コミで価格低下が食い止められている事例があります。
ただ、外部の目に見えるようなものばかりではなく、中古＜新築という幻想から良い管理をしている中古の下落もあるのが事実です。
本当は苦労して管理を軌道に乗せた中古のほうが、一切白紙でこれから頑張らねばならない新築よりお買い得なんですがね。
＞本当は苦労して管理を軌道に乗せた中古のほうが、一切白紙でこれから頑張らねばならない新築よりお買い得なんですがね。
正しい見解です。
645
なるほどです
しかし管理のよさは物件価格に反映されないからそういう物件はお得な物件ですね
645です。
ちなみに自慢というわけではないですが、その評価を得てるマンション（当方マンションも恐縮ながら含んで）はいずれも輪番制です。専門委員を適宜置きながらですが、15～20年も経過すると、大規模修繕も経て、理事長経験者連中がスーパバイザーのようにサポートできます。重要な仕事のある年は、監事も理事長経験者がなることもあり、また、過去の理事の経験者の知恵も借りながら進めることができます。輪番のよいところは、理事経験者が多く、管理運営に一定理解のある層が厚いこと、苦労を知っているので助力も得やすいことがあります。もちろん全員とはいいませんが、10年単位で見ますと、管理組合の底上げができてきたなあと実感できます。
うちは新築に押されて価格が下落してきてる口ですが、口コミで指定される方もおられますし、入居・退去の回転が少ないです。もちつきや花見など、自治会的なことも取り入れてコミュニティができてきてるのですが、その背景には輪番でおたがいに顔を知る（理事になると他世帯の顔を覚えます）チャンスが多いことが寄与していると思います。顔を知れば、防災・防犯にもつながります。
知識が分散されるだけ。管理会社の思い通り。
649
分散などあるわけない。意味不明。
住人が賢くなるのを嫌がる管理会社が苦し紛れにけちつけてるだけか。
むしろ知識ノウハウの独占のほうが危険。管理会社に付け入る余地を与えるし、独占した理事が転居すれば後は管理会社のしたい放題。機能分散は危機管理の基本。
管理が危機なのか
管理が危機なのか
では無く 管理会社が危険ということ 組合と管理会社の利益相反性というビジネス構造を採る管理会社が危険の意味
＞では無く 管理会社が危険ということ 組合と管理会社の利益相反性というビジネス構造を採る管理会社が危険の意味
危険と言う程の事ではないが、管理組合と管理会社は委任契約のもとに管理の大部分を委託するケースが多い。
この組合側の委託契約者は法人では管理組合、非法人の場合は契約時の理事長となるのが一般である。
そして管理委託契約の運用、実施のチェックは理事長が直接実施すべきところであるが
輪番制の理事長は悪平等のもと強制順番の理事がなることでその能力があるとは限らない上に
輪番制の理事長は強制順番での指名であって受任されたものではなく管理組合と理事長の間には委任契約が確立していないので法的にも受任者としての善管注意義務はない、
従って輪番性のもとでの理事長は管理委託契約の運用及び実施のチェックは不十分なものとなるので管理会社の善意にすがる事になる。
ここで管理会社或はその担当者がすべて善人とは限らないので輪番制の理事長でのマンションはスキだらけとなり管理会社の食い物にされる危険がはらんでいるということです。しかも理事長には受任者としての善管注意義務がないのでその結果の損害賠償義務はないので陰で不満を言う程度に終わる。これを見越して悪事をはたらく管理会社も多くなるのが実態です。
>理事長には受任者としての善管注意義務がないのでその結果の損害賠償義務はないので陰で不満を言う程度に終わる。これを見越して悪事をはたらく管理会社も多くなるのが実態です。
これは、輪番制の理事長だけの話かい。
＞ちなみに自慢というわけではないですが、その評価を得てるマンション（当方マンションも恐縮ながら含んで
自慢話は醜いよ。
絶対何か隠してる。
よっぽど辛いめにあったのね。
>これは、輪番制の理事長だけの話かい。
委任関係は役員全員が求められるのは当然であるが、取り分け管理者である理事長と監事はその責任の重大性から管理会社の業務に対するチェックなどの善管注意義務が具体的に求められる。
つうことは、輪番理事長に善管注意義務はないけど、そうじゃない理事長はあるんだ。
>>655
>輪番制の理事長は悪平等のもと強制順番の理事がなることでその能力があるとは限らない上に
>輪番制の理事長は強制順番での指名であって受任されたものではなく管理組合と理事長の間には委任契約が確立していないので法的にも受任者としての善管注意義務はない
ちなみに、強制された理事長は、組合の印章を預かったり、預金口座の代表者変更届の手続きをしているんでしょうか。それとも拒否して前理事長のままなのでしょうか。
一番醜いのは、自分の脳内で強制していると固執している輪番違法くん。あなたの脳内を強制してどうする。
＞ちなみに、強制された理事長は、組合の印章を預かったり、預金口座の代表者変更届の手続きをしているんでしょうか。それとも拒否して前理事長のままなのでしょうか。
輪番、強制の結果の理事長は当番理事長に過ぎないが当番としての仕事は実施している。しかし管理組合に対する受任者としての責任はありません。 所属組合員もそれを承知でやらせているのでこの結果の損害は組合員の負担となります。
仕事をしているということは、受任する意思がある。
やっぱり強制は脳内マンションだったということ。
＞仕事をしているということは、受任する意思がある。
当番仕事を押し付けられているだけで町内会のゴミ当番と同等です。
印鑑と鍵類を預かっているだけで後は管理会社におんぶにだっこ状態での仕事です。
推薦制や立候補の理事に限って、管理会社や業者となれ合いになり
うまい汁を吸っているよね。
理事長とかにしがみつきたいということは、何かうま味があるんだろう。
どうせ、管理費や修繕積立金は、税金みたいなものだから、できるだけ
修繕や点検を増やすんだろうね。
多少高くても、自分に見返りがあれば、そんなことはどうでもいいという
構造は、官僚の利権争いにも似ているな。
だから、輪番制がいいというのが、理解できないぼんくらがいるんだね。
＞となれ合いになりうまい汁を吸っているよね。
＞とかにしがみつきたいということは、何かうま味があるんだろう。
＞ぼんくらがいるんだね
他人の批判の前に
おまえ自身が早くその性格を改善した方がいいぞ。
>>667
>推薦制や立候補の理事に限って、管理会社や業者となれ合いになり
>うまい汁を吸っているよね。
あんたも理事やってみれば「どんなうまい汁」を吸えるかわかるよ。
>理事長とかにしがみつきたいということは、何かうま味があるんだろう。
>どうせ、管理費や修繕積立金は、税金みたいなものだから、できるだけ
>修繕や点検を増やすんだろうね。
しがみつけないように規約で「最大就任期間」と「休眠期間」を定めれば
いいんじゃないの？
簡単なこと。
>670
理事長を長く続けたいのに、就任期間の制限など設ける訳はないよ。
規約改正は理事長が提案しなければ、組合員がいくら唱えても何にもならない。
一般組合員は、出来ることなら理事はやりたくないから、決議しても却下されるよ。
それにね、バックマージンやお届け物がくるのは、理事長だけというのが分かって
いないんだね。
一般理事は、ただこきつかわれるだけ。
但し、殆どの理事は何にもしないけどね。
印章を預かるんなら受任意思がある。
６７０です。
>>671
>規約改正は理事長が提案しなければ、組合員がいくら唱えても何にもならない。
その気になれば一般組合員でも臨時総会開催が可能です。
そんなことをしなくても理事になれば理事会で規約改正の提案はできますよ。
理事長が却下するには相応の理由を並べ立てないといけないでしょうね。
>一般組合員は、出来ることなら理事はやりたくないから、決議しても却下されるよ。
やりたくないのだったら理事長がうまい汁を吸っていても黙っていることです。
そして黙ってお金を払い続ければいいだけですよ。
>それにね、バックマージンやお届け物がくるのは、理事長だけというのが分かって
>いないんだね。
そんなことはない。「施設担当理事」 なんて肩書きもおいしい場合があります。
>一般理事は、ただこきつかわれるだけ。
実は理事長を裏で使う『平理事』が一番おいしいのですよ。その平理事にとっても
理事長が変わることは避けたいでしょうね。
同一人物だからなんなのかしらんけど、そんなにきになるならYAHOO掲示板のほうがいいよ。発言はYAHOOのIDでやるからね。しかし、絡まれると非常に長引くのが難点だけどね。
理事長をやったことがありますが、バックマージンやお届け物なんかありませんでしたよ。
全くのボランティアでしたが、そんなにうまい汁が吸える管理組合があるなんてびっくりです。
ＹＡＨＯＯ掲示板で見つけたけど、規約はあてにならんらしいよ。
法務省 民事局 参事官室談
先日、法務省 民事局 参事官室に相談をした結果、国土交通省が所管する「標準管理規約」に何ら責任を持てるものではなく、場合によっては民法や区分所有法に抵触や誤解を与える危険性が多分にあるとの見解が出た。
よく「標準管理規約」を鵜呑みされ不法不当管理運営をなさっているマンション管理組合が散在しているが、そろそろ民法や区分所有法を再認識されてこれら危険性を排除されることをお勧め致す。
>682
標準管理規約は区分所有法に基づいて作成されているのをご存知ないのかな。
勿論、全て法律じゃないけどね。
それに強行規定と任意規定というのもご存知ないかな。
区分所有法で規定されているものでも、規約で改定することもできるし、
改定された規約は、法律に優先するということも。
それと、管理規約は組合の自主規範であり、それを守る義務があるということも。
それを順守しなければ、義務違反者として法律で罰せられることも。
↑反論があればＹＡＨＯＯで聞いてください。
ただまあ、こういうひとがいる場合、どの部分が抵触する可能性があるのか専門家なら考えてみるものだけど。
なにを真面目に反応してるのかしらんけど、そもそも「理事会」なるもので、管理者を拘束してる部分がある。
そこらへんをいいたいんじゃないの？そもその区分所有法と管理規約は思想が違うから。
ていせい
そもその→そもそも
そりゃ勉強不足だよ。
法律はドイツを真似してつくったんだけど、そこに規約で議会制民主主義を追加した経緯から勉強しよう。
法務省は規約は知ったこっちゃないといってるだけだと思うが。見解が事実かは知らんけど事実なら普通にそう答えたのだと思う。
だから知ったこっちゃないんだよ
＞推薦制や立候補の理事に限って、管理会社や業者となれ合いになりうまい汁を吸っているよね。 理事長とかにしがみつきたいということは、何かうま味があるんだろう。
輪番制で強制押し付け順番のシステムの組合員は、役員の希望者が少なく役員は少数で長期間だろう位の想像しかできない。
＞どうせ、管理費や修繕積立金は、税金みたいなものだから、できるだけ修繕や点検を増やすんだろうね。 多少高くても、自分に見返りがあれば、そんなことはどうでもいいという構造は、官僚の利権争いにも似ているな。
推薦や立候補の役員は総会では適切な管理をしなければ総会で追求され二度と推薦されないか、立候補しても対立候補がたてられる現実は輪番制の組合員には想像すらできない悲しい性だ。
＞だから、輪番制がいいというのが、理解できないぼんくらがいるんだね。
輪番制の管理組合は区分所有法及び民法に従って共有財産の管理団体であることに無知で町内会の役員と同等との考えしか持たずに健康、知識、能力、意欲を全く無視して強制的順番で当番役員を決めている。従って管理会社をチェックすべき所を管理会社に頼るか任せっきりになるので現在のマンショントラブルは輪番制の結果と言っても過言ではない。
うちは推薦制だけど、推薦された者は間違いなく理事になれるよ。
いまだかつて推薦された者が理事になれなかったということはないよ。
それに、任期は無制限だから、同じ者が１０年ぐらいやってるよ。役員手当が高い
から辞める者がいないよ。
理事長月４万、副理事長月１万、理事月５，０００円だから。
２００戸のマンションだけど、理事は５名と少ないしね。
輪番制はいかんよ。
>697
管理については、管理会社がやってくれてますよ。
ただ、管理会社主導ということではありません。
工事や点検については、必ず管理会社とは別に理事で業者に連絡をとり
見積もりを取るようにしてます。
理事が5名と少ないのと、ベテラン揃いなので悪くいえば好き勝手に運営できて
ますし、他の組合員が口を挟む余地はありません。
来期は、役員手当の増額を検討しています。
理事長月5万、副理事長月2万、理事月1万に。
７００ですけど、輪番制とかのマンションは絶対ダメですね。
やはり、同じ者が１０年でも２０年でもやった方がいいですよ。
長くやることにより、マンションの管理に詳しくなりますから。
長くやることの弊害より、メリットの方が大きいですよ。
その為には、役員報酬をおしんではいけません。
理事長をやっているんで毎月４万の収入はありますが、大した額ではありませんからね。
来期は５万と少しアップしますが、それでも少ないですよね。
役員手当がそんなに多ければ遣り甲斐もあるね。
やっぱり引き上げが必要なんですね。
＞それに、任期は無制限だから、同じ者が１０年ぐらいやってるよ。役員手当が高いから辞める者がいないよ。
管理組合法人は任期は二年と規定されていることに無知でこれを参考にする様な常識を持ち合わせていない管理組合か事実無根の事例に過ぎない。
701
無知蒙昧の住民らしい意見ですね。管理会社と独占理事長が結託してやりたい放題でしょう。
輪番制理事の方がいいかもね。
705は無知・独占・暴走理事長。マンカン資格なんか関係なく、無知丸出し。管理運営の素養がない。
＞管理組合法人にしている組合は少ないよ。 何のメリットもないしね。
区分所有法に無知な人の意見です。
本来法人化はマンション管理組合のあり方ですが学力、知識のない住民には到底理解できるものではありません。
あほらしい。理事長が月５万て報酬に見合う仕事を
どれだけしているというのか。年間６０万？
そんなもん新たな利権を作り出しているだけ。
やった成果１年ごとに列挙してみろ。
６０万の価値があるかみてやるよ。
副理事が月２万？年間２４万？月１で
会議に出るだけで？理事長以外はなんも
仕事しないのにそれでは不当利権ですね。
他の理事も同様に理事会１回出席あたり千円～２千円で十分だ。
理事長は月１万くらいやってもいいが、それを超えると
コストに見合うだけの働きをするのが容易でなくなる。
最初の１年はコストカットの大ナタがふるえても、
翌年以降は同じことは出来ないから理事報酬を
カットした方が合理的になる。
年々報酬が増えていく管理組合などコスト意識が皆無で
もはや機能していないに等しい。その金を剰余金として
修繕費に積み立てれば２０年後の値上げが回避できるのに
もったいない話だ。
立候補・推薦制の弊害の典型例ですね。
管理運営についてのチェック機能が皆無で根拠なき自信のみというのが論外。
７０５は単なるひきこもりの病人だから相手にしない方がいいかも
>710
理事長は結構忙しいよ。
修繕や点検、植栽とかの業者との交渉もあるしね。
１ヶ月に１回、理事会はあるけど、３人の理事（一人は監事だけど）
はそんなにすることはないね。
本当は、値上げはしなくてもよかったんだけど、理事長と副理事長だけ
値上げするという訳にはいかなかいので、便乗値上げというところかな。
理事長の月５万というのは高いの？
会社の仕事が忙しいので、週１～２回しか組合の仕事はできないけど、
それでも、要領よくやっているんだけどね。
それにたまには、管理会社や業者と飲みにもつきあわなければならないし。
本当はもっと上げたいんだけど、ボランティアだからね。
その位自分で勉強会しなさい。一つ教えて上げよう。通帳の名義は管理組合法人の名前で法人化されていない組合の様に理事長個人名義にする必要はなく、理事長が死んだ場合に様に遺産相続に巻き込まれ無く済むことだね。
>>714
理事長が忙しいからどうした？他の理事は理事会にすら時々しかこない飾り。
俺は業者や管理会社と交渉を重ねて、年間200万円以上の固定費削減と
清掃員増員を実現したが、全部無償でやったけどな。年間60万以上の
働きはしたが、それを実際に金でもらってたら削減した意味がねーわ。
しかも適当にやってても頑張ってもそんだけもらえちゃうわけだろ。
まあ高いかどうかもわからんようならその管理組合に先はねーだろ。
>716
別に高いとは思わないけどね。
他所のマンションがどのくらいかはしらないのでね。
月５万ぐらいはいいと思うけどね。
それにね、理事長の仕事は経費削減するのが本来の業務じゃないからな。
既に築１５年だけど、３年目からずっと理事長やってるよ。
大規模修繕工事の時は、理事長職はおいしい役職だったけどね。
>715
通帳の名義が理事長か法人かというだけかな。
そんなことどっちでもいいと思うけどね。
一応マン管の資格をもっているので、法人のこともよ～く知ってはいるけどね。
何の役にもたたないということを。
かえってデメリットの方が大きいということもね。
717,718
釣りだろう。相手にしないこと。
>>714
>理事長は結構忙しいよ。
私も理事長をやっていましたので、少しお話を。
>修繕や点検、植栽とかの業者との交渉もあるしね。
そんなの担当理事にやらせていましたよ。それぞれ担当理事を決めればひとりでやる
必要は全くありません。理事長が忙しく動く必要がどこにあるのかわかりません。
>１ヶ月に１回、理事会はあるけど、３人の理事（一人は監事だけど）
>はそんなにすることはないね。
私の場合は理事会の司会が主。理事の動きは知っていましたが、直接それぞれの理事の
仕事にほとんど関わりませんでした。
>本当は、値上げはしなくてもよかったんだけど、理事長と副理事長だけ
>値上げするという訳にはいかなかいので、便乗値上げというところかな。
理事も仕事させれば良いんじゃないですか？
>理事長の月５万というのは高いの？
どうでしょう。私はお金をもらうのでしたら責任だけ押し付けられそうな気がしますので
理事はやりません。組合員としては総会で報酬に見合う仕事をしていたかはきっちり
追及すると思います。ボランティアですからね。１００時間／月 ほど理事会の仕事を
やってくれていれば文句もありません。
>会社の仕事が忙しいので、週１～２回しか組合の仕事はできないけど、
>それでも、要領よくやっているんだけどね。
会社の仕事が忙しくて週１～２回も組合の仕事が出来るのですか？ 「仕事が忙しい」って
人によってレベルが違うのでしょうね。
>それにたまには、管理会社や業者と飲みにもつきあわなければならないし。
>本当はもっと上げたいんだけど、ボランティアだからね。
飲みに行くのは理事長の持ち出しですか？
>720
うちは業者の選定や価格の交渉は全て理事長がしているんでね。
月5万ですよ、日給じゃないんだからね。
1日2時間として、月に16時間程度の勤務ということになりますかね。
時給に換算すると３，０００円程度ですよ。
高いということはないでしょう。責任のことを考えれば。
飲み代は普通業者や管理会社が支払うものでしょう。接待なんだから。
こっちは別にいきたいと思っている訳じゃないし。
会社は一応東証一部上場で、次長職をしてるんで忙しいんですよ。
頑張らなければ、ボードに入れないと困るので。
>>722
>バカを相手にするなと言ってるのに（笑）
申し訳ございません。空想話相手はこれで終わりにいたします。
>>721
>時給に換算すると３，０００円程度ですよ。
>高いということはないでしょう。責任のことを考えれば。
「そんな時給でよく隠居した爺さまたちが立候補しないものですね」と
突っ込もうかと思いましたが、>>705 に回答がありましたね。
>>705
>区分所有法、標準管理規約、管理規約、使用細則で組合員をがんじがらめに
>して、理事会案に服従してもらわなくちゃね。
>もし、組合員がごねてきたら、法律や規約を盾に防戦するし、
>それでもごねてくれば、弁護士を使って交渉させるよ。
世の中にはこんなマンションもあるということ。
もっとひどいマンションもあるかもしれないよ。
ただね、真面目にマンション管理をしていることは事実だよ。
みんなの批判しているのは、多選と役員報酬のことだろうが
それがそんなに批判されることだろうかね。
721さん
あまり詳しくないの出違ってたら申し訳ないのですが、所得税って申告されてるんですか？
会社で働いてて、副収入があるんだったら必要な気がするのですが。
>725
年間５０万程度だから申告しなくてもいいんじゃないの。
それに、マンション管理に税金はかからないし、税務署が
調査にくることも申告することもないからね。
会計にしても、内部監査だけだし。
厳密にいえば脱税になるのかもしれないが、額が小さいからね。
親から100万の小遣いをもらったら申告する、みなさん。
727
いくらだったら申告するんですか？
鳩山君は、月1,000万でも申告しなかったよね。
生前贈与分については、申告しないのが殆ど。
遺産相続は仕方ないけど。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
