越後湯沢のリゾートマンション

>>2403
>別に不動産関係者がいてもいいんじゃないかな?
どこに問題があるのかな?


このスレは

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。

について探求するスレだから、湯沢の問題について考えないといけない

湯沢の楽しい話を老人会でやるスレじゃないからね。

世の中では湯沢のリゾマンの未来について何度も取り上げられているのに、このスレの住人だけがそういう問題をすべて無視して、同人会みたいな楽しい話だけやってる方が異常なんだよ：



1戸1万円!? 越後湯沢発、リゾートマンション価格暴落という大問題
松浦 新 2018/06/02

　スキーと温泉で人気を博したリゾートマンションが今、社会問題となっている。なぜ売却が進まないのか。住居の維持に力を入れる管理組合の取り組みを紹介しながら、問題の根深さを朝日新聞記者の松浦新氏が解説する。 （出典：文藝春秋オピニオン　2018年の論点100）


バブル崩壊後、マンション住民が高齢者に変化　


　新潟県湯沢町は1985年に上越新幹線が上野に乗り入れ、関越自動車道も全線開通し、年間1000万人を集める観光地になった。首都圏から気楽に行けて、スキーと温泉が楽しめる。バブル景気に乗って、リゾートマンションは93年までに58棟、計約1万5000戸も造られた。不動産情報会社の東京カンテイによると、全国のリゾートマンションは約8万戸なので、2割近い。しかし、スキーブームは去り、供給過剰で価格は暴落した。


スキーブームに沸いた越後湯沢 ©杉山拓也／文藝春秋© 文春オンラインスキーブームに沸いた越後湯沢 ©杉山拓也／文藝春秋
　バブルから約30年。マンションの利用者も大きく変わった。町によると、2016年4月時点の町民8000人余りのうち、1000人余りがマンションに住民票を置いていた。町民の12.4％を占める。バブル景気のリゾートブームで買った人たちが定年を迎えるなどして移り住み、地元の人も、高齢で冬の雪下ろしが負担などの理由で移住しているという。マンションの高齢化率は43％超と、町全体より8ポイントも高い。


要介護者が大浴場を汚すことも　


　自らも定住している管理組合の理事長は、実態をこう話す。

「数10万円なので、借金なしでも買える。管理費は高いが、大浴場が使えるので、光熱水費は安い。一方、介護が必要な人もいて、大浴場が汚物で汚れることもあります。亡くなって連絡しても、遺体も部屋もいらないという遺族もいます。相続放棄はこれから増えるでしょう」

　それだけに、価格の下落は深刻だ。17年9月、新潟地裁長岡支部で湯沢町のマンション9戸が借金の担保として入札で売られる競売にかけられた。88年から90年までのバブル期に建てられた約23～88平米だが、裁判所がつけた基準額はいずれも1万円だった。

　こんなに低いのは、いずれも管理費や修繕積立金の滞納があるためだ。競売で落札した人は、前の持ち主の滞納でも原則として引き継いで払わなければならない。滞納額が建物の評価額を上回ってマイナスなのだが、マイナス価格を認めると、「落札者」はお金がもらえることになる。それはできないので、裁判所は便宜上、1万円の基準額をつけているのだ。

　この入札の結果、3戸は1万円で落札されたが、6戸には20万円前後の値段がついた。実は、リゾートマンションを競売にかけるのは、ほとんどが管理組合だ。通常の競売は住宅ローンを貸している銀行がかけることが多いが、リゾートマンションは価格が低すぎて、競売でつく価格は経費にもならないことが多い。しかし、管理組合は滞納を放置すると他の所有者にもモラルハザードが広がる恐れがあり、それを止めるために競売をすることがある。湯沢のマンションはこのケースが多く、毎月数件は競売がある。


競売も落札も管理組合が行う理由


　落札するのも、多くの場合は管理組合だ。滞納で実質マイナスなので、一般の入札は期待しづらいためだが、このところ、第三者が入札するケースも出てきた。

　あるマンションでは16年3月と4月に競売で売れた2部屋が、沖縄の宗教法人の名義で登記された。屋内プールやジャグジー付きの大浴場も備えた豪華マンションで、1室は、11、12階にまたがるメゾネットタイプの77平米だが、2800万円余りの滞納があり、裁判所の基準額は1万円。宗教法人はこれを33万円で落札したが、過去の滞納管理費を払わずに入居と同時に滞納を始めた。さらに、入れ墨をした人たちが部屋に出入りして共同の大浴場も使う。管理人が、入れ墨の人は風呂を使わないよう注意してもやめないという。マンションの管理組合は、仕方なく、2部屋の競売手続きを改めて進めている。

　こうした落札者がいるため、湯沢のリゾートマンションの管理組合は自ら落札する時でも、高めの入札をするところがでている。先述の9月の競売でも、ある管理組合は20万円前後で2部屋を自ら落札したが、別の応札者があり、高めの入札が功を奏したとみている。

　別のマンションの理事長は心配する。

「マンションは安くなると様々な人が買って入ってくる。マンションが戸建てと違うのは、管理組合に億円単位の修繕積立金があることです。嫌気がさして出ていく住民が増え、管理組合が乗っ取られたら大変なことになる」


マンションは値下がりしたのに固定資産税は高止まりとは


　価格が暴落したリゾートマンション定住者の間で負担感が高まっているのが、固定資産税だ。17年8月、町内のリゾートマンションの理事長ら30人が町の担当者と意見交換をする「連絡会議」が開かれた。席上、理事長から町の固定資産税に対する不満が出た。

「総務省の規定で、固定資産税は時価が下がれば減額するはずだ。リゾートマンションがこれだけ値下がりしたのに固定資産税が高止まりするのはおかしい」

　固定資産税を計算するもとになる建物の評価額は、同じ建物を建てるのにいくらかかるかを、所管する総務省の基準で積算し（再建築価格）、経年劣化分の減額をする。そのため、マンションの評価額は、同じ建物であれば場所に関係なく同じになる。ところが、リゾートマンションの不動産広告を見ると、70平米以上の物件が10万円で、年間の固定資産税額がそれに近いようなケースもある。

　固定資産評価の原則は時価だが、町は「検討する」というだけで動きは鈍い。それは、町税収入の八割が30億円弱の固定資産税だからだ。そのうち、マンションは約8億9000万円と3割を占める。町を支えてきたスキー場やホテルが斜陽化して法人税が減っても、人口の高齢化で住民税を払える人が減っても、建物などがある限り、固定資産税は集められる。「最後の砦」ともいえる安定財源なのだ。

　湯沢では、マンション管理組合が自分たちの資産の価値を必死で支えている状態だが、人口減の日本で、マンションの供給が需要を大幅に上回る状況は、リゾートだけの問題ではない。湯沢で起きていることを他人事と考えず、資産の有効活用ができる対策を打つ必要がある。
https://www.msn.com/ja-jp/money/news/1%E6%88%B81%E4%B8%87%E5%86%86-%E8...

それ６月にここでやった記事だろ、備忘録ならぬ認知症かな。
やっぱ医者に行ったほうがいい。

>>2102

>2405
>について探求するスレだから、湯沢の問題について考えないといけない

妄想にとらわれコピペを繰り返すだけじゃなくて、強迫神経症の症状も垣間見える。
まじめに一度病院にかかったほうがいい。

>>2405 匿名さん

>>2405
>>2406
(なんだろう?この人は頭悪いのかな?)
君は湯沢の問題について考えてはいないよね。
一部のマンションは確かに問題があるんだろうけど、しっかりと管理されたマンションも多いんだよ。
要介護者が浴場を汚す?
そんな事は湯沢だけじゃない、全国的にある話。

湯沢のリゾマンの未来について君自身は何も知らないよね。
価格が下がっていることは誰でも知っている。
熱海も草津も君の好きな水上も価格は暴落してるね。
だから若いオーナーも増えているのマンションだってある。

たまに湯沢のリゾマンを外から見てもほとんど電気のついていないゴーストマンションだと言う人もいるけど。。。
当たり前だよね、連休や長期休暇でもなければ来る人は限られているよ。
軽井沢でも八ヶ岳の別荘地でも同じこと。
普段はほとんど人がいない。
リゾート暮らしをしたことがない人達は常に人が来ているものと勘違いしているんだよね。

湯沢は軽井沢などの観光地とは確かに違う。
アウトレットモールやちょっとオシャレなお店で過ごすと言うより、どちらかと言うとアウトドア的な楽しさを自分で見つけて楽しめる人向きだと思う。

同人会のどこが異常なんだろう?
湯沢に興味のない人や関わりのない人がこのスレに来るわけないでしょ。
(やっぱり頭悪いのかな？)

相変わらずコピペで文春の記事を流用してるけど。。。
文春???
(本当に頭悪そうだな?)

固定資産税は実勢価格と乖離して高いの？

コピペで長々貼り付けてる人。
あんた～まじ、うざいんだけど。

はっきり言って迷惑。
あんな意味もないコピペをながなが貼り付けて何をしたいのですか？しかも匿名での投稿だし。


自分の知識ではなく適当な記事コピペしているようじゃあ、労も感じられず、だれからの共感も得られないのでは？

ニックネームとか書けば？

それから他の皆さん提案ですが、「匿名」とか「名無し」ではではなく、識別できるニックネームつけませんか？

ここの人はみんな、必死だね
全員、ひまわりの関係者だったりしてね

別に読みたくなければ読まなければいいんじゃない

コピペは読んでないけどウザイ。
当然だけど湯沢のリゾマンの今後について語り合ってるので、
そんな記事も過去に読んでる。いちいち話しの腰を折りに出てこないでもらいたい。
まあ荒らし常習者の定石の行動パターンとして見てるが、
ジャマくさいことこの上無し。

食べログ や アマゾン のカスタマーレビューも大半はサクラが書いてるしね。

このスレも同じ様なものだと思った方がいいよ

>>2410 匿名さん
固定資産税は、建物の再建築価格をもとに課税されています。実売価格では無いので、湯沢のマンションの場合は実勢価格を大きく乖離しています。下手をすると、購入価格と同程度の固定資産税を毎年徴収されます。

固定資産税ですが、3年まえに石打にマンションを買ったときの実勢価格が約100万。でも、登記簿に記載されている評価額は650万でした。固定資産税はその評価額に対しての課税ですので、実勢価格からしたら結構割高感は否めないでしょう。また、相続が生じたらその評価額での課税だからちょっと損ではありますね。よって、実勢価格と評価額での比較は現実的ではないと思います。
　私は、不動産はあくまで不動産。そんなに売り買いするものではないとおもっているので、そんなに価格の乖離は気にしていません。むしろ、「安く買えてラッキー」ぐらいにしか思っていませんね(^0_0^)。
　ただ、管理費が他より高めなのが玉に傷かな。50㎡　42000円（修繕積立金含む）　ただ、これも購入の際にはわかっていたことなので、もしろ「高齢者や不良滞在者（管理費滞納者・マナーの悪い人）などは購入しないだろう」と思っております。ただ、新築時・バブル期に購入した人の中には消息不明で滞納世帯は結構多いみたいですけど・・・。現在、管理組合と管理会社で少しづつではありますが、整理中です。

まあインフレ時なら実勢価格が評価額を上回る場合もあるわけで、安く買えることだけでも良いことだと思います。もともと開発時は富裕層をターゲットにしていたので、私のような貧乏人にとってはラッキーですね。

湯沢がディスられるのはかまわない

不満なことをここで誰かに同意してもらって「そー思うのは私だけじゃないんだなー」と安心したり
不便な事だけどこれをこうしたら解決できましたーみたいな解決策を貰ったり、
結構イイ事あるから愚痴もディスも積極的に書いていいし、皆も書いてるよねｗ

私も湯沢がパッとしない事やスーパーが残念な事をディスってるｗｗこれからも湯沢に不満があった時はここに書くよｗ


でも、湯沢のリゾマンを一度も利用した事が無い人が「これが湯沢のリゾマンです！」とディスるのはなんか違うなーと思うのだよね。
湯沢はさびれてるけど、流石にそれは誇張し過ぎ！実状とズレてる！ってことあるから。
ユザワのマンションはピンからキリまであるのに、マスコミで取り上げられてた残念なほうを全体の事のように書くのはだめでしょー

ある程度使ったら売却したい人が10万円まで値下げしてるのにいつまでも売れないマンションを買うのは危ないよね。
あの辺の価格帯マンションがババ抜きで売却がかなり難しいのは本当だと思う。

でも、200万～の価格帯の物件は割と平気そうだし、
中小企業の保養所によさそうな間取りの広めのお部屋も売れ行きいいなーと、
私が現在保有してるマンションのページをひまわりで確認するたびに思うｗ


だから、一度買ったら売れないマンションも嘘じゃないし
余裕で売れるのも嘘じゃないし
両方あるんだよね



つまり、物件選びは重要！！
観光地としての湯沢には期待するな！

>>2412 匿名さん

ひまわりにあやまれッ!

僕が何度も言ってるのは、地球温暖化で湯沢のスキー場が廃止されたら、どんな優良マンションでもすべて底値になるという事

地球温暖化さえなければ湯沢は今より悪くはならないよ

湯沢のリゾマンはどれも築30年ぐらい？
今は売買が成立している物件でも、10年後はどうか不安はあるな。

>2420
この地球温暖化誇張ジジイはコピペ妄想性障害と同一人物？

不安なら買わないことですね。
10年後がどうだろうと別に困らない人が買えばいい。
たぶんもともとそういう人をターゲットにしている。

>>2423

すごいね。「そういう人」がよくわからない。
所有不動産が売れなくても困らない人なんて想像できないなあ。