「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

輪番違法くんは元気だろうか。
自分が間違えていたことに気づいたかな。

削除で忙しいらしいよ。

輪番違法くんは正義の味方か

月光仮面でもあるまいし！

でも輪番の組合は耳が痛いね。

削除されている方でしょう

削除されてるのは、輪番理事会制度を正当化しようとする奴ら

無責任で無気力な理事会体制の影で、暴利を貪る管理会社の連中だろうね。

確かに輪番制で管理会社にむしり取られる位なら管理会社の第三者管理にして結果だけをチェックする選任制の方が害はないかも知れない。

＞1108
確かこれ。
http://okwave.jp/qa/q7337359.html

端的に言えば、僕ちゃんの提起に対し回答がマトモですね。

マンションの理事ってキ●●イでもなれちゃうんだね、怖い。

輪番だからしょうがないよ。

輪番に甘えている組合の役員は責任も義務もなく勝手にやって下さいとの現象。

バカが理事になれないようにする仕組みって無いの？

1110の質問者ってただの人格障害だろ。
そんな奴にひっかきまわされるマンション住民は大変だね。

>>115
ある。役員の条件にIQを一定以上にすればいい。

選ぶ側が悪いよ。無責任極まりない。

こういう１行レスしかできん輩がマンションに住むこと自体が間違い。
役員以前にこういう奴らは戸建か賃貸で好き勝手に住んでればよい。
共同で住むみたいなレベルの高いことはできん知能の輩ですね。

＞こういう１行レスしかできん輩がマンションに住むこと自体が間違い。
間違い訂正。　居住権は誰にでもあります。
＞役員以前にこういう奴らは戸建か賃貸で好き勝手に住んでればよい。
間違い訂正。　戸建か賃貸で好き勝手には住めません。少なくとも社会生活を維持する必要はあります。
＞共同で住むみたいなレベルの高いことはできん知能の輩ですね。
間違い訂正。共同で住むみたいなことがレベルの高いとは言えません。
建築の高さは高い場合はありますが貴方の言いたいのは価値観のレベルの意味でしょうが、
実際住んでいる人は高級億ションを除けば戸建てが買えない経済レベルの低い人が大部分です。

バカが理事になれないようにする仕組みって無いの？

管理会社の社員もね。　　全員100以下の現状では無理だが

理事長に、マンションまたは不動産、建築、設備、工事に関する国家資格所持者と条件つければいい。

＞バカが理事になれないようにする仕組みって無いの？

あるさ。組合員が利巧になる事よ。

無理ですね。今更組合員が文献を読む能力はないし、貴方任せの横着者ですし。

管理会社を云々する前に自分の管理組合を自立させる努力することです。
さもないと、管理会社を変更しても悪い結果となることは必定です。

その為には能力のある人材、信任を得られない輪番は無責任の極みそのもの。

輪番制でないマンション組合ですが毎年、同じ理事長しかも非居住区分所有者です。輪番制のほうが良いのではと思います。

＞輪番制でないマンション組合ですが毎年、同じ理事長しかも非居住区分所有者です。

それを総会で選んでいるのは脳のない組合員です。

そうなんです。組合員全員が無関心です
だから輪番制に…と思います。
輪番制にすると毎年 理事長が変わるんですよね。
次回の理事会で提案したら袋叩きになるんでしょうね

理事はやらないけど改修のアンケートをとると、理事会や管理会社にケチをつけまくる住民。決して先頭に立って改善する気はなく己の正体が分からない世界で大活躍。アンケートも記名式に したら意見がﾊﾟﾀｯとなくなった。

組合のヘッドなしでは流浪するだけで自由な身分で被害も自由です。

アンケートに記名させたらアンケートにはなりません。

管理組合は仕事のできる人を選任しないと管理会社始め業者の餌食になることは明白である。

>>1133
それはいえてる。だけど仕事が出来るかどうかは輪番ではわからない。
一番確かなのは仕事の出来る人が立候補することだと思う。

推薦も含めている所が多い。同好会の仲間や各階、各棟の仲間の推薦が多い。

私のマンションでは強引に立候補して就任した理事長（女）の配偶者がアウトロウ。管理会社と組んでいるので手が付けられない。

泣くな！　総会で承認したのは誰だ！
挙句の果てに強引なんて表現は＊＊＊根性に過ぎない。
それとも途上国並みの無教養な区分所有者の集団かい？

そうです。ＮＯ１１３７さんの言ううとうり。多数決ですから。ただし管理規約に立候補については特別決意（区分所有者及び議決権総数の４分の３以上）で追加設定されている。この規約は無視されている。論議は起っている。選挙はありませんでした。理事の定足数はこの理事長が居なくてもたりているし。定期総会の理事の承認の議案にはこの理事長名はありません。

＞途上国並みの無教養な区分所有者の集団

は救いようはありません。

犯罪集団みたい。怖いです。

何か労働組合の図式を見ているようでちょっと怖い。

労組って、ちょっと間抜けなところがあって、事態を複雑にし過ぎて労組のない所より福利厚生を落としている「失笑すべき結果」をもたらしているきらいがある。
要は「あれもやってほしい」「これもやってほしい」なんて言って、普段から面倒な事言ってるもんだから、いざ雇用の危機に直面すると、対象者の受け入れがたい異動辞令を提示されて「辞めます」って言わざるを得なくなるってな具合に。

それと同じで「あれも必要だ」「これもやらなくちゃ」なんて素人が手前味噌で考えたところでタカが知れてるし、そこは気持ちよくプロに任せるが上策だと思う。

第一義的に考えて、自分の仕事を疑われてる住人のために身を粉にして働いてくれる管理人がいると思いこんでる方がおかしいと思う。
労組の事例でいえば、専従役員（会社用務から離れて労組の仕事をしている執行委員）は組合員が雇ってるけど、管理組合も専従者を置いて自分達で管理する？　そのためにその専従者の給与を区分所有者で払う？
大規模マンションなら可能性はありだろうけど、大抵の区分所有者組合でそんなことはできない。

逆に、管理会社との信頼関係が構築できていれば、理事長（組合長や理事）が輪番だろうが複数任期の選任だろうが、さして問題はないと思う。
要は管理人と住人がいい人間関係を構築できていて、物権の見た目もよくて、ちょっとした依頼にもちゃんと答えてくれているとすれば、住人は喜んで管理委託契約を更新すると思うし、長く付き合ってくるうちに、物権管理の真のパートナーとして何でも話せる間柄になっていくもんだと思う。
そうなってくると、正直「輪番制」だろうと「選任」だろうとどうでもよくなる。

よく、管理会社を変えたってしたり顔（文章だから見えないが）で喧伝する区分所有者の話を目にするけど、たかが3~4年くらいでその会社の何が分かるのかそれが不思議。

区分所有者は別に偉くもなんともない。物権管理に関しては素人なんだから管理主任者と管理人に任せきる。
偉そうに話さない。言葉を選んで話す。
彼らの仕事をねぎらう。そして敬意を払う。
自分の思いと違ったことを言ってきたら「どうしてですか？なぜですか？」と聞いてみる。決して知ったかぶりをしない。
たったそれだけで管理会社との人間関係は構築できる。

区分所有者と管理会社の関係を見直すことから始めなくてはならないのかもしれない。
それができないなら、問題があってスポットで対応してくれる修繕業者やサプライヤーと契約すればいい。
ただ、
そういう単発的な仕事は割合高くつくけどね。
でもそういったことが見えない連中って、普段安ければいいからそういう選択もありかも。
いい仕事してもらうためには長く付き合うことも必要なんだよ。分かるかな？

管理会社と管理組合は利益相反関係でしょ。
特に修繕工事では利益相反関係にあることを念頭において
管理組合の利益に沿って管理会社を利用しなければならないです。

管理組合の財政状況を把握している管理会社に修繕工事の見積委託などしたら
それこそ管理会社の思う壺。そのくらいの気持ちで慎重に冷静に管理会社を
見つめる必要があります。

管理会社との信頼関係は大切だけれどもそのことと任せて
管理会社の一挙手一投足を監視するしないは別問題。そのことは気をつけないと。

ＷＩＮ・ＷＩＮの関係でうまくやっていけるかどうかは
管理会社が請負の透明性を担保できるかどうかにかかっているのでは。

1142　の言うとうり　プロとして大賛成。

＞管理会社と管理組合は利益相反関係でしょ。
無知そのもの。
利益相反行為は一定の範囲内において不法なものであるとされ、法律でも規制の対象になっているのよ。

ある修繕工事をめぐって
●管理組合　
　同じ質の工事なら　できるだけ支出を少なくしたい
●管理会社　　　　　　　　　　
　できるだけ支出を多くしてもらって
　利益をより多く上乗せしたい。

これは明らかに利益相反関係ですが　
管理会社の利益追求も当然のことです。

輪番であろうとなかろうと管理組合の組合員が費用対効果を考えて
同じ効果で支出のできるだけ少ないら修繕工事をしたいなら
見積りだって電話一本でできる場合もあるんだから管理会社任せにしない。

例えば旅先で海外のホテルで航空券のリコンファームをフロントに頼んだら
当然手数料をとられる。当然です。自分でやるべきことを他人に代理で
やってもらう。安い航空券では比率として相当高いものにつくかもしれないですね。

管理会社が工事に介在すれば施工業者との間で
どれくらい手数料等々をとるのか、組合が自分たちで他の業者にも声かけて
見積りを取って見なければ手数料が常識の中にあるかどうか、わからないでしょう。
架空の話ですがたとえば工事支出額の三分の一が施工業者に、残りが間に立った管理業者に、
なんてことが万が一あとで発覚したらどんな気分ですか？

何のための修繕積立金かわからなくなりますよね。修繕積立金を値上げしても
値上げ分で修繕の質が高まるわけではないのですから。

常識の範囲の中でやってくれている管理会社もあるでしょうが範囲内かどうかは
管理組合が自ら管理会社を介在させないで見積りを複数取るしか相場を知ることができない
ということではないでしょうか。

＞これは明らかに利益相反関係ですが管理会社の利益追求も当然のことです。

いいえ、それは中間搾取の詐欺行為です。

1146さん　気分はあなたの言うとおりですが総会で賛成多数で議決されての修繕工事では
　　　　　　その気分を法律では罰してくれません。

ｂ社のｃ商品を100円で売る店もありますが200円、300円で売る店もあります。
情報化の時代で今は淘汰されるのですが何故かマンションの修繕工事だけは
管理業者抜きに複数の業者の見積りをとって管理業者の見積りと比較しないまま
管理業者に任せてしまうことが少なくありません。

これが大規模改修になりますと金額も大きくなります。
これは悪しき無関心です。前向きにやれば相当の出費抑制につながるのではないでしょうか。

＞利益相反関係

を聞きかじりの言葉だけでなく内容も勉強しましょう。

１１４８さんの意見のとうりに大規模修繕工事をしました。私のマンションは４００戸超です一億円位節約した。この提案は組合雇用のマンション管理士の菅理員でした。管理費等も蓄積はお蔭で豊富です。管理員に区分所有者になれないかを打診しております。

良く考えろ。バカ。

>この提案は組合雇用のマンション管理士の菅理員でした。

がせネタでマンカンシの宣伝は止めましょう。
益々マンカンシは程度が低い事を立証している。

>>1150
お前、マンカン士のｽﾚにちょくちょく書き込んでる管理員のジジイだろ？

１１５５は永久不合格組。総会荒らし。相手にしてはいけない。

１１５３は何もわかっていない。ただの理屈や。劣等感の塊。

>>1150
管理員＝マンション管理士＝区分所有者
それを許したら暴走を止める手立てがなくなるわな。

１１５９の懸念もありますが。それはないでしょう。今までの実績は組合員の評価は高いです。勿論反対もあります。区分所有者になることはほぼ決まりです。

１１５３の考えはおかしい。少し考えなさい。

>>1162
どこがどうおかしいのか書かないと議論にならない。
ヤジのつもりで書いたのなら別だが。
それとレスを引用したいならレスアンカーの付け方位覚えなさい。

>管理員＝マンション管理士＝区分所有者 それを許したら暴走を止める手立てがなくなるわな。

区分所有者は居住、非居住に限らず管理員にするべきではない。
その理由は、管理員は大なり小なり各区分所有者のプライバシー情報を知るケースがあるからである。

それはおかしいでしょう。管理会社が個人情報の保管者ですよ。管理者は持っている。自冶会などは住民票まで持っているよ。菅理員はこれらの方々に対する連絡と報告業務だけであり記録等は一切ないです。住民の個人情報は管理会社　管理組合及び役員　自冶会関係だけです。不法占有の疑いのあるとき。警察から捜査協力の要請で管理組合及び管理会社の指示の時は勤務します。規約違反や法令違反等の疑いのある人間は区分所有者の菅理員及び住込みの菅理員は都合が悪いかもしれません。管理員はあくまで人柄でありマンション管理士位もっているとかえって良い事だと思います。住んでいる区分所有者が管理者ですので組合雇用の菅理員は組合にとって都合がよいと思います。分散型管理は自主管理への出発点と考えてください。

管理員が区分所有者になって菅理員をする。つまり菅理員の資質次第。マンション管理士等の資格者ならわりと使えるかも。用は使いこなせる理事長の資質もいるね。よければ理事長もすれば良いよ。ちなみに２００戸以上のマンションなら大歓迎だけどね。管理会社はどう考えるかね。

マンション管理士の資格は名称使用権。実力は関係ない。
むしろ建築・設備の知識のある方がいい。建物資産管理だから。

それは設備管理の事だよ。

自主管理のマンションに雇われている管理員なら区分所有者でもいいだろうが、管理会社に委託していて尚且つ管理員は管理会社から派遣しているなら管理員が区分所有者になった時点で失職する。

１１６９さん　基幹事務の管理会社派遣ではないです。

１１６９さん　そんな法律がありますか。委託契約に明記してあれば別。貴方の意見だと労働基準法に触れませんか。

　　管理会社（大手）でも区分所有者が住込み菅理員のケースは結構ありますよ。

　　　　　委託契約に反対に管理員は区分所有者でないといけないといった契約は無効になりますか。

　　　　　

>>1171
常識ある管理会社と常識ある管理組合なら管理会社所属の管理員が区分所有者になる事は認めない。

法律にあるかを教えて。常識は理解している。

1172さん
　　それは管理会社と管理組合の合意に基ずく事。反対の合意でも有効でしょう。常識と非常識をはっきり頭で仕分けしすぎ　　ると自主管理の道のりがとうざかりマンション管理適正化法の趣旨に反してきませんか。マンション管理士はそこらへん　　を踏まえた知識に基ずいての管理組合対策を考えないといけないでしょう。そうならないと旧来からの不動産管理業とな　　んら変わりないでしょう。

>常識ある管理会社と常識ある管理組合なら管理会社所属の管理員が区分所有者になる事は認めない。

間違い。
常識ある管理会社と常識ある管理組合なら管理会社所属の区分所有者が管理員になる事は認めない。

>>1173
常識を理解しているなら法律を持ち出すまでもないだろう。
然るにお前は法律を出せと宣う。
即ちお前は常識がないという事だわな。

例えばエスカレーターで片側空けるとか車を運転中に譲って貰ったらハザートを点ける…いずれも法律に定めはないが常識だ。
常識を理解しているとはスマートであり、法律がどうこう言い出す奴は田舎もんという事だわな。

管理員は大変ですね。たまたま菅理員を務めているマンションが気にいって住みたくなっても退職しなければ買えないわけです。辞められないうちは区分所有者になれない。管理会社の社員はどうなるのかな。菅理員には職業と住む所の自由が制限される。助けてください。これは憲法との関係はどうでしょう。管理員排除条例ができたみたい。

>1141さん

とてもいいご意見だと思います。

>管理員は大変ですね。たまたま菅理員を務めているマンションが気にいって住みたくなっても退職しなければ買えないわけです。

雇用している管理会社次第です。
居住する者を管理員にする事は組合員が認める筈がありませんので、管理会社に別のマンションの管理員に配置転換を要望するしか方法はありません。

それを理由に退職をせまり配置転換もなくクビであれば、不法行為が成立するので告訴しなさい。間違いなく勝訴します。これに、にた判例は多数です。

区分所有者が雇用先の管理会社に菅理員が気にいらなくて圧力をかけて退職させられるケースがかなり多いが証拠がないのでだいたい泣き寝入りが多い。証拠があれば管理組合を告訴できて勝訴は間違いないはずです。だいたい理事長の圧力が多いみたいです。管理員が悪い場合と真面目な場合の両極端の場合です。真面目な場合は間違いなく勝訴。真面目な菅理員はだいたい泣き寝入りが多い。誰か味方の理事を探してもだいたい理事の共謀だから難しい。圧力の証拠があれば間違いなく勝訴。

＞それを理由に退職をせまり配置転換もなくクビであれば、不法行為が成立するので告訴しなさい。

管理員の業務知識のない人の屁理屈、今時経営者がクビを意識させるような手段を取るとの発想も貧弱。

管理員は居住者のプライバシーを知る機会があるので組合員、管理組合からは居住者の中に管理員がいることは好まないことは当然で、これでも尚管理会社が居住管理員を押し付けてくる場合は、管理員を管理組合が雇うか、管理会社を変更することになる。

住民のプライバシーの問題はむしろ管理者及び自冶会長（住民票保管）及び基幹事務管理会社である。その方が怖い。菅理員員は記録等はもたない。なぜそのように菅理員アレルギーになるのかが理解できない。やはり菅理員は分譲マンションの中では重要視されているわけですね。これに国家資格など持つと組合や管理会社からも毛嫌いされるわけだ。本当はその反対でなければ分譲マンションは良くならない。だからすべての責任を菅理員に押し付けるのだ。管理員の本当の業務を真剣に見直しなさい。組合が良い菅理員を育てる姿勢があれば区分所有者でも良いはずである。悪い事を知られたくない住人が多ければ監理員が住めば都合が悪いのは当たり前。そういうマンション自然と価値が下がる。

＞住民のプライバシーの問題はむしろ管理者及び自冶会長（住民票保管）及び基幹事務管理会社である。

プライバシーをもう少し勉強しましょう。

町内の永年居住者は住民のプライバシーをいっぱい知っているよ。マンションと、どう異なるの。教えて。

だからどうなの？

>町内の永年居住者は住民のプライバシーをいっぱい知っているよ。

それはプライバシーではなくウワサです。

＞住民のプライバシーの問題はむしろ管理者及び自冶会長（住民票保管）及び基幹事務管理会社である。

それはプライバシーではなく個人情報と云います。

屁理屈こき、多いね。　年寄りだろねぇ

「個人情報」と「プライバシー」という言葉は厳密に言えば意味が異なります。

「個人情報」とは、個人の氏名、生年月日、住所などの個人を特定する情報。
「プライバシー」には「個人や家庭内の私事・私生活。個人の秘密。また、それが他人から干渉・侵害を受けない権利。」（小学館「大辞泉」より)という意味があるほか、「自己の情報をコントロールできる権利」も加えられる。

ややこしいからまとめて個人情報で話しませんか。ダメ。

個人情報保護法は、そのプライバシー本体を守る法的制度ではなく、管理されている、あるいは集積され、保持されている個人に関する一切のデータ（情報）類を保護する。
一方、プライバシー保護法はなく判例で判断される。
既に判例上認められているプライバシーとしては、私生活そのものの安穏性確保を必要としたもの、無断で人の外貌を撮影してはいけないとしたもの、最近では、ネットワークで氏名を公表した行為をプライバシー侵害など。

個人のプライバシーを知っているから管理員が区分所有者になったり、区分所有者が菅理員になれないわけだ。管理員が区分所有者になると都合の悪い区分所有者もいるだろうし、また自分に都合の悪い区分所有者も住めない訳だ。反社会的勢力者は警察官がマンションに住んいると都合が悪くなり警察官は区分所有者になれない。本当？　利害が対立するからね。

老人の屁理屈ざんまいですね。

マンション管理の諸悪の原因は管理者にあり。良く考えよ。それ以外に何者でもない。それを選任するのは区分所有者。多数決の原理は正しいのか。正しく機能していなければマンションはどうなるのか。各マンションによって事情は異なる。